новости

Оригинал Лю Сяобо

Сколько реальных денег получила китайская индустрия недвижимости с начала года по настоящее время?

Обнародованы важные данные: По данным Государственного управления финансового надзора, в настоящее времякоммерческий банкОдобрено 5392 проекта недвижимости из «белого списка».Утвержденная сумма финансирования составляет около 1,4 трлн.

Эти 1,4 триллиона напрямую переводятся на конкретные проекты, что поможет обеспечить реализацию и снизить стимулы для девелоперов ликвидировать свои позиции и выйти.

Кроме того, центральный банк объявил о выделении 300 миллиардов юаней в виде повторных кредитов для поддержки коммерческих банков в выдаче кредитов на «приобретение избыточного жилья для коммерческого жилья».В общей сложности можно привлечь 500 миллиардов юаней коммерческих кредитов, плюс основную сумму (не менее 100 миллиардов юаней), использованную местными органами власти и государственными предприятиями для приобретения существующего жилищного фонда, а также 600 миллиардов юаней в виде дополнительных средств.

Кроме того, по данным Китайского исследовательского института индексов, с января по июнь 2024 года индустрия недвижимости Китая достигла общего показателяоблигацииФинансирование составило 279,16 млрд (включая зарубежное). К концу июля общий объем финансирования выпуска облигаций должен превысить 300 млрд юаней.

В настоящее время центральный банк не опубликовал «Отчет о кредитных инвестициях финансовых учреждений» за второй квартал 2024 года. Если добавить увеличение кредитов на развитие и потребительских жилищных кредитов,Реальные деньги, полученные отраслью недвижимости за первые семь месяцев этого года, составили как минимум от 2,3 до 2,6 триллионов долларов.

Какое влияние эти более чем 2 триллиона фондов оказали на недвижимость и как ситуация будет развиваться в будущем?

Давайте сначала рассмотрим «белый список финансирования».

В январе этого года Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития и Государственная администрация финансового надзора совместно выпустили «Уведомление о создании механизма координации финансирования городской недвижимости», требующее от всех городов уровня префектуры и выше создать этот механизм. .

Его суть состоит в том, чтобы делегировать финансовые полномочия по «спасению» местным органам власти.. В различных местах были созданы руководящие группы «Механизма координации финансирования недвижимости», при этом руководители муниципалитетов, отвечающие за недвижимость в каждом регионе, выступали в качестве руководителей групп, а директора местного Бюро жилищного строительства и городского и сельского развития и к группе присоединяются руководители филиалов Государственного управления финансового надзора. Местное правительство составит белый список проектов недвижимости, требующих финансовой поддержки, а затем передаст его для исполнения коммерческим банкам после рассмотрения филиалами Государственного управления финансового надзора.

В начале апреля этого года официальные СМИ сообщили, что по состоянию на 31 марта среди проектов «белого списка», продвигаемых различными населенными пунктами, 1979 проектов получили банковские кредиты на общую сумму 469,03 млрд юаней, а 1247 проектов получили кредиты на сумму 155,41 млрд юаней. юань.

На сегодняшний день чиновник сообщил, что «утвержденная сумма финансирования составляет около 1,4 трлн».

Таким образом, во втором квартале дополнительные кредиты на развитие, полученные девелоперами, составили более 1 трлн.

За весь 2022 год кредиты на развитие недвижимости увеличатся только на 0,68 трлн, за весь 2023 год они увеличатся только на 0,19 трлн, в первом квартале этого года они увеличатся на 0,88 трлн;

Если в сочетании с увеличением финансирования белого списка во втором квартале, которое увеличилось на 1 триллион до 1,25,За первое полугодие этого года кредиты на развитие увеличились примерно на 2 триллиона!

Это огромная разница по сравнению с ростом на 0,19 триллиона в прошлом году и на 0,68 триллиона годом ранее.

Видно, что усилия по спасению рынка недвижимости в этом году огромны.

В этом году местные органы власти и государственные предприятия также поощряются к приобретению существующего коммерческого жилья в качестве доступного жилья. Как упоминалось ранее, это принесет дополнительные средства в размере 600 миллиардов долларов.

Почему недвижимость еще не стабилизировалась? Продолжают ли медленно снижаться цены на жилье во многих городах?

Основные причины:

Во-первых, перед лицом экономического спада правительство приняло различные стратегии реагирования и не затопило страну наводнениями.Текущая скорость печати денег (широкие деньгиМ2(темпы роста в годовом исчислении) составляют всего 6,3%, что сильно отличается от 27,7% в 2009 году при реагировании на мировой финансовый кризис.

Почему бы не залить воду? Основная цель заключается в содействии экономической трансформации и модернизации, сокращению доли заемных средств и ликвидации отсталых производственных мощностей. Он пытается помочь экономике Китая изменить курс, «живя в напряженной жизни в течение нескольких лет».

