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„Kerntipps“

Der Immobilienmarkt erlebt Abwärtsschwankungen, und Makler spüren dies am deutlichsten. Im ersten Halbjahr 2024 wird der Nettogewinn von Beike um 40 % sinken. Wenn Sie den Tiefpunkt eines langen Zyklus überschreiten wollen, wie effektiv wird Beikes Exploration in den Bereichen Immobilienentwicklung und Heimdekoration sein?

Autor | Zhan Fangge

Bearbeiten | Xing Yun

Niemand kennt den Immobilienmarkt besser als Agenturen.

Kürzlich veröffentlichte die führende Vermittlungsagentur Beike ihre Geschäftsbedingungen für das erste Halbjahr. Im ersten Halbjahr 2024 sank das gesamte Transaktionsvolumen von Beike im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um 16,2 %. Auch der Nettogewinn des Unternehmens verzeichnete mit einem Rückgang von 42,7 % einen deutlichen Rückgang. Doch gleichzeitig hat sich die Zahl der Makler stabilisiert, mit einem leichten Anstieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Dies deckt sich im Wesentlichen mit der Marktsituation in der ersten Jahreshälfte: Die intensive Freigabe und Umsetzung günstiger Immobilienpolitiken seit Mai brachte im Juni und Juli zwar ein höheres Transaktionsvolumen auf den Markt, konnte den Gesamtrückgang jedoch nicht umkehren in der ersten Jahreshälfte.

Um den Tiefpunkt dieses zu langen Zyklus zu bewältigen, schlug Beike im Jahr 2021 die Strategie „Ein Körper, zwei Flügel“ vor und verbesserte sie im Jahr 2023 auf „drei Flügel“, nämlich Beihaojia, also Heimdekoration, Vermietung und Betreten Immobilienentwicklungsbereich.

Zerlegt man den Halbjahresbericht von Beike von jedem Glied der Industriekette, stellt man fest, dass es viele Probleme gibt, die auch auf dem Immobilienmarkt angegangen werden können. UndHinter diesen Problemen verbergen sich auch neue Chancen.

1. Ist es schwierig, neue Häuser zu verkaufen?

Der Finanzbericht von Beike zeigt, dass Beike bis Mitte 2024 ein Gesamttransaktionsvolumen von 1,47 Billionen Yuan erreicht hat, was einem Rückgang von 16,2 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Der größte Rückgang war bei den Neubautransaktionen zu verzeichnen, die im Jahresvergleich um 32,4 % zurückgingen -Jahr.

Tatsächlich ist der Anteil des Neuhaustransaktionsgeschäfts von Beike am Gesamtumsatz ab 2021 von Jahr zu Jahr zurückgegangen. Winddaten zeigen, dass die Dienstleistungen für Neubauimmobilien in diesem Jahr 57,55 % des Umsatzes ausmachten. Dieser Anteil sank auf 47,22 % im Jahr 2022 und ging bis Mitte 2024 weiter auf 32,33 % zurück.

Einerseits ist dies die Fortsetzung von Beikes eigener Strategie: Sowohl das Heimdekorations- als auch das inklusive Leasinggeschäft entwickeln sich weiterhin rasant. Andererseits kann ein solches Geschäftsmodell auch als Feedback von Beike zum aktuellen Stand des Immobilienmarktes als börsennotiertes Unternehmen gesehen werden.

Daten des National Bureau of Statistics zeigen, dass im ersten Halbjahr 2024 sowohl die landesweite Verkaufsfläche für Wohnimmobilien als auch die Verkäufe im Jahresvergleich zurückgingen, wobei die Rückgangsraten 21,9 % bzw. 26,9 % betrugen. Per Ende Juni stieg die Fläche der zum Verkauf stehenden Gewerbewohnungen im Jahresvergleich um 23,5 %.

Einfach gesagt,Es wurden weniger Häuser verkauft als um diese Zeit im letzten Jahr und mehr Häuser wurden nicht verkauft.

Infolgedessen ist der Lagerabbau zu einer der wichtigsten Aufgaben jeder Stadt geworden. Viele Städte haben begonnen, ihre Lagerbestände abzubauen, indem sie bestehende Gewerbewohnungen offiziell als bezahlbaren Wohnraum erwerben, darunter erstklassige Städte wie Guangzhou und Shenzhen. In Zhuhai und anderen Orten haben solche Transaktionen begonnen. Zuvor hatte das börsennotierte Unternehmen Huafa Co., Ltd. angekündigt, dass es solche Transaktionen mit der Zhuhai Huafa Group oder ihren Tochtergesellschaften durchführen werde, die von der State-Owned Assets Supervision and Administration Commission kontrolliert werden, wobei der Gesamttransaktionsbetrag 12 Milliarden nicht überschreiten würde Yuan.

