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「コアヒント」

不動産市場は下降変動を経験しており、不動産業者はそれを最も直接的に感じています。 2024 年上半期には、ベイケの純利益は 40% 減少するでしょう。長期サイクルの底を抜けたいのであれば、ベイケの不動産開発と住宅装飾の分野での探求はどれほど効果的でしょうか?

著者 | ザン・ファンゲ

編集 | シン・ユン

不動産市場がどのようなものであるかをエージェント以上に知っている人はいません。

最近、大手仲介会社ベイケは今年上半期の営業状況を発表した。 2024年上半期、ベイケの総取引量は2023年の同時期と比較して16.2％減少した。純利益も42.7％減と大幅な減少となった。しかし同時に、ブローカーの数は安定しており、前年同期と比較してわずかに増加しています。

これは基本的に今年上半期の市場状況と一致しています。5月以来の有利な不動産政策の集中的な発表と実施により、6月と7月には市場の取引量が増加しましたが、それでも全体的な下落を逆転させるには至りませんでした。今年上半期のトレンド。

この長すぎるサイクルの底に対処するために、北池は2021年に「一体二翼」戦略を提案し、2023年にはそれを「三翼」にアップグレードした。不動産開発分野。

Beike の半期報告書を産業チェーンの各リンクから分解してみると、不動産市場にも対処できる多くの問題があることがわかります。そしてこれらの問題の背後には、新たなチャンスもあります。

1. 新築住宅を売るのは難しいですか?

北科の財務報告書によると、2024年半ばまでに北科の総取引高は前年同期比16.2％減の1兆4,700億元に達し、最も減少したのは新築住宅取引で、前年比32.4％減となった。 -年。

実際、2021年以降、ベイケの総収益に占める新築住宅取引事業の割合は年々減少している。風力発電データによると、今年、新たな住宅取引サービスが収益の 57.55% に貢献し、この割合は 2022 年には 47.22% に低下し、2024 年半ばにはさらに 32.33% に低下しました。

一方で、これは Beike 独自の戦略の継続であり、室内装飾事業と包括的リース事業の両方が急速に発展し続けています。一方で、このようなビジネスモデルは、ベイケが上場企業として不動産市場の現状をフィードバックしたものとも言える。

国家統計局のデータによると、2024年上半期の全国の住宅販売面積と売上高はともに前年比で減少し、減少率はそれぞれ21.9％と26.9％となった。 6月末時点の事業用住宅販売面積は前年同月比23.5％増加した。

簡単に言えば、昨年の今時期よりも販売された住宅が少なく、売れ残りの住宅が増えています。

その結果、在庫削減は各都市にとって最も重要なタスクの 1 つになりました。広州や深センなどの一線都市を含む多くの都市は、既存の商業住宅を手頃な価格の住宅として正式に取得することで在庫削減を達成し始めている。珠海などではこうした取引が行われ始めている。以前、上場企業である華発有限公司は、国有資産監督管理委員会が管理する珠海華発集団またはその子会社との間で、取引総額が120億を超えない範囲でそのような取引を行うとの発表を行っていた。元。

挑戦はチャンスでもあります。新築住宅が売れにくく、デベロッパーの離職状況も悪く、土地の売買活動も減少しており、むしろ市場に格差が生じている。この時点で、まだ改善の余地のある別の開発者グループも現れ始めました。

まず、C&D が主導する国有資産を背景とした不動産会社のグループが全国的な市場の探索を開始しました。中国指数研究院のデータによると、2024年1月から7月までの土地取得額はC&D不動産が279億元で首位となり、上位10社の中で国有の背景がないのは浜江集団だけだ。

加えて、仲介サービスで有名なBeikeも、上流の産業チェーンにまで手を伸ばそうとし始めている。。 2023年、北池はこれまでの「一体二翼」戦略から「一体三翼」戦略にアップグレードし、そのうちの追加翼が土地取得の主体となる北豪家である。公開情報によると、Beihaojia は自社をデータ駆動型の住宅開発サービス プラットフォームとして位置付けており、主に所有者、開発者、その他のパートナーに製品のポジショニング、金融サービス、マーケティング サービスなどを含む包括的なソリューションを提供します。

