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"Dicas básicas"

O mercado imobiliário está a registar flutuações descendentes e os agentes sentem-no de forma mais direta. No primeiro semestre de 2024, o lucro líquido da Beike cairá 40%. Se você quiser cruzar o fundo de um longo ciclo, quão eficaz será a exploração da Beike nas áreas de incorporação imobiliária e decoração de casas?

Autor | Zhan Fangge

Editar | Xingyun

Ninguém sabe melhor como é o mercado imobiliário do que as agências.

Recentemente, a principal agência intermediária Beike divulgou suas condições de funcionamento no primeiro semestre do ano. No primeiro semestre de 2024, o volume total de transações da Beike diminuiu 16,2% em comparação com o mesmo período de 2023. O lucro líquido da empresa também sofreu uma queda significativa, com queda de 42,7%. Mas, ao mesmo tempo, o número de corretores se estabilizou, com um ligeiro aumento em relação ao mesmo período do ano passado.

Isto é basicamente consistente com a situação do mercado no primeiro semestre do ano: a divulgação intensiva e a implementação de políticas imobiliárias favoráveis ​​desde Maio trouxeram um maior volume de transacções ao mercado em Junho e Julho, mas ainda assim não conseguiram reverter o declínio geral tendência no primeiro semestre.

Para fazer face ao final deste ciclo demasiado longo, Beike propôs a estratégia "um corpo, duas asas" em 2021, e actualizou-a para "três asas" em 2023, nomeadamente Beihaojia, que é decoração de casa, aluguer e entrada no campo de desenvolvimento imobiliário.

Se você desmontar o relatório semestral da Beike de cada elo da cadeia industrial, verá que há muitos problemas que também podem ser abordados no mercado imobiliário. ePor trás destes problemas, também existem novas oportunidades.

1. É difícil vender casas novas?

O relatório financeiro da Beike mostra que em meados de 2024, a Beike alcançou um volume total de transações de 1,47 trilhão de yuans, uma redução de 16,2% em relação ao mesmo período do ano passado. O maior declínio ocorreu nas transações de novas casas, que diminuíram 32,4% em relação ao ano anterior. -ano.

Na verdade, a partir de 2021, a proporção do novo negócio de transações residenciais da Beike na receita total tem diminuído ano após ano. Os dados do vento mostram que este ano, os novos serviços de transação residencial contribuíram com 57,55% da receita. Esta proporção caiu para 47,22% em 2022 e caiu ainda mais para 32,33% em meados de 2024.

Por um lado, esta é a continuação da estratégia da própria Beike: tanto os negócios de decoração de casa como os de arrendamento inclusivo continuam a desenvolver-se rapidamente. Por outro lado, tal modelo de negócio também pode ser visto como o feedback da Beike sobre a situação atual do mercado imobiliário como empresa listada.

Dados do Instituto Nacional de Estatística mostram que no primeiro semestre de 2024, tanto a área de vendas residenciais nacionais como as vendas diminuíram em termos homólogos, sendo as taxas de queda de 21,9% e 26,9%, respetivamente. No final de junho, a área de habitação comercial à venda aumentou 23,5% em termos homólogos.

Simplificando,Há menos casas vendidas do que nesta época do ano passado e mais casas não vendidas.

Como resultado, a desestocagem tornou-se uma das tarefas mais importantes para cada cidade. Muitas cidades começaram a conseguir a redução de stocks através da aquisição oficial de habitações comerciais existentes como habitação a preços acessíveis, incluindo cidades de primeira linha como Guangzhou e Shenzhen. Em Zhuhai e em outros lugares, tais transações começaram a ocorrer. Anteriormente, a empresa listada Huafa Co., Ltd. anunciou que realizaria tais transações com o Grupo Zhuhai Huafa ou suas subsidiárias controladas pela Comissão Estatal de Supervisão e Administração de Ativos, com o valor total da transação não excedendo 12 bilhões de yuans.

Desafios também significam oportunidades. É difícil vender casas novas, a situação de rotatividade dos promotores não é boa e as actividades de compra de terrenos também diminuíram, o que na verdade deixa uma lacuna no mercado. Outro grupo de desenvolvedores que ainda tinha espaço para melhorias também começou a surgir nessa época.

Primeiro, um grupo de empresas imobiliárias com experiência em activos estatais, liderado pela C&D, começou a desenvolver mercados em todo o país. Dados do China Index Research Institute mostram que de janeiro a julho de 2024, a C&D Real Estate ficou em primeiro lugar, com um valor de aquisição de terrenos de 27,9 bilhões de yuans, e entre os 10 primeiros, apenas o Grupo Binjiang não tem experiência estatal.

além disso,A Beike, famosa pelos seus serviços intermediários, também começou a tentar alargar o seu alcance à cadeia industrial a montante.. Em 2023, a Beike atualizou da estratégia anterior de “um corpo, duas asas” para “um corpo, três asas”, da qual a asa extra é o corpo principal da aquisição de terrenos - Beihaojia. As informações públicas mostram que Beihaojia se posiciona como uma plataforma de serviços de desenvolvimento residencial baseada em dados, fornecendo principalmente aos proprietários, desenvolvedores e outros parceiros soluções abrangentes, incluindo posicionamento de produtos, serviços financeiros, serviços de marketing, etc.

