2024-08-23
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전반적인 부동산 시장의 하락 압력 속에서 '차별화'는 항상 자주 언급되는 단어였습니다. 주요 도시도 핫스팟 도시와 비핫스팟 도시로 나누어 논의를 진행했다.
2024년에 접어들면서 시장 차별화는 더욱 심화될 것이며, 도시와 지역 간 덥고 추운 상황도 있을 것입니다.
시장의 깊은 차별화 속에서 많은 기업들이 '품질 향상과 수량 감소'와 '판매에 기초한 생산 결정' 판매 모델을 채택하기 시작했습니다. 이 모델에 따르면 인기 있는 1선 및 2선 도시의 핵심 지역에 있는 고급 및 고급 주택 프로젝트는 시장을 안정시키고 시장 안정성을 지원하는 데 중요한 역할을 합니다.
그러나 6월부터 인기 도시의 핵심 지역조차 개선되기 시작했으며 고급 판매가 부진한 것으로 나타났습니다. CRIC 모니터링 데이터에 따르면 2024년 8월 상반기 28개 일반 도시의 평균 판매율은 26%에 불과했으며 프로젝트마다 판매 불가능한 이유는 다양합니다.
우리는 현재 시장 환경에서 주택 구매자의 품질 요구 사항이 높아짐에 따라 향후 핫 도시 핵심 지역의 중급 및 고급 시장에서의 제품 경쟁이 더욱 치열해질 것이라고 믿습니다.
2024년부터 현재까지 시장은 본격적인 차별화에 들어갔습니다.인기 도시의 핵심 지역은 더 이상 '핫 세일'의 유일한 지표가 아닙니다.
이에 CRIC 연구센터는 대표적인 28개 도시(상하이, 베이징, 광저우, 포산, 선전, 둥관, 주하이, 항저우, 닝보, 가흥, 난징, 우시, 쉬저우, 쑤저우, 창저우, 허페이, 우한, 창사, 정저우, 청두, 시안, 충칭, 푸저우, 샤먼, 지난, 칭다오, 텐진, 쿤밍) 2023년 1월 이후 전반적인 제염 상황을 분석한 결과 기본적으로 변동폭이 감소하는 추세를 보이고 있으며 현재 프로젝트 평균 제거율은 30% 미만이다.
CRIC 모니터링 데이터에 따르면 2024년 8월 상반기 28개 도시의 평균 매매율은 26%에 불과해 기본적으로 7월과 동일했다. 추세로 보면 2023년 1월부터 현재까지 전체 판매율은 2023년 35% 이상 수준에서 현재 30% 이하 수준으로 하락했다.전체 매매율의 최고점 역시 2023년 46%를 정점으로 2024년 5월 29%로 하락했다.
구체적으로, 신규 주택 시장의 현재 개선 프로젝트 판매는 경직된 수요에 비해 확실히 더 좋고, 2024년부터 지금까지 "시장에서 빠져나온" 인기 프로젝트는 기본적으로 중저가 제품입니다.
그러나 전반적인 시장 인기가 하락함에 따라, 특히 2024년 6월 이후 일부 인기 도시의 핵심 지역에서도 부동산 판매가 부진한 것으로 나타났으며, 판매가 느린 이유는 다양합니다.
28개 대표 도시의 전형적인 저조한 프로젝트를 보면, 대부분의 프로젝트는 전체 부문이나 지역에서 많은 매출이 발생했고, 프로젝트 착수 초기 단계의 신규 프로젝트가 진입하면서 발생했다. 시장은 필연적으로 공급 부족 상황에 직면하게 될 것입니다.
시안(Xi'an)의 프로젝트를 예로 들어보겠습니다. 이 프로젝트는 6월 29일에 시작되었으며 평균 청약 가격은 27,154위안/제곱미터였으며 결국 15개 유닛만 청약되었습니다. 이는 시안의 7월 평균 판매율 34%보다 낮은 수치입니다. 프로젝트가 위치한 첨단기술중심혁신지구는 항상 신규 주택 공급의 주요 지역이었습니다. 특히 2023년 이후 전체 신규 주택 공급은 약 15% 변동했습니다.