Herausforderungen bedeuten auch Chancen. Es ist schwierig, neue Häuser zu verkaufen, die Umsatzsituation der Entwickler ist nicht gut und auch die Grundstückskaufaktivitäten sind zurückgegangen, was tatsächlich eine Marktlücke hinterlässt. Zu dieser Zeit entstand auch eine weitere Gruppe von Entwicklern, die noch Raum für Verbesserungen hatten.

Zunächst begann eine Gruppe von Immobilienunternehmen mit staatlichem Vermögenshintergrund unter der Führung von C&D, den Markt landesweit zu erkunden. Daten des China Index Research Institute zeigen, dass C&D Real Estate von Januar bis Juli 2024 mit einem Landerwerb von 27,9 Milliarden Yuan den ersten Platz belegte und unter den Top 10 nur die Binjiang Group keinen staatlichen Hintergrund hat.

Zusätzlich,Beike, das für seine Vermittlungsdienste bekannt ist, hat auch damit begonnen, seine Reichweite auf die vorgelagerte Industriekette auszudehnen.. Im Jahr 2023 hat Beike von der bisherigen „Ein Körper, zwei Flügel“-Strategie auf „Ein Körper, drei Flügel“ umgestellt, wobei der zusätzliche Flügel den Hauptkörper des Landerwerbs bildet – Beihaojia. Öffentliche Informationen zeigen, dass Beihaojia sich als datengesteuerte Dienstleistungsplattform für die Wohnentwicklung positioniert, die hauptsächlich Eigentümern, Entwicklern und anderen Partnern umfassende Lösungen einschließlich Produktpositionierung, Finanzdienstleistungen, Marketingdienstleistungen usw. bietet.

Am 30. Juli dieses Jahres gab Beihaojia 134 Millionen Yuan aus, um zwei Gewerbe- und Wohngrundstücke in Xi'an zu erwerben, die in Zusammenarbeit mit Greentown Management entwickelt werden. Beihaojia gab der Außenwelt bekannt, dass es für die Produktpositionierung, die frühe finanzielle Unterstützung und das Marketing verantwortlich sein wird, während Greentown für das Aufbaumanagement der Agentur, den Markenoutput und den späteren Betrieb verantwortlich sein wird.

2. Lohnt sich eine erneute Investition in gebrauchte Häuser?

Bezogen auf den Gebrauchtwohnungsmarkt ist die Umsatzsituation von Beike etwas besser als die des Neubauwohnungsmarktes.

Im ersten Halbjahr 2024 betrug das Gesamttransaktionsvolumen des bestehenden Wohnungsbestands mehr als 1 Billion Yuan, ein Rückgang von 8,7 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023. Die Nettoeinnahmen, die Beike selbst aus bestehenden Wohnungstransaktionen erwirtschaftete, gingen im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um 16,3 % zurück und erreichten 13,1 Milliarden Yuan.

Im Finanzbericht wurde erklärt, dass der Rückgang des Nettoeinkommens hauptsächlich auf die Tatsache zurückzuführen sei, dass sich das Basislager in Peking befinde und die Lianjia-Filialen in Beijing Provisionskürzungen erfahren hätten. Darüber hinaus ist der Beitrag des Gesamttransaktionsvolumens bestehender Wohnungstransaktionen, die von „Beilian“-Maklern vermittelt werden, gestiegen, was sich auch auf das Nettoergebnis auswirkt.

„Beilian“ kann als andere Immobilienagentur angesehen werden, die das Beike-System für Transaktionen nutzt. Sie zahlen für die Nutzung des Beike-Transaktionssystems und anderer Dienstleistungen. Viele von ihnen sind kleinere Vermittlungsunternehmen mit tiefen Wurzeln in der Region.

Als führendes Immobilienbüro spiegeln die Einnahmen von Beike in gewissem Maße die aktuelle Situation auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt wider. Egal, es istReduzierung der Provisionen für Städte der ersten Ebene,TrotzdemBeilian, das vergleichsweise niedrigere Vermittlungsgebühren erhebt, hat mehr zum gesamten Transaktionsvolumen beigetragen. Dies ist auf die Schwäche der Transaktion selbst zurückzuführen.. Unter diesen Umständen kam es auch zu Lockerungswellen am Markt.

