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desde principios de este año, la demanda de hipotecas residenciales ha seguido siendo débil y los bancos comerciales, los intermediarios de préstamos y otras instituciones financieras han desencadenado una ola dela "batalla" por los préstamos hipotecarios.

en el mercado“préstamo global” con pago inicial cero, intereses primero y capital despuésa medida que surgen una tras otra políticas crediticias no convencionales,reembolsos hipotecarios y reducciones de tipos de interés para refinanciacioneslas operaciones ilegales reaparecieron.

a juzgar por estos métodos poco convencionales de operación de crédito, ya sea con pago inicial cero o con productos financieros con intereses primero y capital después, todos tienen una cosa en común, que es poner en riesgo al comprador de la vivienda.la presión del pago del préstamo se coloca en la parte posterior, lo que aumenta encubiertamente el ratio de apalancamiento., aumentando así el coste total de compra de la vivienda y el riesgo de impago. sin embargo, las “devoluciones hipotecarias” y las “reducciones de los tipos de interés de las rehipotecas” son conductas expresamente prohibidas por la supervisión, y también están prohibidas.riesgos ocultos。

pago inicial cero y otros productos para reducir el apalancamientola eliminación de productos de bajo precio y justa demanda puede tener un cierto efecto dinamizador, pero es casi ineficaz para proyectos con un precio total elevado, y el impacto de las operaciones de crédito no convencionales en el propio mercado inmobiliario es muy limitado.

desde el "new deal 517", el límite inferior del porcentaje de pago inicial para préstamos comerciales para la compra de viviendas en varios lugares se ha ajustado básicamente al 15% para la primera vivienda y al 25% para la segunda vivienda en la mayoría de las ciudades del país, excepto beijing. y shanghai se han ajustado al límite inferior nacional.

a pesar de esto, para atraer aún más clientes y reducir el umbral para los compradores de viviendas, muchos promotores e intermediarios han lanzadonegocio de "pago inicial cero", los bancos comerciales también lanzaronproductos financieros "primero el interés, después el capital".

¿cómo funciona el "pago inicial cero"?

la primera es subir el precio del contrato., es decir, el promotor y el comprador de la vivienda firmancontrato yin y yang, solicite un préstamo del banco a un precio de tasación superior al precio real de la transacción y utilice el préstamo adicional obtenido como fondos para el pago inicial.el segundo tipo es que el promotor o intermediario adelanta primero el capital, el comprador de la vivienda la reembolsará en el plazo acordado.el tercer tipo es el préstamo con pago inicial., las instituciones financieras ayudan a los compradores de viviendas a solicitar un préstamo comercial a nombre de consumo, decoración, etc., para pagar el pago inicial.

entonces, ¿qué es "primero el interés, después el capital"?

en pocas palabras, el comprador de la vivienda sólo necesita pagar los intereses del préstamo dentro de un cierto período de tiempo y no tiene que devolver el principal. después del período de pago de los intereses, pagará el préstamo en cantidades iguales de capital e intereses o iguales. importes de principal. la duración del plazo de amortización de intereses varía según el producto. el más largo es de hasta treinta años.

en mayo de este año, ping an bank lanzó"préstamo de globos"es un ejemplo típico de "intereses primero, capital después". el prestatario calcula el pago mensual en 240 cuotas, paga el principal del préstamo y los intereses en cuotas durante el período del préstamo y paga el capital restante en un solo pago en la última cuota. .

además, el icbc también lanzó“estancia relajante”, solo necesita pagar intereses antes de que se entregue la nueva casa y luego pagarlos normalmente después de que se inicie china construction bank;“fácil de proporcionar”en 2 años, puede reembolsar al menos 1 yuan de capital e intereses del préstamo pagaderos por período, y el capital y los intereses restantes se amortizarán en cuotas mensuales después del período de pago de intereses.

además de dirigirse a los usuarios de préstamos incrementales, muchos bancos comerciales también han lanzadocanal de conversión "primero el interés, después el capital" para préstamos hipotecarios existentes, industrial bank lanzó el negocio de conversión de "pago de salario" durante los 2 o 3 años iniciales de la conversión, solo es necesario reembolsar los intereses y, una vez vencido, se convertirá al método de pago anterior.

