νέα

από την αρχή του τρέχοντος έτους, η ζήτηση στεγαστικών δανείων για κατοικίες συνέχισε να είναι υποτονική και οι εμπορικές τράπεζες, οι μεσάζοντες δανείων και άλλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα έχουν πυροδοτήσει ένα κύμαη «μάχη» για τα στεγαστικά δάνεια.

στην αγορά«δάνειο balloon» με μηδενική προκαταβολή, πρώτα τόκο και κεφάλαιο αργότερακαθώς οι μη συμβατικές πιστωτικές πολιτικές εμφανίζονται η μία μετά την άλλη,επιστροφές στεγαστικών δανείων, μειώσεις επιτοκίων για αναχρηματοδότησηοι παράνομες επιχειρήσεις επανεμφανίστηκαν.

κρίνοντας από αυτές τις ασυνήθιστες μεθόδους πιστωτικής λειτουργίας, είτε πρόκειται για μηδενική προκαταβολή είτε για χρηματοοικονομικά προϊόντα με τόκο πρώτα και κεφάλαιο αργότερα, όλα έχουν ένα κοινό χαρακτηριστικό, το οποίο είναι να βάλουν τον αγοραστή κατοικίαςη πίεση της αποπληρωμής του δανείου μπαίνει στο πίσω μέρος, γεγονός που αυξάνει τον δείκτη μόχλευσης συγκαλυμμένα, αυξάνοντας έτσι το συνολικό κόστος αγοράς κατοικίας και τον κίνδυνο αθέτησης. ωστόσο, οι «εκπτώσεις στεγαστικών δανείων» και οι «μειώσεις επιτοκίων εκ νέου στεγαστικών δανείων» είναι συμπεριφορές που απαγορεύονται ρητά από την εποπτεία και είναι επίσηςκρυφοί κίνδυνοι。

μηδενική προκαταβολή και άλλα προϊόντα που μειώνουν τη μόχλευσηη εξάλειψη των προϊόντων σε χαμηλές τιμές που είναι απλώς σε ζήτηση μπορεί να έχει κάποιο ενισχυτικό αποτέλεσμα, αλλά είναι σχεδόν αναποτελεσματικό για έργα με υψηλή συνολική τιμή και ο αντίκτυπος των μη συμβατικών πιστωτικών πράξεων στην ίδια την αγορά ακινήτων είναι πολύ περιορισμένος.

από το "517 new deal", το χαμηλότερο όριο προκαταβολής για εμπορικά δάνεια για αγορές κατοικίας σε διάφορα μέρη έχει βασικά προσαρμοστεί στο 15% για την πρώτη κατοικία και στο 25% για τις περισσότερες πόλεις σε ολόκληρη τη χώρα, εκτός από το πεκίνο και η σαγκάη έχουν προσαρμοστεί στο εθνικό κατώτατο όριο.

παρόλα αυτά, για να προσελκύσουν περαιτέρω πελάτες και να μειώσουν το όριο για τους αγοραστές κατοικιών, πολλοί προγραμματιστές και μεσάζοντες έχουν ξεκινήσειεπιχείρηση «μηδενικής προκαταβολής»., ξεκίνησαν και οι εμπορικές τράπεζεςχρηματοοικονομικά προϊόντα «πρώτα τόκοι, μετά το κεφάλαιο».

πώς λειτουργεί η «μηδενική προκαταβολή»;

το πρώτο είναι να αυξηθεί η τιμή της σύμβασης, δηλαδή υπογράφουν ο προγραμματιστής και ο αγοραστής κατοικίαςσυμβόλαιο γιν και γιανγκ, υποβάλετε αίτηση για δάνειο από την τράπεζα σε εκτιμώμενη τιμή υψηλότερη από την πραγματική τιμή συναλλαγής και χρησιμοποιήστε το πρόσθετο δάνειο που λάβατε ως κεφάλαια προκαταβολής.ο δεύτερος τύπος είναι ότι ο κύριος του έργου ή ο μεσάζων προκαταβάλλει πρώτα το κεφάλαιο, ο αγοραστής κατοικίας θα το αποπληρώσει εντός της συμφωνηθείσας περιόδου.ο τρίτος τύπος είναι το δάνειο προκαταβολής, χρηματοπιστωτικά ιδρύματα βοηθούν τους αγοραστές κατοικιών να υποβάλουν αίτηση για εμπορικό δάνειο στο όνομα κατανάλωσης, διακόσμησης κ.λπ. για να πληρώσουν την προκαταβολή.