Nach einer Reihe von Zinssenkungen für gewerbliche Kredite und einer Lockerung der Anzahlungsquoten ist das Transaktionsvolumen tatsächlich bis zu einem gewissen Grad gestiegen. Informationen des Zhuge Data Research Center zeigen, dass das Transaktionsvolumen von Gebrauchtwohnungen in 14 Schlüsselstädten im Vergleich zum Vorjahr um 27,89 % gestiegen ist. Dies war auch die erste Erholung des Transaktionsvolumens nach vier aufeinanderfolgenden Monaten des Rückgangs.

Gebrauchthäuser werden weiterhin nach Preis und Volumen gehandelt.Auch die lange Zeit ruhenden Anleger erwachen allmählich.

Laut China Business News ist das Transaktionsvolumen „alter, kaputter und kleiner“ Unternehmen in Kernstädten wie Shanghai, Hangzhou und Guangzhou in diesem Jahr weiter gestiegen. Auch die Logik der Investoren ist ganz einfach: Der Preis wird stark reduziert, der Gesamtpreis wird niedrig sein und ob die Miete die Zinsen für den Hauskaufkredit decken kann. Informationen des Zhuge Data Research Center zeigen, dass die Mietrenditen in 50 wichtigen Städten im ersten Halbjahr 2024 auf 2,03 % gestiegen sind, während die 5-Jahres-Einlagenzinsen der meisten Banken nur unter 2 % lagen. .

Vor dem Hintergrund der Vermögensknappheit sind Immobilien mit guten Miet- und Verkaufsquoten zu guten Investitionszielen geworden.

3. Ist das Leasinggeschäft eine Verteidigungslinie, die nicht durchbrochen werden kann?

Verglichen mit dem Immobilienspekulationsboom im Immobilienaufschwung erleben die Anleger derzeit auch einen Mentalitätswandel. Damals bestand der Zweck von Immobilieninvestitionen darin, die Immobilie kurzfristig schnell zu steigern. Heute basiert es auf dem durch die Miete unterstützten Kompromiss zwischen Miete und Verkauf, was die Logik von ist langfristiges Halten.

Im August stellte die Zentralbank in ihrem Bericht zur Umsetzung der Geldpolitik fest, dass die Miete mittlerweile zur zentralen Variablen für den Immobilienwert geworden sei. Dies ist auch eines der Merkmale des Transformationsprozesses von Immobilien vom inkrementellen Markt zum Aktienmarkt.

Obwohl der Kauf- und Verkaufsmarkt derzeit erhebliche Höhen und Tiefen erlebt, bleibt der Leasingmarkt relativ stabil, insbesondere in erstklassigen Städten. Daten des China Index Research Institute zeigen, dass im ersten Halbjahr 2024 der kumulierte Rückgang der Mieten in 18 Städten, darunter Peking und Guangzhou, innerhalb von 1 % lag, während der kumulierte Rückgang der durchschnittlichen Wohnmieten in Städten der ersten Reihe 0,44 betrug %, die insgesamt stabil blieben.

Auch Shell baut seinen Überlebenskurs in einem solchen Markt weiter aus. Als einer der „Flügel“ im „Ein-Körper- und Drei-Flügel-Gebiet“ stiegen die Nettoeinnahmen aus der Hausvermietung von 2,1 Milliarden Yuan im gleichen Zeitraum des Vorjahres auf 5,8 Milliarden Yuan in diesem Jahr, was einer Wachstumsrate von 176,7 % entspricht.

Als Hauptgrund für den Anstieg nannte das UnternehmenDie Anzahl der im Sorglos-Mietmodell verwalteten Immobilien ist gestiegen.Es wird berichtet, dass dieses Modell dem traditionellen Wohnungshosting ähnelt, aber im Vergleich zum „Zweitvermieter“-Modell, das hohe Prämien verdient, ist der Gewinn geringer und das Modell stabiler.

Das ultimative Geheimnis von Immobilieninvestitionen auf Basis des Miet-zu-Verkaufs-Verhältnisses ist jedoch tatsächlich die Überzeugung, dass der Mietmarkt weiterhin stabil bleiben wird. Aber unter den gegenwärtigen Umständen wagt vielleicht niemand eine Aussage darüber, ob sich der Mietmarkt wieder gesund entwickelt hat oder ob er das letzte Glied in der Immobilienkette ist, das noch nicht durchbrochen ist.

4. Ist das Dekorationsgeschäft wirklich beliebt?

Als Immobilienagentur ist der Einkommensrückgang bei Beike eine vorhersehbare Folge des Marktumfelds. Doch neben sinkenden Umsätzen schrumpfen auch die Gewinnmargen von Beike.

