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Liu Xiaobo original

Desde principios de año hasta ahora, ¿cuánto dinero real ha recibido en total la industria inmobiliaria china?

Se ha publicado un dato importante: Según la Administración Estatal de Supervisión Financiera, actualmentebanco comercialSe han aprobado 5.392 proyectos inmobiliarios “lista blanca”.El monto de financiación aprobado es de casi 1,4 billones.

Estos 1,4 billones se transfieren directamente a proyectos específicos, lo que ayudará a garantizar la entrega y reducirá el incentivo para que los desarrolladores liquiden sus posiciones y salgan.

Además, el banco central anunció la liberación de 300 mil millones de yuanes en représtamos para ayudar a los bancos comerciales a emitir préstamos para "adquirir viviendas excedentes para viviendas comerciales".Se puede apalancar un total de 500 mil millones de yuanes en préstamos comerciales, más el capital (al menos 100 mil millones de yuanes) utilizado por los gobiernos locales y las empresas estatales para adquirir viviendas existentes, y se pueden apalancar 600 mil millones de yuanes en fondos incrementales.

Además, según datos del China Index Research Institute, de enero a junio de 2024, la industria inmobiliaria de China logró un totalcautiverioLa financiación ascendió a 279,16 mil millones (incluido el extranjero). A finales de julio, el importe total de la financiación de la emisión de bonos debería superar los 300.000 millones de yuanes.

Por el momento, el banco central no ha publicado el "Informe de inversión en préstamos de instituciones financieras" correspondiente al segundo trimestre de 2024. Si se suma el aumento de los préstamos para el desarrollo y los préstamos personales para vivienda,El dinero real recibido por la industria inmobiliaria en los primeros siete meses de este año fue de al menos entre 2,3 billones y 2,6 billones.

¿Qué impacto han tenido estos más de 2 billones de fondos en el sector inmobiliario y cómo evolucionará la situación en el futuro?

Primero echemos un vistazo a la “financiación de la lista blanca”.

En enero de este año, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y la Administración Estatal de Supervisión Financiera emitieron conjuntamente el "Aviso sobre el establecimiento de un mecanismo de coordinación del financiamiento de bienes raíces urbanos", exigiendo que todas las ciudades a nivel de prefectura o superior establezcan este mecanismo. .

Su esencia es delegar el poder financiero del “rescate” a los gobiernos locales.. Se han establecido grupos dirigentes para el "Mecanismo de Coordinación del Financiamiento de Bienes Raíces" en varios lugares, con los líderes municipales a cargo de los bienes raíces en cada región como líderes de grupo, y los directores de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural local y Los líderes de sucursales de la Administración Estatal de Supervisión Financiera se unieron al grupo. El gobierno local elaborará una lista blanca de proyectos inmobiliarios que requieren apoyo financiero y luego los entregará a los bancos comerciales para su ejecución después de la revisión por parte de las sucursales de la Administración Estatal de Supervisión Financiera.

A principios de abril de este año, los medios oficiales informaron que hasta el 31 de marzo, entre los proyectos de la "lista blanca" promovidos por varias localidades, 1.979 proyectos habían recibido un total de 469.030 millones de yuanes en crédito bancario, y 1.247 proyectos habían recibido préstamos por 155.410 millones de yuanes. yuan.

Al día de hoy, el funcionario anunció que "el monto de financiamiento aprobado es cercano a los 1,4 billones".

Por lo tanto, en el segundo trimestre, los préstamos de desarrollo incrementales recibidos por los desarrolladores superaron el billón.

Para todo 2022, los préstamos de promoción inmobiliaria sólo aumentarán en 0,68 billones; para todo 2023, sólo aumentarán en 0,19 billones, en el primer trimestre de este año, aumentarán en 0,88 billones;

Si se suma al aumento de la financiación de la lista blanca en el segundo trimestre, que aumentó de 1 a 1,25 billones,¡En el primer semestre de este año, los préstamos para el desarrollo aumentaron en aproximadamente 2 billones!

Esta es una enorme diferencia con respecto al aumento de 0,19 billones del año pasado y los 0,68 billones del año anterior.

Se puede ver que los esfuerzos para salvar el mercado inmobiliario este año son enormes.

Este año, también se alienta a los gobiernos locales y a las empresas estatales a adquirir viviendas comerciales existentes como viviendas asequibles. Como se mencionó anteriormente, esto generará 600 mil millones en fondos incrementales.

¿Por qué el sector inmobiliario aún no se ha estabilizado? ¿Siguen bajando lentamente los precios de la vivienda en muchas ciudades?

Las principales razones son:

En primer lugar, ante esta crisis económica, el gobierno ha adoptado diferentes estrategias de respuesta y no ha inundado el país.Velocidad actual de impresión de dinero (dinero amplioM2(tasa de crecimiento interanual) es sólo del 6,3%, lo que es bastante diferente del 27,7% de 2009 cuando se respondió a la crisis financiera mundial.

¿Por qué no inundar el agua? El objetivo principal es promover la transformación y modernización económicas, el desapalancamiento y la eliminación de la capacidad de producción atrasada. Está tratando de ayudar a la economía de China a cambiar de rumbo "viviendo una vida difícil durante unos años".

