berita

sejak awal tahun ini, permintaan terhadap hipotek perumahan terus lesu, dan bank-bank komersial, perantara pinjaman, dan lembaga keuangan lainnya telah memicu gelombang krisis."pertempuran" untuk pinjaman hipotek.

di pasar“pinjaman balon” tanpa uang muka, bunga dulu, pokoknya belakanganketika kebijakan kredit yang tidak konvensional muncul satu demi satu,rabat hipotek, penurunan suku bunga untuk pembiayaan kembalioperasi ilegal muncul kembali.

dilihat dari cara-cara pengoperasian kredit yang tidak konvensional tersebut, baik itu uang muka nol atau produk keuangan dengan bunga dulu dan pokok kemudian, semuanya memiliki satu kesamaan, yaitu menempatkan pembeli rumahtekanan pembayaran kembali pinjaman diabaikan, sehingga meningkatkan rasio leverage yang terselubung, sehingga meningkatkan total biaya pembelian rumah dan risiko gagal bayar. namun, “potongan harga hipotek” dan “penurunan suku bunga hipotek kembali” adalah perilaku yang secara tegas dilarang oleh pengawasan, dan juga dilarang.risiko tersembunyi。

tanpa uang muka dan produk pengurang leverage lainnyapenghapusan produk-produk berharga rendah yang hanya diminati mungkin mempunyai efek peningkatan tertentu, namun hampir tidak efektif untuk proyek-proyek dengan harga total yang tinggi, dan dampak operasi kredit non-tradisional terhadap pasar real estat itu sendiri sangat terbatas.

sejak “517 new deal”, rasio uang muka yang lebih rendah untuk pinjaman komersial untuk pembelian rumah di berbagai tempat pada dasarnya telah disesuaikan menjadi 15% untuk rumah pertama dan 25% untuk rumah kedua shanghai, telah menyesuaikan dengan batas bawah nasional.

meskipun demikian, untuk lebih menarik pelanggan dan menurunkan ambang batas pembeli rumah, banyak pengembang dan perantara telah meluncurkannyabisnis "tanpa uang muka"., bank komersial juga diluncurkanproduk keuangan "bunga dulu, pokoknya baru".

bagaimana cara kerja "uang muka nol"?

yang pertama adalah menaikkan harga kontrak, yaitu tanda tangan pengembang dan pembeli rumahkontrak yin dan yang, mengajukan pinjaman ke bank dengan harga penilaian lebih tinggi dari harga transaksi sebenarnya, dan menggunakan pinjaman tambahan yang diperoleh sebagai dana uang muka.tipe kedua adalah pengembang atau perantara yang memajukan modalnya terlebih dahulu, pembeli rumah akan melunasinya dalam jangka waktu yang disepakati.jenis ketiga adalah pinjaman uang muka, lembaga keuangan membantu pembeli rumah untuk mengajukan pinjaman komersial atas nama konsumsi, dekorasi, dll. untuk membayar uang muka.

jadi apa yang dimaksud dengan “bunga dulu, modal belakangan”?

sederhananya, pembeli rumah hanya perlu melunasi bunga pinjaman dalam jangka waktu tertentu dan tidak harus mengembalikan pokok pinjaman. setelah jangka waktu pelunasan bunga, ia akan melunasi pinjaman dalam jumlah pokok dan bunga yang sama atau setara jumlah pokok. lamanya jangka waktu pembayaran bunga bervariasi tergantung produknya.

pada bulan mei tahun ini, ping an bank diluncurkan"pinjaman balon"ini adalah contoh umum dari "bunga dulu, pokok nanti". peminjam menghitung pembayaran bulanan dalam 240 kali angsuran, membayar kembali pokok pinjaman dan bunga secara mencicil selama masa pinjaman, dan melunasi sisa pokok sekaligus pada angsuran terakhir. .

selain itu, icbc juga meluncurkan“menginap dengan santai”, anda hanya perlu membayar bunga sebelum rumah baru dikirimkan, dan kemudian melunasinya secara normal setelah pindah ke china construction bank;“mudah disediakan”, dalam waktu 2 tahun, anda dapat melunasi setidaknya 1 yuan pokok dan bunga pinjaman yang harus dibayar per periode, dan sisa pokok serta bunga akan diamortisasi dalam angsuran bulanan setelah periode pembayaran bunga.

selain menyasar pengguna pinjaman tambahan, banyak bank komersial juga telah meluncurkannyasaluran konversi "bunga dulu, pokok kemudian" untuk pinjaman hipotek yang ada, bank industri meluncurkan bisnis konversi "pembayaran gaji". dalam 2-3 tahun awal konversi, hanya bunga yang perlu dilunasi, dan setelah habis masa berlakunya, akan dikonversi ke metode pembayaran sebelumnya.

