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dall’inizio di quest’anno, la domanda di mutui residenziali ha continuato a essere fiacca e le banche commerciali, gli intermediari creditizi e altri istituti finanziari hanno scatenato un’ondata di misurela “battaglia” per i mutui ipotecari.

sul mercato“prestito mongolfiera” con acconto zero, interessi prima e capitale poiman mano che le politiche creditizie non convenzionali emergono una dopo l’altra,sconti sui mutui, riduzioni dei tassi di interesse per il rifinanziamentole operazioni illegali sono riapparse.

a giudicare da questi metodi non convenzionali di operazione di credito, che si tratti di acconto zero o di prodotti finanziari con interessi prima e capitale poi, hanno tutti una cosa in comune, ovvero mettere al centro le aspettative dell’acquirente della casala pressione per il rimborso del prestito viene messa in secondo piano, il che aumenta il tasso di leva finanziaria sotto mentite spoglie, aumentando così il costo totale di acquisto della casa e il rischio di default. tuttavia, gli “sconti sui mutui” e le “riduzioni dei tassi di interesse sui mutui” sono comportamenti espressamente vietati dalla vigilanza, e sono ancherischi nascosti。

anticipo zero e altri prodotti che riducono la leva finanziarial’eliminazione dei prodotti a basso prezzo che sono poco richiesti può avere un certo effetto di stimolo, ma è quasi inefficace per progetti con prezzo complessivo elevato, e l’impatto delle operazioni di credito non convenzionali sul mercato immobiliare stesso è molto limitato.

dal “new deal 517”, i tassi di acconto più bassi per i prestiti commerciali per l’acquisto di case in vari luoghi sono stati sostanzialmente adeguati al 15% per la prima casa e al 25% per la seconda casa shanghai, si sono adeguati ai limiti nazionali inferiori.

nonostante ciò, al fine di attirare ulteriormente i clienti e abbassare la soglia per gli acquirenti di case, si sono lanciati molti sviluppatori e intermediariaffari "acconto zero"., sono state lanciate anche le banche commercialiprodotti finanziari "prima gli interessi, poi il capitale".

come funziona l'"acconto zero"?

il primo è aumentare il prezzo del contratto, cioè il segno dello sviluppatore e dell'acquirente della casayin e yang si contraggono, richiedere un prestito alla banca ad un prezzo stimato superiore al prezzo effettivo della transazione e utilizzare il prestito aggiuntivo ottenuto come acconto.il secondo tipo è che lo sviluppatore o l'intermediario anticipano prima il capitale, l'acquirente della casa lo rimborserà entro il periodo concordato.il terzo tipo è il prestito con acconto, gli istituti finanziari aiutano gli acquirenti di case a richiedere un prestito commerciale in nome del consumo, della decorazione, ecc. per pagare l'acconto.

allora cos'è "prima gli interessi, poi il capitale"?

per dirla semplicemente, l'acquirente della casa deve rimborsare solo gli interessi del prestito entro un certo periodo di tempo e non deve restituire il capitale. dopo il periodo di rimborso degli interessi, rimborserà il prestito in parti uguali di capitale e interessi importi del capitale. la durata del periodo di rimborso degli interessi varia a seconda del prodotto. può arrivare fino a trenta anni.

nel maggio di quest'anno è stata lanciata ping an bank"prestito in mongolfiera"è un tipico esempio di "prima gli interessi, poi il capitale". il mutuatario calcola la rata mensile in 240 rate, rimborsa il capitale e gli interessi a rate durante il periodo di prestito e rimborsa il capitale rimanente in un'unica soluzione nell'ultima rata. .

inoltre, è stata lanciata anche la icbc“soggiorno rilassante”, devi solo pagare gli interessi prima che la nuova casa venga consegnata, e poi ripagarli normalmente dopo il lancio della china construction bank;“facile da fornire”, entro 2 anni, puoi rimborsare almeno 1 yuan di capitale e interessi sul prestito pagabili per periodo, e il capitale e gli interessi rimanenti saranno ammortizzati in rate mensili dopo il periodo di rimborso degli interessi.

oltre a rivolgersi agli utenti di prestiti incrementali, hanno lanciato anche molte banche commercialicanale di conversione "prima gli interessi, poi il capitale" per i mutui ipotecari esistenti, industrial bank ha lanciato l'attività di conversione del "pagamento dello stipendio". nei primi 2-3 anni di conversione, è necessario rimborsare solo gli interessi e, dopo la scadenza, verranno convertiti al metodo di rimborso precedente.