de hecho, la lógica común entre "pago inicial cero" y "intereses primero, capital después" esdejar atrás la presión de pago de préstamos de los compradores de viviendas, para adaptarse a las expectativas de bajos ingresos y luego a las expectativas de altos ingresos, pero este tipo de comportamiento apalancado puede fácilmente desencadenar una crisis de deuda de los hogares.

desde una perspectiva de costos, "pago inicial cero" y "intereses primero, capital después" no son rentables.según los cálculos, el mismo préstamo es de 1 millón de yuanes, con un plazo de 20 años, y el método de pago es el "préstamo global".casi 110.000 yuanes más de interés que el pago regular de capital e intereses igualeslos anticipos de pago inicial cero, la financiación del pago inicial y otros métodos pueden conllevar altas tarifas de gestión. si se aumenta el precio total, se incurrirá en impuestos más altos sobre las transacciones de vivienda, lo que aumentará el costo general de la compra de la vivienda.

dado que la demanda de hipotecas residenciales es débil, los bancos, los intermediarios de préstamos y otras instituciones financieras también continúanproductos en rollo, precios en rollo., incluso a costa de adoptarreembolsos hipotecarios y reducciones de tipos de interés para refinanciacionesy otras operaciones ilegales para ganar clientes y hacerse con cuota de mercado.

el primero son los reembolsos hipotecarios.en el pasado, los reembolsos hipotecarios formaban parte de la comisión que los bancos devolvían a los intermediarios que recomendaban a los compradores de viviendas a través de diversos canales. ahora, para competir por clientes de préstamos incrementales, los reembolsos hipotecarios han evolucionado gradualmente hasta distribuirse directamente a los compradores de viviendas individuales.el porcentaje de reembolso es aproximadamente el 5‰ del monto total del préstamo., que en algunos casos puede llegar a más del 1%. el método de pago no se limita al efectivo, sino que también se emiten oro, tarjetas comerciales y otros equivalentes. según informes públicos,algunos bancos extranjeros en shanghai pueden otorgar hasta 1 millón de yuanes en préstamos y devolver 10.000 yuanes en efectivo., dongguan puede devolver entre el 6 y el 8 ‰ a la agencia intermediaria.

también hay recortes de tipos de interés para la refinanciación.junto conpréstamo hipotecario existenteen consonancia con la continua disminución de las tasas de interés incrementales de los préstamos, las tasas de interés de las hipotecas existentes todavía están por encima del 4%, mientras que las tasas de interés de los préstamos para la primera vivienda en algunas áreas han caído por debajo del 3%. al mismo tiempo, las tasas de interés de los préstamos comerciales y de los préstamos al consumo. las tasas de interés de los productos también han estado involucradas en el "prefijo 2".

muchos clientes de préstamos hipotecarios existentes están empezando a buscar “refinanciación y reducción de tipos de interés”, al apropiarse indebidamente de fondos de préstamos a bajo interés, como préstamos comerciales y préstamos al consumo, para reemplazar préstamos inmobiliarios de alto perfil, con el fin de reducir los gastos por intereses de los préstamos. el proceso operativo habitual es que, con la ayuda de fondos puente proporcionados por el intermediario de préstamos, el comprador de la vivienda cancela el préstamo de vivienda existente y completa la liberación de la hipoteca de la casa, luego hipoteca la propiedad al banco en nombre de una empresa industrial individual. y hogar comercial o una empresa de puerta trasera, y solicita el estado operativo.

ambas situaciones anteriores son conductas expresamente prohibidas por la supervisión.. según las estadísticas, en el primer semestre de este año las autoridades reguladoras publicaron informes sobre la entrada ilegal de fondos crediticios en el sector inmobiliario.se impusieron un total de 48 multas a bancos comercialesen agosto, asociaciones industriales en shanghai, jiangsu, shandong y otros lugares emitieron documentos de emergencia pidiendo la suspensión de los reembolsos hipotecarios e instaron a los bancos comerciales a completar la rectificación de los negocios existentes lo antes posible.

para compradores de vivienda,las operaciones ilegales no están protegidas por la ley, la "nueva hipoteca con reducción de la tasa de interés" implica factores de riesgo como altas tarifas ocultas y la imposibilidad de renovar el contrato de préstamo. los reembolsos hipotecarios generalmente no están garantizados por un contrato escrito, y es fácil causar disputas posteriores. no "perder mucho por una pequeña cantidad".

