nouvelles

"Conseils de base"

Le marché immobilier connaît des fluctuations à la baisse, et les agents le ressentent le plus directement. Au premier semestre 2024, le bénéfice net de Beike diminuera de 40 %. Si vous souhaitez franchir le bas d'un cycle long, quelle sera l'efficacité de l'exploration de Beike dans les domaines de la promotion immobilière et de la décoration de la maison ?

Auteur | Zhan Fangge

Modifier | Xing Yun

Personne ne sait mieux à quoi ressemble le marché immobilier que les agents.

Récemment, la principale agence intermédiaire Beike a publié ses conditions de fonctionnement pour le premier semestre. Au premier semestre 2024, le volume total des transactions de Beike a diminué de 16,2 % par rapport à la même période en 2023. Le bénéfice net de l'entreprise a également connu une baisse significative, avec une baisse de 42,7 %. Mais dans le même temps, le nombre de courtiers s'est stabilisé, avec une légère augmentation par rapport à la même période de l'année dernière.

Ceci est fondamentalement cohérent avec la situation du marché au premier semestre : la publication et la mise en œuvre intensives de politiques immobilières favorables depuis mai ont effectivement apporté un plus grand volume de transactions sur le marché en juin et juillet, mais n'ont toujours pas réussi à inverser la baisse globale. dans la première moitié de l’année.

Afin de faire face au fond de ce cycle trop long, Beike a proposé la stratégie « un corps, deux ailes » en 2021, et l'a améliorée en « trois ailes » en 2023, à savoir Beihaojia, qui est la décoration de la maison, la location et l'entrée dans le domaine du développement immobilier.

Si vous démontez le rapport semestriel de Beike pour chaque maillon de la chaîne industrielle, vous constaterez qu'il existe de nombreux problèmes qui peuvent également être adressés au marché immobilier. etDerrière ces problèmes se cachent aussi de nouvelles opportunités.

1. Est-il difficile de vendre des maisons neuves ?

Le rapport financier de Beike montre qu'à la mi-2024, Beike avait réalisé un volume total de transactions de 1 470 milliards de yuans, soit une baisse de 16,2 % par rapport à la même période de l'année dernière. La plus forte baisse a été celle des transactions de logements neufs, qui ont diminué de 32,4 % sur une année. -année.

En fait, à partir de 2021, la proportion de l’activité de transaction de logements neufs de Beike dans le chiffre d’affaires total diminue d’année en année. Les données éoliennes montrent que cette année, les services de transactions de logements neufs ont contribué à 57,55 % des revenus. Cette proportion est tombée à 47,22 % en 2022, et a encore chuté à 32,33 % à la mi-2024.

D’une part, cela s’inscrit dans la continuité de la stratégie de Beike : les activités de décoration d’intérieur et de leasing inclusif continuent de se développer rapidement. D’un autre côté, un tel modèle économique peut également être considéré comme le retour d’information de Beike sur l’état actuel du marché immobilier en tant que société cotée.

Les données du Bureau national des statistiques montrent qu'au premier semestre 2024, la surface de vente résidentielle nationale et les ventes ont diminué d'une année sur l'autre, les taux de baisse étant respectivement de 21,9 % et 26,9 %. Fin juin, la superficie des logements commerciaux à vendre a augmenté de 23,5 % sur un an.

En termes simples,Il y a moins de maisons vendues qu’à la même époque l’année dernière, et davantage de maisons invendues.

En conséquence, le déstockage est devenu l’une des tâches les plus importantes pour chaque ville. De nombreuses villes ont commencé à déstocker en acquérant officiellement des logements commerciaux existants comme logements abordables, y compris des villes de premier rang telles que Guangzhou et Shenzhen. À Zhuhai et ailleurs, de telles transactions ont commencé à avoir lieu. Auparavant, la société cotée Huafa Co., Ltd. avait annoncé qu'elle réaliserait de telles transactions avec le groupe Zhuhai Huafa ou ses filiales contrôlées par la Commission de surveillance et d'administration des actifs publics, pour un montant total ne dépassant pas 12 milliards de yuans.

