समाचारं

अस्मिन् वर्षे आरम्भात् आवासीयबन्धकमागधा निरन्तरं मन्दं वर्तते, वाणिज्यिकबैङ्काः, ऋणमध्यस्थाः अन्ये च वित्तीयसंस्थाः च...बंधकऋणानां कृते "युद्धम्"।

विपण्यां“गुब्बारे ऋणम्” शून्यं पूर्वभुक्तिः, प्रथमं व्याजं, पश्चात् मूलधनं चयथा यथा अपरम्परागताः ऋणनीतयः क्रमेण उद्भवन्ति तथा तथाबंधक छूटः, पुनर्वित्तपोषणार्थं व्याजदरेषु न्यूनीकरणम्अवैधकार्यक्रमाः पुनः प्रादुर्भूताः ।

एतेभ्यः अपरम्परागत-ऋण-सञ्चालन-विधिभ्यः न्याय्यं चेत्, शून्य-पूर्व-भुगतानम् अथवा प्रथमं व्याजयुक्तं वित्तीय-उत्पादं वा, पश्चात् मूलभूतं च, तेषु सर्वेषु एकं समानं वस्तु अस्ति, यत् गृहक्रेतुः स्थापनम्ऋणस्य परिशोधनस्य दबावः पृष्ठभागे स्थापितः भवति, येन वेषेण उत्तोलन-अनुपातः वर्धते, एवं कुलगृहक्रयणव्ययः, पूर्वनिर्धारितजोखिमः च वर्धते । परन्तु “बंधक-छूटः” “पुनः बंधकव्याजदर-कमीकरणं” च एतादृशाः व्यवहाराः सन्ति ये पर्यवेक्षणेन स्पष्टतया निषिद्धाः सन्ति, ते अपि सन्तिगुप्ताः जोखिमाः。

शून्यं पूर्वभुक्तिः अन्ये च उत्तोलन-कमीकरण-उत्पादाःकेवलं माङ्गल्यां न्यूनमूल्यानां उत्पादानाम् उन्मूलनेन निश्चितः वर्धनप्रभावः भवितुम् अर्हति, परन्तु उच्चकुलमूल्येन परियोजनानां कृते प्रायः अप्रभावी भवति, तथा च अचलसम्पत्विपण्ये एव अपरम्परागतऋणसञ्चालनस्य प्रभावः अतीव सीमितः भवति

"517 नवीनसौदानां" अनन्तरं विभिन्नस्थानेषु गृहक्रयणार्थं वाणिज्यिकऋणस्य निम्नसीमा मूलतः प्रथमगृहस्य कृते 15%, द्वितीयगृहस्य कृते 25% इति समायोजितवती अस्ति, बीजिंगं विहाय देशस्य अधिकांशनगरेषु तथा शाङ्घाई राष्ट्रियनिम्नसीमायाः समायोजनं कृतवन्तः ।

तदपि ग्राहकानाम् आकर्षणार्थं गृहक्रेतृणां सीमां न्यूनीकर्तुं च बहवः विकासकाः मध्यस्थाः च प्रारब्धवन्तः"शून्य डाउन पेमेंट" व्यवसाय, वाणिज्यिकबैङ्काः अपि प्रारब्धाः"व्याजं प्रथमं, प्रधानं पश्चात्" वित्तीयपदार्थाः।

"शून्यपूर्वभुक्तिः" कथं कार्यं करोति ?

प्रथमं अनुबन्धमूल्यं वर्धयितुं भवति, अर्थात् विकासकः गृहक्रेता च चिह्नं कुर्वन्तियिनः याङ्गः च अनुबन्धं कुर्वन्ति, वास्तविकव्यवहारमूल्यात् अधिकमूल्याङ्कितमूल्येन बैंकात् ऋणार्थं आवेदनं कुर्वन्ति, तथा च प्राप्तस्य अतिरिक्तऋणस्य उपयोगं पूर्वभुक्तिनिधिरूपेण कुर्वन्तिद्वितीयः प्रकारः अस्ति यत् विकासकः मध्यस्थः वा प्रथमं राजधानीम् अग्रे सारयति, गृहक्रेता सम्मतकालान्तरे एव तत् प्रतिदास्यति।तृतीयः प्रकारः पूर्वभुक्तिऋणः अस्ति, वित्तीयसंस्थाः गृहक्रेतृणां पूर्वभुक्तिं दातुं उपभोगस्य, अलङ्कारस्य इत्यादीनां नामधेयेन वाणिज्यिकऋणस्य आवेदनं कर्तुं सहायतां कुर्वन्ति।

अतः "प्रथमं व्याजं, पश्चात् पूंजी" इति किम् ?

