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Liu Xiaobo originale

Depuis le début de l’année jusqu’à aujourd’hui, combien d’argent réel le secteur immobilier chinois a-t-il reçu au total ?

Une donnée importante a été publiée : selon l'Administration nationale de surveillance financière, actuellementbanque commerciale5 392 projets immobiliers « liste blanche » ont été approuvés.Le montant du financement approuvé s'élève à près de 1 400 milliards.

Ces 1 400 milliards sont directement transférés à des projets spécifiques, ce qui contribuera à assurer la livraison et à réduire l’incitation des promoteurs à liquider leurs positions et à se retirer.

En outre, la banque centrale a annoncé le déblocage de 300 milliards de yuans de prêts pour aider les banques commerciales à accorder des prêts pour « acquérir des logements excédentaires à des fins commerciales ».Un total de 500 milliards de yuans de prêts commerciaux peuvent être mobilisés, plus le principal (au moins 100 milliards de yuans) utilisé par les gouvernements locaux et les entreprises publiques pour acquérir le parc de logements existants, et 600 milliards de yuans de fonds supplémentaires peuvent être mobilisés.

En outre, selon les données du China Index Research Institute, de janvier à juin 2024, le secteur immobilier chinois a réalisé un total deobligationsLes financements se sont élevés à 279,16 milliards (y compris l'outre-mer). D'ici fin juillet, le montant total du financement des émissions obligataires devrait dépasser 300 milliards de yuans.

À l'heure actuelle, la banque centrale n'a pas publié le « Rapport sur les investissements dans les prêts aux institutions financières » pour le deuxième trimestre 2024. Si l'on ajoute l'augmentation des prêts de développement et des prêts personnels au logement,L’argent réel reçu par le secteur immobilier au cours des sept premiers mois de cette année se situait au moins entre 2 300 milliards et 2 600 milliards.

Quel impact ces plus de 2 000 milliards de fonds ont-ils eu sur l’immobilier et comment la situation va-t-elle évoluer à l’avenir ?

Jetons d’abord un coup d’œil au « financement sur liste blanche ».

En janvier de cette année, le ministère du Logement et du Développement urbain-rural et l'Administration d'État de surveillance financière ont publié conjointement la « Avis sur la création d'un mécanisme de coordination du financement de l'immobilier urbain », exigeant que toutes les villes au niveau préfectoral ou supérieur mettent en place ce mécanisme. .

Son essence est de déléguer le pouvoir financier de « sauvetage » aux gouvernements locaux.. Des groupes dirigeants pour le « Mécanisme de coordination du financement immobilier » ont été créés à divers endroits, avec les dirigeants municipaux en charge de l'immobilier dans chaque région faisant office de chefs de groupe, et les directeurs du bureau local du logement et du développement urbain-rural et les dirigeants des branches de l'Administration d'État de surveillance financière ont rejoint le groupe. Le gouvernement local dressera une liste blanche des projets immobiliers nécessitant un soutien financier, puis les remettra aux banques commerciales pour exécution après examen par les branches de l'Administration d'État de surveillance financière.

Début avril de cette année, les médias officiels ont rapporté qu'au 31 mars, parmi les projets de la « liste blanche » promus par diverses localités, 1 979 projets avaient reçu un total de 469,03 milliards de yuans de crédits bancaires, et 1 247 projets avaient reçu des prêts d'un montant de 155,41 milliards de yuans. yuan.

A ce jour, le responsable a annoncé que "le montant du financement approuvé s'élève à près de 1 400 milliards".

Ainsi, au deuxième trimestre, les prêts de développement supplémentaires reçus par les promoteurs se sont élevés à plus de 1 000 milliards.

Pour l’ensemble de 2022, les prêts au développement immobilier n’augmenteront que de 0,68 billion ; pour l’ensemble de 2023, ils n’augmenteront que de 0,19 billion ; au premier trimestre de cette année, ils augmenteront de 0,88 billion.

Si cela s'ajoute à l'augmentation du financement sur liste blanche au deuxième trimestre, qui a augmenté de 1 à 1,25 billion,Au premier semestre de cette année, les prêts au développement ont augmenté d’environ 2 000 milliards !

Il s’agit d’une énorme différence par rapport à l’augmentation de 0,19 billion de l’année dernière et de 0,68 billion de l’année précédente.

On voit que les efforts pour sauver le marché immobilier cette année sont énormes.

Cette année, les gouvernements locaux et les entreprises publiques sont également encouragés à acquérir des logements commerciaux existants en tant que logements abordables. Comme mentionné précédemment, cela rapportera 600 milliards de fonds supplémentaires.

Pourquoi l’immobilier ne s’est-il pas encore stabilisé ? Les prix de l’immobilier continuent-ils à baisser lentement dans de nombreuses villes ?

Les principales raisons sont :

Premièrement, face à ce ralentissement économique, le gouvernement a adopté différentes stratégies de réponse et n’a pas inondé le pays d’inondations.Vitesse d'impression actuelle de l'argent (monnaie au sens largeM2(taux de croissance sur un an) n'est que de 6,3%, ce qui est très différent des 27,7% de 2009 en réponse à la crise financière mondiale.

Pourquoi ne pas inonder l'eau ? L'objectif principal est de promouvoir la transformation et la modernisation économiques, de réduire l'endettement et d'éliminer les capacités de production arriérées. Il tente d'aider l'économie chinoise à changer de cap en « vivant une vie difficile pendant quelques années ».

Deuxièmement, ce cycle d'ajustement a le caractère d'une « récession de bilan ». Il s'agit d'un ajustement à grande échelle du secteur immobilier, sans précédent depuis la réforme globale du logement de 1998.Si l’on ajoute à cela les changements majeurs inédits depuis un siècle (changements dans les relations sino-américaines) et la nécessité d’un renforcement supplémentaire de la politique budgétaire, le marché dans son ensemble reste froid.