Em 30 de julho deste ano, Beihaojia gastou 134 milhões de yuans para adquirir dois locais comerciais e residenciais em Xi'an, que serão desenvolvidos em cooperação com a Greentown Management. Beihaojia revelou ao mundo exterior que será responsável pelo posicionamento do produto, apoio financeiro inicial e marketing, enquanto Greentown será responsável pela gestão da construção da agência, produção da marca e operações posteriores.

2. Vale a pena investir novamente em casas usadas?

Em termos do mercado imobiliário de segunda mão, a situação das receitas da Beike é ligeiramente melhor do que a do mercado imobiliário novo.

No primeiro semestre de 2024, o volume total de transações do seu parque habitacional existente foi superior a 1 bilião de yuans, uma diminuição de 8,7% em comparação com o mesmo período de 2023. O lucro líquido gerado pela própria Beike com as transações habitacionais existentes diminuiu 16,3% em comparação com o mesmo período de 2023, atingindo 13,1 bilhões de yuans.

O relatório financeiro explicou que a diminuição do lucro líquido se deveu principalmente ao facto de o seu acampamento base estar localizado em Pequim e as lojas Beijing Lianjia terem sofrido reduções de comissões. Além disso, aumentou a contribuição do volume total de transações de transações habitacionais existentes facilitadas pelos corretores "Beilian", o que também tem impacto no lucro líquido.

"Beilian" pode ser considerada como outras agências imobiliárias que usam o sistema Beike para transações. Elas pagam para usar o sistema de transações e outros serviços da Beike. Muitas delas são empresas intermediárias menores com raízes profundas na área local.

Como agência imobiliária líder, as receitas da Beike refletem, até certo ponto, a situação atual do mercado imobiliário de segunda mão. Não importa o que sejaRedução de comissões de cidades de primeiro nível,aindaBeilian, que cobra taxas intermediárias relativamente mais baixas, contribuiu mais para o volume total de transações. Isto se deve à fraqueza da própria transação.. Foi também nesta circunstância que o mercado deu início a ondas de afrouxamento.

Após uma série de reduções nas taxas de juros dos empréstimos comerciais e na flexibilização dos rácios de pagamento inicial, o volume de transações aumentou de facto até certo ponto. Informações do Zhuge Data Research Center mostram que, em junho de 2024, o volume de transações de habitação em segunda mão em 14 cidades principais aumentou 27,89% em termos anuais. Esta foi também a primeira recuperação no volume de transações após quatro meses consecutivos de declínio.

As casas usadas continuam a ser negociadas preço por volume.Os investidores que estiveram inativos por muito tempo também estão gradualmente acordando.

De acordo com o China Business News, o volume de transações de empresas "velhas, quebradas e pequenas" em cidades centrais como Xangai, Hangzhou e Guangzhou continuou a aumentar este ano. A lógica dos investidores também é muito simples: haverá muita redução de preços, o preço total será baixo e se o aluguel poderá cobrir os juros do empréstimo para compra de casa. Informações do Zhuge Data Research Center mostram que, no primeiro semestre de 2024, a taxa de retorno do aluguel em 50 cidades principais aumentou para 2,03%, enquanto as taxas de juros dos depósitos de 5 anos da maioria dos bancos foram tão baixas quanto menos de 2%. .

Num contexto de escassez de activos, os imóveis com bons rácios de arrendamento e venda tornaram-se bons alvos de investimento.

3. O negócio de leasing é uma linha de defesa que não será violada?

Em comparação com o boom da especulação imobiliária no ciclo de alta imobiliária, os investidores neste momento também estão experimentando uma mudança de mentalidade. Naquela época, o objetivo de quem investia em imóveis era a rápida valorização do imóvel no curto prazo, mas agora se baseia no trade-off da relação aluguel-venda apoiada no aluguel, que é a lógica de detenção a longo prazo.

Em Agosto, o banco central declarou no seu relatório de implementação da política monetária que a renda se tornou agora a principal variável que afecta o valor da habitação. Essa também é uma das características do processo de transformação do mercado imobiliário de mercado incremental para mercado de ações.

Actualmente, embora o mercado de compra e venda tenha experimentado altos e baixos significativos, o mercado de arrendamento permanece relativamente estável, especialmente nas cidades de primeiro nível. Dados do China Index Research Institute mostram que, no primeiro semestre de 2024, o declínio acumulado nos aluguéis em 18 cidades, incluindo Pequim e Guangzhou, foi de 1%, enquanto o declínio acumulado nos aluguéis residenciais médios nas cidades de primeiro nível foi de 0,44. %, que globalmente permaneceu estável.