सरलतया वक्तुं शक्यते यत् गृहक्रेतुः केवलं निश्चितकालान्तरे ऋणव्याजं परिशोधयितुं आवश्यकं भवति तथा च व्याजस्य परिशोधनकालस्य अनन्तरं सः ऋणं मूलधनस्य व्याजस्य च समानमात्रायां वा समानरूपेण वा परिशोधयिष्यति मूलधनस्य राशिः।व्याजपुनर्भुक्तिकालस्य दीर्घता उत्पादस्य आधारेण भिद्यते।

अस्मिन् वर्षे मेमासे पिंग एन् बैंक् इत्यस्य आरम्भः अभवत्"गुब्बारे ऋण" ."प्रथमं व्याजं, पश्चात् मूलधनं" इति विशिष्टं उदाहरणम् अस्ति .

तदतिरिक्तं आईसीबीसी अपि प्रारब्धम्“आरामं वासः” २., भवन्तः केवलं नूतनगृहस्य वितरणात् पूर्वं व्याजं दातुं प्रवृत्ताः सन्ति, ततः चीननिर्माणबैङ्कं प्रारब्धस्य अनन्तरं सामान्यतया तत् प्रतिदातव्यम्;“सुलभं प्रदातुं” २., 2 वर्षेषु, भवन्तः प्रति अवधिं देयमूलधनस्य ऋणव्याजस्य च न्यूनातिन्यूनं 1 युआन् परिशोधयितुं शक्नुवन्ति, शेषं मूलधनं व्याजं च व्याजपुनर्भुक्तिकालस्य अनन्तरं मासिककिस्तयोः परिशोधनं भविष्यति।

वृद्धिशीलऋणप्रयोक्तृणां लक्ष्यीकरणस्य अतिरिक्तं बहवः वाणिज्यिकबैङ्काः अपि प्रारब्धाः सन्तिविद्यमान बंधकऋणानां कृते "व्याजं प्रथमं, मूलधनं पश्चात्" रूपान्तरणमार्गः, औद्योगिकबैङ्केन "वेतनभुगतान" रूपान्तरणव्यापारः आरब्धः ।

वस्तुतः "शून्यपूर्वभुक्तिः" "व्याजं प्रथमं, मूलधनं पश्चात्" इति सामान्यतर्कः अस्तिगृहक्रेतृणां ऋणस्य परिशोधनस्य दबावं पृष्ठतः स्थापयित्वा, न्यून-आय-अपेक्षाणां अनुकूलतां प्राप्तुं ततः उच्च-आय-अपेक्षाणां च अनुकूलतां प्राप्तुं, परन्तु एतादृशः उत्तोलित-व्यवहारः सहजतया गृह-ऋण-संकटं प्रेरयितुं शक्नोति

व्ययदृष्ट्या "शून्यपूर्वभुक्तिः" "व्याजं प्रथमं, मूलधनं पश्चात्" च व्यय-प्रभाविणः न भवन्ति ।, गणनानुसारं समानं ऋणं १० लक्षं युआन्, २० वर्षाणां अवधिः, पुनर्भुक्तिविधिः च "बेलुन ऋण" इति ।नियमितसमानमूलधनस्य व्याजस्य च पुनर्भुक्तिः अपेक्षया प्रायः ११०,००० युआन् अधिकं व्याजम्, शून्य-पूर्व-भुगतान-अग्रभागः, पूर्व-भुगतान-वित्तपोषणम् इत्यादयः पद्धतयः उच्च-नियन्त्रण-शुल्केन सह आगन्तुं शक्नुवन्ति यदि कुल-मूल्यं वर्धितं भवति तर्हि अधिकानि आवास-लेनदेन-करः भवति, येन गृहक्रयणस्य समग्र-व्ययः वर्धते।

