berita

Liu Xiaobo Asli

Dari awal tahun hingga sekarang, berapa total uang riil yang diterima industri real estat Tiongkok?

Sebuah data penting telah dirilis: Menurut Administrasi Pengawasan Keuangan Negara, saat inibank komersial5.392 proyek “daftar putih” real estate telah disetujui.Jumlah pembiayaan yang disetujui hampir 1,4 triliun.

1,4 triliun ini langsung ditransfer ke proyek-proyek tertentu, yang akan membantu memastikan penyampaian dan mengurangi insentif bagi pengembang untuk melikuidasi posisi mereka dan keluar.

Selain itu, bank sentral mengumumkan pencairan pinjaman kembali sebesar 300 miliar yuan untuk mendukung bank komersial dalam mengeluarkan pinjaman guna "memperoleh kelebihan perumahan untuk perumahan komersial."Sebanyak 500 miliar yuan pinjaman komersial dapat dimanfaatkan, ditambah pokok (setidaknya 100 miliar yuan) yang digunakan oleh pemerintah daerah dan perusahaan milik negara untuk memperoleh persediaan perumahan yang ada, dan dana tambahan sebesar 600 miliar yuan dapat dimanfaatkan.

Selain itu, menurut data China Index Research Institute, dari Januari hingga Juni 2024, industri real estat Tiongkok mencapai totalmenjalin kedekatanPembiayaan sebesar 279,16 miliar (termasuk luar negeri). Pada akhir Juli, jumlah total pembiayaan penerbitan obligasi akan melebihi 300 miliar yuan.

Saat ini, bank sentral belum mengumumkan "Laporan Investasi Pinjaman Lembaga Keuangan" untuk kuartal kedua tahun 2024. Jika ditambahkan peningkatan pinjaman pembangunan dan pinjaman perumahan pribadi,Uang riil yang diterima industri real estate dalam tujuh bulan pertama tahun ini setidaknya berkisar antara 2,3 triliun hingga 2,6 triliun.

Apa dampak dana lebih dari 2 triliun ini terhadap real estate, dan bagaimana situasi akan berkembang di masa depan?

Mari kita lihat “pembiayaan daftar putih” terlebih dahulu.

Pada bulan Januari tahun ini, Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan dan Administrasi Pengawasan Keuangan Negara bersama-sama mengeluarkan "Pemberitahuan tentang Pembentukan Mekanisme Koordinasi Pembiayaan Real Estat Perkotaan," yang mewajibkan semua kota di atau di atas tingkat prefektur untuk membentuk mekanisme ini. .

Esensinya adalah untuk mendelegasikan kekuatan keuangan “bailout” kepada pemerintah daerah.. Kelompok-kelompok terkemuka untuk "Mekanisme Koordinasi Pembiayaan Real Estat" telah dibentuk di berbagai tempat, dengan pemimpin kota yang bertanggung jawab atas real estat bertindak sebagai pemimpin kelompok, dan direktur Biro Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan setempat serta pemimpin cabang dari Administrasi Negara Pengawasan Keuangan bergabung dengan kelompok tersebut. Pemerintah daerah akan menyusun daftar putih proyek real estate yang memerlukan dukungan pembiayaan, dan kemudian menyerahkannya kepada bank komersial untuk dilaksanakan setelah ditinjau oleh cabang Administrasi Negara Pengawasan Keuangan.

Pada awal April tahun ini, media resmi melaporkan bahwa pada tanggal 31 Maret, di antara proyek-proyek "daftar putih" yang dipromosikan oleh berbagai daerah, 1.979 proyek telah menerima total kredit bank sebesar 469,03 miliar yuan, dan 1.247 proyek telah menerima pinjaman sebesar 155,41 miliar yuan.

Hingga hari ini, pejabat tersebut mengumumkan bahwa "jumlah pembiayaan yang disetujui hampir 1,4 triliun."

Oleh karena itu, pada kuartal kedua, pengembang menerima lebih dari 1 triliun pinjaman pembangunan tambahan.

