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depuis le début de cette année, la demande de prêts hypothécaires résidentiels est restée atone et les banques commerciales, les intermédiaires de prêt et d'autres institutions financières ont déclenché une vague dela « bataille » pour les prêts hypothécaires.

sur le marché« prêt ballon » avec aucun acompte, les intérêts d'abord et le capital ensuitealors que des politiques de crédit non conventionnelles émergent les unes après les autres,rabais hypothécaires, réductions de taux d’intérêt pour le refinancementles opérations illégales ont réapparu.

a en juger par ces méthodes non conventionnelles d'opération de crédit, qu'il s'agisse d'un acompte nul ou de produits financiers avec intérêts d'abord et capital ensuite, ils ont tous un point commun : mettre l'acquéreur de son bien immobilier à l'abri.la pression du remboursement des prêts est mise à l'arrière, ce qui augmente déguisé le ratio de levier, augmentant ainsi le coût total d’achat d’une maison et le risque de défaut. cependant, les « remises hypothécaires » et les « réductions de taux d’intérêt pour les réhypothèques » sont des comportements expressément interdits par la surveillance, et ils sont égalementrisques cachés。

acompte nul et autres produits réduisant l’effet de levierl’élimination des produits à bas prix qui sont justement demandés peut avoir un certain effet stimulant, mais elle est quasiment inefficace pour les projets dont le prix total est élevé, et l'impact des opérations de crédit non conventionnelles sur le marché immobilier lui-même est très limité.

depuis le « 517 new deal », la limite inférieure du taux d'acompte pour les prêts commerciaux pour l'achat d'un logement dans divers endroits a été essentiellement ajustée à 15 % pour la première maison et à 25 % pour la résidence secondaire. dans la plupart des villes du pays, à l'exception de pékin. et shanghai se sont adaptés à la limite inférieure nationale.

malgré cela, afin d'attirer davantage de clients et d'abaisser le seuil d'accession à la propriété, de nombreux promoteurs et intermédiaires ont lancéentreprise « zéro acompte », les banques commerciales ont également lancéproduits financiers « l'intérêt d'abord, le principal ensuite ».

comment fonctionne le « paiement zéro acompte » ?

la première consiste à augmenter le prix du contrat, c'est-à-dire que le promoteur et l'acheteur de la maison signentcontrat yin et yang, demander un prêt à la banque à un prix estimé supérieur au prix réel de la transaction et utiliser le prêt supplémentaire obtenu comme acompte.le deuxième type est que le promoteur ou l'intermédiaire avance le capital en premier, l'acheteur le remboursera dans le délai convenu.le troisième type est le prêt avec mise de fonds, les institutions financières aident les acheteurs à demander un prêt commercial au nom de la consommation, de la décoration, etc. pour payer l'acompte.

alors, qu’est-ce que « l’intérêt d’abord, le capital ensuite » ?

pour faire simple, l'acheteur n'a qu'à rembourser les intérêts du prêt dans un certain délai et n'a pas à restituer le principal. après la période de remboursement des intérêts, il remboursera le prêt en montants égaux de principal et d'intérêts ou égaux. montants du principal. la durée de la période de remboursement des intérêts varie en fonction du produit, la plus longue pouvant aller jusqu'à trente ans.

en mai de cette année, ping an bank a lancé"prêt de ballons"il s'agit d'un exemple typique de « l'intérêt d'abord, le principal ensuite ». l'emprunteur calcule le paiement mensuel en 240 versements, rembourse le principal du prêt et les intérêts par versements pendant la durée du prêt, et rembourse le capital restant en une seule fois lors du dernier versement. .

en outre, icbc a également lancé« séjour détente », il vous suffit de payer des intérêts avant la livraison de la nouvelle maison, puis de les rembourser normalement après le lancement de la china construction bank ;« facile à fournir », dans les 2 ans, vous pouvez rembourser au moins 1 yuan de principal et d'intérêts du prêt payables par période, et le principal et les intérêts restants seront amortis par versements mensuels après la période de remboursement des intérêts.

en plus de cibler les utilisateurs supplémentaires de prêts, de nombreuses banques commerciales ont également lancécanal de conversion « les intérêts d'abord, le principal ensuite » pour les prêts hypothécaires existants, industrial bank a lancé l'activité de conversion « paiement de salaire ». au cours des 2-3 premières années de conversion, seuls les intérêts doivent être remboursés, et après l'expiration, ils seront convertis au mode de remboursement précédent.

