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原作の劉暁波

今年の初めから現在までに、中国の不動産業界は総額いくらのリアルマネーを受け取ったのでしょうか?

重要なデータが発表されました。国家金融監督局によると、現在、商業銀行5,392件の不動産「ホワイトリスト」プロジェクトが承認された。承認された融資額は約1兆4000億円。

この 1 兆 4,000 億ドルは特定のプロジェクトに直接移管され、確実なプロジェクトの実現に貢献し、開発者がポジションを清算して撤退するインセンティブを軽減します。

さらに人民銀行は、商業銀行による「商業用住宅の余剰住宅取得」に向けた融資発行を支援するため、３０００億元の再融資を開始すると発表した。総額5,000億元の商業ローンに加え、地方政府や国有企業が既存の住宅在庫を取得するために使用する元本（少なくとも1,000億元）、さらに6,000億元の増分資金を活用することができる。

さらに、中国指数研究所のデータによると、2024 年 1 月から 6 月までに、中国の不動産業界は合計でボンド融資額は2,791億6,000万円（海外含む）。 7月末までに債券発行資金総額は3000億元を超える見通しだ。

現時点で中央銀行は2024年第2四半期の「金融機関融資投資報告書」を発表していない。開発融資や個人向け住宅ローンの増加を加えると、今年最初の７カ月間に不動産業界が受け取った実質資金は少なくとも２兆３０００億─２兆６０００億ドルだった。

この2兆を超える資金は不動産にどのような影響を与えたのか、そして今後状況はどうなるのか。

まずは「ホワイトリスト融資」について見ていきましょう。

今年1月、住宅・都市農村開発部と国家金融監督総局は共同で「都市不動産融資調整メカニズムの設立に関する通知」を発表し、県級以上のすべての都市に同メカニズムの設立を義務付けた。 。

その本質は「救済」の財政権限を地方自治体に委任することだ。。 「不動産金融調整機構」は、市区町村の不動産担当首長を団長とし、地方住宅・都市農村整備局長や地方公共団体の支部長を中心とする幹事団体が各地に設置されています。国家金融監督総局がグループに加わる。地方政府は資金調達支援が必要な不動産プロジェクトのホワイトリストを作成し、国家金融監督局の出先機関による審査を経て商業銀行に引き渡し、実行に移す。

今年4月初旬、政府系メディアは、3月31日現在、各地方自治体が推進する「ホワイトリスト」プロジェクトのうち、1,979プロジェクトが総額4,690億3,000万元の銀行融資を受け、1,247プロジェクトが1,554億1,000万元の融資を受けていると報じた。元。

同当局者は本日時点で「承認された融資額は1兆4000億円近く」と発表した。

したがって、第 2 四半期には、開発者は 1 兆を超える増分開発融資を受けました。

2022年全体では、不動産開発融資は0.68兆の増加にとどまり、2023年全体では0.19兆の増加にとどまり、今年の第1四半期では0.88兆の増加にとどまる。

第 2 四半期のホワイトリスト融資の増加 (1 兆から 1 兆 2500 億件増加) と組み合わせると、今年上半期の開発融資は約2兆件増加！

これは、昨年の0.19兆増加、一昨年の0.68兆と比べて大きな違いです。

今年の不動産市場を救うための取り組みが大規模であることがわかります。

今年は、地方政府や国有企業も、手頃な価格の住宅として商業用住宅ストックを取得することが奨励されており、これにより6,000億の追加資金がもたらされることになる。

なぜ不動産はまだ安定していないのでしょうか？多くの都市で住宅価格は依然としてゆっくりと下落し続けているのでしょうか?

