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今年に入ってから住宅ローン需要の低迷が続いており、商業銀行やローン仲介業者などの金融機関が住宅ローン需要の低迷を引き起こしている。住宅ローンを巡る「戦い」。

市場で頭金ゼロ、利息先、元本後「バルーンローン」型破りな信用政策が次々と登場する中、住宅ローンのリベート、借り換え時の金利引き下げ違法行為が再び発覚した。

これらの型破りな信用運用方法から判断すると、頭金ゼロであろうと、利息が先で元金が後になる金融商品であろうと、それらには共通点が 1 つあります。ローン返済のプレッシャーが背後に加わり、レバレッジ比率が偽装上昇する、したがって、住宅購入費用の総額とデフォルトリスクが増加します。ただし、「住宅ローンのリベート」と「再住宅ローン金利の引き下げ」は監督によって明示的に禁止されている行為であり、また、隠れたリスク。

頭金ゼロおよびその他のレバレッジ削減商品需要のあるだけの低価格商品の廃止は一定の押し上げ効果をもたらす可能性がある, しかし、総額が高額なプロジェクトにはほとんど効果がなく、非従来型の与信操作が不動産市場自体に与える影響は非常に限定的です。

「517ニューディール」以降、各地の住宅購入の商業ローンの頭金比率の下限は、基本的に1軒目は15％、2軒目は25％に調整された（北京を除く全国のほとんどの都市）。と上海は全国の下限値に調整した。

それにもかかわらず、顧客をさらに引き付け、住宅購入者の敷居を下げるために、多くの開発業者や仲介業者が立ち上げました。「頭金ゼロ」ビジネス、商業銀行も発足「利息先、元本後」の金融商品。

「頭金ゼロ」はどのように機能しますか?

1つ目は契約金額を上げることですつまり、開発者と住宅購入者が署名します。陰と陽の契約, 実際の取引価格よりも高い査定価格で銀行に融資を申し込み、得られた追加融資を頭金資金とします。2 番目のタイプは、開発者または仲介者が最初に資本を前払いするものです。、住宅購入者は合意された期間内にそれを返済します。3つ目は頭金ローンです。, 金融機関は、住宅購入者が頭金を支払うために消費、装飾などの名目で商業ローンを申請するのを支援します。

では、「金利が先、資本は後」とは何でしょうか?

簡単に言うと、住宅購入者は一定の期間内にローンの利息を返済すればよく、利息返済期間後は元金を返済する必要はありません。元金と利息を同額、または同額で返済します。利息返済期間は商品により異なりますが、最長30年となります。

今年5月に平安銀行が発足「バルーンローン」「利息先、元金後」の典型的な例で、借入者は月々の返済額を240回に分けて計算し、融資期間中は元金と利息を分割返済し、最終回に残りの元金を一括返済します。 。

さらにicbcも発足“リラックスした滞在”、新しい住宅が引き渡される前に利息のみを支払う必要があり、入居後に通常通り返済する必要があります。中国建設銀行が設立されました。「提供しやすい」、2年以内に、期間ごとに支払う元金とローン利息を少なくとも1元返済することができ、残りの元本と利息は利息返済期間後に月々の分割で償却されます。

増分ローン利用者をターゲットにすることに加えて、多くの商業銀行もローンを開始しています。既存の住宅ローンの「金利が先、元金は後」の転換チャネル, 興業銀行が開始した「給与支払」転換事業は、転換当初の2～3年間は利息のみの返済で済み、満了後は従来の返済方法に転換されます。

実際、「頭金ゼロ」と「利息が先、元本は後」に共通するロジックは次のとおりです。住宅購入者のローン返済プレッシャーを後回しにする、低所得の期待、次に高所得の期待に適応するためですが、この種のレバレッジを利かせた行動は簡単に家計債務危機を引き起こす可能性があります。

コストの観点から見ると、「頭金ゼロ」や「利息が先、元本は後」は費用対効果が高くありません。、計算によると、同じ融資は100万元、期間は20年、返済方法は「風船融資」です。通常の元利均等返済よりも11万元近く利息が多くなる, 頭金ゼロや頭金融資などの方法では、総額が高くなると住宅取引税が発生し、住宅購入全体の費用が増加する可能性があります。

住宅ローンの需要が低迷する中、銀行やローン仲介業者などの金融機関も住宅ローン需要の低迷が続いている。ロール製品、ロール価格たとえ養子縁組を犠牲にしても住宅ローンのリベート、借り換え時の金利引き下げ顧客を獲得し市場シェアを奪うためのその他の違法行為。

一つ目は住宅ローンのリベートです。以前は、住宅ローンのリベートは、さまざまなチャネルを通じて住宅購入者を推薦する仲介業者に銀行から返還される手数料の一部でしたが、現在では、増分ローンの顧客を獲得するために、住宅ローンのリベートは徐々に個人の住宅購入者に直接分配されるようになりました。リベート率は融資総額の約5パーセントです場合によっては1％を超えることもあり、支払い方法は現金に限らず、ゴールドやショッピングカードなども発行されます。公開報道によると、上海の一部の外資系銀行は、最大100万元の融資を提供し、1万元を現金で返すことができる。, 東莞市は仲介機関に6∴から8パーセントを返却することができます。