en fait, la logique commune entre « acompte nul » et « les intérêts d'abord, le principal ensuite » est la suivante :mettre fin à la pression sur le remboursement des prêts aux acheteurs de maison, pour s'adapter aux attentes de revenus faibles puis élevées, mais ce type de comportement d'endettement peut facilement déclencher une crise de l'endettement des ménages.

du point de vue des coûts, le « versement initial nul » et le « intérêt d'abord, le capital ensuite » ne sont pas rentables., selon les calculs, le même prêt est de 1 million de yuans, d'une durée de 20 ans, et le mode de remboursement est le « prêt ballon »près de 110 000 yuans d'intérêts de plus que le remboursement régulier du principal et des intérêts., les avances sans acompte, le financement par acompte et d'autres méthodes peuvent entraîner des frais de traitement élevés. si le prix total augmente, des taxes sur les transactions immobilières plus élevées seront encourues, ce qui augmentera le coût global de l'achat d'une maison.

face à la faiblesse de la demande de prêts hypothécaires résidentiels, les banques, les intermédiaires de prêt et autres institutions financières continuent également àproduits en rouleaux, prix des rouleaux, même au prix de l'adoptionrabais hypothécaires, réductions de taux d’intérêt pour le refinancementet d'autres opérations illégales pour gagner des clients et conquérir des parts de marché.

le premier concerne les remises hypothécaires.dans le passé, les remises hypothécaires faisaient partie des commissions reversées par les banques aux intermédiaires qui recommandaient les acheteurs de maisons par divers canaux. aujourd'hui, afin de rivaliser pour attirer des clients de prêts supplémentaires, les remises hypothécaires ont progressivement évolué pour être directement distribuées aux acheteurs de maisons individuelles.le taux de remise est d'environ 5 ‰ du montant total du prêt, qui peut atteindre plus de 1% dans certains cas. le mode de paiement ne se limite pas aux espèces, mais de l'or, des cartes d'achat et d'autres équivalents sont également émis. selon des rapports publics,certaines banques étrangères à shanghai peuvent accorder jusqu'à 1 million de yuans de prêts et restituer 10 000 yuans en espèces., dongguan peut restituer 6‰ à 8‰ à l'agence intermédiaire.

il existe également des baisses de taux d’intérêt pour le refinancement.avecprêt hypothécaire existantconformément à la baisse continue des taux d'intérêt supplémentaires sur les prêts, les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires existants sont généralement toujours supérieurs à 4 %, tandis que les taux d'intérêt sur les prêts au premier logement dans certaines régions sont tombés en dessous de 3 %. les taux d'intérêt des produits ont également été impliqués dans le préfixe « 2 ».

de nombreux clients existants de prêts hypothécaires commencent à rechercher « un refinancement et une réduction des taux d’intérêt »., en détournant des fonds de prêts à faible taux d'intérêt tels que des prêts aux entreprises et des prêts à la consommation pour remplacer des prêts au logement de grande envergure, afin de réduire les charges d'intérêts sur les prêts. le processus opérationnel habituel est qu'avec l'aide des fonds de transition fournis par l'intermédiaire de prêt, l'acheteur rembourse le prêt au logement existant et achève la libération de l'hypothèque de la maison, puis hypothèque la propriété à la banque au nom d'un particulier industriel. et un ménage commercial ou une entreprise détournée, et demande un prêt d'exploitation.

les deux situations ci-dessus constituent des comportements expressément interdits par la surveillance.. selon les statistiques, au premier semestre de cette année, les autorités de régulation ont publié des rapports sur l'afflux illégal de fonds de crédit dans le secteur immobilier.au total, 48 amendes ont été infligées aux banques commerciales, en août, des associations industrielles de shanghai, du jiangsu, du shandong et d'autres endroits ont publié des documents d'urgence appelant à la suspension des remises hypothécaires et ont exhorté les banques commerciales à achever la rectification des entreprises existantes dès que possible.

pour les acheteurs de maison,les opérations illégales ne sont pas protégées par la loi, le « réhypothèque avec réduction du taux d'intérêt » implique des facteurs de risque tels que des frais cachés élevés et l'impossibilité de renouveler le contrat de prêt. les remises hypothécaires ne sont généralement pas garanties par un contrat écrit, et il est facile de provoquer des litiges par la suite. pas « perdre une grosse affaire pour une petite somme ».