主な理由は次のとおりです。

第一に、この経済低迷に直面して、政府はさまざまな対応戦略を採用し、国を洪水に見舞うことはありませんでした。現在の紙幣印刷速度 (幅広いお金M2（前年比成長率）はわずか6.3％であり、世界金融危機に対応した2009年の27.7％とは大きく異なります。

なぜ水を氾濫させないのでしょうか？主な目的は、経済変革とアップグレードを促進し、レバレッジを解消し、後進的な生産能力を排除することです。 「数年間は厳しい生活を送る」ことで中国経済の軌道修正を支援しようとしている。

第二に、今回の調整は「バランスシート不況」の性質を持っており、1998年の総合住宅改革以来、前例のない大規模な不動産調整である。100年ぶりの大きな変化（米中関係の変化）と財政政策のさらなる強化の必要性も相まって、市場全体としては依然として冷え込んだ状況が続いている。

しかし、2兆3000億を超えるリアルマネーの支援や、継続的な不動産市場の緩和（購入制限の緩和や解除など）や目標を絞った金利引き下げ（住宅ローンの下限の撤廃）がなければ、それができないということも認識しなければなりません。金利）、不動産市場はさらに悪化するだろう。

継続的な輸血と地雷除去を経て、不動産市場は部分的に回復した。例えば、上海と西安では、新築住宅価格が前年比で反発した。第一級都市の中核地域では、設備の整った住宅の価格が下落せず、上海の高級住宅も同様に、古い物件や小規模な住宅の販売が好調である。不動産市場が改善している兆し。

「不動産開発企業の保有資金」の前年比増加率も減少幅が縮小している。

不動産にとって最も危険な時期が過ぎようとしています。しかし、状況の改善はV字型ではなくL字型です。

ここ数日、ドルインデックス新安値を更新し続けますFRB利下げが近づいているというシグナル。

最近、多くの読者が利下げが実施されないのではないかと懸念し、連邦準備理事会が９月に利下げする可能性はどの程度あるのかを尋ねるメッセージを残している。

私の考えでは、9月利下げの確率は70％以上、年内利下げの確率は100％です。

過去の期間において、ユーロ圏、英国、カナダ、スイス、スウェーデン、ニュージーランドなど、多くの先進国や地域が利下げを発表しました。米国が今後6か月以内に利下げしないのであれば、なぜこれほど積極的なのでしょうか?

ここ数日、ユーロ、ポンド、人民元は対米ドルで上昇を続けている。たとえば、ユーロの場合は次のようになります。

外国為替市場の変化は、連邦準備制度が利下げを控えていることも意味します。

FRBが利下げを開始すると、中国はさらなる利下げの余地を広げる。

ホットマネー損失の引き金となる米中金利の深刻な逆転を避けるため、中国のLPR金利引き下げは比較的緩慢で、不動産（住宅ローン金利）については目標を絞った小幅の金利引き下げのみが行われた。金利は過去 1 年間で約 100 ベーシス ポイント引き下げられているため、最初の住宅ローン金利はベンチマーク金利よりも 60 ～ 70 ベーシス ポイント低くなる可能性があります。

FRBが利下げサイクルを開始すると、中国のLPR金利は今後2年間でさらに80〜100ベーシスポイント低下する可能性があり、第一住宅ローン金利は約2％、あるいはそれ以下に低下すると予想されている。

不動産市場の今後について、私の判断は以下の通りです。

年末を前に、一線都市の中核地域における下支え不動産が底を打つ時期であり、購入の好機でもある。今購入すると、住宅ローンの割引（ポイント還元）を修正できます。来年の第 1 四半期以降、LPR 金利は大幅に低下し、全体の住宅ローン金利も低下しますが、割引が適用される可能性があります。徐々に狭くなります。

有力な二級都市の中核地域は、2025 年半ば以降徐々に底を打つことになるが、三級、四級、五級都市と同様に、通常の二級都市の中核地域は 2026 年半ばまで底に達しない可能性がある。いつ底を打つかどうかは予測できませんが、これらの場所には投資しないことを覚えておいてください。

将来住宅を購入したい場合、資金総額が最も多い20都市の中核地域（および海口や三亜などの極めて特殊な政策をとっている地域の中心都市）にある住宅しか選択できません。二級都市の郊外はおろか、一級都市の郊外もすべて和崗に変わりつつある。

三級、四級、五級都市の住宅には基本的に投資価値がありません。多くの中小規模の都市では、郊外の一戸建てや二世帯住宅の価格が 200 万から 300 万に下がり、将来的には半額になる可能性もあります。家の価格が装飾費よりも低くなるのが普通になるでしょう。誰かがそれを購入し、家の中でひどいことをすると、コミュニティ全体の価値は直接ゼロになり、コミュニティに入って覗いてみる勇気も興味もなくなります。