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Liu Xiaobo originale

Dall’inizio dell’anno ad oggi, quanti soldi reali ha ricevuto in totale il settore immobiliare cinese?

Sono stati diffusi dati importanti: secondo l'Amministrazione statale di vigilanza finanziaria, attualmentebanca commercialeApprovati 5.392 progetti immobiliari “white list”.L’importo del finanziamento approvato è di quasi 1,4 trilioni.

Questi 1,4 trilioni vengono trasferiti direttamente a progetti specifici, il che contribuirà a garantire la consegna e a ridurre l’incentivo per gli sviluppatori a liquidare le loro posizioni e ad uscire.

Inoltre, la banca centrale ha annunciato la concessione di 300 miliardi di yuan in nuovi prestiti per sostenere le banche commerciali nell'emissione di prestiti per "acquisire alloggi in eccesso per l'edilizia commerciale".È possibile sfruttare un totale di 500 miliardi di yuan in prestiti commerciali, più il capitale (almeno 100 miliardi di yuan) utilizzato dai governi locali e dalle imprese statali per acquisire il patrimonio immobiliare esistente, e 600 miliardi di yuan in fondi incrementali.

Inoltre, secondo i dati del China Index Research Institute, da gennaio a giugno 2024, il settore immobiliare cinese ha raggiunto un totalelegameI finanziamenti ammontano a 279,16 miliardi (compreso l'estero). Entro la fine di luglio, l'importo totale dei finanziamenti per l'emissione di obbligazioni dovrebbe superare i 300 miliardi di yuan.

Al momento, la banca centrale non ha pubblicato il "Rapporto sugli investimenti nei prestiti delle istituzioni finanziarie" per il secondo trimestre del 2024. Se si aggiunge l'aumento dei prestiti per lo sviluppo e dei prestiti personali per la casa,Il denaro reale incassato dal settore immobiliare nei primi sette mesi di quest'anno è stato almeno compreso tra 2,3 e 2,6 trilioni.

Che impatto hanno avuto questi oltre 2mila miliardi di fondi sul settore immobiliare e come evolverà la situazione in futuro?

Diamo prima un’occhiata al “finanziamento della whitelist”.

Nel gennaio di quest'anno, il Ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale e l'Amministrazione statale per la vigilanza finanziaria hanno pubblicato congiuntamente l'"Avviso sull'istituzione di un meccanismo di coordinamento per il finanziamento del settore immobiliare urbano", richiedendo a tutte le città a livello di prefettura o superiore di istituire questo meccanismo .

La sua essenza è quella di delegare il potere finanziario del “salvataggio” ai governi locali.. Gruppi guida per il "Meccanismo di coordinamento del finanziamento immobiliare" sono stati istituiti in vari luoghi, con i leader municipali responsabili del settore immobiliare che fungono da leader del gruppo, e i direttori dell'Ufficio locale per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale e i leader delle filiali di l'Amministrazione statale per la vigilanza finanziaria si unisce al gruppo. Il governo locale redigerà una lista bianca di progetti immobiliari che necessitano di sostegno finanziario, e poi li consegnerà alle banche commerciali per l'esecuzione dopo la revisione da parte delle filiali dell'Amministrazione statale di vigilanza finanziaria.

All'inizio di aprile di quest'anno, i media ufficiali hanno riferito che al 31 marzo, tra i progetti della "lista bianca" promossi da varie località, 1.979 progetti avevano ricevuto un totale di 469,03 miliardi di yuan di credito bancario, e 1.247 progetti avevano ricevuto prestiti per 155,41 miliardi di yuan. yuan.

Ad oggi, il funzionario ha annunciato che "l'importo del finanziamento approvato è di quasi 1,4 trilioni".

Pertanto, nel secondo trimestre, gli sviluppatori hanno ricevuto più di 1 trilione di prestiti per lo sviluppo incrementale.

Per l’intero 2022, i prestiti per lo sviluppo immobiliare aumenteranno solo di 0,68 trilioni; per l’intero 2023 aumenteranno solo di 0,19 trilioni nel primo trimestre di quest’anno, aumenteranno di 0,88 trilioni;

Se abbinato all’aumento dei finanziamenti whitelist nel secondo trimestre, che sono aumentati da 1 a 1,25 trilioni,Nella prima metà di quest'anno, i prestiti per lo sviluppo sono aumentati di circa 2 trilioni!

Si tratta di un’enorme differenza rispetto all’aumento di 0,19 trilioni dell’anno scorso e di 0,68 trilioni dell’anno precedente.

Si può vedere che gli sforzi per salvare il mercato immobiliare quest’anno sono enormi.

Quest’anno, anche i governi locali e le imprese statali saranno incoraggiati ad acquisire stock di alloggi commerciali come alloggi a prezzi accessibili. Come accennato in precedenza, ciò porterà 600 miliardi di fondi incrementali.

Perché il settore immobiliare non si è ancora stabilizzato? I prezzi delle case continuano a scendere lentamente in molte città?

I motivi principali sono:

Innanzitutto, di fronte alla crisi economica, il governo ha adottato diverse strategie di risposta e non ha inondato il paese.Velocità attuale di stampa del denaro (moneta ampiaLa M2(tasso di crescita su base annua) è solo del 6,3%, molto diverso dal 27,7% del 2009 in risposta alla crisi finanziaria globale.

Perché non allagare l'acqua? Lo scopo principale è promuovere la trasformazione e il miglioramento economico, ridurre l’indebitamento ed eliminare la capacità produttiva arretrata. Sta cercando di aiutare l’economia cinese a cambiare rotta “vivendo una vita difficile per alcuni anni”.