quels sont les effets des opérations de crédit non conventionnelles ?

les produits réduisant l'effet de levier, tels que l'acompte nul, peuvent avoir un certain effet stimulant sur la vente de certains produits à bas prix qui sont justement demandés, mais ils sont presque inefficaces pour les projets à prix élevé.

examinons d'abord la vente de produits justement demandés, comme nanning jianfa · wuxiang heyue avec un acompte de 20 000 yuans, plus des réductions telles que des maisons quasi existantes et des maisons à prix spécial.en août, 16 unités ont été décontaminées. un autre exemple est jinmaoyue, ville internationale sino-européenne, district de chengyang, qingdao, avec un acompte à partir de 5 %, plus 750,89 mètres carrés de logements à prix unique et des points de commission élevés pour attirer le trafic.en août, 38 unités ont été souscrites, alors que le volume moyen de souscription pour un seul projet à qingdao au cours de la même période n'était que de 5 unités.en outre, de nombreux projets immobiliers à dongguan, foshan et ailleurs ont introduit des politiques telles que le versement d'acomptes et rachètent d'abord la propriété avant de verser un acompte pour attirer les clients.

examinons l'élimination des produits coûteux. en août, la ville côtière de wanfeng, hanfu, dans le district de bao'an, à shenzhen, a lancé un prêt sans intérêt avec un acompte pouvant atteindre 600 000 yuans en un an.cependant, le nombre moyen de visites par semaine était de 99, ce qui n'a pas augmenté d'un mois à l'autre mais a chuté de 48 %., en moyenne 6 unités ont été souscrites chaque semaine, soit une baisse de 77 % par rapport au mois précédent.

l’impact d’activités telles que les remises hypothécaires et les baisses de taux d’intérêt sur le refinancement se reflète davantage dans le système financier que dans le marché immobilier.à l'heure actuelle, les acheteurs n'achèteront pas de maison parce qu'ils peuvent obtenir des remises sur leurs prêts hypothécaires. dans l'attente d'une baisse des prix de l'immobilier, peu de gens utiliseront l'échappatoire du remplacement du prêt pour renoncer à leurs qualifications hypothécaires et acheter une autre maison. ce type d'opération de crédit non conventionnelle a un impact important sur le marché immobilier. l'impact lui-même est très limité.

alors que la demande de prêts de la part des résidents reste atone et que la réduction des dépôts obligatoires et des taux d'intérêt n'est pas encore mise en œuvre, les institutions financières ont été contraintes de lancer une série de nouveaux produits hypothécaires en raison de la pression de l'émission de prêts. cependant, la réponse du marché. a été relativement médiocre. l'acompte nul a été combiné à des stratégies de marketing telles que des réductions de prix. il n'est efficace que pour certains projets à faible prix total et est presque inefficace pour les projets à prix total élevé avec une part de marché plus importante.

en outre, des produits tels que les « prêts ballons » ont suscité une opinion publique enflammée et ont été retirés des rayons après avoir été avertis des risques réglementaires. les remises hypothécaires et les baisses de taux d'intérêt pour le refinancement n'ont pas stimulé la volonté d'acheter des maisons, mais ont perturbé l'ordre du jour. marché financier.

il convient de mentionner que les opérations de crédit non conventionnelles s'accompagnent généralement de risques juridiques. une fois que les violations font l'objet d'une enquête et sont sanctionnées par les agences de régulation, elles peuvent être confrontées au risque que les banques retirent leurs prêts et doivent en supporter les conséquences. le refinancement s'accompagne également de paiements anticipés. les frais cachés tels que les frais de pontage du capital augmentent en fait le coût total de l'achat d'un logement et d'autres prêts mettent la pression sur le remboursement en veilleuse, entraînant une augmentation des frais d'intérêt totaux, et c'est le cas. il est facile pour les acheteurs de maison de surestimer aveuglément leur capacité de remboursement future.

pour les banques et le système financier, de nombreux clients attirés par des opérations illégales ont des revenus instables ou un crédit de qualité inférieure. le risque de défaut de paiement est relativement élevé, ce qui peut entraîner une nouvelle augmentation du taux d'improductivité des prêts personnels et embarrasser les banques. l’ensemble du système financier.