借り換え時の金利引き下げもあります。とともに既存の住宅ローン増分ローン金利の継続的な低下に伴い、既存の住宅ローンの金利は依然として一般的に 4% を超えていますが、一部の地域では最初の住宅ローンの金利が 3% を下回っている一方で、ビジネス ローンや消費者ローンは 3% を下回っています。商品金利も「2 プレフィックス」に関係しています。

住宅ローンの既存顧客の多くが「借り換えと金利引き下げ」を求め始めている, 融資利息を削減するために、ビジネスローンや消費者ローンなどの低金利の融資資金を、知名度の高い住宅ローンの代わりに流用することによって行われます。通常の操作プロセスは、ローン仲介業者が提供するつなぎ資金の助けを借りて、住宅購入者が既存の住宅ローンを完済し、住宅の抵当権の解除を完了し、その後、個々の産業の名前でその不動産を銀行に抵当に入れるというものです。および商業世帯または裏企業、および経営状況の融資を申請します。

上記の状況は両方とも、監督によって明示的に禁止されている行為です。。統計によると、今年上半期、規制当局は不動産セクターへの信用資金の違法流入に関する報告書を発表した。商業銀行に対して合計48件の罰金が科せられた, 8月、上海、江蘇、山東などの業界団体は住宅ローンリベートの停止を求める緊急文書を発表し、商業銀行に対し既存事業の是正をできるだけ早く完了するよう求めた。

住宅購入者にとって、違法行為は法律で保護されない, 「金利引き下げによる再住宅ローン」には、高額な隠れ手数料やローン契約を更新できないなどのリスク要因が含まれており、住宅ローンのリベートは通常、書面による契約によって保証されておらず、住宅購入者は事後的に紛争を引き起こす可能性があります。 「少額で大きな損失」ではありません。

非伝統的な信用取引の影響は何ですか?

頭金ゼロなどのレバレッジ削減商品は、需要が高まっている一部の低価格商品の売上をある程度促進する効果があるかもしれませんが、高価格プロジェクトにはほとんど効果がありません。

まずは頭金2万元の南寧建発・五祥和月など、まさに需要のある商品に準既存住宅や特価住宅などの割引を加えた販売を見てみましょう。8月に16台が除染された。別の例は、青島市城陽区の中欧国際都市である金茂岳で、頭金は 5% からで、さらに 750,89 平方メートルのワンプライス住宅と交通誘致のための高手数料ポイントが含まれます。8月には38ユニットが契約されましたが、同時期の青島の1つのプロジェクトの平均契約数はわずか5ユニットでした。さらに、東莞や佛山などの多くの不動産プロジェクトでは、頭金の分割払いや頭金を支払う前に物件を買い戻すなどの政策を導入して顧客を誘致している。

高額商品の廃止を見てみましょう。深セン市宝安区の漢府万峰海岸市は、1年間で頭金60万元までの無利子融資を開始しました。ただし、週あたりの平均訪問数は 99 件で、前月比では増加せず、48% 減少しました。、毎週平均 6 ユニットが購読され、前月から 77% 減少しました。

住宅ローンのリベートや借り換え時の金利引き下げなどのビジネスの影響は、不動産市場よりもむしろ金融システムに反映されます。現在、住宅購入者は、住宅ローンのリベートを受けられるため、住宅を購入しないでしょう。住宅価格の下落が予想されるため、住宅ローンの借り換えという抜け穴を利用して、住宅ローンの資格を放棄して別の住宅を購入する人はほとんどいません。非伝統的な信用運用は不動産市場に大きな影響を与えますが、その影響自体は非常に限定的です。

住民からの融資需要が引き続き低迷し、必要な預金と金利の引き下げがまだ実施されていないため、金融機関は融資発行の圧力により一連の新たな住宅ローン商品の投入を余儀なくされているが、市場の反応はそのためである。頭金ゼロは、値下げなどのマーケティング戦略と組み合わされており、一部の低総額プロジェクトにのみ効果があり、より大きな市場シェアを持つ高総額プロジェクトにはほとんど効果がありません。

さらに、「風船ローン」などの商品は世論の過熱を呼び起こし、住宅ローンのリベートや借り換えのための金利引き下げは住宅購入意欲を高めることはなく、規制上のリスクを警告されて棚から撤去された。金融市場。

非伝統的な信用業務には通常、法的リスクが伴うため、規制当局によって違反が調査され処罰されると、住宅購入者は頭金ゼロなどの結果に直面する可能性があります。借り換えには前払いも伴い、実際には「バルーンローン」やその他のローンにより住宅購入の総額が増加し、総支払利息が増加します。住宅購入者は将来のローン返済能力を盲目的に過大評価しやすい。

銀行や金融システムにとって、違法な業務を通じて集められた顧客の多くは収入が不安定であったり、信用度が基準を下回っていたりするため、ローン不履行のリスクが比較的高く、これが個人ローンの不良率のさらなる増加につながり、金融機関を困らせる可能性がある。金融システム全体のリスクを軽減します。