आवासीयबन्धकस्य माङ्गल्यं मन्दं भवति चेत्, बङ्काः, ऋणमध्यस्थाः अन्ये च वित्तीयसंस्थाः अपि निरन्तरं...रोल उत्पाद, रोल मूल्य, दत्तकग्रहणव्ययेन अपिबंधक छूटः, पुनर्वित्तपोषणार्थं व्याजदरेषु न्यूनीकरणम्तथा अन्ये अवैधकार्यक्रमाः ग्राहकं प्राप्तुं विपण्यभागं च जब्धयितुं।

प्रथमं बंधकछूटम् अस्ति।पूर्वं बंधक-छूटः तस्य आयोगस्य भागः आसीत् यः मध्यस्थेभ्यः प्रत्यागच्छति स्म ये विविध-माध्यमेन गृहक्रेतृणां अनुशंसा कुर्वन्ति स्म अधुना वृद्धिशील-ऋणग्राहकानाम् कृते स्पर्धां कर्तुं बंधक-छूटस्य विकासः क्रमेण व्यक्तिगत-गृह-क्रेतृभ्यः प्रत्यक्षतया वितरितः अस्तिछूटस्य अनुपातः कुलऋणराशिः प्रायः ५‰ भवति, यत् केषुचित् सन्दर्भेषु १% अधिकं प्राप्तुं शक्नोति, भुक्तिविधिः नगदरूपेण एव सीमितः नास्ति, अपितु सुवर्णं, शॉपिंगकार्ड् इत्यादीनि समकक्षाणि अपि निर्गच्छन्ति । जनसमाचारानुसारं .शाङ्घाई-नगरस्य केचन विदेशीयाः बङ्काः १० लक्ष-युआन्-पर्यन्तं ऋणं दातुं शक्नुवन्ति, १०,००० युआन्-रूप्यकाणि नगदरूपेण च प्रत्यागन्तुं शक्नुवन्ति ।, डोङ्गगुआन् मध्यस्थसंस्थां प्रति ६‰ तः ८‰ पर्यन्तं प्रत्यागन्तुं शक्नोति ।

पुनर्वित्तपोषणार्थं व्याजदरेषु कटौती अपि भवति ।सहविद्यमान बंधक ऋणवृद्धिशीलऋणव्याजदरेषु निरन्तरं न्यूनतायाः अनुरूपं विद्यमानबन्धकानाम् व्याजदराणि सामान्यतया अद्यापि ४% तः उपरि सन्ति, यदा तु केषुचित् क्षेत्रेषु प्रथमगृहऋणस्य व्याजदराणि ३% तः न्यूनानि सन्ति उत्पादव्याजदराणि अपि " 2 उपसर्गे " सम्मिलिताः सन्ति ।

विद्यमानाः बहवः बंधकऋणग्राहकाः “पुनर्वित्तपोषणं व्याजदरे न्यूनीकरणं च” अन्वेष्टुं आरभन्ते ।, उच्च-प्रोफाइल-आवास-ऋणानां स्थाने व्यावसायिक-ऋण-उपभोक्तृ-ऋण-इत्यादीनां न्यूनव्याज-ऋण-निधिनां दुरुपयोगं कृत्वा, ऋण-व्याज-व्ययस्य न्यूनीकरणाय सामान्यसञ्चालनप्रक्रिया अस्ति यत् ऋणमध्यस्थेन प्रदत्तस्य सेतुबन्धनधनस्य साहाय्येन गृहक्रेता विद्यमानं आवासऋणं परिशोधयति, गृहस्य बंधकविमोचनं च सम्पन्नं करोति, ततः व्यक्तिगत औद्योगिकस्य नामधेयेन सम्पत्तिं बैंकाय बन्धकं करोति तथा वाणिज्यिकगृहे अथवा पृष्ठद्वारस्य उद्यमः, तथा च परिचालनऋणस्य कृते आवेदनं करोति।

