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2024-08-23
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Sob a pressão descendente sobre o mercado imobiliário global, “diferenciação” sempre foi uma palavra frequentemente mencionada. As principais cidades também foram divididas em cidades hotspot e cidades não hotspot para discussão.
Ao entrar em 2024, a diferenciação do mercado intensificar-se-á ainda mais e também haverá situações de calor e frio entre cidades e setores regionais.
Sob a profunda diferenciação do mercado, muitas empresas começaram a adotar os modelos de vendas "melhorar a qualidade e reduzir a quantidade" e "determinar a produção com base nas vendas". Ao abrigo deste modelo, os projectos habitacionais de luxo e de gama alta nas áreas centrais das cidades populares de primeiro e segundo nível desempenham um papel vital na estabilização do mercado e no apoio à estabilidade do mercado.
No entanto, desde Junho temos visto que mesmo as áreas centrais das cidades populares começaram a registar melhorias e as vendas de produtos de gama alta estão lentas. De acordo com os dados de monitorização do CRIC, a taxa média de vendas em 28 cidades típicas na primeira quinzena de agosto de 2024 foi de apenas 26%, e as razões para a invendabilidade de diferentes projetos variam.
Acreditamos que no actual ambiente de mercado, à medida que os compradores de casas têm requisitos de qualidade cada vez maiores, a concorrência de produtos nos mercados de gama média a alta em áreas centrais de cidades quentes irá intensificar-se no futuro.
De 2024 até agora, o mercado entrou em profunda diferenciação.As áreas centrais das cidades populares não são mais o único indicador de “vendas intensas”.
A este respeito, o Centro de Pesquisa CRIC selecionou 28 cidades típicas (Xangai, Pequim, Guangzhou, Foshan, Shenzhen, Dongguan, Zhuhai, Hangzhou, Ningbo, Jiaxing, Nanjing, Wuxi, Xuzhou, Suzhou, Changzhou, Hefei, Wuhan, Changsha, Zhengzhou, Chengdu, Xi'an, Chongqing, Fuzhou, Xiamen, Jinan, Qingdao, Tianjin, Kunming), uma análise de sua situação geral de descontaminação desde janeiro de 2023 mostra que basicamente mostra uma tendência decrescente de flutuações, e a média do projeto atual A taxa de remoção é inferior a 30%.
Os dados de monitoramento do CRIC mostram que a taxa média de vendas em 28 cidades na primeira quinzena de agosto de 2024 foi de apenas 26%, basicamente a mesma de julho. A julgar pela tendência, desde Janeiro de 2023 até ao presente, a taxa global de vendas por distribuidores caiu do nível superior a 35% em 2023 para o nível actual inferior a 30%.O pico da taxa geral de vendas também caiu de um máximo de 46% em 2023 para 29% em maio de 2024.
Especificamente, as vendas actuais de projectos de melhoria no novo mercado habitacional são obviamente melhores do que as de procura rígida, e os projectos quentes que "saíram do mercado" de 2024 até agora são basicamente produtos de gama média a alta.
No entanto, à medida que a popularidade geral do mercado diminui, especialmente desde Junho de 2024, vimos que também existem propriedades com vendas lentas nas áreas centrais de algumas cidades quentes, e as razões para as vendas lentas são diferentes.
A julgar pelos projetos típicos de vendas lentas em 28 cidades típicas, a maioria dos projetos foi causada por um grande número de vendas no setor ou região geral e por um grande número de clientes na fase inicial do lançamento do projeto. o mercado enfrentará inevitavelmente uma situação de falta de oferta.
Tomemos como exemplo um projeto em Xi'an. O projeto foi inaugurado em 29 de junho, com um preço médio de assinatura de 27.154 yuans/metro quadrado, e 153 unidades foram lançadas. No final, apenas 15 unidades foram assinadas, com venda. através da taxa de 10%, que é inferior à taxa média de vendas de Xi'an em julho de 34%. A Zona Central de Inovação de Alta Tecnologia onde o projeto está localizado sempre foi a principal área de fornecimento de novas residências. Especialmente desde 2023, a oferta geral de novas residências tem oscilado em torno de 15%.
O distrito de Hefei Binhu também tem esse problema. Um determinado projeto foi lançado em 10 de julho, com um preço médio de assinatura de 31.844 yuans/metro quadrado, 68 unidades lançadas e a taxa de vendas final foi de apenas 15%.
Sendo um dos primeiros hotspots em Hefei, o distrito de Hefei Binhu sempre foi um ponto alto nos preços da habitação em Hefei. No entanto, à medida que o mercado diminui, enfrentará inevitavelmente uma procura insuficiente de produtos de gama alta e tornar-se-á insustentável.
Na verdade, devido à concentração de projectos de gama alta que entram no mercado e às diversas opções disponíveis para os compradores de casas, os projectos de gama alta em algumas áreas centrais, como Xangai, Pequim e Nanjing, também estão a ser “apertados”. no lado alto e não têm descontos óbvios em comparação com os produtos concorrentes circundantes.
Por exemplo, um projeto em Nanjing está localizado no centro da área pluvial no sul da cidade e se conecta a Hexi no sul da cidade. Tem vantagens óbvias de localização e alto reconhecimento do cliente. estilo e tem certas inovações no design da unidade e configurações de decoração fina, no entanto, desta vez é recomendado como O produto aprimorado de alta qualidade de 176 metros quadrados tem um preço médio com desconto a partir de 7 milhões de yuans; e a base de clientes é severamente desviada para os sectores centrais de Dajiaochang e Henan, pelo que as vendas são fracas.
Existem também alguns projectos localizados em áreas centrais, mas devido a instalações envolventes incompletas ou defeitos óbvios, resultando numa má descontaminação.Por exemplo, um projecto em Xangai visa atingir padrões de consumo de energia próximo de zero e de alta qualidade. No entanto, a área era originalmente uma área industrial tradicional e está actualmente rodeada de desvantagens óbvias, como as estações de transferência de resíduos húmidos. estação de transferência tem o maior volume de transferência diária é de 800 toneladas.
Outro exemplo é um projeto em Guangzhou. O layout do apartamento é quadrado e prático, a taxa de aquisição de moradias é alta e o grau é aceitável. No entanto, o ambiente ecológico circundante é bom. devido à interface média na cidade vizinha, à falta de instalações residenciais e à falta de vantagem no preço de venda, a taxa de liberação da primeira abertura é inferior a 10%.
Além dos preços e dos fatores de apoio circundantes, existem também alguns projetos que se devem principalmente a motivos leves, como defeitos de terreno e design de produtos, que levam a vendas fracas.Em termos de posicionamento do produto, alguns projetos de alta qualidade carecem de funcionalidade e economia devido ao design do produto. Exemplos típicos são alguns projetos em Xi'an, que não têm design de casa de quarta geração nem vantagens de preço. os edifícios estão dispersos, portanto a taxa de liberação é relativamente baixa.
De um modo geral, para a maioria das cidades onde o entusiasmo do mercado diminuiu no curto prazo, os projectos invendáveis nas áreas centrais devem-se principalmente ao grande número de clientes de gama alta libertados na fase inicial, e o seu poder de compra precisa de ser acumulado.No mercado actual, até os projectos mais populares em Pequim e Xangai estão a tornar-se comuns.
É importante notar que, para clientes de melhorias de alto nível, a mentalidade de “beliscar” também é relativamente óbvia no momento. Eles avaliarão de forma abrangente a localização, o preço, o design do apartamento e outros fatores abrangentes do produto, ajustarão seu comportamento de compra ou optarão por. espere para ver. Portanto, para o produto os requisitos também estão aumentando gradualmente.
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