A Shell também continua a expandir o seu caminho de sobrevivência neste mercado. Como uma das “asas” do “Um Corpo e Três Asas”, sua receita líquida de serviços de aluguel de casas aumentou de 2,1 bilhões de yuans no mesmo período do ano passado para 5,8 bilhões de yuans este ano, uma taxa de crescimento de 176,7%.

A empresa afirmou que o principal motivo do aumento foiO número de imóveis administrados no modelo de aluguel sem preocupações aumentou.É relatado que este modelo é semelhante à hospedagem habitacional tradicional, mas comparado com o modelo de “segundo proprietário” que ganha prêmios elevados, o lucro é menor e o modelo é mais estável.

No entanto, o segredo final do investimento imobiliário baseado na relação renda/vendas é, na verdade, a crença de que o mercado de arrendamento continuará estável. Mas nas actuais circunstâncias, talvez ninguém se atreva a concluir se o mercado de arrendamento regressou a um desenvolvimento saudável ou se é o último elo da cadeia imobiliária que ainda não foi rompido.

4. O negócio de decoração é realmente popular?

Como agência imobiliária, a redução da receita da Beike é um resultado previsível do ambiente de mercado. Mas, além da diminuição das receitas, as margens de lucro da Beike também estão a diminuir.

Os dados do relatório financeiro mostram que em 2024, o seu lucro bruto diminuirá 9% em comparação com o mesmo período do ano passado, e a sua margem de lucro bruto cairá de 29,4% no mesmo período do ano passado para 26,8% este ano.

A empresa afirmou que a diminuição da margem de lucro bruto se deveu principalmente à diminuição da contribuição do negócio de transacção de habitação em segunda mão com maior lucro bruto para a receita, e à diminuição da margem de lucro contribuída pelo negócio de habitação nova. Felizmente, a Shell se desenvolveu mais rapidamente nos últimos anos——A margem de lucro do mobiliário doméstico também continuou a aumentar, atingindo atualmente 31,0%.

Mais importante ainda, a proporção deste negócio na receita total continua a aumentar. Em meados de 2024, o volume total de transações de decoração e móveis foi de 7,6 bilhões de RMB, um aumento de 24,0% em comparação com o mesmo período de 2023, e a receita aumentou 59,9% em relação ao ano anterior, representando 16,23% de receita.

A Shell afirmou que, em 2024, promoverá de forma abrangente a construção de capacidades de sistemas digitais, continuará a otimizar as capacidades de entrega e encurtará o período de construção, melhorando a eficiência do envio de pedidos e melhorando os processos de construção.

No entanto, a quota de mercado do negócio de decoração para casa da Beike não é tão elevada como a dos serviços intermediários, pelo que o desenvolvimento dos negócios da empresa não pode representar a situação global do mercado de decoração. Embora o aumento do volume de transacções de habitação em segunda mão de Junho a Julho deva aumentar o volume unitário do mercado de decoração, em primeiro lugar, o volume de transacções não atingiu um crescimento contínuo e estável, e tem havido sinais de fraqueza desde Agosto. , para o mercado de decoração, digamos, o orçamento e a quantidade unitária são igualmente importantes.

Alguém que trabalha na indústria de decoração em Pequim disse ao "Leopard Change" que a situação do mercado de decoração este ano não tem sido otimista. O sentimento mais intuitivo é “todo mundo não tem dinheiro”. A redução dos orçamentos dos proprietários reflecte-se em quase todos os aspectos. No passado, as alterações de layout eram quase essenciais na renovação de casas antigas, mas agora restringidas pelos orçamentos, muitas pessoas optam por aceitar o layout existente.

“Quero usar várias camadas de madeira maciça para o piso, mas não tenho nem orçamento para um bom laminado”, disse a pessoa acima. A diferença de preço entre esses dois tipos de piso é de cerca de 100 yuans por metro quadrado. Sob expectativas pessimistas, a busca final das pessoas por economizar dinheiro também se reflete no consumo de decoração de casa.

O "Relatório de Pesquisa do Consumidor de Decoração de Casa na China de 2024", divulgado pela nova organização de serviços de pesquisa do setor imobiliário "Sloth Life Fine", também mencionou que, desde este ano,O ciclo de tomada de decisão das pessoas foi significativamente prolongado e o controlo orçamental rigoroso tornou-se a norma.Em termos de operações comerciais, a dificuldade também será maior do que em 2023.

A cadeia do setor imobiliário é tão longa, desde a compra e venda, o aluguel até a decoração da casa, todos prosperam e perdem. Todos os elos da cadeia industrial serão afetados direta e continuamente. Mas cada ciclo pode, na verdade, ser chamado de remodelação. Quer entre no campo do desenvolvimento imobiliário neste momento ou continue a desenvolver o negócio de decoração para casa, isso pode realmente ser visto como uma tentativa da Beike de utilizar o ciclo e lutar contra ele.

Todo mundo sabe que as ondas são fortes e sempre há surfistas esperando pelas ondas na praia.