Les défis signifient aussi des opportunités. Il est difficile de vendre de nouvelles maisons, la situation du chiffre d'affaires des promoteurs n'est pas bonne et les activités d'achat de terrains ont également diminué, ce qui laisse un vide sur le marché. Un autre groupe de développeurs qui avaient encore des progrès à faire a également commencé à émerger à cette époque.

Premièrement, un groupe de sociétés immobilières ayant une expérience dans les actifs publics, dirigé par C&D, a commencé à explorer le marché à l'échelle nationale. Les données du China Index Research Institute montrent que de janvier à juillet 2024, C&D Real Estate s'est classé premier avec un montant d'acquisition de terrains de 27,9 milliards de yuans, et parmi les 10 premiers, seul le groupe Binjiang n'a pas d'expérience dans le domaine public.

en outre,Beike, célèbre pour ses services intermédiaires, a également commencé à tenter d'étendre sa portée à la chaîne industrielle en amont.. En 2023, Beike est passée de l'ancienne stratégie « un corps, deux ailes » à « un corps, trois ailes », dont l'aile supplémentaire est le corps principal de l'acquisition du terrain – Beihaojia. Les informations publiques montrent que Beihaojia se positionne comme une plateforme de services de développement résidentiel basée sur les données, fournissant principalement aux propriétaires, promoteurs et autres partenaires des solutions complètes comprenant le positionnement des produits, les services financiers, les services de marketing, etc.

Le 30 juillet de cette année, Beihaojia a dépensé 134 millions de yuans pour acquérir deux sites commerciaux et résidentiels à Xi'an, qui seront développés en coopération avec Greentown Management. Beihaojia a révélé au monde extérieur qu'elle serait responsable du positionnement des produits, du soutien financier initial et du marketing, tandis que Greentown serait responsable de la gestion de la construction de l'agence, de la production de la marque et des opérations ultérieures.

2. Les maisons d’occasion valent-elles la peine d’investir à nouveau ?

En ce qui concerne le marché du logement d’occasion, la situation des revenus de Beike est légèrement meilleure que celle du marché du logement neuf.

Au premier semestre 2024, le volume total des transactions de son parc de logements existants s'élevait à plus de 1 000 milliards de yuans, soit une baisse de 8,7 % par rapport à la même période en 2023. Le revenu net généré par Beike lui-même grâce aux transactions de logements existants a diminué de 16,3 % par rapport à la même période en 2023, pour atteindre 13,1 milliards de yuans.

Le rapport financier explique que la diminution du bénéfice net est principalement due au fait que son camp de base est situé à Pékin et que les magasins Lianjia de Pékin ont connu des réductions de commissions. En outre, la contribution du volume total des transactions de logements existants facilitées par les courtiers « Beilian » a augmenté, ce qui a également un impact sur le résultat net.

"Beilian" peut être considérée comme d'autres agences immobilières qui utilisent le système Beike pour les transactions. Elles paient pour utiliser le système commercial de Beike et d'autres services. Beaucoup d'entre elles sont de petites sociétés intermédiaires profondément enracinées dans la région.

En tant qu’agence immobilière de premier plan, les revenus de Beike reflètent dans une certaine mesure la situation actuelle du marché du logement d’occasion. Peu importe que ce soitRéduction des commissions des villes de premier rang,toujoursBeilian, qui facture des frais intermédiaires relativement inférieurs, a contribué davantage au volume total des transactions. Cela est dû à la faiblesse de la transaction elle-même.. C'est également dans ce contexte que le marché a déclenché des vagues de relâchement.