Mais il faut aussi noter que sans le soutien de plus de 2 300 milliards d’argent réel, ainsi que l’assouplissement continu du marché immobilier (assouplissement ou annulation des restrictions d’achat, etc.) et les baisses ciblées des taux d’intérêt (suppression de la limite inférieure des taux d’intérêt hypothécaires), ), le marché immobilier sera encore pire.

Après des transfusions sanguines et des déminages continus, le marché immobilier a connu une reprise partielle.Par exemple, à Shanghai et Xi'an, le prix des logements neufs a rebondi d'une année sur l'autre. Dans les quartiers centraux des villes de premier rang, les logements dotés de bonnes installations ont refusé de baisser. Les prix des logements universitaires à Shenzhen ont rebondi. À Shanghai, les maisons de luxe et les appartements anciens et petits se vendent bien. le marché immobilier s'améliore.

Le taux de croissance d'une année sur l'autre des « fonds en place des entreprises de promotion immobilière » a également connu une diminution de la baisse :

La période la plus dangereuse pour l’immobilier est en train de passer. Mais l’amélioration de la situation n’est pas en forme de V, mais en forme de L.

Ces derniers jours,indice du dollarContinuez à atteindre de nouveaux plus bas et passez à autre choseFedUn signal que les taux d’intérêt sont sur le point de baisser.

De nombreux lecteurs ont récemment laissé des messages demandant quelle est la probabilité que la Réserve fédérale réduise les taux d'intérêt en septembre, craignant que la réduction des taux ne soit pas mise en œuvre.

Mon opinion est que la probabilité d'une baisse des taux en septembre est supérieure à 70 %, et la probabilité d'une baisse des taux au cours de cette année est de 100 %.

Au cours de la période écoulée, de nombreux pays ou régions développés ont annoncé des baisses de taux d'intérêt, comme la zone euro, le Royaume-Uni, le Canada, la Suisse, la Suède, la Nouvelle-Zélande, etc. Si les États-Unis ne réduisent pas leurs taux d’intérêt dans les six prochains mois, pourquoi sont-ils si agressifs ?

Ces derniers jours, l’euro, la livre sterling et le renminbi ont tous continué de s’apprécier par rapport au dollar américain. Par exemple, l'euro :

Les changements sur le marché des changes signifient également que la Réserve fédérale est sur le point de réduire les taux d’intérêt.

Lorsque la Réserve fédérale commence à réduire ses taux d’intérêt, la Chine ouvre la voie à de nouvelles réductions des taux d’intérêt.

Afin d'éviter une grave inversion des taux d'intérêt entre la Chine et les États-Unis, qui entraînerait une perte d'argent chaud, les réductions des taux d'intérêt du LPR en Chine ont été relativement lentes et seules des réductions ciblées des taux d'intérêt à petite échelle ont été effectuées pour l'immobilier ( les taux d'intérêt hypothécaires ont été réduits d'environ 100 points de base au cours de l'année écoulée), de sorte que les taux d'intérêt des premiers prêts immobiliers peuvent être inférieurs au taux d'intérêt de référence de 60 à 70 points de base.

Alors que la Réserve fédérale entame son cycle de réduction des taux d'intérêt, le taux d'intérêt LPR de la Chine pourrait baisser encore de 80 à 100 points de base au cours des deux prochaines années, et les taux d'intérêt des prêts immobiliers pour la première fois devraient tomber à environ 2 %, voire en dessous. .

Quant à l’avenir du marché immobilier, mon jugement est le suivant :

Avant la fin de cette année, c'est le moment où l'immobilier de soutien dans les zones centrales des villes de premier rang a atteint son plus bas niveau, et c'est aussi une bonne opportunité d'achat. Si vous achetez maintenant, vous pouvez fixer la remise (réduction de points) sur l'hypothèque. Après le premier trimestre de l'année prochaine, le taux d'intérêt LPR sera nettement inférieur et le taux d'intérêt hypothécaire global sera également inférieur, mais la remise peut se rétrécit progressivement.

Les zones centrales des villes fortes de deuxième rang atteindront progressivement leur niveau le plus bas après la mi-2025 ; les zones centrales des villes ordinaires de deuxième rang pourraient ne pas atteindre leur niveau le plus bas avant la mi-2026, comme pour les villes de troisième, quatrième et cinquième rang ; il n’y a aucune prédiction quant au moment où ils atteindront le fond ou non. C’est logique, rappelez-vous simplement de ne pas investir dans ces endroits.

Si vous souhaitez acheter une maison à l'avenir, vous ne pouvez choisir une maison que dans les zones centrales des 20 villes avec les fonds totaux les plus élevés (ainsi que dans les villes centrales dans les zones avec des politiques très particulières, comme Haikou et Sanya). Les banlieues des villes de premier rang se transforment toutes en Hegang, sans parler des banlieues des villes de second rang.

Les maisons situées dans les villes de troisième, quatrième et cinquième rang n'ont pratiquement aucune valeur d'investissement. Dans de nombreuses villes petites et moyennes, le prix des villas unifamiliales et duplex en grande couronne est tombé entre 2 et 3 millions, et pourrait même être réduit de moitié à l'avenir. Ce sera la norme que le prix de la maison soit inférieur aux frais de décoration. Une fois que quelqu'un l'achète et fait des choses dégoûtantes dans la maison, la valeur de toute la communauté sera directement réduite à zéro, et vous n'aurez même pas le courage ou l'intérêt d'entrer dans la communauté pour y jeter un œil.