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연초부터 현재까지 중국 부동산 업계가 실제로 벌어들인 실질 자금은 얼마나 됩니까?

중요한 데이터가 공개되었습니다. 국가 금융 감독국에 따르면 현재상업은행5,392개의 부동산 "화이트 리스트" 프로젝트가 승인되었습니다.승인된 자금 조달 금액은 거의 1조 4천억 달러에 달합니다.

이 1조 4천억 달러는 특정 프로젝트로 직접 이전되어 개발자가 포지션을 청산하고 종료하려는 인센티브를 줄이고 전달을 보장하는 데 도움이 됩니다.

또한 중앙은행은 "상업용 주택을 위한 초과 주택 확보"를 위해 상업은행이 대출을 발행하는 것을 지원하기 위해 3000억 위안의 재대출을 출시한다고 발표했습니다.총 5000억 위안의 상업대출을 활용할 수 있으며, 여기에 지방정부와 국유기업이 기존 주택을 취득하기 위해 사용하는 원금(최소 1000억 위안), 증분자금 6000억 위안을 활용할 수 있다.

또한 중국지수연구소의 자료에 따르면 2024년 1월부터 6월까지 중국 부동산 산업은 총채권융자액은 2,791억 6천만 달러(해외 포함)입니다. 7월 말까지 채권 발행 금융 총액이 3000억 위안을 넘어야 한다.

현재 중앙은행은 2024년 2분기 '금융기관 대출 투자보고서'를 발표하지 않은 상태다. 여기에 개발대출과 개인 주택대출 증가를 더하면,올해 첫 7개월 동안 부동산 업계가 받은 실질자금은 최소 2조3000억~2조6000억 달러에 이른다.

2조가 넘는 이들 펀드가 부동산에 어떤 영향을 미쳤으며, 앞으로 상황은 어떻게 전개될 것인가?

먼저 '화이트리스트 금융'에 대해 살펴보겠습니다.

올해 1월, 주택도시농촌개발부와 국가재정감독총국은 공동으로 "도시 부동산 융자 조정 메커니즘 구축에 관한 고시"를 발표하여 현급 이상의 모든 도시에서 이 메커니즘을 구축하도록 요구했습니다. .

그 본질은 '구제금융'의 재정권을 지방정부에 위임하는 것이다.. '부동산 융자 조정 메커니즘'을 위한 주도 그룹이 각 지역에 설치되어 있으며, 각 지역의 부동산을 담당하는 시 지도자가 그룹 리더를 맡고, 지방 주택 및 도농 개발국 국장과 국장이 역할을 합니다. 국가재정감독총국 지부장들이 그룹에 합류했다. 지방정부는 자금지원이 필요한 부동산 프로젝트 화이트리스트를 작성한 뒤 국가금융감독총국 산하 기관의 검토를 거쳐 시중은행에 넘겨 집행하게 된다.

올해 4월 초 관영 언론은 3월 31일 현재 각 지역에서 추진하는 '화이트 리스트' 프로젝트 중 1,979개 프로젝트가 총 4,690억 3천만 위안의 은행 신용을 받았고, 1,247개 프로젝트가 1,554억 1천만 위안의 대출을 받았다고 보도했습니다. 원.

관계자는 오늘 기준으로 “승인된 자금 조달 금액이 1조4000억원에 가깝다”고 밝혔다.

이에 따라 2분기에 개발자들이 받은 개발대출 증분액이 1조를 넘었다.

2022년 전체로는 부동산개발대출이 0조 6,800억 증가할 것이고, 2023년 전체로는 0조 1,900억 증가에 그칠 것이고, 올해 1분기에는 0조 8,800억 증가할 것이다.

2분기 화이트리스트 자금조달 증가액이 1조2500억~1조2500억 증가한 것과 맞물리면,올해 상반기 개발대출 약 2조 증가!

이는 지난해 0.19조원, 전년도 0.68조원 증가와 큰 차이이다.

올해 부동산 시장을 살리기 위한 노력이 엄청나다는 것을 알 수 있다.

올해에는 지방 정부와 국영 기업도 기존 상업용 주택을 저렴한 주택으로 구입하도록 장려되며, 이를 통해 6000억 달러의 증분 자금이 유입될 것입니다.

부동산이 아직 안정되지 않은 이유는 무엇입니까? 많은 도시의 주택 가격이 여전히 천천히 하락하고 있습니까?

주요 이유는 다음과 같습니다.

첫째, 이러한 경제 침체에 직면하여 정부는 다양한 대응 전략을 채택하여 국가에 홍수가 발생하지 않도록 했습니다.현재 화폐 인쇄 속도(넓은 돈엠2(전년동기대비 성장률)은 6.3%에 불과해 글로벌 금융위기 대응 때인 2009년 27.7%와 크게 차이가 난다.

왜 물을 범람시키지 않습니까? 주요 목적은 경제 변화와 업그레이드를 촉진하고, 부채 감소와 낙후된 생산 능력을 제거하는 것입니다. "몇 년 동안 빡빡한 생활을 함으로써" 중국 경제의 변화 궤도를 도우려는 것입니다.