उपर्युक्तौ द्वौ अपि परिस्थितौ पर्यवेक्षणेन स्पष्टतया निषिद्धौ व्यवहारौ स्तः ।. आँकडानुसारम् अस्मिन् वर्षे प्रथमार्धे नियामकप्रधिकारिभिः अचलसम्पत्क्षेत्रे ऋणनिधिना अवैधप्रवाहस्य विषये प्रतिवेदनानि जारीकृतानि।वाणिज्यिकबैङ्केभ्यः कुलम् ४८ दण्डाः निर्गताः, अगस्तमासे शङ्घाई, जियाङ्गसु, शाडोङ्ग इत्यादिषु उद्योगसङ्घैः बंधकछूटस्य निलम्बनस्य आह्वानं कृत्वा आपत्कालीनदस्तावेजाः जारीकृताः, तथा च वाणिज्यिकबैङ्केभ्यः आग्रहः कृतः यत् ते विद्यमानव्यापाराणां सुधारणं यथाशीघ्रं सम्पन्नं कुर्वन्तु।

गृहक्रेतृणां कृते .अवैधकार्यक्रमाः कानूनेन रक्षिताः न भवन्ति, "व्याजदरनिवृत्त्या सह पुनः बंधक" उच्चगुप्तशुल्कं तथा ऋणसन्धिस्य नवीकरणे असमर्थता इत्यादयः जोखिमकारकाः सन्ति, सामान्यतया लिखितसन्धिद्वारा गारण्टी न भवति, ततः परं विवादं जनयितुं सुलभं भवति न तु "अल्पराशिना महतीं हानिम्"।

अपरम्परागतऋणसञ्चालनस्य के प्रभावाः सन्ति ?

शून्य-पूर्व-भुगतानम् इत्यादीनां उत्तोलन-कमीकरण-उत्पादानाम् केषाञ्चन न्यून-मूल्यक-उत्पादानाम् विक्रये निश्चितः वर्धन-प्रभावः भवितुम् अर्हति, ये केवलं माङ्गल्याः सन्ति, परन्तु ते उच्च-मूल्य-परियोजनानां कृते प्रायः अप्रभाविणः भवन्ति

प्रथमं तादृशानां उत्पादानाम् विक्रयं पश्यामः ये केवलं माङ्गल्याः सन्ति, यथा nanning jianfa·wuxiang heyue 20,000 युआन् इत्यस्य पूर्वभुक्तिं कृत्वा, अपि च अर्ध-विद्यमानगृहाणि विशेषमूल्यानि गृहाणि च इत्यादीनां छूटानाम्।अगस्तमासे १६ यूनिट्-विदूषणं कृतम्. अन्यत् उदाहरणं जिन्माओयुए, चीन-यूरोपीय-अन्तर्राष्ट्रीयनगरं, चेङ्गयाङ्ग-मण्डलं, किङ्ग्डाओ, यत्र ५% तः आरभ्य पूर्व-भुगतानं भवति, तदतिरिक्तं ७५०,८९ वर्गमीटर् एकमूल्य-आवासः, उच्च-आयोग-बिन्दुः च यातायातस्य आकर्षणार्थं भवतिअगस्तमासे ३८ यूनिट्-सदस्यतां प्राप्तवती, यदा तु किङ्ग्डाओ-नगरे एकस्यामेव परियोजनायाः औसतसदस्यतामात्रा केवलं ५ यूनिट्-मात्रा आसीत् ।तदतिरिक्तं डोङ्गगुआन्, फोशान् इत्यादिषु स्थानेषु अनेकेषु अचलसम्पत्परियोजनासु ग्राहकानाम् आकर्षणार्थं पूर्वभुगतानकिस्तयः, प्रथमं पूर्वभुक्तिं कर्तुं पूर्वं सम्पत्तिं पुनः क्रयणं च इत्यादीनि नीतयः प्रवर्तन्ते

उच्चमूल्यानां उत्पादानाम् उन्मूलनं पश्यामः अगस्तमासे बाओ’आन्-मण्डलस्य वानफेङ्ग-तट-नगरस्य हान्फू-नगरे एकस्मिन् वर्षे ६,००,००० युआन्-पर्यन्तं पूर्व-भुगतानं कृत्वा व्याज-रहितं ऋणं प्रारब्धम्परन्तु प्रतिसप्ताहं ९९ आगमनस्य सरासरी संख्या आसीत्, यत् मासे मासे न वर्धते किन्तु ४८% न्यूनता अभवत् ।, प्रतिसप्ताहं औसतेन ६ यूनिट् सदस्यतां प्राप्तवन्तः, पूर्वमासस्य अपेक्षया ७७% न्यूनता ।

