nachricht

seit anfang dieses jahres ist die nachfrage nach wohnhypotheken weiterhin schleppend, und geschäftsbanken, kreditvermittler und andere finanzinstitute haben eine welle von hypotheken ausgelöstder „kampf“ um hypothekendarlehen.

auf dem markt„ballonkredit“ ohne anzahlung, zinsen zuerst und kapital späterwährend unkonventionelle kreditpolitiken eine nach der anderen auftauchen,hypothekenrückerstattungen, zinssenkungen bei refinanzierungendie illegalen operationen tauchten erneut auf.

diesen unkonventionellen kreditvergabemethoden nach zu urteilen, egal ob es sich um eine anzahlung ohne anzahlung oder um finanzprodukte mit zinsen zuerst und kapital später handelt, haben sie alle eines gemeinsam: sie dienen dem käufer des eigenheimsder druck der kreditrückzahlung wird in den hintergrund gedrängt, was die verschuldungsquote verschleiert erhöhtdies erhöht die gesamtkosten für den hauskauf und das ausfallrisiko. allerdings sind „hypothekenrückerstattungen“ und „umschuldungszinssenkungen“ verhaltensweisen, die von der aufsicht ausdrücklich verboten sind, und das sind sie auchversteckte risiken。

keine anzahlung und andere hebelreduzierende produkteder verzicht auf gerade nachgefragte billigprodukte kann einen gewissen auftriebseffekt haben, aber bei projekten mit hohem gesamtpreis ist es nahezu wirkungslos, und die auswirkungen unkonventioneller kreditgeschäfte auf den immobilienmarkt selbst sind sehr begrenzt.

seit dem „517 new deal“ wurde die untergrenze der anzahlungsquote für gewerbliche kredite für den hauskauf an verschiedenen orten grundsätzlich auf 15 % für das erste haus und 25 % für das zweite haus angepasst. die meisten städte im ganzen land außer peking und shanghai haben sich an die nationale untergrenze angepasst.

dennoch haben viele entwickler und vermittler begonnen, neue kunden anzulocken und die hemmschwelle für hauskäufer zu senken„null anzahlung“-geschäft, geschäftsbanken wurden ebenfalls gegründet„zinsen zuerst, kapital später“-finanzprodukte.

wie funktioniert „null anzahlung“?

die erste besteht darin, den vertragspreis zu erhöhen, das heißt, der bauträger und der hauskäufer unterzeichnenyin und yang kontrahieren, beantragen sie bei der bank einen kredit zu einem geschätzten preis, der über dem tatsächlichen transaktionspreis liegt, und verwenden sie den zusätzlich erhaltenen kredit als anzahlung.die zweite möglichkeit besteht darin, dass entwickler oder vermittler zunächst gelder vorschießen, wird der hauskäufer es innerhalb der vereinbarten frist zurückzahlen.die dritte art ist das anzahlungsdarlehen, finanzinstitute unterstützen hauskäufer bei der beantragung eines gewerblichen darlehens im namen von konsum, dekoration usw. zur zahlung der anzahlung.

was bedeutet also „zinsen zuerst, kapital später“?

vereinfacht ausgedrückt muss der hauskäufer die darlehenszinsen nur innerhalb einer bestimmten frist zurückzahlen und muss den kapitalbetrag nicht zurückzahlen. nach ablauf der zinsrückzahlungsfrist zahlt er das darlehen in gleichen beträgen von kapital und zinsen oder in gleicher höhe zurück die länge der zinsrückzahlungsdauer variiert je nach produkt. die längste beträgt bis zu dreißig jahre.

im mai dieses jahres wurde die ping an bank gegründet„ballonkredit“es ist ein typisches beispiel für „zinsen zuerst, kapital später“. der kreditnehmer berechnet die monatliche zahlung in 240 raten, zahlt das darlehenskapital und die zinsen während der darlehenslaufzeit in raten zurück und zahlt das verbleibende kapital in einer summe in der letzten rate zurück .

darüber hinaus wurde auch icbc ins leben gerufen„erholsamer aufenthalt“sie müssen lediglich zinsen zahlen, bevor das neue haus geliefert wird, und diese dann nach der eröffnung der china construction bank normal zurückzahlen„einfach bereitzustellen“innerhalb von 2 jahren können sie mindestens 1 yuan an kapital und darlehenszinsen zurückzahlen, die pro zeitraum zu zahlen sind, und der verbleibende kapitalbetrag und die zinsen werden nach ablauf der zinsrückzahlungsperiode in monatlichen raten abgeschrieben.

viele geschäftsbanken richten sich nicht nur an nutzer von zusatzkrediten, sondern haben auch neue angebote eingeführt„zinsen zuerst, kapital später“-umwandlungskanal für bestehende hypothekendarlehenin den ersten zwei bis drei jahren der umstellung müssen nur die zinsen zurückgezahlt werden, und nach ablauf wird auf die vorherige rückzahlungsmethode umgestellt.

