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Original Liu Xiaobo

Do início do ano até agora, quanto dinheiro real o setor imobiliário chinês recebeu no total?

Um dado importante foi divulgado: De acordo com a Administração Estatal de Supervisão Financeira, atualmentebanco comercialForam aprovados 5.392 projetos imobiliários na “lista branca”.O montante de financiamento aprovado é de quase 1,4 triliões.

Estes 1,4 biliões são transferidos diretamente para projetos específicos, o que ajudará a garantir a entrega e a reduzir o incentivo para os promotores liquidarem as suas posições e saírem.

Além disso, o banco central anunciou a liberação de 300 bilhões de yuans em reempréstimos para apoiar os bancos comerciais na emissão de empréstimos para "adquirir habitação excedente para habitação comercial".Um total de 500 mil milhões de yuans em empréstimos comerciais pode ser alavancado, mais o capital (pelo menos 100 mil milhões de yuans) utilizado pelos governos locais e empresas estatais para adquirir o parque habitacional existente, e 600 mil milhões de yuans em fundos incrementais podem ser alavancados.

Além disso, de acordo com dados do China Index Research Institute, de janeiro a junho de 2024, o setor imobiliário da China atingiu um totaltítulosO financiamento ascendeu a 279,16 mil milhões (incluindo no exterior). Até o final de julho, o montante total do financiamento da emissão de títulos deverá ultrapassar 300 bilhões de yuans.

Atualmente, o banco central não divulgou o "Relatório de Investimento em Empréstimos para Instituições Financeiras" para o segundo trimestre de 2024. Se for adicionado o aumento nos empréstimos para desenvolvimento e nos empréstimos para habitação pessoal,O dinheiro real recebido pelo setor imobiliário nos primeiros sete meses deste ano foi de pelo menos entre 2,3 trilhões e 2,6 trilhões.

Que impacto tiveram estes mais de 2 biliões de fundos no setor imobiliário e como evoluirá a situação no futuro?

Vamos dar uma olhada primeiro no “financiamento da lista branca”.

Em janeiro deste ano, o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural e a Administração Estatal de Supervisão Financeira emitiram conjuntamente o "Aviso sobre o Estabelecimento de um Mecanismo de Coordenação de Financiamento Imobiliário Urbano", exigindo que todas as cidades no nível de prefeitura ou acima dele estabelecessem este mecanismo .

A sua essência é delegar o poder financeiro de “resgate” aos governos locais.. Grupos dirigentes do "Mecanismo de Coordenação do Financiamento Imobiliário" foram estabelecidos em vários locais, sendo os dirigentes municipais responsáveis ​​pelo sector imobiliário de cada região os dirigentes dos grupos, e os directores do Gabinete local de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural e líderes de ramos da Administração Estatal de Supervisão Financeira aderiram ao grupo. O governo local irá elaborar uma lista branca de projectos imobiliários que necessitam de apoio financeiro e, em seguida, entregá-los aos bancos comerciais para execução após revisão pelos ramos da Administração Estatal de Supervisão Financeira.

No início de abril deste ano, a mídia oficial informou que até 31 de março, entre os projetos da "lista branca" promovidos por várias localidades, 1.979 projetos receberam um total de 469,03 bilhões de yuans em crédito bancário e 1.247 projetos receberam empréstimos de 155,41 bilhões. yuan.

A partir de hoje, o responsável anunciou que “o montante de financiamento aprovado é de quase 1,4 biliões”.

Portanto, no segundo trimestre, os empréstimos incrementais para o desenvolvimento recebidos pelos promotores foram superiores a 1 bilião.

Para todo o ano de 2022, os empréstimos para desenvolvimento imobiliário aumentarão apenas 0,68 biliões; para todo o ano de 2023, aumentarão apenas 0,19 biliões no primeiro trimestre deste ano, aumentarão 0,88 biliões;

Se somado ao aumento do financiamento da lista branca no segundo trimestre, que aumentou de 1 para 1,25 trilhão,No primeiro semestre deste ano, os empréstimos para o desenvolvimento aumentaram em aproximadamente 2 biliões!

Esta é uma enorme diferença em relação ao aumento de 0,19 biliões do ano passado e aos 0,68 biliões do ano anterior.

Percebe-se que os esforços para salvar o mercado imobiliário este ano são enormes.

Este ano, os governos locais e as empresas estatais também são incentivados a adquirir habitações comerciais existentes como habitação a preços acessíveis. Como mencionado anteriormente, isto irá gerar 600 mil milhões de fundos incrementais.

Por que o mercado imobiliário ainda não se estabilizou? Os preços das casas em muitas cidades continuam a diminuir lentamente?

Os principais motivos são:

Em primeiro lugar, face a esta crise económica, o governo adoptou diferentes estratégias de resposta e não inundou o país com cheias.Velocidade atual de impressão de dinheiro (dinheiro amploM2(taxa de crescimento homóloga) é de apenas 6,3%, o que é bastante diferente dos 27,7% de 2009, quando da resposta à crise financeira global.

Por que não inundar a água? O principal objectivo é promover a transformação e modernização económica, desalavancagem e eliminação da capacidade de produção atrasada. Está a tentar ajudar a economia da China a mudar de rumo, “vivendo uma vida difícil durante alguns anos”.

