2024-08-23
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Unter dem Abwärtsdruck auf dem gesamten Immobilienmarkt war „Differenzierung“ schon immer ein häufig verwendetes Wort. Zur Diskussion wurden auch Großstädte in Hotspot-Städte und Nicht-Hotspot-Städte unterteilt.
Mit Beginn des Jahres 2024 wird sich die Marktdifferenzierung weiter verstärken, und es wird auch heiße und kalte Situationen zwischen Städten und regionalen Sektoren geben.
Im Zuge der starken Differenzierung des Marktes haben viele Unternehmen damit begonnen, die Verkaufsmodelle „Qualität verbessern und Quantität reduzieren“ und „Bestimmung der Produktion auf der Grundlage des Umsatzes“ einzuführen. In diesem Modell spielen hochwertige und luxuriöse Wohnprojekte in den Kerngebieten beliebter Städte der ersten und zweiten Reihe eine entscheidende Rolle bei der Stabilisierung des Marktes und der Unterstützung der Stabilität des Marktes.
Allerdings beobachten wir seit Juni, dass selbst in den Kerngebieten beliebter Städte Verbesserungen zu verzeichnen sind und die Verkäufe im High-End-Bereich schleppend verlaufen. Laut CRIC-Überwachungsdaten betrug die durchschnittliche Verkaufsrate in 28 typischen Städten in der ersten Augusthälfte 2024 nur 26 %, und die Gründe für die Unverkäuflichkeit verschiedener Projekte variieren.
Wir gehen davon aus, dass sich im aktuellen Marktumfeld, da Hauskäufer höhere Qualitätsanforderungen haben, der Produktwettbewerb in den mittleren bis oberen Märkten in Kerngebieten angesagter Städte in Zukunft verschärfen wird.
Von 2024 bis heute hat der Markt eine tiefe Differenzierung erfahren.Die Kerngebiete beliebter Städte sind nicht mehr der einzige Indikator für „Hot Sales“.
In diesem Zusammenhang wählte das CRIC-Forschungszentrum 28 typische Städte aus (Shanghai, Peking, Guangzhou, Foshan, Shenzhen, Dongguan, Zhuhai, Hangzhou, Ningbo, Jiaxing, Nanjing, Wuxi, Xuzhou, Suzhou, Changzhou, Hefei, Wuhan, Changsha, Zhengzhou, Chengdu, Xi'an, Chongqing, Fuzhou, Xiamen, Jinan, Qingdao, Tianjin, Kunming) zeigt eine Analyse der gesamten Dekontaminationssituation seit Januar 2023, dass sie grundsätzlich einen Abwärtstrend der Schwankungen aufweist, und der aktuelle Projektdurchschnitt Die Entfernungsrate liegt unter 30 %.
CRIC-Überwachungsdaten zeigen, dass die durchschnittliche Verkaufsrate in 28 Städten in der ersten Augusthälfte 2024 nur 26 % betrug, also im Wesentlichen die gleiche wie im Juli. Dem Trend nach zu urteilen, ist die Gesamtverkaufsrate von Januar 2023 bis heute von einem Niveau von über 35 % im Jahr 2023 auf das aktuelle Niveau von unter 30 % gesunken.Auch der Spitzenwert der Gesamtverkaufsrate ist von einem Höchststand von 46 % im Jahr 2023 auf 29 % im Mai 2024 gesunken.
Insbesondere sind die aktuellen Verkäufe von Verbesserungsprojekten auf dem Markt für neue Wohnungen offensichtlich besser als die bei starrer Nachfrage, und die heißen Projekte, die von 2024 bis heute „vom Markt genommen“ wurden, sind im Grunde Produkte der mittleren bis oberen Preisklasse.
Da jedoch die Beliebtheit auf dem Gesamtmarkt, insbesondere seit Juni 2024, abnimmt, haben wir gesehen, dass es auch in den Kerngebieten einiger angesagter Städte Immobilien mit langsamen Verkäufen gibt, und die Gründe für die langsamen Verkäufe sind unterschiedlich.
Gemessen an den typischen langsam verkauften Projekten in 28 typischen Städten waren die meisten Projekte auf eine große Anzahl von Verkäufen in der gesamten Branche oder Region und eine große Anzahl von Kunden in der frühen Phase des Projektstarts zurückzuführen Der Markt wird unweigerlich mit einer Situation mangelnden Angebots konfrontiert sein.
Nehmen Sie als Beispiel ein Projekt in Xi'an. Das Projekt wurde am 29. Juni mit einem durchschnittlichen Zeichnungspreis von 27.154 Yuan/Quadratmeter eröffnet, und am Ende wurden nur 15 Einheiten mit einem Verkaufspreis gezeichnet. Durchsatzrate von 10 %, was niedriger ist als die durchschnittliche Verkaufsrate von Xi'an im Juli. Die High-Tech-Zentrale Innovationszone, in der sich das Projekt befindet, war schon immer der Hauptbereich für das Angebot neuer Häuser. Insbesondere seit 2023 schwankt das Gesamtangebot an neuen Häusern um etwa 15 %.