tatsächlich besteht die gemeinsame logik zwischen „null anzahlung“ und „zinsen zuerst, kapital später“.den druck der hauskäufer auf die rückzahlung von krediten hinter sich lassen, um sich an die niedrigen einkommenserwartungen und dann an die hohen einkommenserwartungen anzupassen, aber diese art von hebelwirkung kann leicht eine schuldenkrise der privaten haushalte auslösen.

aus kostensicht sind „null anzahlung“ und „zinsen zuerst, kapital später“ nicht kosteneffektiv.berechnungen zufolge beträgt derselbe kredit 1 million yuan mit einer laufzeit von 20 jahren und die rückzahlungsmethode ist „ballonkredit“.fast 110.000 yuan mehr zinsen als bei der regulären gleichen kapital- und zinsrückzahlung, null-anzahlungsvorschüsse, anzahlungsfinanzierungen und andere methoden können mit hohen bearbeitungsgebühren verbunden sein. wenn der gesamtpreis erhöht wird, fallen höhere immobilientransaktionssteuern an, was die gesamtkosten des hauskaufs erhöht.

da die nachfrage nach wohnhypotheken schleppend ist, bleiben auch banken, kreditvermittler und andere finanzinstitute weiterhin zurückbrötchenprodukte, brötchenpreise, auch auf kosten der adoptionhypothekenrückerstattungen, zinssenkungen bei refinanzierungenund andere illegale operationen, um kunden zu gewinnen und marktanteile zu erobern.

das erste sind hypothekenrückerstattungen.früher waren hypothekenrückerstattungen teil der provision, die banken an vermittler zurückzahlten, die hauskäufer über verschiedene kanäle empfahlen. um nun um zusätzliche kreditkunden zu konkurrieren, werden hypothekenrückerstattungen nach und nach direkt an einzelne hauskäufer verteilt.die rückzahlungsquote beträgt etwa 5‰ der gesamtkreditsumme, die in einigen fällen mehr als 1 % betragen kann. die zahlungsmethode ist nicht auf bargeld beschränkt, sondern es werden auch gold, einkaufskarten und andere äquivalente ausgegeben. öffentlichen berichten zufolgeeinige ausländische banken in shanghai können bis zu 1 million yuan an krediten bereitstellen und 10.000 yuan in bar zurückgeben., dongguan kann 6‰ bis 8‰ an die zwischengeschaltete agentur zurückgeben.

auch bei der refinanzierung gibt es zinssenkungen.zusammen mitbestehendes hypothekendarlehenim einklang mit dem anhaltenden rückgang der inkrementellen kreditzinsspannen liegen die derzeit bestehenden hypothekenzinsen im allgemeinen immer noch über 4 %, während die zinssätze für erstwohnungskredite in einigen bereichen unter 3 % gesunken sind und die zinssätze für konsumentenkreditprodukte waren ebenfalls im präfix „2“ enthalten.

viele bestehende hypothekenkunden beginnen, eine „refinanzierung und zinssenkung“ anzustreben, indem zinsgünstige kreditmittel wie geschäftskredite und verbraucherkredite zweckentfremdet werden, um hochkarätige wohnungsbaukredite zu ersetzen und so die zinsaufwendungen für kredite zu senken. der übliche ablauf besteht darin, dass der hauskäufer mit hilfe der vom kreditvermittler bereitgestellten überbrückungsfonds das bestehende wohnungsbaudarlehen abbezahlt, die hypothekenfreigabe für das haus abschließt und die immobilie dann im namen eines einzelnen gewerbetreibenden an die bank verpfändet und gewerblicher haushalt oder ein hintertürunternehmen und beantragt einen betriebskredit.

bei beiden oben genannten situationen handelt es sich um verhaltensweisen, die durch die aufsicht ausdrücklich verboten sind.. laut statistik veröffentlichten die aufsichtsbehörden im ersten halbjahr dieses jahres berichte über den illegalen zufluss von kreditmitteln in den immobiliensektor.insgesamt wurden 48 bußgelder gegen geschäftsbanken verhängtim august gaben branchenverbände in shanghai, jiangsu, shandong und anderen orten dringlichkeitsdokumente heraus, in denen sie die aussetzung von hypothekenrückzahlungen forderten, und forderten die geschäftsbanken auf, die sanierung bestehender geschäfte so schnell wie möglich abzuschließen.

für hauskäufer,illegale operationen sind nicht gesetzlich geschützt„umschuldung mit zinssenkung“ birgt risikofaktoren wie hohe versteckte gebühren und die unmöglichkeit, den kreditvertrag zu verlängern. hypothekenrückerstattungen sind in der regel nicht durch einen schriftlichen vertrag garantiert, und es kann leicht zu streitigkeiten im nachhinein kommen nicht „für einen kleinen betrag eine große sache verlieren“.