今年7月30日、北豪家は1億3,400万元を投じて西安の2つの商業用地と住宅用地を取得し、グリーンタウン管理と協力して開発する予定である。 Beihaojia は、製品のポジショニング、初期の財務サポート、マーケティングを担当し、Greentown は代理店の建設管理、ブランドの生産、その後の運営を担当することを外部に明らかにしました。

2. 中古住宅は再び投資する価値がありますか?

中古住宅市場に関しては、北池市の収益状況は新築住宅市場よりも若干良好です。

2024年上半期の既存住宅ストックの総取引高は1兆元以上で、2023年の同時期と比べて8.7％減少した。 Beike自体が既存住宅取引から得た純利益は2023年の同時期と比べて16.3%減少し、131億元に達した。

財務報告書では、純利益の減少は主にベースキャンプが北京にあり、北京の連家店では手数料が削減されたことによると説明している。また、「北連」仲介業者による中古住宅取引の総取引量の寄与度が増加しており、これも純利益に影響を与えている。

「北連」は、北池の取引システムやその他のサービスを利用するために料金を支払う他の不動産業者と言えます。その多くは地域に根付いた小規模な仲介会社です。

大手不動産仲介業者である Beike の収益は、中古住宅市場の現状をある程度反映しています。それは関係ありません一級都市の手数料削減、まだ仲介手数料が比較的低い北聯の方が総取引高に大きく寄与しているが、これは取引自体の弱さによるものである。。市場に緩和の波が到来したのもこのような状況下であった。

一連の商業ローン金利の引き下げや頭金比率の緩和などにより、確かに取引高は一定程度増加しました。 Zhuge Data Research Center の情報によると、2024 年 6 月の主要 14 都市の中古住宅取引量は前年比 27.89% 増加しました。これは、4 か月連続の減少の後、初めて取引量が回復したことを示しています。

中古住宅は量に応じた価格で取引され続けています。長い間休眠していた投資家も徐々に目覚め始めている。

中国経済新聞によると、上海、杭州、広州などの中核都市における「古くて壊れた小規模」企業の取引高は今年も増加し続けている。投資家のロジックも非常にシンプルで、価格が大幅に引き下げられるか、総額が安くなるか、家賃で住宅購入ローンの利子をカバーできるかどうかです。 Zhuge Data Research Center の情報によると、2024 年上半期の主要 50 都市の賃貸収益率は 2.03% に上昇しましたが、ほとんどの銀行の 5 年預金金利は 2% 未満と低くなっています。 。

資産不足を背景に、賃貸率と売買率が良好な物件は良好な投資対象となっている。

3. リース事業は突破されない防衛線なのでしょうか？

不動産のアップサイクルにおける不動産投機ブームと比較して、この時期の投資家の心理にも変化が生じています。当時、人々が不動産に投資する目的は、短期的には不動産が急速に値上がりすることでしたが、現在では、家賃に支えられた賃貸料と売却益の比率のトレードオフに基づいています。これが論理です。長期保有。

中央銀行は8月、金融政策実施報告書の中で、現在では家賃が住宅価値に影響を与える中心的な変数となっていると述べた。これは、不動産が増分市場から株式市場に移行するプロセスの特徴の 1 つでもあります。

現在、売買市場は大きな浮き沈みを経験しているものの、賃貸市場は特に一級都市において比較的安定した状態を保っている。中国指数研究所のデータによると、2024年上半期、北京や広州を含む18都市の家賃の累積下落率は1％以内にとどまった一方、一級都市の平均住宅家賃の累積下落率は0.44％だった。 %であり、全体的には安定したままでした。

シェルもそのような市場で生き残りの道を拡大し続けています。 「一身三翼」の「翼」の一つとして、住宅賃貸サービスの純利益は前年同期の21億元から今年は58億元に増加し、成長率は176.7％となった。