In secondo luogo, questo ciclo di aggiustamento ha la natura di una “recessione di bilancio”. Si tratta di un aggiustamento su larga scala nel settore immobiliare e non ha precedenti dalla riforma globale del settore immobiliare del 1998.Considerando i grandi cambiamenti mai visti in un secolo (cambiamenti nelle relazioni sino-americane) e la necessità di un ulteriore rafforzamento della politica fiscale, il mercato nel suo insieme rimane freddo.

Ma dobbiamo anche renderci conto che senza il sostegno di oltre 2,3 trilioni di denaro reale, così come il continuo allentamento del mercato immobiliare (allentamento o eliminazione delle restrizioni all’acquisto, ecc.) e tagli mirati dei tassi di interesse (rimozione del limite inferiore dei mutui ipotecari tassi di interesse), il mercato immobiliare sarà ancora peggiore.

Dopo le continue trasfusioni di sangue e lo sminamento, il mercato immobiliare ha visto una parziale ripresa.Ad esempio, a Shanghai e Xi’an, il prezzo delle nuove case è aumentato su base annua. Nelle aree centrali delle città di primo livello, gli alloggi con buone strutture di supporto hanno rifiutato di scendere. I prezzi degli alloggi di livello universitario a Shenzhen sono aumentati. Gli alloggi di lusso a Shanghai si sono venduti bene, così come le proprietà vecchie e piccole segnali che il mercato immobiliare sta migliorando.

Anche il tasso di crescita su base annua dei “fondi delle imprese di sviluppo immobiliare in essere” ha visto una riduzione del calo:

Il periodo più pericoloso per il settore immobiliare sta passando. Ma il miglioramento della situazione non avviene a V, ma a L.

Nei giorni scorsi,indice del dollaroContinua a toccare nuovi minimi e passa oltreAlimentatoUn segnale che i tassi di interesse stanno per essere tagliati.

Recentemente, molti lettori hanno lasciato messaggi chiedendo quanto sia probabile che la Federal Reserve tagli i tassi di interesse a settembre, temendo che il taglio dei tassi non venga implementato.

La mia opinione è che la probabilità di un taglio dei tassi a settembre sia superiore al 70% e la probabilità di un taglio dei tassi entro quest'anno sia del 100%.

Nel periodo passato, molti paesi o regioni sviluppati hanno annunciato tagli dei tassi di interesse, come l’Eurozona, il Regno Unito, il Canada, la Svizzera, la Svezia, la Nuova Zelanda, ecc. Se gli Stati Uniti non taglieranno i tassi di interesse nei prossimi sei mesi, perché sono così aggressivi?

Negli ultimi giorni, l’euro, la sterlina e il renminbi hanno continuato ad apprezzarsi rispetto al dollaro statunitense. Ad esempio, l’euro:

I cambiamenti nel mercato dei cambi significano anche che la Federal Reserve sta per tagliare i tassi di interesse.

Quando la Federal Reserve inizia a tagliare i tassi di interesse, la Cina apre spazio per ulteriori tagli dei tassi di interesse.

Al fine di evitare una grave inversione dei tassi di interesse tra Cina e Stati Uniti, che avrebbe innescato la perdita di denaro caldo, i tagli dei tassi di interesse LPR in Cina sono stati relativamente lenti e sono stati effettuati solo piccoli tagli mirati dei tassi di interesse per il settore immobiliare (interessi ipotecari i tassi di interesse sono stati ridotti di circa 100 punti base nell'ultimo anno), in modo che i tassi di interesse sul mutuo per la prima casa possano essere inferiori al tasso di interesse di riferimento da 60 a 70 punti base.

Mentre la Federal Reserve inizia il suo ciclo di tagli dei tassi di interesse, il tasso di interesse LPR cinese potrebbe scendere di altri 80-100 punti base nei prossimi due anni, e si prevede che i tassi di interesse sui mutui sulla prima casa scendano intorno al 2%, o addirittura al di sotto.

Per quanto riguarda il futuro del mercato immobiliare, il mio giudizio è il seguente:

Prima della fine di quest’anno, è il momento in cui il settore immobiliare di supporto nelle aree centrali delle città di primo livello ha toccato il fondo, ed è anche una buona opportunità per acquistare. Se acquisti ora, puoi fissare lo sconto (riduzione dei punti) sul mutuo. Dopo il primo trimestre del prossimo anno, il tasso di interesse LPR sarà significativamente più basso e anche il tasso di interesse ipotecario complessivo sarà inferiore, ma lo sconto potrebbe. gradualmente restringersi.

Le aree centrali delle città forti di secondo livello toccheranno gradualmente il fondo dopo la metà del 2025; le aree centrali delle città ordinarie di secondo livello potrebbero non raggiungere il fondo fino alla metà del 2026 come per le città di terzo, quarto e quinto livello; non vi è alcuna previsione su quando raggiungeranno il fondo o meno. È logico, ricorda solo di non investire in questi luoghi.

Se in futuro vorrai acquistare una casa, puoi scegliere solo una casa nelle zone centrali delle 20 città con i fondi totali più alti (così come le città centrali in zone con politiche estremamente speciali, come Haikou e Sanya). I sobborghi delle città di primo livello vengono tutti trasformati in Hegang, per non parlare dei sobborghi delle città di secondo livello.

Le case nelle città di terzo, quarto e quinto livello non hanno sostanzialmente alcun valore di investimento. In molte città di piccole e medie dimensioni il prezzo delle ville unifamiliari e bifamiliari nelle periferie esterne è sceso a 2-3 milioni e in futuro potrebbe addirittura dimezzarsi. Sarà normale che il prezzo della casa sia inferiore alla tassa di decorazione. Una volta che qualcuno lo acquista e fa delle cose disgustose in casa, il valore dell'intera comunità verrà ridotto direttamente a zero e non avrai nemmeno il coraggio o l'interesse di entrare nella comunità per dare un'occhiata.