Em segundo lugar, esta ronda de ajustamento tem a natureza de uma "recessão de balanço". É um ajustamento em grande escala no setor imobiliário e não tem precedentes desde a reforma habitacional abrangente em 1998.Juntamente com as grandes mudanças não vistas num século (mudanças nas relações sino-americanas) e a necessidade de um maior fortalecimento da política fiscal, o mercado como um todo permanece frio.

Mas devemos também notar que sem o apoio de mais de 2,3 biliões de dinheiro real, bem como o contínuo afrouxamento do mercado imobiliário (relaxamento ou cancelamento das restrições de compra, etc.) e cortes direccionados nas taxas de juro (remoção do limite inferior das taxas de juro hipotecárias ), o mercado imobiliário ficará ainda pior.

Após contínuas transfusões de sangue e desminagem, o mercado imobiliário registou uma recuperação parcial.Por exemplo, em Xangai e Xi'an, o preço anual das novas casas recuperou. Nas áreas centrais das cidades de primeiro nível, as habitações com boas instalações de apoio recusaram-se a cair. Os preços das habitações de nível superior em Shenzhen recuperaram. Em Xangai, as casas de luxo e os apartamentos antigos e pequenos estão a vender bem. o mercado imobiliário está melhorando.

A taxa de crescimento anual dos "fundos de empresas de desenvolvimento imobiliário existentes" também registou uma redução do declínio:

O período mais perigoso para o setor imobiliário está passando. Mas a melhoria da situação não é em forma de V, mas em forma de L.

Nos últimos dias,índice do dólarContinue atingindo novos mínimos e passe adianteFedUm sinal de que as taxas de juros estão prestes a ser reduzidas.

Muitos leitores deixaram recentemente mensagens perguntando qual a probabilidade de a Reserva Federal cortar as taxas de juro em Setembro, temendo que o corte das taxas não seja implementado.

A minha opinião é que a probabilidade de um corte nas taxas em Setembro é superior a 70%, e a probabilidade de um corte nas taxas neste ano é de 100%.

No período passado, muitos países ou regiões desenvolvidos anunciaram cortes nas taxas de juro, como a Zona Euro, o Reino Unido, o Canadá, a Suíça, a Suécia, a Nova Zelândia, etc. Se os Estados Unidos não reduzirem as taxas de juro nos próximos seis meses, porque são tão agressivos?

Nos últimos dias, o euro, a libra e o renminbi continuaram a valorizar-se em relação ao dólar americano. Por exemplo, o euro:

As mudanças no mercado cambial também significam que a Reserva Federal está prestes a cortar as taxas de juro.

Quando a Reserva Federal começa a cortar as taxas de juro, a China abre espaço para novos cortes nas taxas de juro.

A fim de evitar a grave inversão das taxas de juro entre a China e os Estados Unidos, o que desencadearia a perda de hot money, os cortes nas taxas de juro LPR da China foram relativamente lentos, e apenas foram feitos cortes de taxas de juro direccionados em pequena escala para o sector imobiliário ( as taxas de juro hipotecárias foram reduzidas em cerca de 100 pontos base no ano passado), de modo que as taxas de juro do primeiro empréstimo à habitação podem ser inferiores à taxa de juro de referência entre 60 e 70 pontos base.

À medida que a Reserva Federal inicia o seu ciclo de redução das taxas de juro, a taxa de juro LPR da China poderá cair mais 80 a 100 pontos base nos próximos dois anos, e espera-se que as taxas de juro dos primeiros empréstimos à habitação caiam para cerca de 2%, ou mesmo abaixo .

Quanto ao futuro do mercado imobiliário, a minha opinião é a seguinte:

Antes do final deste ano, é o momento em que os imóveis de apoio nas áreas centrais das cidades de primeiro nível chegam ao fundo do poço e é também uma boa oportunidade de compra. Se você comprar agora, poderá fixar o desconto (redução de pontos) na hipoteca. Após o primeiro trimestre do próximo ano, a taxa de juros da LPR será significativamente menor e a taxa geral de juros da hipoteca também será menor, mas o desconto pode. gradualmente estreito.

As áreas centrais das cidades fortes de segundo nível atingirão gradualmente o nível mais baixo após meados de 2025; as áreas principais das cidades normais de segundo nível poderão não atingir o nível mais baixo até meados de 2026, tal como acontece com as cidades de terceiro, quarto e quinto nível; não há previsão de quando eles chegarão ao fundo do poço ou não. Faz sentido, apenas lembre-se de não investir nesses locais.

Se quiser comprar uma casa no futuro, só poderá escolher uma casa nas áreas centrais das 20 cidades com maiores fundos totais (bem como nas cidades centrais em áreas com políticas muito especiais, como Haikou e Sanya). Os subúrbios das cidades de primeiro nível estão todos sendo transformados em Hegang, sem falar nos subúrbios das cidades de segundo nível.

As casas em cidades de terceiro, quarto e quinto nível basicamente não têm valor de investimento. Em muitas cidades pequenas e médias, o preço das moradias unifamiliares e duplex nos subúrbios caiu para 2 milhões a 3 milhões, e pode até ser reduzido para metade no futuro. Será norma que o preço da casa seja inferior ao valor da decoração. Uma vez que alguém compre e faça algumas coisas nojentas em casa, o valor de toda a comunidade será diretamente reduzido a zero, e você nem terá coragem ou interesse de entrar na comunidade para dar uma olhada.