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올해 초부터 주택담보대출 수요가 부진한 상황이 지속되면서 시중은행과 대출중개업체, 기타 금융기관에서 대거 물물공급이 시작됐다.주택담보대출을 위한 "전투".

시장에계약금 제로, 이자 우선, 원금 후불 '풍선론'파격적인 신용정책이 속속 등장하면서모기지 리베이트, 재융자를 위한 이자율 인하불법적인 행위가 다시 나타났습니다.

이러한 파격적인 신용운용 방식으로 볼 때, 제로다운페이먼트이든, 선이자가 있고 원금이 후순위인 금융상품이든 모두 주택 구입자의 부담을 덜어준다는 공통점이 있다.대출금 상환에 대한 압박이 뒷전으로 밀려나 레버리지 비율이 위장 상승한다., 따라서 총 주택 구입 비용과 채무 불이행 위험이 증가합니다. 그러나 “모기지 리베이트”와 “재모기지 이자율 인하”는 감독에서 명시적으로 금지하는 행위이며, 또한숨겨진 위험。

제로 계약금 및 기타 레버리지 감소 상품수요가 많은 저가 제품의 제거는 어느 정도 부양 효과를 가져올 수 있습니다.그러나 총 가격이 높은 프로젝트에는 거의 비효율적이며, 비전통적인 여신 운용이 부동산 시장 자체에 미치는 영향은 매우 제한적입니다.

'517 뉴딜' 이후 각지의 주택 구입을 위한 상업용 대출의 계약금 비율 하한은 기본적으로 베이징을 제외한 전국 대부분의 도시에서 첫 번째 주택의 경우 15%, 두 번째 주택의 경우 25%로 조정되었습니다. 상하이와 상하이는 전국 하한선으로 조정됐다.

그럼에도 불구하고 고객을 더욱 유치하고 주택 구매자의 문턱을 낮추기 위해 많은 개발자와 중개인이"제로 계약금"사업, 상업은행도 출범'이자 우선, 원금 후' 금융상품.

"제로 계약금"은 어떻게 작동하나요?

첫 번째는 계약 가격을 높이는 것입니다.즉, 개발자와 주택 구매자가 서명합니다.음양계약, 실거래가보다 높은 감정가로 은행에 대출을 신청하고, 추가로 확보한 대출금을 계약금으로 활용합니다.두 번째 유형은 개발업자나 중개업자가 먼저 자본을 조달하는 방식이다., 주택 구매자는 합의된 기간 내에 이를 상환할 것입니다.세 번째 유형은 계약금 대출입니다., 금융 기관은 주택 구매자가 계약금을 지불하기 위해 소비, 장식 등의 이름으로 상업 대출을 신청할 수 있도록 지원합니다.

그렇다면 "이자 우선, 자본 후"란 무엇입니까?

간단히 말하면, 주택 구입자는 일정 기간 내에 대출 이자만 상환하면 되며, 이자 상환 기간이 지나면 원금과 이자를 동일 금액 또는 동일 금액으로 대출금을 상환하게 됩니다. 이자상환기간은 상품에 따라 상이하며, 최대 30년까지 가능합니다.

올해 5월, 핑안은행(ping an bank)이 출범했습니다."풍선대출"'이자 우선, 원금 후'의 전형적인 예다. 대출자는 월 상환액을 240회 분할로 계산해 대출 기간 동안 대출 원금과 이자를 분할 상환하고, 마지막 분할에 남은 원금을 한꺼번에 상환하는 방식이다. .

또한 icbc도 출시되었습니다.“편안한 숙박”, 새 집이 인도되기 전에 이자를 지불하고 중국건설은행이 입주한 후에 정상적으로 상환하면 됩니다.“제공이 용이함”, 2년 이내에 기간당 원금 및 대출금 이자를 최소 1위안 이상 상환할 수 있으며, 이자 상환 기간 이후 남은 원금과 이자는 매월 분할 상환됩니다.

증분 대출 사용자를 대상으로 하는 것 외에도 많은 상업 은행도 출시했습니다.기존 주택담보대출 '이자 우선, 원금 후' 전환 채널기업은행은 전환 초기 2~3년 동안 이자만 상환하면 되고, 만료 후에는 기존 상환방식으로 전환하는 '급여지급' 전환사업을 시작했다.