Sepanjang tahun 2022, pinjaman pengembangan real estat hanya akan meningkat sebesar 0,68 triliun; untuk keseluruhan tahun 2023, hanya akan meningkat sebesar 0,19 triliun; pada kuartal pertama tahun ini, akan meningkat sebesar 0,88 triliun.

Jika dibarengi dengan peningkatan whitelist financing pada triwulan II yang meningkat sebesar 1 menjadi 1,25 triliun,Pada paruh pertama tahun ini, pinjaman pembangunan meningkat sekitar 2 triliun!

Ini merupakan perbedaan yang sangat besar dibandingkan peningkatan sebesar 0,19 triliun pada tahun lalu dan 0,68 triliun pada tahun sebelumnya.

Terlihat upaya penyelamatan pasar properti pada tahun ini sangat besar.

Tahun ini, pemerintah daerah dan badan usaha milik negara juga didorong untuk mengakuisisi perumahan komersial yang sudah ada sebagai perumahan terjangkau.

Mengapa real estate belum stabil? Apakah harga rumah masih terus mengalami penurunan secara perlahan di banyak kota?

Alasan utamanya adalah:

Pertama, dalam menghadapi kemerosotan ekonomi ini, pemerintah telah mengambil strategi respons yang berbeda dan tidak membanjiri negara ini dengan banjir.Kecepatan pencetakan uang saat ini (uang luasM2(tingkat pertumbuhan year-on-year) hanya sebesar 6,3%, berbeda jauh dengan angka 27,7% pada tahun 2009 ketika merespons krisis keuangan global.

Mengapa tidak membanjiri air? Tujuan utamanya adalah untuk mendorong transformasi dan peningkatan ekonomi, mengurangi leverage dan menghilangkan kapasitas produksi yang terbelakang. Mereka mencoba membantu perekonomian Tiongkok mengubah arah dengan "menjalani kehidupan yang ketat selama beberapa tahun".

Kedua, putaran penyesuaian ini bersifat "resesi neraca". Ini merupakan penyesuaian skala besar di bidang real estate dan belum pernah terjadi sebelumnya sejak reformasi perumahan komprehensif pada tahun 1998.Ditambah dengan perubahan besar yang belum pernah terjadi dalam satu abad terakhir (perubahan dalam hubungan Tiongkok-AS) dan perlunya penguatan kebijakan fiskal lebih lanjut, pasar secara keseluruhan masih tetap dingin.

Namun kita juga harus menyadari bahwa tanpa dukungan lebih dari 2,3 triliun uang riil, serta pelonggaran pasar real estat yang terus-menerus (melonggarkan atau membatalkan pembatasan pembelian, dll.) dan penurunan suku bunga yang ditargetkan (menghapus batas bawah hipotek) suku bunga), pasar real estat akan menjadi lebih buruk.

Setelah transfusi darah dan penghapusan ranjau secara terus-menerus, pasar properti telah mengalami pemulihan sebagian.Misalnya, di Shanghai dan Xi'an, harga rumah baru dari tahun ke tahun telah meningkat kembali. Di wilayah inti kota-kota tingkat pertama, perumahan dengan fasilitas pendukung yang baik tidak mengalami penurunan. Harga perumahan tingkat tinggi di Shenzhen telah pulih. Perumahan mewah di Shanghai telah terjual dengan baik, begitu pula properti-properti tua dan kecil tanda-tanda bahwa pasar properti sedang membaik.

Tingkat pertumbuhan tahun-ke-tahun dari "dana perusahaan pengembangan real estat" juga mengalami penurunan yang menyempit:

Periode paling berbahaya bagi real estate sudah lewat. Namun perbaikan keadaannya bukan berbentuk V, melainkan berbentuk L.

Dalam beberapa hari terakhir,indeks dolarTerus mencapai titik terendah baru dan teruskandiberi makanSinyal bahwa suku bunga akan segera diturunkan.

Baru-baru ini, banyak pembaca meninggalkan pesan yang menanyakan seberapa besar kemungkinan Federal Reserve akan menurunkan suku bunga pada bulan September, karena khawatir penurunan suku bunga tidak akan dilaksanakan.