in effetti, la logica comune tra "acconto zero" e "prima gli interessi, poi il capitale" lo èlasciare alle spalle la pressione sul rimborso del prestito da parte degli acquirenti di case, per adattarsi alle aspettative di basso reddito e poi alle aspettative di reddito elevato, ma questo tipo di comportamento indebitato può facilmente innescare una crisi del debito delle famiglie.

dal punto di vista dei costi, "anticipo zero" e "prima gli interessi, poi il capitale" non sono convenienti., secondo i calcoli, lo stesso prestito è di 1 milione di yuan, con una durata di 20 anni, e il metodo di rimborso è "prestito mongolfiera"quasi 110.000 yuan di interessi in più rispetto al normale rimborso di capitale e interessi pari al normale, anticipi di acconto pari a zero, finanziamento di acconti e altri metodi possono comportare commissioni di gestione elevate. se il prezzo totale viene aumentato, verranno sostenute tasse sulle transazioni immobiliari più elevate, che aumenteranno il costo complessivo dell'acquisto della casa.

con la domanda fiacca di ipoteche immobiliari, anche le banche, gli intermediari creditizi e altri istituti finanziari continuano a farloprodotti in rotolo, prezzi in rotolo, anche a costo dell'adozionesconti sui mutui, riduzioni dei tassi di interesse per il rifinanziamentoe altre operazioni illegali per acquisire clienti e conquistare quote di mercato.

il primo riguarda gli sconti sui mutui.in passato, gli sconti sui mutui facevano parte delle commissioni restituite dalle banche agli intermediari che consigliavano gli acquirenti di case attraverso vari canali. ora, per competere per clienti con prestiti incrementali, gli sconti sui mutui si sono gradualmente evoluti fino a essere distribuiti direttamente ai singoli acquirenti di case.il rapporto di rimborso ammonta a circa il 5‰ dell'importo totale del prestito, che in alcuni casi può raggiungere più dell'1%. il metodo di pagamento non si limita al contante, ma vengono emessi anche oro, carte commerciali e altri equivalenti. secondo i resoconti pubblici,alcune banche straniere a shanghai possono concedere prestiti fino a 1 milione di yuan e restituire 10.000 yuan in contanti., dongguan può restituire all'agenzia intermediaria dal 6‰ all'8‰.

ci sono anche tagli dei tassi di interesse per il rifinanziamento.insieme amutuo ipotecario esistentein linea con il continuo calo degli spread incrementali dei tassi di interesse sui prestiti, gli attuali tassi di interesse ipotecari esistenti sono generalmente ancora superiori al 4%, mentre i tassi di interesse sui mutui per la prima casa in alcune aree sono scesi al di sotto del 3%. e anche i tassi di interesse dei prodotti di prestito al consumo sono stati coinvolti nel prefisso "2".

molti clienti esistenti di mutui ipotecari stanno iniziando a cercare “rifinanziamento e riduzione del tasso di interesse”, appropriandosi indebitamente di fondi di prestito a basso interesse come prestiti alle imprese e prestiti al consumo per sostituire prestiti immobiliari di alto profilo, al fine di ridurre le spese per interessi sui prestiti. il normale processo operativo prevede che, con l'aiuto dei fondi ponte forniti dall'intermediario del prestito, l'acquirente della casa ripaga il mutuo immobiliare esistente e completa la liberazione dell'ipoteca della casa, quindi ipoteca la proprietà alla banca a nome di un privato industriale. e una famiglia commerciale o un'impresa backdoor e richiede lo stato di funzionamento.

entrambe le situazioni sopra indicate costituiscono comportamenti espressamente vietati dalla vigilanza.. secondo le statistiche, nella prima metà di quest'anno, le autorità di regolamentazione hanno emesso rapporti sull'afflusso illegale di fondi di credito nel settore immobiliare.sono state comminate complessivamente 48 multe a banche commercialinel mese di agosto, le associazioni industriali di shanghai, jiangsu, shandong e altri luoghi hanno emesso documenti di emergenza chiedendo la sospensione degli sconti sui mutui e hanno esortato le banche commerciali a completare la rettifica delle attività esistenti il ​​prima possibile.