Daten aus Finanzberichten zeigen, dass der Bruttogewinn im Jahr 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 9 % sinken wird und die Bruttogewinnmarge von 29,4 % im gleichen Zeitraum des Vorjahres auf 26,8 % in diesem Jahr sinken wird.

Das Unternehmen gab an, dass der Rückgang der Bruttogewinnmarge hauptsächlich auf den geringeren Beitrag des Gebrauchtwohnungstransaktionsgeschäfts mit höherem Bruttogewinn zum Umsatz und den Rückgang der Gewinnmarge durch das Geschäft mit neuen Wohnungen zurückzuführen sei. Glücklicherweise hat sich Shell in den letzten Jahren am schnellsten entwickelt——Auch die Gewinnmarge bei Einrichtungsgegenständen ist weiter gestiegen und liegt derzeit bei 31,0 %.

Noch wichtiger ist, dass der Anteil dieses Geschäfts am Gesamtumsatz weiter steigt. Mitte 2024 betrug das Gesamttransaktionsvolumen für Heimdekoration und Einrichtung 7,6 Milliarden RMB, ein Anstieg von 24,0 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023, und der Umsatz stieg im Jahresvergleich um 59,9 %, was 16,23 % ausmacht Einnahmen.

Shell gab an, im Jahr 2024 den Aufbau digitaler Systemfunktionen umfassend voranzutreiben, die Lieferfähigkeit weiter zu optimieren und die Bauzeit durch eine effizientere Auftragsabwicklung und eine Verbesserung der Bauprozesse zu verkürzen.

Der Marktanteil des Heimdekorationsgeschäfts von Beike ist jedoch nicht so hoch wie der der Vermittlungsdienste, sodass die Geschäftsentwicklung des Unternehmens nicht die Gesamtsituation des Dekorationsmarktes widerspiegeln kann. Obwohl der Anstieg des Transaktionsvolumens für Gebrauchtwohnungen von Juni bis Juli zwangsläufig zu einem Anstieg des Stückvolumens auf dem Dekorationsmarkt führen wird, hat das Transaktionsvolumen erstens kein kontinuierliches und stabiles Wachstum erreicht, und zweitens gibt es seit August Anzeichen einer Schwäche Für den Dekorationsmarkt sind beispielsweise Budget und Stückzahl gleichermaßen wichtig.

Jemand, der in der Dekorationsbranche in Peking arbeitet, sagte gegenüber „Leopard Change“, dass die Situation auf dem Dekorationsmarkt in diesem Jahr nicht optimistisch sei. Das intuitivste Gefühl ist: „Jeder hat kein Geld.“ Die Kürzung der Budgets der Eigentümer spiegelt sich in fast allen Aspekten wider. Waren Grundrissänderungen in der Vergangenheit bei der Renovierung alter Häuser fast unerlässlich, entscheiden sich heute viele Menschen aufgrund begrenzter Budgets dafür, den bestehenden Grundriss zu akzeptieren.

„Ich möchte für den Boden mehrere Schichten Massivholz verwenden, aber ich habe nicht einmal das Budget für ein gutes Laminat.“ sagte die Person oben. Der Preisunterschied zwischen diesen beiden Bodenarten beträgt etwa 100 Yuan pro Quadratmeter. Unter pessimistischen Erwartungen spiegelt sich das ultimative Sparstreben der Menschen auch im Konsum von Wohnaccessoires wider.

Im „2024 China Home Decoration Consumer Survey Report“, der von der neuen Forschungsdienstleistungsorganisation für die Wohnungswirtschaft „Sloth Life Fine“ veröffentlicht wurde, wurde außerdem erwähnt, dass seit diesem JahrDer Entscheidungszyklus der Menschen hat sich erheblich verlängert und eine strikte Budgetkontrolle ist zur Norm geworden.Auch betriebswirtschaftlich wird die Schwierigkeit größer sein als im Jahr 2023.

Die Kette der Immobilienbranche ist so lang, vom Kauf und Verkauf über die Vermietung bis zur Inneneinrichtung, jeder hat Erfolg und Verlust. Jedes Glied in der Industriekette wird direkt und kontinuierlich betroffen sein. Aber jeder Zyklus kann tatsächlich als Umbildung bezeichnet werden. Ob es zu diesem Zeitpunkt in den Bereich der Immobilienentwicklung einsteigt oder das Heimdekorationsgeschäft weiterentwickelt, es kann tatsächlich als Beikes Versuch angesehen werden, den Kreislauf zu nutzen und ihn zu bekämpfen.

Jeder weiß, dass die Wellen stark sind und am Strand immer Surfer auf die Wellen warten.