पुनर्वित्तपोषणं प्रति बंधक छूटः, व्याजदरेषु कटौती इत्यादीनां व्यवसायानां प्रभावः अचलसम्पत्बाजारस्य अपेक्षया वित्तीयव्यवस्थायां अधिकं प्रतिबिम्बितः भवतिसम्प्रति गृहक्रेतारः गृहं न क्रीणन्ति यतोहि ते स्वबन्धकेषु छूटं प्राप्तुं शक्नुवन्ति अपरम्परागतऋणसञ्चालनस्य प्रकारस्य अचलसम्पत्विपण्ये महत् प्रभावः भवति प्रभावः एव अतीव सीमितः भवति ।

निवासिनः ऋणस्य माङ्गं निरन्तरं मन्दं भवति तथा च आवश्यकनिक्षेपाणां व्याजदराणां च न्यूनीकरणं अद्यापि कार्यान्वितं न भवति, वित्तीयसंस्थाः ऋणनिर्गमनस्य दबावस्य कारणेन नूतनानां बंधकउत्पादानाम् एकां श्रृङ्खलां प्रारम्भं कर्तुं बाध्यन्ते तथापि विपण्यप्रतिक्रिया तुल्यकालिकरूपेण मध्यमः अभवत् शून्य-पूर्व-भुगतानं मूल्य-कमीकरण-आदि-विपणन-रणनीतिभिः सह संयोजितम् अस्ति, एतत् केवलं केषाञ्चन न्यून-कुल-मूल्य-परियोजनानां कृते प्रभावी अस्ति, तथा च बृहत्तर-बाजार-भागयुक्तानां उच्च-कुल-मूल्य-परियोजनानां कृते प्रायः अप्रभावी अस्ति

तदतिरिक्तं "गुब्बारे ऋणम्" इत्यादीनां उत्पादानाम् उष्णं जनमतं उत्पन्नं भवति स्म, नियामकजोखिमानां विषये चेतावनी दत्तस्य अनन्तरं अलमारयः निष्कासिताः भवन्ति स्म, पुनर्वित्तपोषणार्थं व्याजदरेषु कटौतीः च गृहक्रयणस्य इच्छां न वर्धयन्ति स्म, अपितु गृहक्रयणस्य इच्छां बाधितवन्तः वित्तीय बाजार।

उल्लेखनीयं यत् अपरंपरागतऋणसञ्चालनेषु सामान्यतया कानूनीजोखिमाः भवन्ति एकदा नियामकसंस्थाभिः उल्लङ्घनस्य अन्वेषणं कृत्वा दण्डः दत्तः चेत्, तेषां कृते ऋणं निष्कासयितुं बङ्कानां जोखिमस्य सामना कर्तुं शक्यते यथा शून्यपूर्वभुक्तिः तथा च पुनर्वित्तपोषणं अग्रिमभुगतानेन सह अपि आगच्छति यथा पूंजीसेतुशुल्कं वास्तवतः "गुब्बारे ऋणम्" अन्यऋणानां च कुलव्ययस्य वृद्धिं करोति, येन कुलव्याजव्ययस्य वृद्धिः भवति, तथा च गृहक्रेतृणां कृते अन्धरूपेण स्वस्य भविष्यस्य ऋणस्य परिशोधनक्षमतायाः अतिप्रमाणं कर्तुं सुलभम्।

बैंकानां वित्तीयव्यवस्थायाः च कृते अवैधसञ्चालनद्वारा आकृष्टानां बहवः ग्राहकानाम् आयः अस्थिरता वा घटिया ऋणस्य च जोखिमः तुल्यकालिकरूपेण अधिकः भवति, यत् व्यक्तिगतऋणानां अप्रदर्शनदरस्य अधिकं वृद्धिं जनयितुं शक्नोति तथा च लज्जां जनयितुं शक्नोति सम्पूर्ण वित्तीय प्रणाली कम जोखिम।