실제로 '제로 계약금'과 '이자 우선, 원금 후'의 공통 논리는주택 구입자의 대출 상환 압력을 뒤로 미루다, 낮은 소득 기대와 높은 소득 기대에 적응하기 위해 노력하지만 이러한 종류의 차입 행위는 쉽게 가계 부채 위기를 유발할 수 있습니다.

비용적인 측면에서 볼 때 '계약금 제로'와 '이자 우선, 원금 후'는 비용 효율적이지 않습니다., 계산에 따르면 동일한 대출금은 100만 위안, 기간은 20년이며 상환 방법은 '풍선 대출'입니다.일반 원리금균등상환보다 이자가 110,000위안 가까이 더 높습니다., 제로 다운페이먼트 선지급, 다운페이먼트 파이낸싱 및 기타 방법에는 높은 처리 수수료가 적용될 수 있습니다. 총 가격이 인상되면 주택 거래세가 높아져 주택 구입의 전체 비용이 증가하게 됩니다.

주택담보대출 수요가 부진한 가운데 은행, 대출중개업체 등 금융기관도 주택담보대출 수요가 부진한 상황을 지속하고 있다.롤 제품, 롤 가격, 채택을 희생하더라도모기지 리베이트, 재융자를 위한 이자율 인하고객을 확보하고 시장 점유율을 점유하기 위한 기타 불법적인 활동.

첫 번째는 모기지 리베이트입니다.과거 모기지 리베이트는 은행이 다양한 채널을 통해 주택 구매자를 추천하는 중개인에게 반환하는 수수료의 일부였습니다. 이제 모기지 리베이트는 점진적인 대출 고객과 경쟁하기 위해 점차 개인 주택 구매자에게 직접 분배되는 방식으로 발전했습니다.리베이트 비율은 총 대출 금액의 약 5‰입니다., 경우에 따라 1% 이상에 도달할 수 있습니다. 결제수단은 현금에 국한되지 않고 골드, 쇼핑카드 등도 발행됩니다. 공개 보고서에 따르면,상하이의 일부 외국계 은행은 최대 100만 위안까지 대출을 제공하고 1만 위안을 현금으로 돌려줄 수 있다., 동관은 중개 기관에 6‰ ~ 8‰를 반환할 수 있습니다.

재융자에 대한 금리 인하도 있습니다.함께기존 주택담보대출증분 대출 금리가 지속적으로 하락함에 따라 기존 모기지 금리는 일반적으로 여전히 4%를 상회하는 반면, 일부 지역에서는 기업 대출 및 소비자 대출 금리가 3% 미만으로 떨어졌습니다. 상품 이자율도 "2 접두사"에 포함되었습니다.

기존 주택담보대출 고객 다수가 '재융자 및 금리 인하'를 모색하기 시작, 대출 이자비용을 줄이기 위해 기업대출, 소비자대출 등 저금리 대출자금을 유명 주택대출을 대체하는 용도로 유용하는 방식이다. 일반적인 운영 프로세스는 대출 중개인이 제공하는 연결 자금의 도움으로 주택 구매자가 기존 주택 대출을 상환하고 주택 담보 대출 해제를 완료한 다음 해당 부동산을 개별 산업체의 이름으로 은행에 담보로 제공하는 것입니다. 상업가구, 백도어기업 등을 대상으로 운영대출을 신청합니다.

위의 두 상황 모두 감독에 의해 명시적으로 금지되는 행위입니다.. 통계에 따르면 올해 상반기 규제당국은 부동산 부문에 신용자금이 불법 유입됐다는 신고서를 발표했다.시중은행에 총 48건의 벌금이 부과됐다.지난 8월, 상하이, 장쑤, 산둥 등 지역의 업계 협회는 모기지 리베이트 중단을 촉구하는 긴급 문서를 발행하고 상업은행에 가능한 한 빨리 기존 사업의 시정을 완료할 것을 촉구했습니다.