Après une série de réductions des taux d'intérêt des prêts commerciaux et d'assouplissement des taux d'acompte, le volume des transactions a effectivement augmenté dans une certaine mesure. Les informations du Zhuge Data Research Center montrent qu'en juin 2024, le volume des transactions de logements d'occasion dans 14 villes clés a augmenté de 27,89 % sur un an. Il s'agit également du premier rebond du volume des transactions après quatre mois consécutifs de baisse.

Les maisons d’occasion continuent de s’échanger prix/volume.Les investisseurs, longtemps endormis, se réveillent également progressivement.

Selon China Business News, le volume des transactions des entreprises « anciennes, en panne et petites » dans les principales villes telles que Shanghai, Hangzhou et Guangzhou a continué d'augmenter cette année. La logique des investisseurs est également très simple : le prix sera considérablement réduit, le prix total sera faible et le loyer pourra-t-il couvrir les intérêts du prêt pour l'achat d'un logement ? Les informations du Zhuge Data Research Center montrent qu'au premier semestre 2024, le taux de rendement des loyers dans 50 villes clés est passé à 2,03 %, tandis que les taux d'intérêt sur les dépôts à 5 ans de la plupart des banques sont tombés à moins de 2 %. .

Dans un contexte de pénurie d'actifs, les propriétés offrant de bons ratios de location et de vente sont devenues de bonnes cibles d'investissement.

3. L’activité de crédit-bail constitue-t-elle une ligne de défense qui ne sera pas violée ?

Par rapport au boom de la spéculation immobilière dans le cycle haussier de l'immobilier, les investisseurs connaissent également actuellement un changement de mentalité. À l'époque, l'objectif des investisseurs immobiliers était l'appréciation rapide de la propriété à court terme, mais maintenant, cela repose sur l'arbitrage du rapport loyer/vente soutenu par le loyer, ce qui est la logique. de détention à long terme.

En août, la banque centrale a déclaré dans son rapport sur la mise en œuvre de la politique monétaire que le loyer était désormais devenu la principale variable affectant la valeur des logements. C'est aussi l'une des caractéristiques du processus de transformation de l'immobilier du marché incrémental au marché boursier.

À l'heure actuelle, même si le marché de l'achat et de la vente a connu des hauts et des bas importants, le marché du crédit-bail reste relativement stable, en particulier dans les villes de premier rang. Les données du China Index Research Institute montrent qu'au premier semestre 2024, la baisse cumulée des loyers dans 18 villes, dont Pékin et Guangzhou, était inférieure à 1 %, tandis que la baisse cumulée des loyers résidentiels moyens dans les villes de premier rang était de 0,44. %, qui reste globalement stable.

Shell continue également d'élargir sa stratégie de survie sur un tel marché. En tant qu'une des « ailes » du « Un corps et trois ailes », son revenu net provenant des services de location de logements est passé de 2,1 milliards de yuans au cours de la même période de l'année dernière à 5,8 milliards de yuans cette année, soit un taux de croissance de 176,7 %.

L'entreprise a déclaré que la principale raison de cette augmentation étaitLe nombre de biens immobiliers gérés selon le modèle de location sans souci a augmenté.On rapporte que ce modèle est similaire à l'hébergement de logements traditionnel, mais que par rapport au modèle du « deuxième propriétaire » qui rapporte des primes élevées, les bénéfices sont plus faibles et le modèle est plus stable.

Cependant, le secret ultime de l’investissement immobilier basé sur le ratio loyers/ventes réside en fait dans la conviction que le marché locatif continuera à être stable. Mais dans les circonstances actuelles, personne n’ose peut-être conclure si le marché locatif a retrouvé un développement sain ou s’il constitue le dernier maillon de la chaîne immobilière qui n’est pas encore franchi.

4. Le secteur de la décoration est-il vraiment populaire ?

En tant qu'agence immobilière, la réduction des revenus de Beike est un résultat prévisible de l'environnement du marché. Mais en plus de la baisse des revenus, les marges bénéficiaires de Beike diminuent également.

