2024-08-23
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Sous la pression à la baisse qui s'exerce sur l'ensemble du marché immobilier, le terme « différenciation » a toujours été un mot fréquemment évoqué. Les grandes villes ont également été divisées en villes sensibles et villes non sensibles pour discussion.
À l’horizon 2024, la différenciation du marché s’intensifiera encore et il y aura également des situations chaudes et froides entre les villes et les secteurs régionaux.
Dans le cadre de la profonde différenciation du marché, de nombreuses entreprises ont commencé à adopter les modèles de vente « amélioration de la qualité et réduction de la quantité » et « détermination de la production en fonction des ventes ». Dans le cadre de ce modèle, les projets de logements haut de gamme et de luxe situés dans les quartiers centraux des villes populaires de premier et deuxième rang jouent un rôle essentiel dans la stabilisation du marché et dans le soutien de sa stabilité.
Cependant, depuis juin, nous avons constaté que même les quartiers centraux des villes populaires ont commencé à connaître une amélioration et que les ventes haut de gamme sont au ralenti. Selon les données de suivi du CRIC, le taux de vente moyen dans 28 villes typiques au cours de la première quinzaine d'août 2024 n'était que de 26 %, et les raisons de l'invendabilité des différents projets varient.
Nous pensons que dans l'environnement de marché actuel, alors que les acheteurs de maisons ont des exigences de qualité accrues, la concurrence entre les produits sur les marchés moyen et haut de gamme dans les zones centrales des villes chaudes s'intensifiera à l'avenir.
De 2024 à aujourd’hui, le marché est entré dans une profonde différenciation.Les quartiers centraux des villes populaires ne sont plus le seul indicateur des « ventes chaudes ».
À cet égard, le Centre de recherche du CRIC a sélectionné 28 villes typiques (Shanghai, Pékin, Guangzhou, Foshan, Shenzhen, Dongguan, Zhuhai, Hangzhou, Ningbo, Jiaxing, Nanjing, Wuxi, Xuzhou, Suzhou, Changzhou, Hefei, Wuhan, Changsha, Zhengzhou, Chengdu, Xi'an, Chongqing, Fuzhou, Xiamen, Jinan, Qingdao, Tianjin, Kunming), une analyse de sa situation globale de décontamination depuis janvier 2023 montre qu'elle montre essentiellement une tendance à la baisse des fluctuations, et la moyenne actuelle du projet Le taux d'élimination est inférieur à 30 %.
Les données de surveillance du CRIC montrent que le taux de vente moyen dans 28 villes au cours de la première quinzaine d'août 2024 n'était que de 26 %, soit essentiellement le même qu'en juillet. À en juger par la tendance, de janvier 2023 à aujourd’hui, le taux de vente global est passé du niveau supérieur à 35 % en 2023 au niveau actuel inférieur à 30 %.Le pic du taux de vente global est également passé d’un sommet de 46 % en 2023 à 29 % en mai 2024.
Plus précisément, les ventes actuelles de projets d'amélioration sur le marché du logement neuf sont évidemment meilleures que celles d'une demande rigide, et les projets en vogue qui ont « quitté le marché » de 2024 à aujourd'hui sont essentiellement des produits de milieu à haut de gamme.
Cependant, à mesure que la popularité globale du marché diminue, en particulier depuis juin 2024, nous avons constaté qu'il existe également des propriétés qui se vendent lentement dans les zones centrales de certaines villes chaudes, et les raisons de cette lenteur des ventes sont différentes.
À en juger par les projets typiques à vente lente dans 28 villes typiques, la plupart des projets ont été causés par un grand nombre de ventes dans l'ensemble du secteur ou de la région et par un grand nombre de clients au début du lancement du projet. le marché sera inévitablement confronté à une situation de manque d’offre.
Prenons l'exemple d'un projet à Xi'an. Le projet a ouvert le 29 juin, avec un prix de souscription moyen de 27 154 yuans/mètre carré, et 153 unités ont été lancées, au final, seules 15 unités ont été souscrites, avec une vente. grâce à un taux de 10 %, ce qui est inférieur au taux de vente moyen de Xi'an en juillet, de 34 %. La zone centrale d'innovation de haute technologie où se situe le projet a toujours été la principale zone d'offre de logements neufs. Surtout depuis 2023, l'offre globale de logements neufs fluctue autour de 15 %.
