νέα

"Βασικές συμβουλές"

Η αγορά ακινήτων βιώνει καθοδικές διακυμάνσεις και οι πράκτορες το αισθάνονται πιο άμεσα. Το πρώτο εξάμηνο του 2024, τα καθαρά κέρδη της Beike θα μειωθούν κατά 40%.

Συγγραφέας | Ζαν Φάνγκε

Επεξεργασία | Xing Yun

Κανείς δεν ξέρει πώς είναι η αγορά ακινήτων καλύτερα από τους μεσίτες.

Πρόσφατα, η κορυφαία εταιρεία διαμεσολάβησης Beike δημοσίευσε τους όρους λειτουργίας της κατά το πρώτο εξάμηνο του έτους. Το πρώτο εξάμηνο του 2024, ο συνολικός όγκος συναλλαγών της Beike μειώθηκε κατά 16,2% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2023. Σημαντική πτώση παρουσίασαν και τα καθαρά κέρδη της εταιρείας, με πτώση 42,7%. Ταυτόχρονα όμως, ο αριθμός των μεσιτών έχει σταθεροποιηθεί, με μικρή αύξηση σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο.

Αυτό είναι βασικά συνεπές με την κατάσταση της αγοράς το πρώτο εξάμηνο του έτους: η εντατική έκδοση και εφαρμογή ευνοϊκών πολιτικών ακινήτων από τον Μάιο έφερε όντως μεγαλύτερο όγκο συναλλαγών στην αγορά τον Ιούνιο και τον Ιούλιο, αλλά και πάλι δεν κατάφερε να αναστρέψει τη συνολική πτώση κατά το πρώτο εξάμηνο του έτους.

Για να αντεπεξέλθει στο τέλος αυτού του υπερβολικά μεγάλου κύκλου, ο Beike πρότεινε τη στρατηγική «ένα σώμα, δύο φτερά» το 2021 και την αναβάθμισε σε «τρία φτερά» το 2023, συγκεκριμένα το Beihaojia, που είναι η διακόσμηση σπιτιού, η μίσθωση και η είσοδος στο τομέα ανάπτυξης ακινήτων.

Αν αποσυναρμολογήσετε την εξαμηνιαία έκθεση της Beike από κάθε κρίκο της βιομηχανικής αλυσίδας, θα διαπιστώσετε ότι υπάρχουν πολλά προβλήματα που μπορούν να αντιμετωπιστούν και στην αγορά ακινήτων. καιΠίσω από αυτά τα προβλήματα, κρύβονται και νέες ευκαιρίες.

1. Είναι δύσκολο να πουλήσεις νέα σπίτια;

Η οικονομική έκθεση της Beike δείχνει ότι μέχρι τα μέσα του 2024, η Beike πέτυχε συνολικό όγκο συναλλαγών 1,47 τρισεκατομμυρίων γιουάν, μείωση 16,2% από την ίδια περίοδο πέρυσι -έτος.

Στην πραγματικότητα, από το 2021, η αναλογία των νέων επιχειρήσεων συναλλαγών στο σπίτι της Beike στα συνολικά έσοδα μειώνεται χρόνο με το χρόνο. Τα στοιχεία της Wind δείχνουν ότι φέτος, οι υπηρεσίες συναλλαγών σε νέες κατοικίες συνέβαλαν στο 57,55% των εσόδων Το ποσοστό αυτό μειώθηκε στο 47,22% το 2022 και περαιτέρω μειώθηκε στο 32,33% στα μέσα του 2024.

Από τη μία πλευρά, αυτή είναι η συνέχεια της στρατηγικής της Beike: τόσο οι επιχειρήσεις διακόσμησης σπιτιού όσο και οι επιχειρήσεις μίσθωσης χωρίς αποκλεισμούς συνεχίζουν να αναπτύσσονται με ταχείς ρυθμούς. Από την άλλη πλευρά, ένα τέτοιο επιχειρηματικό μοντέλο μπορεί επίσης να θεωρηθεί ως η ανατροφοδότηση της Beike για την τρέχουσα κατάσταση της αγοράς ακινήτων ως εισηγμένη εταιρεία.