faktanya, logika umum antara "uang muka nol" dan "bunga dulu, pokoknya belakangan" adalahmenghilangkan tekanan pembayaran kembali pinjaman pembeli rumah, untuk beradaptasi dengan ekspektasi pendapatan rendah dan kemudian ekspektasi pendapatan tinggi, namun perilaku leverage seperti ini dapat dengan mudah memicu krisis utang rumah tangga.

dari perspektif biaya, "uang muka nol" dan "bunga dulu, pokoknya belakangan" tidak hemat biaya., menurut perhitungan, pinjaman yang sama adalah 1 juta yuan, jangka waktu 20 tahun, dan metode pembayarannya adalah "pinjaman balon"bunga hampir 110.000 yuan lebih banyak daripada pembayaran pokok dan bunga biasa yang setara, uang muka tanpa uang muka, pembiayaan uang muka, dan metode lainnya mungkin memerlukan biaya penanganan yang tinggi. jika harga total dinaikkan, pajak transaksi perumahan yang lebih tinggi akan dikenakan, yang akan meningkatkan biaya pembelian rumah secara keseluruhan.

dengan lesunya permintaan hipotek perumahan, bank, perantara pinjaman, dan lembaga keuangan lainnya juga terus melakukan hal tersebutproduk gulung, harga gulung, bahkan dengan mengorbankan adopsirabat hipotek, penurunan suku bunga untuk pembiayaan kembalidan operasi ilegal lainnya untuk mendapatkan pelanggan dan merebut pangsa pasar.

yang pertama adalah potongan hipotek.di masa lalu, rabat hipotek adalah bagian dari komisi yang dikembalikan oleh bank kepada perantara yang merekomendasikan pembeli rumah melalui berbagai saluran. sekarang, untuk bersaing mendapatkan pelanggan pinjaman tambahan, rabat hipotek secara bertahap berevolusi menjadi didistribusikan langsung ke pembeli rumah individu.rasio rabat sekitar 5‰ dari total jumlah pinjaman, yang dalam beberapa kasus bisa mencapai lebih dari 1%. metode pembayaran tidak terbatas pada uang tunai, tetapi juga emas, kartu belanja, dan sejenisnya. menurut laporan masyarakat,beberapa bank asing di shanghai dapat memberikan pinjaman hingga 1 juta yuan dan mengembalikan uang tunai 10.000 yuan., dongguan dapat mengembalikan 6‰ hingga 8‰ ke agen perantara.

ada juga penurunan suku bunga untuk refinancing.bersama denganpinjaman hipotek yang adasejalan dengan terus menurunnya selisih suku bunga pinjaman tambahan, suku bunga kpr yang ada saat ini umumnya masih di atas 4%, sedangkan suku bunga kpr di beberapa daerah telah turun di bawah 3%. dan suku bunga produk pinjaman konsumen juga terlibat dalam awalan "2".

banyak nasabah pinjaman hipotek mulai mencari “pembiayaan kembali dan pengurangan suku bunga”, dengan menyalahgunakan dana pinjaman berbunga rendah seperti pinjaman usaha dan pinjaman konsumen untuk menggantikan pinjaman perumahan kelas atas, guna mengurangi beban bunga pinjaman. proses operasi yang biasa dilakukan adalah dengan bantuan dana talangan yang diberikan oleh perantara pinjaman, pembeli rumah melunasi pinjaman perumahan yang ada dan menyelesaikan pelepasan hipotek rumah, kemudian menggadaikan properti tersebut ke bank atas nama industri perorangan. dan rumah tangga komersial atau perusahaan pintu belakang, dan mengajukan status operasi.

kedua situasi di atas merupakan perilaku yang secara tegas dilarang oleh pengawasan.. menurut statistik, pada paruh pertama tahun ini, otoritas pengatur mengeluarkan laporan tentang masuknya dana kredit secara ilegal ke sektor real estate.sebanyak 48 denda dijatuhkan kepada bank umumpada bulan agustus, asosiasi industri di shanghai, jiangsu, shandong dan tempat lain mengeluarkan dokumen darurat yang menyerukan penangguhan rabat hipotek, dan mendesak bank komersial untuk menyelesaikan perbaikan bisnis yang ada sesegera mungkin.

bagi pembeli rumah,operasi ilegal tidak dilindungi undang-undang, "hipotek ulang dengan penurunan suku bunga" melibatkan faktor risiko seperti biaya tersembunyi yang tinggi dan ketidakmampuan untuk memperbarui kontrak pinjaman. rabat hipotek umumnya tidak dijamin oleh kontrak tertulis, dan pembeli rumah akan mudah menimbulkan perselisihan setelahnya bukan "kehilangan banyak uang dengan jumlah kecil".