τι είναι λοιπόν «πρώτα τόκοι, μετά κεφάλαιο»;

για να το θέσω απλά, ο αγοραστής κατοικίας χρειάζεται μόνο να αποπληρώσει τους τόκους του δανείου εντός ορισμένης χρονικής περιόδου και δεν χρειάζεται να επιστρέψει το κεφάλαιο μετά την περίοδο αποπληρωμής των τόκων, θα αποπληρώσει το δάνειο σε ίσα ποσά κεφαλαίου και τόκων. ποσά κεφαλαίου η διάρκεια της περιόδου αποπληρωμής των τόκων ποικίλλει ανάλογα με το προϊόν.

τον μάιο του τρέχοντος έτους, ξεκίνησε το ping an bank"δάνειο με μπαλόνι"είναι χαρακτηριστικό παράδειγμα «πρώτα τόκοι, κεφάλαιο μετά ο δανειολήπτης υπολογίζει τη μηνιαία πληρωμή σε 240 δόσεις, αποπληρώνει το κεφάλαιο και τους τόκους σε δόσεις κατά τη διάρκεια του δανείου και αποπληρώνει το υπόλοιπο κεφάλαιο εφάπαξ στην τελευταία δόση». .

επιπλέον, το icbc ξεκίνησε επίσης“χαλαρωτική διαμονή”, χρειάζεται να πληρώσετε μόνο τόκους πριν από την παράδοση του νέου σπιτιού και, στη συνέχεια, να τον εξοφλήσετε κανονικά μετά την έναρξη της λειτουργίας της china construction bank“εύκολο στην παροχή”, εντός 2 ετών, μπορείτε να αποπληρώσετε τουλάχιστον 1 γιουάν κεφαλαίου και τόκους δανείου που καταβάλλονται ανά περίοδο και το υπόλοιπο κεφάλαιο και οι τόκοι θα αποσβένονται σε μηνιαίες δόσεις μετά την περίοδο αποπληρωμής των τόκων.

εκτός από τη στόχευση σταδιακών χρηστών δανείων, πολλές εμπορικές τράπεζες έχουν επίσης ξεκινήσεικανάλι μετατροπής "πρώτα τόκοι, αργότερα κεφάλαιο" για υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια, η βιομηχανική τράπεζα εγκαινίασε την επιχείρηση μετατροπής «πληρωμής μισθού» στα αρχικά 2-3 χρόνια μετατροπής, χρειάζεται μόνο η εξόφληση των τόκων και μετά τη λήξη θα μετατραπεί στην προηγούμενη μέθοδο αποπληρωμής.

στην πραγματικότητα, η κοινή λογική μεταξύ «μηδενικής προκαταβολής» και «πρώτων τόκων, μετά κεφαλαίου» είναιυποχώρηση της πίεσης αποπληρωμής των δανείων των αγοραστών κατοικιών, για να προσαρμοστούν στις προσδοκίες χαμηλού εισοδήματος και στη συνέχεια στις προσδοκίες υψηλών εισοδημάτων, αλλά αυτού του είδους η μόχλευση συμπεριφοράς μπορεί εύκολα να πυροδοτήσει μια κρίση χρέους των νοικοκυριών.

από πλευράς κόστους, η «μηδενική προκαταβολή» και η «πρώτα οι τόκοι, μετά το κεφάλαιο» δεν είναι οικονομικά αποδοτικές., σύμφωνα με υπολογισμούς, το ίδιο δάνειο είναι 1 εκατομμύριο γιουάν, με διάρκεια 20 ετών, και ο τρόπος αποπληρωμής είναι «δάνειο με μπαλόνι»σχεδόν 110.000 γιουάν περισσότεροι τόκοι από την τακτική ίση αποπληρωμή κεφαλαίου και τόκων, μηδενικές προκαταβολές, χρηματοδότηση προκαταβολής και άλλες μέθοδοι ενδέχεται να συνοδεύονται από υψηλές προμήθειες διαχείρισης εάν η συνολική τιμή αυξηθεί, θα προκύψουν υψηλότεροι φόροι συναλλαγών στέγασης, γεγονός που θα αυξήσει το συνολικό κόστος αγοράς κατοικίας.

καθώς η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια είναι υποτονική, οι τράπεζες, οι μεσάζοντες δανείων και άλλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα συνεχίζουν επίσης ναπροϊόντα σε ρολό, τιμές σε ρολό, ακόμη και σε βάρος της υιοθεσίαςεπιστροφές στεγαστικών δανείων, μειώσεις επιτοκίων για αναχρηματοδότησηκαι άλλες παράνομες πράξεις για την απόκτηση πελατών και την κατάληψη μεριδίου αγοράς.