Les données du rapport financier montrent qu'en 2024, sa marge brute diminuera de 9 % par rapport à la même période de l'année dernière et que sa marge bénéficiaire brute passera de 29,4 % au cours de la même période de l'année dernière à 26,8 % cette année.

La société a déclaré que la diminution de la marge bénéficiaire brute était principalement due à la moindre contribution de l'activité de transactions de logements d'occasion, avec une marge brute plus élevée au chiffre d'affaires, et à la diminution de la marge bénéficiaire apportée par l'activité de logements neufs. Heureusement, Shell s'est développé le plus rapidement ces dernières années——La marge bénéficiaire de l'ameublement a également continué à augmenter, atteignant actuellement 31,0 %.

Plus important encore, la part de cette activité dans le chiffre d’affaires total continue d’augmenter. À la mi-2024, le volume total des transactions dans le domaine de la décoration et de l'ameublement s'élevait à 7,6 milliards de RMB, soit une augmentation de 24,0 % par rapport à la même période en 2023, et les revenus ont augmenté de 59,9 % sur un an, représentant 16,23 % du total. revenu.

Shell a déclaré qu'en 2024, elle promouvrait globalement la construction de capacités de systèmes numériques, continuerait d'optimiser les capacités de livraison et raccourcirait la période de construction en améliorant l'efficacité de l'expédition des commandes et en améliorant les processus de construction.

Cependant, la part de marché de l'activité de décoration intérieure de Beike n'est pas aussi élevée que celle des services intermédiaires, de sorte que le développement des activités de l'entreprise ne peut pas représenter la situation globale du marché de la décoration. Bien que l'augmentation du volume des transactions de logements d'occasion de juin à juillet soit vouée à augmenter le volume unitaire du marché de la décoration, d'une part, le volume des transactions n'a pas atteint une croissance continue et stable, et d'autre part, il y a eu des signes de faiblesse depuis août. , pour le marché de la décoration, disons, le budget et la quantité unitaire sont tout aussi importants.

Quelqu'un travaillant dans l'industrie de la décoration à Pékin a déclaré à "Leopard Change" que la situation du marché de la décoration cette année n'était pas optimiste. Le sentiment le plus intuitif est « tout le monde n’a pas d’argent ». La réduction des budgets des propriétaires se reflète dans presque tous les aspects. Dans le passé, les changements d’agencement étaient presque indispensables lors de la rénovation des maisons anciennes, mais aujourd’hui, limités par les budgets, de nombreuses personnes choisissent d’accepter l’agencement existant.

"Je souhaite utiliser plusieurs couches de bois massif pour le sol, mais je n'ai même pas le budget pour un bon stratifié", a déclaré la personne ci-dessus. La différence de prix entre ces deux types de sols est d'environ 100 yuans par mètre carré. Dans des attentes pessimistes, la quête ultime des gens pour économiser de l'argent se reflète également dans la consommation de décoration intérieure.

Le « Rapport d'enquête sur les consommateurs de décoration intérieure en Chine 2024 » publié par la nouvelle organisation de services de recherche sur l'industrie du logement « Sloth Life Fine » mentionne également que depuis cette année,Le cycle de décision des citoyens s'est considérablement allongé et un contrôle budgétaire strict est devenu la norme.En termes d’exploitation commerciale, la difficulté sera également plus grande qu’en 2023.

La chaîne du secteur immobilier est si longue, depuis l’achat et la vente, en passant par la location et la décoration de la maison, que tout le monde prospère et perd. Chaque maillon de la chaîne industrielle sera directement et continuellement impacté. Mais chaque cycle peut en réalité être qualifié de remaniement. Qu'il entre actuellement dans le domaine du développement immobilier ou qu'il continue de développer le secteur de la décoration intérieure, cela peut en fait être considéré comme une tentative de Beike d'utiliser le cycle et de lutter contre lui.

Tout le monde sait que les vagues sont fortes et il y a toujours des surfeurs qui attendent les vagues sur la plage.