apa dampak dari operasi kredit inkonvensional?

produk yang mengurangi leverage seperti uang muka nol mungkin memiliki efek peningkatan tertentu pada penjualan beberapa produk dengan harga rendah yang hanya diminati, namun produk tersebut hampir tidak efektif untuk proyek dengan harga tinggi.

mari kita lihat dulu penjualan produk yang sedang diminati, seperti nanning jianfa·wuxiang heyue dengan uang muka 20.000 yuan, ditambah diskon seperti rumah kuasi eksisting dan rumah harga khusus.pada bulan agustus, 16 unit didekontaminasi. contoh lainnya adalah jinmaoyue, kota internasional sino-eropa, distrik chengyang, qingdao, dengan uang muka mulai dari 5%, ditambah 750,89 meter persegi perumahan satu harga dan poin komisi tinggi untuk menarik lalu lintas.pada bulan agustus, 38 unit berlangganan, sedangkan rata-rata volume berlangganan untuk satu proyek di qingdao pada periode yang sama hanya 5 unit.selain itu, banyak proyek real estate di dongguan, foshan dan tempat lain telah menerapkan kebijakan seperti cicilan uang muka dan membeli kembali properti terlebih dahulu sebelum membayar uang muka untuk menarik pelanggan.

mari kita lihat penghapusan produk-produk mahal. pada bulan agustus, hanfu kota pantai wanfeng di distrik bao'an, shenzhen meluncurkan pinjaman tanpa bunga dengan uang muka hingga 600.000 yuan dalam satu tahun.namun, jumlah rata-rata kunjungan per minggu adalah 99, yang tidak meningkat dari bulan ke bulan namun turun 48%., rata-rata berlangganan 6 unit setiap minggunya, turun 77% dari bulan sebelumnya.

dampak bisnis seperti rabat hipotek dan penurunan suku bunga terhadap refinancing lebih tercermin dalam sistem keuangan dibandingkan pasar real estate.saat ini, pembeli rumah tidak akan membeli rumah karena mereka bisa mendapatkan potongan harga atas pinjaman hipotek mereka. di bawah ekspektasi turunnya harga rumah, hanya sedikit orang yang akan menggunakan celah penggantian pinjaman untuk mengosongkan kualifikasi hipotek perumahan mereka dan membeli rumah lain. jenis operasi kredit non-konvensional ini mempunyai dampak yang besar terhadap pasar real estate.

dengan permintaan pinjaman dari penduduk yang terus lesu dan penurunan simpanan wajib serta suku bunga belum dilaksanakan, lembaga keuangan terpaksa meluncurkan serangkaian produk hipotek baru karena tekanan penerbitan pinjaman relatif biasa-biasa saja. pembayaran uang muka nol dikombinasikan dengan strategi pemasaran seperti penurunan harga. hal ini hanya efektif untuk beberapa proyek dengan harga total rendah, dan hampir tidak efektif untuk proyek dengan harga total tinggi dengan pangsa pasar yang lebih besar.

selain itu, produk-produk seperti "pinjaman balon" membangkitkan opini publik yang memanas dan dikeluarkan dari pasar setelah diperingatkan akan risiko peraturan. rabat hipotek dan penurunan suku bunga untuk pembiayaan kembali tidak meningkatkan keinginan untuk membeli rumah, namun mengganggu ketertiban masyarakat. pasar keuangan.

perlu disebutkan bahwa operasi kredit yang tidak konvensional biasanya disertai dengan risiko hukum. setelah pelanggaran diselidiki dan dihukum oleh badan pengatur, mereka mungkin menghadapi risiko penarikan pinjaman oleh bank. pembeli rumah harus menanggung konsekuensinya pembiayaan kembali juga disertai dengan pembayaran di muka. biaya tersembunyi seperti biaya talangan modal sebenarnya meningkatkan total biaya pembelian rumah. "pinjaman balon" dan pinjaman lainnya memberikan tekanan pembayaran kembali, menyebabkan total biaya bunga meningkat, dan memang demikian. mudah bagi pembeli rumah untuk melebih-lebihkan kemampuan pembayaran kembali pinjaman mereka di masa depan.

bagi bank dan sistem keuangan, banyak nasabah yang tertarik melalui operasi ilegal memiliki pendapatan yang tidak stabil atau risiko kredit di bawah standar yang relatif tinggi, yang dapat menyebabkan peningkatan lebih lanjut pada tingkat kredit macet dan mempermalukan bank. seluruh sistem keuangan. menurunkan risiko.