同社は増加の主な理由として次のように述べている。安心賃貸モデルの管理物件数が増加。このモデルは従来の住宅ホスティングに似ていると報告されているが、高額な保険料を稼ぐ「第二家主」モデルに比べて利益が薄く、より安定したモデルであるという。

しかし、売買賃料比率に基づく不動産投資の最大の秘密は、実は賃貸市場が安定し続けるという信念にあります。しかし、現在の状況では、賃貸市場が健全な発展に戻ったのか、それともまだ突破されていない不動産チェーンの最後の環なのかについて、あえて結論を出す勇気のある人はいないだろう。

4. 装飾ビジネスは本当に人気がありますか?

不動産業者として、Beike の収入減少は市場環境の予測可能な結果です。しかし、収益の減少に加えて、ベイケの利益率も縮小している。

財務報告データによると、2024年には売上総利益が前年同期比で9％減少し、売上総利益率は前年同期の29.4％から今年は26.8％に低下する見通しだ。

同社は、売上総利益率の低下の主な要因として、売上総利益率の高い中古住宅流通事業の売上収益への寄与度低下と、新築住宅事業の利益率の低下によるものとしている。幸いなことに、シェルは近年最も急速に発展しています—ホームファニシングの利益率も引き続き上昇しており、現在は31.0%に達しています。

さらに重要なことは、総収益に占めるこの事業の割合が増加し続けていることです。 2024年半ば時点で、室内装飾品と家具の総取引高は76億元で、2023年の同時期と比較して24.0％増加し、収益は前年比59.9％増加し、住宅装飾品と家具の16.23％を占めた。収益。

シェルは、2024年にデジタルシステム機能の構築を包括的に推進し、引き続き配送能力の最適化を推進し、注文発送効率の向上と施工プロセスの改善により工期を短縮すると述べた。

しかし、Beikeの室内装飾事業の市場シェアは仲介サービスほど高くないため、同社の事業の発展は装飾市場の全体的な状況を表すことはできません。 6月から7月にかけての中古住宅取引量の増加により、装飾市場の単価は上昇することが確実であるが、第一に、取引量は継続的かつ安定した成長を達成しておらず、第二に、8月以降、弱含みの兆しが見られる。装飾市場の場合、予算と数量も同様に重要です。

北京の装飾業界で働くある人物は、今年の装飾市場の状況は楽観的ではないと「Leopard Change」に語った。一番直感的に感じるのは、「みんなお金がない」ということです。所有者の予算の削減は、ほとんどすべての面で反映されています。かつては、古い家をリノベーションする場合、間取りの変更はほぼ必須でしたが、現在は予算の制限により、多くの人が既存の間取​​りを受け入れることを選択します。

「床に何層もの無垢材を使いたいのですが、良いラミネート材を買う予算さえありません。」と上の人は言いました。これら 2 種類の床の価格差は 1 平方メートルあたり約 100 元です。悲観的な期待の下では、人々の究極の節約追求は室内装飾の消費にも反映されています。

新しい住宅産業調査サービス組織「ナマケモノライフファイン」が発表した「2024年中国室内装飾消費者調査報告書」でも、今年から人々の意思決定サイクルは大幅に長くなり、厳格な予算管理が常態化しています。事業運営の面でも、2023年よりもさらに困難になるだろう。

不動産業界のチェーンは非常に長く、売買、賃貸、家の装飾に至るまで、誰もが栄えたり負けたりします。産業チェーン内のあらゆるリンクが直接的かつ継続的に影響を受けることになります。しかし、実際にはすべてのサイクルを再シャッフルと呼ぶことができます。現時点で不動産開発の分野に参入するにせよ、室内装飾事業の開発を継続するにせよ、それは実際にはサイクルを利用し、それに対抗しようとするベイケの試みと見ることができる。

波が強いことは誰もが知っており、ビーチではいつも波を待つサーファーがいます。