¿cuáles son los efectos de las operaciones de crédito no convencionales?

los productos que reducen el apalancamiento, como el pago inicial cero, pueden tener cierto efecto estimulante sobre la venta de algunos productos de bajo precio que tienen una demanda justa, pero son casi ineficaces para proyectos de alto precio.

veamos primero la venta de productos que tienen una demanda justa, como nanning jianfa·wuxiang heyue con un pago inicial de 20.000 yuanes, además de descuentos como casas casi existentes y casas con precios especiales.en agosto se descontaminaron 16 unidades. otro ejemplo es jinmaoyue, ciudad internacional chino-europea, distrito de chengyang, qingdao, con un pago inicial a partir del 5%, además de 750,89 metros cuadrados de viviendas de precio único y puntos de alta comisión para atraer tráfico.en agosto, se suscribieron 38 unidades, mientras que el volumen promedio de suscripción para un solo proyecto en qingdao durante el mismo período fue de sólo 5 unidades.además, muchos proyectos inmobiliarios en dongguan, foshan y otros lugares han introducido políticas como el pago inicial a plazos y la recompra de la propiedad antes de realizar el pago inicial para atraer clientes.

veamos la eliminación de productos de alto precio en agosto, la ciudad costera de wanfeng, hanfu, en el distrito de bao'an, shenzhen, lanzó un préstamo sin intereses con un pago inicial de hasta 600.000 yuanes en un año.sin embargo, el promedio de visitas por semana fue de 99, lo que no aumentó mes a mes sino que cayó un 48%., se suscribieron un promedio de 6 unidades cada semana, una disminución del 77% respecto al mes anterior.

el impacto de negocios como los reembolsos hipotecarios y los recortes de las tasas de interés en la refinanciación se refleja más en el sistema financiero que en el mercado inmobiliario.en la actualidad, los compradores de viviendas no comprarán una casa porque pueden obtener descuentos en sus hipotecas. ante la expectativa de una caída de los precios de la vivienda, pocas personas aprovecharán el vacío legal del reemplazo de préstamos para abandonar sus calificaciones hipotecarias y comprar otra casa. este tipo de operación de crédito no convencional tiene un gran impacto en el mercado inmobiliario. el impacto en sí es muy limitado.

dado que la demanda de préstamos por parte de los residentes sigue siendo débil y la reducción de los depósitos requeridos y las tasas de interés aún no se ha implementado, las instituciones financieras se han visto obligadas a lanzar una serie de nuevos productos hipotecarios debido a la presión de la emisión de préstamos. ha sido relativamente mediocre. el pago inicial cero se ha combinado con estrategias de marketing como reducciones de precios. solo es efectivo para algunos proyectos de precio total bajo y es casi ineficaz para proyectos de precio total alto con una mayor participación de mercado.

además, productos como los "préstamos globales" despertaron una opinión pública acalorada y fueron retirados de los estantes después de ser advertidos de los riesgos regulatorios. las rebajas hipotecarias y los recortes de los tipos de interés para la refinanciación no aumentaron la voluntad de comprar casas, pero alteraron el orden del día. mercado financiero.

vale la pena mencionar que las operaciones de crédito no convencionales suelen ir acompañadas de riesgos legales, una vez que las agencias reguladoras investigan y sancionan las violaciones, los compradores de viviendas pueden enfrentar el riesgo de que los bancos retiren los préstamos y tengan que soportar las consecuencias. la refinanciación también conlleva pagos por adelantado. es fácil para los compradores de viviendas sobreestimar ciegamente su futura capacidad de pago de los préstamos.

para los bancos y el sistema financiero, muchos de los clientes atraídos a través de operaciones ilegales tienen ingresos inestables o crédito deficiente. el riesgo de impago de los préstamos es relativamente alto, lo que puede conducir a un mayor aumento de la tasa de morosidad de los préstamos personales y avergonzar a los consumidores. todo el sistema financiero.