per gli acquirenti di case,le operazioni illegali non sono protette dalla legge, il "rifinanziamento con riduzione del tasso di interesse" comporta fattori di rischio come commissioni nascoste elevate e l'impossibilità di rinnovare il contratto di mutuo. gli sconti ipotecari non sono generalmente garantiti da un contratto scritto ed è facile che gli acquirenti di case causino controversie in seguito non "perdere un grosso affare per una piccola somma".

quali sono gli effetti delle operazioni di credito non convenzionali?

i prodotti che riducono la leva finanziaria, come l’acconto zero, possono avere un certo effetto di stimolo sulla vendita di alcuni prodotti a basso prezzo che sono appena richiesti, ma sono quasi inefficaci per progetti ad alto prezzo.

consideriamo innanzitutto la vendita di prodotti semplicemente richiesti, come nanning jianfa·wuxiang heyue con un acconto di 20.000 yuan, più sconti come case quasi esistenti e case a prezzi speciali.ad agosto sono state decontaminate 16 unità. un altro esempio è jinmaoyue, città internazionale sino-europea, distretto di chengyang, qingdao, con un acconto a partire dal 5%, più 750,89 metri quadrati di alloggi a prezzo unico e punti con commissioni elevate per attirare traffico.nel mese di agosto sono state sottoscritte 38 unità, mentre il volume medio di sottoscrizioni per un singolo progetto a qingdao nello stesso periodo è stato di sole 5 unità.inoltre, molti progetti immobiliari a dongguan, foshan e in altri luoghi hanno introdotto politiche come l'acconto a rate e il primo riacquisto della proprietà prima di effettuare l'acconto per attirare i clienti.

consideriamo l’eliminazione dei prodotti costosi. ad agosto, la città costiera di wanfeng hanfu, nel distretto di bao’an, shenzhen, ha lanciato un prestito senza interessi con un acconto fino a 600.000 yuan in un anno.tuttavia, il numero medio di visite settimanali è stato di 99, che non è aumentato di mese in mese ma è diminuito del 48%., ogni settimana sono state sottoscritte in media 6 unità, in calo del 77% rispetto al mese precedente.

l’impatto di attività quali la riduzione dei mutui e dei tassi di interesse sul rifinanziamento si riflette più nel sistema finanziario che nel mercato immobiliare.al momento, gli acquirenti di case non compreranno una casa perché possono ottenere sconti sui loro mutui ipotecari. in previsione di un calo dei prezzi delle case, poche persone utilizzeranno la scappatoia della sostituzione del prestito per liberare le loro qualifiche ipotecarie e acquistare un'altra casa. questo tipo di operazione di credito non convenzionale ha un grande impatto sul mercato immobiliare. l'impatto in sé è molto limitato.

con la domanda di prestiti da parte dei residenti che continua ad essere fiacca e la riduzione dei depositi richiesti e dei tassi di interesse non ancora attuati, gli istituti finanziari sono stati costretti a lanciare una serie di nuovi prodotti ipotecari a causa della pressione dell'emissione di prestiti è stato relativamente mediocre. l’acconto zero è stato combinato con strategie di marketing come la riduzione dei prezzi. è efficace solo per alcuni progetti a basso prezzo totale ed è quasi inefficace per progetti ad alto prezzo totale con una quota di mercato maggiore.

inoltre, prodotti come i "prestiti in palloncino" hanno suscitato l'entusiasmo dell'opinione pubblica e sono stati ritirati dagli scaffali dopo essere stati avvertiti dei rischi normativi. gli sconti sui mutui ipotecari e i tagli dei tassi di interesse per il rifinanziamento non hanno aumentato la volontà di acquistare case, ma hanno sconvolto l'ordine del mercato. mercato finanziario.

vale la pena ricordare che le operazioni di credito non convenzionali sono solitamente accompagnate da rischi legali i rifinanziamenti comportano anche pagamenti anticipati. commissioni nascoste come le commissioni di capital bridging in realtà aumentano il costo totale dell'acquisto della casa. i "prestiti in blocco" e altri prestiti mettono la pressione sul rimborso, causando un aumento della spesa per interessi totale, e lo è. facile per gli acquirenti di case sopravvalutare ciecamente la loro futura capacità di rimborso.

per le banche e il sistema finanziario, molti dei clienti attirati attraverso operazioni illegali hanno redditi instabili o crediti inferiori agli standard. il rischio di inadempienza dei prestiti è relativamente alto, il che può portare ad un ulteriore aumento del tasso di sofferenza dei prestiti personali e mettere in imbarazzo il sistema. intero sistema finanziario. rischi più bassi.