Le district de Hefei Binhu a également un tel problème. Un certain projet a été lancé le 10 juillet, avec un prix d'abonnement moyen de 31 844 yuans/mètre carré, 68 unités lancées et le taux de vente final n'était que de 15 %.
En tant que point chaud de Hefei, le district de Hefei Binhu a toujours été un point culminant des prix de l'immobilier à Hefei. Cependant, à mesure que le marché décline, il sera inévitablement confronté à une demande haut de gamme insuffisante et deviendra insoutenable.
En fait, en raison de la concentration de projets haut de gamme entrant sur le marché et de la diversité des choix offerts aux acheteurs de maison, les projets haut de gamme dans certaines zones centrales telles que Shanghai, Pékin et Nanjing sont également « pincés ». Certains projets sont tarifés. du côté élevé et ne bénéficient pas de remises évidentes par rapport aux produits concurrents environnants.
Par exemple, un projet à Nanjing est situé au cœur de la zone pluvieuse au sud de la ville et est relié à Hexi au sud de la ville. Il présente des avantages évidents en termes d'emplacement et une grande reconnaissance de la part des clients. style et présente certaines innovations dans la conception des unités et les configurations de décoration raffinées ; cependant, cette fois, il est recommandé car le produit amélioré haut de gamme de 176 mètres carrés a un prix réduit moyen à partir de 7 millions de yuans. et la clientèle est fortement détournée vers les secteurs clés de Dajiaochang et du Henan, de sorte que les ventes sont médiocres.
Il existe également certains projets situés dans des zones centrales, mais en raison d'installations environnantes incomplètes ou de défauts évidents, entraînant une mauvaise décontamination.Par exemple, un projet à Shanghai vise à atteindre des normes de consommation d'énergie proches de zéro et une qualité élevée. Cependant, la zone était à l'origine une zone industrielle traditionnelle et est actuellement entourée d'inconvénients évidents tels que les stations de transfert de déchets humides prévues dans le district de Putuo. La station de transfert a le plus grand volume de transfert quotidien est de 800 tonnes.
Un autre exemple est un projet à Guangzhou. La disposition des appartements est carrée et pratique, le taux d'acquisition de logements est élevé et le degré est acceptable. Cependant, l'environnement écologique est bon. en raison de l'interface moyenne dans la ville environnante, du manque de logements et du manque d'avantages en termes de prix de vente, le taux de liquidation à la première ouverture est inférieur à 10 %.
Outre les prix et les facteurs de soutien environnants, certains projets sont principalement dus à des raisons indirectes, telles que des défauts de terrain et la conception des produits, qui entraînent de mauvaises ventes.En termes de positionnement du produit, certains projets haut de gamme manquent de fonctionnalité et de rentabilité en raison de la conception du produit. Des exemples typiques sont certains projets à Xi'an, qui n'ont ni conception de maison de quatrième génération ni avantages en termes de prix. les bâtiments sont dispersés, donc le taux de dégagement relativement faible.
D'une manière générale, pour la plupart des villes où l'enthousiasme du marché a diminué à court terme, les projets invendables dans les zones centrales sont principalement dus au grand nombre de clients haut de gamme libérés au début et dont le pouvoir d'achat doit être accumulé.Sur le marché actuel, même les projets les plus populaires à Pékin et à Shanghai deviennent courants.
Il convient de noter qu'actuellement, pour les clients de l'amélioration haut de gamme, la mentalité de « pincement » est également évidente. Ils pèseront globalement sur l'emplacement, le prix, la conception de l'appartement et d'autres facteurs globaux du produit, ajusteront leur comportement d'achat ou choisiront d'attendre. et voyez. Par conséquent, pour le produit, les exigences augmentent également progressivement.
Collectez et organisez les dernières informations d'actualité et rendez-les gratuites pour que tout le monde puisse les consulter.