το πρώτο είναι οι εκπτώσεις στεγαστικών δανείων.στο παρελθόν, οι εκπτώσεις στεγαστικών δανείων αποτελούσαν μέρος της προμήθειας που επέστρεφαν οι τράπεζες σε μεσάζοντες που συνιστούσαν αγοραστές κατοικιών μέσω διαφόρων καναλιών.ο δείκτης έκπτωσης είναι περίπου 5‰ του συνολικού ποσού του δανείου, που μπορεί να φτάσει και πάνω από 1% σε ορισμένες περιπτώσεις ο τρόπος πληρωμής δεν περιορίζεται σε μετρητά, αλλά εκδίδονται και χρυσός, κάρτες αγορών και άλλα ισοδύναμα. σύμφωνα με δημόσιες αναφορές,ορισμένες ξένες τράπεζες στη σαγκάη μπορούν να παρέχουν έως και 1 εκατομμύριο γιουάν σε δάνεια και να επιστρέψουν 10.000 γιουάν σε μετρητά., το dongguan μπορεί να επιστρέψει 6‰ έως 8‰ στο μεσάζοντα.

υπάρχουν επίσης μειώσεις επιτοκίων για αναχρηματοδότηση.μαζί μευφιστάμενο στεγαστικό δάνειοσύμφωνα με τη συνεχιζόμενη μείωση των αυξημένων επιτοκίων των δανείων, τα επιτόκια των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων εξακολουθούν να είναι γενικά πάνω από 4%, ενώ τα επιτόκια των δανείων πρώτης κατοικίας σε ορισμένες περιοχές έχουν πέσει κάτω από το 3%. τα επιτόκια προϊόντων έχουν επίσης εμπλακεί στο πρόθεμα "2".

πολλοί υφιστάμενοι πελάτες στεγαστικών δανείων αρχίζουν να αναζητούν «αναχρηματοδότηση και μείωση επιτοκίου», με κατάχρηση δανειακών κεφαλαίων χαμηλού επιτοκίου, όπως επιχειρηματικά δάνεια και καταναλωτικά δάνεια για να αντικαταστήσουν στεγαστικά δάνεια υψηλού προφίλ, προκειμένου να μειωθούν οι τόκοι των δανείων. η συνήθης διαδικασία λειτουργίας είναι ότι με τη βοήθεια των κεφαλαίων γεφύρωσης που παρέχονται από τον μεσάζοντα δανείου, ο αγοραστής κατοικίας εξοφλεί το υπάρχον στεγαστικό δάνειο και ολοκληρώνει την αποδέσμευση του σπιτιού με υποθήκη και στη συνέχεια υποθηκεύει το ακίνητο στην τράπεζα στο όνομα ενός μεμονωμένου βιομηχανικού και ένα εμπορικό νοικοκυριό ή μια κερκόπορτα επιχείρηση, και κάνει αίτηση για λειτουργικό δάνειο.

και οι δύο παραπάνω καταστάσεις είναι συμπεριφορές που απαγορεύονται ρητά από την εποπτεία.. σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, οι ρυθμιστικές αρχές εξέδωσαν αναφορές για παράνομη εισροή πιστωτικών κεφαλαίων στον τομέα των ακινήτων.συνολικά επιβλήθηκαν 48 πρόστιμα σε εμπορικές τράπεζες, τον αύγουστο, οι ενώσεις του κλάδου στη σαγκάη, το jiangsu, το shandong και άλλα μέρη εξέδωσαν έγγραφα έκτακτης ανάγκης που ζητούσαν την αναστολή των εκπτώσεων στεγαστικών δανείων και προέτρεψαν τις εμπορικές τράπεζες να ολοκληρώσουν τη διόρθωση των υφιστάμενων επιχειρήσεων το συντομότερο δυνατό.

για αγοραστές κατοικιών,οι παράνομες δραστηριότητες δεν προστατεύονται από το νόμο, η "εκ νέου υποθήκη με μείωση επιτοκίου" περιλαμβάνει παράγοντες κινδύνου όπως υψηλές κρυφές προμήθειες και αδυναμία ανανέωσης της σύμβασης δανείου γενικά δεν είναι εγγυημένες με γραπτή σύμβαση και είναι εύκολο να προκληθούν διαφωνίες στη συνέχεια να μην "χάσει μια μεγάλη συμφωνία για ένα μικρό ποσό".

ποιες είναι οι επιπτώσεις των μη συμβατικών πιστωτικών πράξεων;

τα προϊόντα που μειώνουν τη μόχλευση, όπως η μηδενική προκαταβολή, μπορεί να έχουν μια ορισμένη ώθηση στην πώληση ορισμένων προϊόντων χαμηλής τιμής που έχουν απλώς ζήτηση, αλλά είναι σχεδόν αναποτελεσματικά για έργα υψηλής τιμής.