Auch der Bezirk Hefei Binhu hat ein solches Problem. Am 10. Juli wurde ein bestimmtes Projekt mit einem durchschnittlichen Abonnementpreis von 31.844 Yuan/Quadratmeter, 68 Einheiten gestartet und die endgültige Verkaufsquote betrug nur 15 %.
Als früher Hotspot in Hefei war der Bezirk Hefei Binhu schon immer ein Höhepunkt der Immobilienpreise in Hefei. Mit dem Rückgang des Marktes wird er jedoch unweigerlich mit einer unzureichenden Nachfrage nach Luxusgütern konfrontiert sein und nicht mehr tragbar sein.
Tatsächlich werden aufgrund der Konzentration von High-End-Projekten, die auf den Markt kommen, und der vielfältigen Auswahl, die Hauskäufern zur Verfügung steht, auch High-End-Projekte in einigen Kernregionen wie Shanghai, Peking und Nanjing „geklaut“. auf der hohen Seite und haben keine offensichtlichen Rabatte im Vergleich zu umliegenden Konkurrenzprodukten.
Ein Projekt in Nanjing liegt beispielsweise im Herzen des Regenkerngebiets im Süden der Stadt und verbindet sich mit Hexi im Süden der Stadt. Es bietet offensichtliche Standortvorteile und eine hohe Kundenbekanntheit. Es konzentriert sich auf die neuen Chinesen Stil und einige Innovationen im Gerätedesign und in der feinen Dekorationskonfiguration; dieses Mal wird es jedoch empfohlen, da das 176 Quadratmeter große High-End-Produkt einen durchschnittlichen Preisnachlass von 7 Millionen Yuan hat. Der Gesamtschwellenwert ist relativ hoch. und der Kundenstamm wird stark in die Kernsektoren Dajiaochang und Henan verlagert, sodass die Umsätze schlecht sind.
Es gibt auch einige Projekte, die in Kerngebieten liegen, aber aufgrund unvollständiger umliegender Anlagen oder offensichtlicher Mängel zu einer mangelhaften Dekontamination führen.Ein Projekt in Shanghai zielt beispielsweise darauf ab, einen Energieverbrauch von nahezu Null und eine hohe Qualität zu erreichen. Allerdings war das Gebiet ursprünglich ein traditionelles Industriegebiet und ist derzeit von offensichtlichen Nachteilen wie Nassabfall-Umladestationen umgeben Die Umladestation hat das größte tägliche Umladevolumen von 800 Tonnen.
Ein weiteres Beispiel ist ein Projekt in Guangzhou. Die Wohnungsaufteilung ist hoch und der Grad ist akzeptabel. Die umliegende ökologische Umgebung ist jedoch gut. Aufgrund der durchschnittlichen Schnittstelle in der umliegenden Stadt, des Mangels an Wohnmöglichkeiten und des Mangels an Verkaufspreisvorteilen liegt die Ersteröffnungsquote bei weniger als 10 %.
Neben der Preisgestaltung und den umgebenden unterstützenden Faktoren gibt es auch einige Projekte, die hauptsächlich auf weiche Gründe wie Grundstücksmängel und Produktdesign zurückzuführen sind, die zu schlechten Umsätzen führen.In Bezug auf die Produktpositionierung mangelt es einigen High-End-Projekten aufgrund des Produktdesigns an Funktionalität und Kosteneffizienz. Typische Beispiele sind einige Projekte in Xi'an, die weder ein Hausdesign der vierten Generation noch Preisvorteile aufweisen Die Gebäude sind verstreut, daher ist die Räumungsquote relativ schlecht.
Im Allgemeinen sind in den meisten Städten, in denen die Marktbegeisterung kurzfristig zurückgegangen ist, die unverkäuflichen Projekte in Kerngebieten hauptsächlich auf die große Anzahl von High-End-Kunden zurückzuführen, die in der Frühphase freigesetzt wurden und deren Kaufkraft aufgebaut werden muss.Auf dem aktuellen Markt werden selbst die beliebtesten Projekte in Peking und Shanghai immer beliebter.
Es ist erwähnenswert, dass bei High-End-Verbesserungskunden derzeit auch die „Prise“-Mentalität relativ offensichtlich ist. Sie werden den Standort, den Preis, die Wohnungsgestaltung und andere umfassende Faktoren des Produkts umfassend abwägen, ihr Kaufverhalten anpassen oder sich dafür entscheiden Abwarten und sehen. Daher steigen auch die Anforderungen an das Produkt sukzessive.
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