허페이 빈후 지구에도 이런 문제가 있습니다. 7월 10일에 특정 프로젝트가 시작되었으며 평균 청약 가격은 31,844위안/평방미터이고 68개 유닛이 출시되었으며 최종 판매율은 15%에 불과했습니다.
허페이의 초기 핫스팟인 허페이 빈후 지구는 항상 허페이 주택 가격의 최고점이었습니다. 그러나 시장이 하락함에 따라 필연적으로 고급 수요가 부족하고 지속 불가능하게 될 것입니다.
실제로 시장에 진입하는 고급 프로젝트가 집중되고 주택 구매자가 선택할 수 있는 다양한 선택으로 인해 상하이, 베이징, 난징과 같은 일부 핵심 지역의 고급 프로젝트도 일부 프로젝트의 가격이 "제한"되고 있습니다. 주변 경쟁 제품에 비해 뚜렷한 할인 혜택이 없습니다.
예를 들어, 난징의 한 프로젝트는 도시 남쪽의 우천 지역 중심부에 위치하며 도시 남쪽의 허시(Hexi)와 연결됩니다. 이는 분명한 위치 이점과 높은 고객 인지도를 가지고 있습니다. 스타일이 뛰어나며 유닛 디자인과 섬세한 장식 구성에 있어 혁신을 이루었지만 이번에는 176제곱미터의 고급형 개선 제품의 평균 할인 가격이 700만 위안부터 비교적 높습니다. 고객 기반이 Dajiaochang과 Henan의 핵심 부문으로 심각하게 전환되어 매출이 저조합니다.
핵심 지역에 위치한 일부 프로젝트도 있지만 주변 시설이 불완전하거나 명백한 결함으로 인해 오염 제거가 제대로 이루어지지 않는 경우도 있습니다.예를 들어, 상하이의 한 프로젝트는 거의 제로에 가까운 에너지 소비 표준과 고품질을 달성하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그러나 이 지역은 원래 전통적인 산업 지역이었고 현재 계획된 푸퉈 지구 습식 폐기물과 같은 명백한 단점으로 둘러싸여 있습니다. 환승역의 일일 환승량은 800톤으로 가장 크다.
또 다른 사례는 광저우의 프로젝트로, 아파트 배치가 정사각형이고 실용적이며 주택 취득률이 높으며 Gaotangshi 지하철역과 약 800m 떨어져 있습니다. 주변 도시 평균 인터페이스, 생활시설 부족, 매매가격 우위 부족 등으로 인해 초기 개통률이 10%도 채 되지 않습니다.
가격 및 주변 지원 요인 외에도 주로 토지 결함 및 제품 디자인과 같은 연성 요인으로 인해 판매 부진으로 이어지는 일부 프로젝트도 있습니다.제품 포지셔닝 측면에서 일부 고급 프로젝트는 제품 디자인으로 인해 기능성과 비용 효율성이 부족합니다. 전형적인 예는 4세대 주택 디자인이나 가격 이점이 없는 시안의 일부 프로젝트입니다. 건물이 흩어져 있어 통관율이 상대적으로 좋지 않습니다.
일반적으로 단기적으로 시장 열정이 하락한 대부분의 도시에서 핵심 지역의 판매 불가능한 프로젝트는 주로 초기 단계에 출시된 수많은 고급 고객으로 인해 구매력이 축적되어야 합니다.현재 시장에서는 베이징과 상하이에서 가장 인기 있는 프로젝트도 일반화되고 있습니다.
고급 개선 고객의 경우 현재 "핀치" 사고방식이 상대적으로 분명하다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 그들은 제품의 위치, 가격, 아파트 디자인 및 기타 포괄적인 요소를 종합적으로 평가하고 구매 행동을 조정하거나 선택합니다. 따라서 제품에 대한 요구사항도 점차 높아지고 있습니다.