Pendapat saya adalah kemungkinan penurunan suku bunga pada bulan September lebih dari 70%, dan kemungkinan penurunan suku bunga dalam tahun ini adalah 100%.

Dalam beberapa waktu terakhir, banyak negara atau kawasan maju yang mengumumkan penurunan suku bunga, seperti Zona Euro, Inggris, Kanada, Swiss, Swedia, Selandia Baru, dll. Jika Amerika Serikat tidak menurunkan suku bunga dalam enam bulan ke depan, mengapa mereka begitu agresif?

Dalam beberapa hari terakhir, euro, pound, dan renminbi terus menguat terhadap dolar AS. Misalnya, euro:

Perubahan di pasar valuta asing juga berarti bahwa Federal Reserve akan menurunkan suku bunga.

Ketika Federal Reserve mulai menurunkan suku bunga, Tiongkok membuka ruang untuk penurunan suku bunga lebih lanjut.

Untuk menghindari pembalikan suku bunga yang serius antara Tiongkok dan Amerika Serikat, yang akan memicu hilangnya uang panas, penurunan suku bunga LPR Tiongkok relatif lambat, dan hanya penurunan suku bunga kecil yang ditargetkan yang dilakukan untuk real estat (bunga hipotek). suku bunga telah diturunkan sekitar 100 basis poin dalam setahun terakhir), sehingga suku bunga KPR pertama bisa lebih rendah dari suku bunga acuan 60 hingga 70 basis poin.

Ketika Federal Reserve memulai siklus penurunan suku bunganya, suku bunga LPR Tiongkok mungkin turun lagi 80 hingga 100 basis poin dalam dua tahun ke depan, dan suku bunga hipotek rumah pertama diperkirakan turun menjadi sekitar 2%, atau bahkan lebih rendah lagi.

Mengenai masa depan pasar properti, penilaian saya adalah sebagai berikut:

Sebelum akhir tahun ini, ini adalah saat ketika real estate pendukung di kawasan inti kota-kota lapis pertama telah mencapai titik terendahnya, dan ini juga merupakan peluang bagus untuk membeli. Jika Anda membeli sekarang, Anda dapat menetapkan diskon (pengurangan poin) pada hipotek. Setelah kuartal pertama tahun depan, tingkat bunga LPR akan jauh lebih rendah, dan tingkat bunga hipotek secara keseluruhan juga akan lebih rendah, tetapi diskonnya mungkin. secara bertahap menyempit.

Wilayah inti dari kota-kota lapis kedua yang kuat secara bertahap akan mencapai titik terendah setelah pertengahan tahun 2025; wilayah inti dari kota-kota lapis kedua biasa mungkin tidak mencapai titik terendah hingga pertengahan tahun 2026; tidak ada prediksi kapan mereka akan mencapai titik terendah atau tidak. Masuk akal, ingatlah untuk tidak berinvestasi di tempat-tempat ini.

Jika Anda ingin membeli rumah di kemudian hari, Anda hanya dapat memilih rumah di kawasan inti dari 20 kota dengan total dana tertinggi (serta kota pusat di kawasan dengan kebijakan yang sangat khusus, seperti Haikou dan Sanya). Pinggiran kota lapis pertama semuanya diubah menjadi Hegang, apalagi pinggiran kota lapis kedua.

Rumah di kota lapis ketiga, keempat, dan kelima pada dasarnya tidak memiliki nilai investasi. Di banyak kota kecil dan menengah, harga vila keluarga tunggal dan duplex di pinggiran kota telah turun menjadi 2 juta hingga 3 juta, dan bahkan mungkin turun setengahnya di masa depan. Biasanya harga rumah lebih rendah dari biaya dekorasi. Begitu seseorang membelinya dan melakukan hal-hal menjijikkan di dalam rumah, nilai seluruh komunitas akan langsung berkurang menjadi nol, dan Anda bahkan tidak akan memiliki keberanian atau minat untuk masuk ke dalam komunitas untuk melihatnya.