Во-вторых, этот раунд корректировки носит характер «балансовой рецессии». Это крупномасштабная корректировка в сфере недвижимости, беспрецедентная со времени комплексной жилищной реформы 1998 года.В сочетании с крупными изменениями, невиданными за столетие (изменения в китайско-американских отношениях) и необходимостью дальнейшего укрепления налогово-бюджетной политики, рынок в целом остается холодным.

Но мы также должны отметить, что без поддержки более чем 2,3 триллионов реальных денег, а также постоянного ослабления рынка недвижимости (ослабление или отмена ограничений на покупку и т. д.) и целевого снижения процентных ставок (снятие нижнего предела процентных ставок по ипотечным кредитам). ), на рынке недвижимости будет еще хуже.

После непрерывного переливания крови и разминирования рынок недвижимости частично восстановился.Например, в Шанхае и Сиане цены на новые дома выросли в годовом исчислении. В центральных районах городов первого уровня жилье с хорошей инфраструктурой не падает. Цены на элитное жилье в Шэньчжэне выросли. В Шанхае роскошные дома, а также старые и небольшие квартиры продаются хорошо. рынок недвижимости улучшается.

В годовом исчислении темпы роста «средств предприятий по развитию недвижимости» также замедлили спад:

Самый опасный период для недвижимости проходит. Но улучшение ситуации носит не V-образный, а L-образный характер.

В последние дни,индекс доллараПродолжайте достигать новых минимумов и проходите дальше.ФРССигнал о том, что процентные ставки собираются снизить.

Многие читатели недавно оставили сообщения с вопросом, насколько вероятно, что Федеральная резервная система снизит процентные ставки в сентябре, опасаясь, что снижение ставок не будет реализовано.

Мое мнение, что вероятность снижения ставки в сентябре составляет более 70%, а вероятность снижения ставки в течение этого года – 100%.

За прошедший период многие развитые страны или регионы объявили о снижении процентных ставок, например, Еврозона, Великобритания, Канада, Швейцария, Швеция, Новая Зеландия и т. д. Если Соединенные Штаты не снизят процентные ставки в ближайшие шесть месяцев, почему они так агрессивны?

В последние дни евро, фунт и юань продолжали укрепляться по отношению к доллару США. Например, евро:

Изменения на валютном рынке также означают, что Федеральная резервная система собирается снизить процентные ставки.

Когда Федеральная резервная система начинает снижать процентные ставки, Китай открывает возможности для дальнейшего снижения процентных ставок.

Чтобы избежать серьезной инверсии процентных ставок между Китаем и Соединенными Штатами, которая могла бы вызвать потерю горячих денег, снижение процентных ставок LPR в Китае было относительно медленным, и только небольшие целевые снижения процентных ставок были сделаны для недвижимости ( процентные ставки по ипотечным кредитам были снижены примерно на 100 базисных пунктов в прошлом году), так что процентные ставки по первому жилищному кредиту могут быть ниже базовой процентной ставки на 60–70 базисных пунктов.

Поскольку Федеральная резервная система начинает цикл снижения процентных ставок, процентная ставка LPR в Китае может снизиться еще на 80–100 базисных пунктов в течение следующих двух лет, а процентные ставки по первоначальным ипотечным кредитам, как ожидается, упадут примерно до 2% или даже ниже. .

Что касается будущего рынка недвижимости, мое мнение таково:

До конца этого года наступит время, когда запасы вспомогательной недвижимости в центральных районах городов первого уровня иссякнут, и это также хорошая возможность для покупки. Если вы купите сейчас, вы можете зафиксировать скидку (снижение пункта) по ипотеке. После первого квартала следующего года процентная ставка LPR будет значительно ниже, и общая процентная ставка по ипотеке также будет ниже, но скидка может быть. постепенно сужаются.

Основные районы сильных городов второго уровня постепенно достигнут дна после середины 2025 года; основные районы обычных городов второго уровня могут достичь дна не раньше середины 2026 года, что касается городов третьего, четвертого и пятого уровня; нет никакого прогноза, когда они достигнут дна или нет. Это имеет смысл, просто помните, что не стоит инвестировать в эти места.

Если вы захотите купить дом в будущем, вы можете выбрать дом только в центральных районах 20 городов с самым высоким общим объемом средств (а также в центральных городах в районах с очень особой политикой, таких как Хайкоу и Санья). Все пригороды городов первого уровня превращаются в Хэган, не говоря уже о пригородах городов второго уровня.

Дома в городах третьего, четвертого и пятого эшелонов практически не имеют инвестиционной ценности. Во многих малых и средних городах цена на односемейные и двухуровневые виллы в пригородах упала до 2–3 миллионов, а в будущем может даже снизиться вдвое. Цена дома будет ниже, чем плата за его отделку. Это будет нормой. Как только кто-то купит его и сделает в доме какие-нибудь отвратительные вещи, ценность всего сообщества будет напрямую сведена к нулю, и у вас даже не хватит смелости или интереса войти в сообщество, чтобы посмотреть.