둘째, 이번 조정은 '대차대조표 불황' 성격을 지닌 대규모 부동산 조정으로 1998년 주택종합개혁 이후 이례적이다.100년 만에 볼 수 없었던 큰 변화(중-미 관계 변화)와 재정 정책의 추가 강화 필요성이 맞물려 시장 전체는 여전히 냉랭한 상태를 유지하고 있습니다.

하지만 2조 3천억 달러가 넘는 실질 자금 지원과 지속적인 부동산 시장 완화(구매 제한 완화 또는 취소 등), 목표 금리 인하(모기지 금리 하한제 폐지 등)가 없었다는 점도 주목해야 한다. ), 부동산 시장은 더욱 악화될 것이다.

지속적인 수혈과 지뢰 제거 이후 부동산 시장은 부분적으로 회복되었습니다.예를 들어, 상하이와 시안에서는 신규 주택 가격이 전년 대비 반등했습니다. 1선 도시의 핵심 지역에서는 좋은 지원 시설을 갖춘 주택이 하락하지 않았고, 선전의 고급 주택 가격이 반등했습니다. 상하이에서는 고급 주택과 소형 아파트가 잘 팔리고 있습니다. 부동산 시장이 좋아지고 있다.

'부동산개발기업 자금보유'의 전년대비 증가율도 하락폭이 축소되는 모습을 보이고 있다.

부동산의 가장 위험한 시기가 지나가고 있습니다. 그러나 상황의 개선은 V자형이 아닌 L자형이다.

최근에는달러 지수계속해서 새로운 최저점을 달성하고 통과하세요.연준금리가 인하된다는 신호다.

많은 독자들은 최근 금리 인하가 실행되지 않을 것을 우려하면서 연준이 9월에 금리를 인하할 가능성이 얼마나 되는지 묻는 메시지를 남겼습니다.

제 생각에는 9월 요금인하 확률은 70%가 넘고, 연내 요금인하 확률은 100%라고 봅니다.

지난 기간 유로존, 영국, 캐나다, 스위스, 스웨덴, 뉴질랜드 등 많은 선진국이나 지역에서 금리 인하를 발표했습니다. 미국이 향후 6개월 동안 금리를 인하하지 않는다면 왜 그렇게 공격적인가?

최근 며칠 동안 유로화, 파운드화, 위안화는 모두 미국 달러 대비 계속해서 상승했습니다. 예를 들어, 유로는 다음과 같습니다.

외환시장의 변화는 연준이 곧 금리를 인하할 것이라는 의미이기도 하다.

연준이 금리를 인하하기 시작하면 중국은 추가 금리 인하의 여지를 열어줍니다.

핫머니 손실을 촉발할 중국과 미국 간 심각한 금리 역전을 피하기 위해 중국의 LPR 금리 인하는 상대적으로 느렸고, 부동산에 대해서는 소규모의 목표 금리 인하만 이뤄졌다. 모기지 금리가 지난 1년 동안 약 100bp 인하되었으므로 첫 주택 대출 금리가 기준 금리보다 60~70bp 낮아질 수 있습니다.

연준이 금리 인하 주기를 시작함에 따라 중국의 LPR 금리는 향후 2년 동안 80~100bp 더 하락할 수 있으며, 최초 주택 대출 금리는 약 2% 또는 심지어 그 이하로 떨어질 것으로 예상됩니다. .

부동산 시장의 미래에 대해 나의 판단은 다음과 같다.

올해가 가기 전에 1선 도시 핵심 지역의 지원 부동산이 바닥을 치는 시기이며, 매수할 수 있는 좋은 기회이기도 하다. 지금 구매하시면 모기지 할인(포인트 감면)을 고칠 수 있습니다. 내년 1분기 이후에는 LPR 금리가 대폭 낮아져 전체적인 모기지 금리도 낮아질 수 있지만 할인폭이 줄어들 수 있습니다. 점차 좁아집니다.

강력한 2급 도시의 핵심 지역은 2025년 중반 이후 점차 바닥을 칠 것이며, 3, 4, 5급 도시의 경우 일반 2급 도시의 핵심 지역은 2026년 중반까지 바닥에 도달하지 못할 수 있습니다. 언제 바닥을 칠지 아닐지는 예측할 수 없습니다. 이러한 장소에 투자하지 않는 것이 좋습니다.

향후 주택을 구입하려면 총 자금이 가장 많은 20개 도시의 핵심 지역(하이커우, 싼야 등 매우 특별한 정책이 적용되는 지역의 중심 도시)에서만 주택을 선택할 수 있습니다. 1급 도시의 교외는 물론 2급 도시의 교외도 모두 화강으로 변모하고 있다.

3, 4, 5선 도시의 주택은 기본적으로 투자 가치가 없습니다. 많은 중소도시에서는 외곽 교외 지역의 단독·다세대 빌라 가격이 200만~300만대로 떨어졌고, 앞으로도 절반으로 떨어질 수도 있다. 집값이 장식비보다 낮은 것이 일반적일 것이다. 누군가 그것을 사서 집에서 역겨운 짓을 하면, 커뮤니티 전체의 가치는 직접적으로 0으로 줄어들고, 커뮤니티에 들어가서 살펴볼 용기도 관심도 없게 됩니다.