welche auswirkungen haben unkonventionelle kreditgeschäfte?

leverage-reduzierende produkte wie zero-anzahlung können bei manchen niedrigpreisigen produkten, die gerade nachgefragt werden, zwar einen gewissen verkaufsfördernden effekt haben, bei hochpreisigen projekten sind sie jedoch nahezu wirkungslos.

schauen wir uns zunächst den verkauf von produkten an, die gerade gefragt sind, wie zum beispiel nanning jianfa·wuxiang heyue mit einer anzahlung von 20.000 yuan, plus rabatten wie quasi-bestandshäusern und häusern zum sonderpreis.im august wurden 16 einheiten dekontaminiert. ein weiteres beispiel ist jinmaoyue, sino-european international city, bezirk chengyang, qingdao, mit einer anzahlung ab 5 %, plus 750,89 quadratmetern wohnraum zum einheitspreis und punkten mit hoher provision, um verkehr anzulocken.im august wurden 38 einheiten abonniert, während das durchschnittliche zeichnungsvolumen für ein einzelnes projekt in qingdao im gleichen zeitraum nur 5 einheiten betrug.darüber hinaus haben viele immobilienprojekte in dongguan, foshan und anderen orten richtlinien wie anzahlungsraten eingeführt und die immobilie zunächst zurückgekauft, bevor eine anzahlung geleistet wird, um kunden anzulocken.

schauen wir uns die abschaffung hochpreisiger produkte an. im august hat wanfeng coast city hanfu im bezirk bao’an, shenzhen, ein zinsloses darlehen mit einer anzahlung von bis zu 600.000 yuan in einem jahr aufgenommen.die durchschnittliche anzahl der besuche pro woche betrug jedoch 99, was im vergleich zum vormonat nicht zunahm, sondern um 48 % sank.im durchschnitt wurden jede woche 6 einheiten abonniert, was einem rückgang von 77 % gegenüber dem vormonat entspricht.

die auswirkungen von geschäften wie hypothekenrückerstattungen und zinssenkungen auf die refinanzierung spiegeln sich eher im finanzsystem als im immobilienmarkt wider.derzeit werden hauskäufer kein haus kaufen, weil sie rückzahlungen für ihre hypotheken erhalten können. in der erwartung sinkender immobilienpreise werden nur wenige menschen die lücke des darlehensersatzes nutzen, um ihre hypothekenqualifikationen aufzugeben und ein anderes haus zu kaufen art des unkonventionellen kreditgeschäfts hat große auswirkungen auf den immobilienmarkt. die auswirkungen selbst sind sehr begrenzt.

da die nachfrage nach krediten seitens der bevölkerung weiterhin schleppend ist und die reduzierung der erforderlichen einlagen und zinssätze noch nicht umgesetzt wurde, waren finanzinstitute aufgrund des drucks bei der kreditvergabe gezwungen, eine reihe neuer hypothekenprodukte auf den markt zu bringen die anzahlung war relativ mittelmäßig und wurde mit marketingstrategien wie preisnachlässen kombiniert. sie ist nur bei einigen projekten mit niedrigem gesamtpreis wirksam und bei projekten mit hohem gesamtpreis und einem größeren marktanteil nahezu wirkungslos.

darüber hinaus lösten produkte wie „ballonkredite“ eine hitzige öffentliche meinung aus und wurden aus den regalen genommen, nachdem sie vor regulatorischen risiken gewarnt worden waren. hypothekennachlässe und zinssenkungen zur refinanzierung steigerten nicht die kaufbereitschaft, sondern brachten die ordnung ins wanken finanzmarkt.

es ist erwähnenswert, dass unkonventionelle kreditgeschäfte in der regel mit rechtlichen risiken verbunden sind. sobald verstöße von den aufsichtsbehörden untersucht und geahndet werden, besteht das risiko, dass banken kredite zurückziehen, wie z. b. nullzahlungen mit der refinanzierung sind auch vorauszahlungen verbunden, wie z. b. gebühren für die kapitalüberbrückung, die die gesamtkosten für den kauf eines eigenheims erhöhen, und bei anderen krediten wird der rückzahlungsdruck in den hintergrund gedrängt, was dazu führt, dass der gesamtzinsaufwand steigt für hauskäufer ist es leicht, ihre zukünftige rückzahlungsfähigkeit blind zu überschätzen.

für banken und das finanzsystem haben viele der durch illegale geschäfte angelockten kunden ein instabiles einkommen oder eine minderwertige kreditwürdigkeit. das risiko von kreditausfällen ist relativ hoch, was zu einem weiteren anstieg der zahl der notleidenden privatkredite führen und sie in verlegenheit bringen kann gesamtes finanzsystem. geringere risiken.