ας δούμε πρώτα την πώληση προϊόντων που έχουν απλώς ζήτηση, όπως το nanning jianfa·wuxiang heyue με προκαταβολή 20.000 γιουάν, συν εκπτώσεις όπως σχεδόν υπάρχοντα σπίτια και σπίτια σε ειδικές τιμές.τον αύγουστο απολυμάνθηκαν 16 μονάδες. ένα άλλο παράδειγμα είναι το jinmaoyue, η σινο-ευρωπαϊκή διεθνής πόλη, η περιφέρεια chengyang, στο qingdao, με προκαταβολή που ξεκινά από 5%, συν 750,89 τετραγωνικά μέτρα κατοικίας μίας τιμής και σημεία υψηλής προμήθειας για την προσέλκυση κίνησης.τον αύγουστο, εγγράφηκαν 38 μονάδες, ενώ ο μέσος όγκος συνδρομών για ένα μεμονωμένο έργο στο qingdao την ίδια περίοδο ήταν μόνο 5 μονάδες.επιπλέον, πολλά έργα ακίνητης περιουσίας στο dongguan, στο foshan και σε άλλα μέρη έχουν εισαγάγει πολιτικές όπως δόσεις προκαταβολής και επαναγορά του ακινήτου πριν από την προκαταβολή για να προσελκύσουν πελάτες.

ας δούμε την εξάλειψη των προϊόντων υψηλής τιμής τον αύγουστο, η wanfeng coast city hanfu στην περιοχή bao'an, shenzhen ξεκίνησε ένα άτοκο δάνειο με προκαταβολή έως και 600.000 γιουάν σε ένα χρόνο.ωστόσο, ο μέσος αριθμός επισκέψεων ανά εβδομάδα ήταν 99, ο οποίος δεν αυξήθηκε από μήνα σε μήνα αλλά μειώθηκε κατά 48%., κατά μέσο όρο εγγράφηκαν 6 μονάδες κάθε εβδομάδα, μείωση 77% σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα.

ο αντίκτυπος των επιχειρήσεων όπως οι επιστροφές στεγαστικών δανείων και οι μειώσεις επιτοκίων στην αναχρηματοδότηση αντανακλάται περισσότερο στο χρηματοπιστωτικό σύστημα και όχι στην αγορά ακινήτων.προς το παρόν, οι αγοραστές κατοικιών δεν θα αγοράσουν ένα σπίτι επειδή μπορούν να λάβουν εκπτώσεις για τα στεγαστικά δάνειά τους είδος αντισυμβατικής πιστωτικής λειτουργίας έχει μεγάλο αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων. ο αντίκτυπος από μόνος του είναι πολύ περιορισμένος.

καθώς η ζήτηση για δάνεια από κατοίκους συνεχίζει να είναι υποτονική και η μείωση των απαιτούμενων καταθέσεων και των επιτοκίων δεν έχει ακόμη εφαρμοστεί, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα αναγκάστηκαν να λανσάρουν μια σειρά από νέα στεγαστικά προϊόντα λόγω της πίεσης της έκδοσης δανείων η μηδενική προκαταβολή έχει συνδυαστεί με στρατηγικές μάρκετινγκ, όπως είναι οι μειώσεις τιμών.

επιπλέον, προϊόντα όπως τα «δάνεια με μπαλόνια» προκάλεσαν την έντονη κοινή γνώμη και αφαιρέθηκαν από τα ράφια αφού προειδοποιήθηκαν για ρυθμιστικούς κινδύνους οι εκπτώσεις στεγαστικών δανείων και οι περικοπές επιτοκίων για αναχρηματοδότηση δεν ενίσχυσαν την προθυμία για αγορά κατοικιών, αλλά διατάραξαν την τάξη. χρηματοπιστωτική αγορά.

αξίζει να σημειωθεί ότι οι μη συμβατικές πιστωτικές πράξεις συνοδεύονται συνήθως από νομικούς κινδύνους η αναχρηματοδότηση συνοδεύεται επίσης από προκαταβολές. οι κρυφές προμήθειες, όπως οι προμήθειες για τη γεφύρωση κεφαλαίου, στην πραγματικότητα αυξάνουν το συνολικό κόστος της αγοράς "δάνεια με μπαλόνια" και άλλα δάνεια ασκούν πίεση στην αποπληρωμή, προκαλώντας αύξηση των συνολικών εξόδων τόκων. εύκολο για τους αγοραστές κατοικιών να υπερεκτιμήσουν τυφλά τη μελλοντική τους ικανότητα αποπληρωμής.

για τις τράπεζες και το χρηματοπιστωτικό σύστημα, πολλοί από τους πελάτες που προσελκύονται μέσω παράνομων εργασιών έχουν ασταθή εισοδήματα ή υποβαθμισμένες πιστώσεις. χαμηλότερους κινδύνους.