En segundo lugar, esta ronda de ajuste tiene la naturaleza de una "recesión de balance". Es un ajuste a gran escala en el sector inmobiliario y no tiene precedentes desde la reforma integral de la vivienda en 1998.Sumado a los importantes cambios no vistos en un siglo (cambios en las relaciones chino-estadounidenses) y la necesidad de un mayor fortalecimiento de la política fiscal, el mercado en su conjunto sigue frío.

Pero también hay que tener en cuenta que sin el apoyo de más de 2,3 billones de dinero real, además de una continua relajación del mercado inmobiliario (relajación o cancelación de las restricciones de compra, etc.) y recortes específicos de los tipos de interés (eliminación del límite inferior de los tipos de interés hipotecarios) ), el mercado inmobiliario será aún peor.

Después de continuas transfusiones de sangre y desminado, el mercado inmobiliario ha experimentado una recuperación parcial.Por ejemplo, en Shanghai y Xi'an, el precio interanual de las viviendas nuevas se ha recuperado. En las zonas centrales de las ciudades de primer nivel, las viviendas con buenas instalaciones de apoyo se han negado a bajar. Los precios de las viviendas de nivel universitario en Shenzhen se han recuperado. En Shanghai, las casas de lujo y los apartamentos antiguos y pequeños se están vendiendo bien. El mercado inmobiliario está mejorando.

La tasa de crecimiento interanual de los "fondos de empresas de desarrollo inmobiliario existentes" también ha experimentado una reducción de la caída:

Está pasando el período más peligroso para el sector inmobiliario. Pero la mejora de la situación no tiene forma de V, sino de L.

En los últimos días,índice del dólarContinuar alcanzando nuevos mínimos y seguir adelantealimentadoUna señal de que los tipos de interés están a punto de reducirse.

Muchos lectores han dejado recientemente mensajes preguntando qué tan probable es que la Reserva Federal reduzca las tasas de interés en septiembre, preocupados de que el recorte de tasas no se implemente.

Mi opinión es que la probabilidad de un recorte de tipos en septiembre es superior al 70%, y la probabilidad de un recorte de tipos durante este año es del 100%.

En el último período, muchos países o regiones desarrollados han anunciado recortes de tipos de interés, como la eurozona, el Reino Unido, Canadá, Suiza, Suecia, Nueva Zelanda, etc. Si Estados Unidos no recortará las tasas de interés en los próximos seis meses, ¿por qué son tan agresivos?

En los últimos días, el euro, la libra y el renminbi han seguido apreciándose frente al dólar estadounidense. Por ejemplo, el euro:

Los cambios en el mercado de divisas también significan que la Reserva Federal está a punto de recortar las tasas de interés.

Cuando la Reserva Federal comienza a recortar las tasas de interés, China abre espacio para nuevos recortes de tasas de interés.

Para evitar una grave inversión de los tipos de interés entre China y Estados Unidos, que desencadenaría la pérdida de dinero caliente, los recortes de los tipos de interés LPR de China fueron relativamente lentos y sólo se realizaron recortes de tipos de interés específicos a pequeña escala para el sector inmobiliario ( Los tipos de interés hipotecarios se han reducido en unos 100 puntos básicos durante el año pasado), de modo que los tipos de interés de los préstamos para la primera vivienda pueden ser inferiores al tipo de interés de referencia entre 60 y 70 puntos básicos.

A medida que la Reserva Federal comience su ciclo de recortes de tasas de interés, la tasa de interés LPR de China podría caer otros 80 a 100 puntos básicos en los próximos dos años, y se espera que las tasas de interés de los préstamos hipotecarios por primera vez caigan a alrededor del 2%, o incluso menos. .

En cuanto al futuro del mercado inmobiliario, mi opinión es la siguiente:

Antes de finales de este año, es el momento en que el apoyo inmobiliario en las áreas centrales de las ciudades de primer nivel ha tocado fondo, y también es una buena oportunidad para comprar. Si compra ahora, puede fijar el descuento (reducción de puntos) en la hipoteca. Después del primer trimestre del próximo año, la tasa de interés LPR será significativamente más baja y la tasa de interés hipotecaria general también será más baja, pero el descuento puede. estrecharse gradualmente.

Las áreas centrales de las ciudades fuertes de segundo nivel tocarán fondo gradualmente después de mediados de 2025; las áreas centrales de las ciudades ordinarias de segundo nivel pueden no llegar al fondo hasta mediados de 2026, como ocurre con las ciudades de tercer, cuarto y quinto nivel; No hay predicción de cuándo tocarán fondo o no. Tiene sentido, sólo recuerde no invertir en estos lugares.

Si desea comprar una casa en el futuro, solo puede elegir una casa en las áreas centrales de las 20 ciudades con los fondos totales más altos (así como en ciudades centrales en áreas con políticas muy especiales, como Haikou y Sanya). Todos los suburbios de las ciudades de primer nivel se están transformando en Hegang, y mucho menos los suburbios de las ciudades de segundo nivel.

Las casas en ciudades de tercer, cuarto y quinto nivel básicamente no tienen valor de inversión. En muchas ciudades pequeñas y medianas, el precio de las villas unifamiliares y dúplex en los suburbios exteriores ha bajado a entre 2 y 3 millones, y es posible que incluso se reduzca a la mitad en el futuro. La norma será que el precio de la vivienda sea inferior al de decoración. Una vez que alguien la compre y haga algunas cosas desagradables en la casa, el valor de toda la comunidad se reducirá directamente a cero, y ni siquiera tendrás el coraje o el interés de entrar a la comunidad para echar un vistazo.