주택 구매자의 경우,불법적인 운영은 법으로 보호되지 않습니다이자율 인하 재모기지에는 높은 숨은 수수료, 대출 계약 갱신 불능 등의 위험 요소가 수반됩니다. "소액으로 큰 손실"이 아닙니다.

비전통적인 신용 운영의 효과는 무엇입니까?

계약금 제로와 같은 레버리지 감소 상품은 수요가 많은 일부 저가 상품의 판매에 어느 정도 부양 효과가 있을 수 있지만 고가 프로젝트에는 거의 효과가 없습니다.

우선 계약금 2만 위안의 난닝젠파·우샹헤웨 등 수요에 딱 맞는 상품 판매와 준기존주택, 특가주택 등 할인혜택을 살펴보자.8월에는 16개 유닛의 오염이 제거되었습니다.. 또 다른 예는 칭다오 성양구 중유럽 국제도시 진마오웨(jinmaoyue)로, 계약금은 5%부터 시작하고 750,89㎡의 단일 가격 주택과 높은 수수료 포인트로 교통을 유치한다.8월에는 38호가 청약되었는데, 같은 기간 칭다오 단일 프로젝트의 평균 청약량은 5호에 불과했습니다.또한 둥관, 포산 등 지역의 많은 부동산 프로젝트에서는 계약금 분할, 계약금을 지불하기 전에 부동산을 먼저 재구매하는 등의 정책을 도입하여 고객을 유치했습니다.

고가 상품 철폐를 살펴보자. 지난 8월 선전 바오안구 완펑 해안 도시 한푸(hanfu)는 1년 최대 60만 위안의 계약금으로 무이자 대출을 시작했다.다만 주당 평균 방문횟수는 99회로 전월보다 증가하지 않고 48% 감소했다., 매주 평균 6건이 청약돼 전월 대비 77% 감소했다.

모기지 리베이트, 금리 인하 등의 사업이 재융자에 미치는 영향은 부동산 시장보다는 금융 시스템에 더 많이 반영됩니다.현재 주택 구매자들은 주택담보대출에 대한 리베이트를 받을 수 있기 때문에 주택을 구입하지 않을 것입니다. 주택 가격 하락이 예상되는 가운데 주택담보대출 자격을 취소하고 다른 주택을 구입하기 위해 대출 대체의 허점을 이용하는 사람은 거의 없습니다. 비전통적인 신용운용 방식은 부동산 시장에 미치는 영향 자체가 매우 제한적입니다.

주민들의 대출 수요가 계속 부진하고 필수예금·이자율 인하가 아직 시행되지 않은 가운데, 대출 발행 압박으로 금융기관들이 잇달아 새로운 모기지 상품을 출시할 수밖에 없는 상황이다. 제로 계약금은 가격 인하와 같은 마케팅 전략과 결합되어 일부 저가 프로젝트에만 효과적이며 시장 점유율이 더 큰 고액 프로젝트에는 거의 효과가 없습니다.

또한 '풍선대출'과 같은 상품은 여론을 불러일으켜 규제 위험을 경고한 후 진열대에서 퇴출되었습니다. 금융시장.

비전통적인 신용 업무에는 일반적으로 법적 위험이 수반된다는 점을 언급할 필요가 있습니다. 위반 사항이 규제 기관에 의해 조사되고 처벌되면 주택 구매자는 계약금 제로와 같은 결과를 감수해야 합니다. 재융자에는 선불금도 수반됩니다. 자본 연결 수수료와 같은 숨겨진 수수료는 실제로 주택 구입의 총 비용을 증가시킵니다. "풍선 대출" 및 기타 대출은 상환 압력을 가중시켜 총 이자 비용을 증가시킵니다. 주택 구매자가 자신의 미래 상환 능력을 맹목적으로 과대평가하기 쉽습니다.

은행과 금융시스템의 경우, 불법영업을 통해 유치한 고객 중 다수가 불안정한 소득이나 신용불량의 위험이 상대적으로 높으며, 이로 인해 개인대출 부실률이 더욱 증가하고 당혹스러울 수 있습니다. 전체 금융 시스템의 위험을 낮춥니다.