Τα στοιχεία από το Εθνικό Γραφείο Στατιστικής δείχνουν ότι το πρώτο εξάμηνο του 2024, τόσο η εθνική περιοχή πωλήσεων κατοικιών όσο και οι πωλήσεις μειώθηκαν από έτος σε έτος, με τα ποσοστά μείωσης να είναι 21,9% και 26,9% αντίστοιχα. Στα τέλη Ιουνίου, η έκταση των επαγγελματικών κατοικιών προς πώληση αυξήθηκε κατά 23,5% σε ετήσια βάση.

Με απλά λόγια,Υπάρχουν λιγότερα σπίτια που πωλήθηκαν από ό,τι εκείνη την εποχή πέρυσι, και περισσότερα σπίτια απούλητα.

Ως αποτέλεσμα, η απομάκρυνση των αποθεμάτων έχει γίνει μια από τις πιο σημαντικές εργασίες για κάθε πόλη. Πολλές πόλεις έχουν αρχίσει να καταστρέφουν τα αποθέματα αποκτώντας επίσημα υπάρχουσες εμπορικές κατοικίες ως οικονομικά προσιτές κατοικίες, συμπεριλαμβανομένων των πόλεων πρώτης κατηγορίας όπως η Guangzhou και η Shenzhen. Στο Zhuhai και σε άλλα μέρη, τέτοιες συναλλαγές έχουν αρχίσει να γίνονται. Προηγουμένως, η εισηγμένη εταιρεία Huafa Co., Ltd. είχε ανακοινώσει ότι θα διενεργούσε τέτοιες συναλλαγές με τον όμιλο Zhuhai Huafa ή τις θυγατρικές του που ελέγχονται από την κρατική επιτροπή εποπτείας και διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων, με το συνολικό ποσό συναλλαγής να μην υπερβαίνει τα 12 δισεκατομμύρια γιουάν.

Οι προκλήσεις σημαίνουν και ευκαιρίες. Είναι δύσκολο να πουληθούν νέα σπίτια, η κατάσταση του κύκλου εργασιών των κατασκευαστών δεν είναι καλή και οι δραστηριότητες αγοράς γης έχουν επίσης μειωθεί, γεγονός που στην πραγματικότητα αφήνει ένα κενό στην αγορά. Μια άλλη ομάδα προγραμματιστών που είχαν ακόμα περιθώρια βελτίωσης άρχισε επίσης να εμφανίζεται αυτή τη στιγμή.

Πρώτον, μια ομάδα εταιρειών ακινήτων με υπόβαθρο κρατικών περιουσιακών στοιχείων, με επικεφαλής την C&D, άρχισε να εξερευνά την αγορά σε εθνικό επίπεδο. Τα δεδομένα από το China Index Research Institute δείχνουν ότι από τον Ιανουάριο έως τον Ιούλιο του 2024, η C&D Real Estate κατέλαβε την πρώτη θέση με ποσό απόκτησης γης 27,9 δισεκατομμυρίων γιουάν και μεταξύ των κορυφαίων 10, μόνο ο όμιλος Binjiang δεν έχει κρατικό υπόβαθρο.

εξάλλου,Η Beike, η οποία φημίζεται για τις ενδιάμεσες υπηρεσίες της, έχει επίσης αρχίσει να προσπαθεί να επεκτείνει την εμβέλειά της στην αλυσίδα του κλάδου ανάντη.. Το 2023, η Beike αναβάθμισε από την προηγούμενη στρατηγική «ένα σώμα, δύο φτερά» σε «ένα σώμα, τρία φτερά», εκ των οποίων η επιπλέον πτέρυγα είναι το κύριο σώμα της απόκτησης γης - Beihaojia. Οι δημόσιες πληροφορίες δείχνουν ότι η Beihaojia τοποθετείται ως μια πλατφόρμα υπηρεσιών οικιακής ανάπτυξης που βασίζεται σε δεδομένα, παρέχοντας κυρίως σε ιδιοκτήτες, προγραμματιστές και άλλους συνεργάτες ολοκληρωμένες λύσεις, όπως τοποθέτηση προϊόντων, χρηματοοικονομικές υπηρεσίες, υπηρεσίες μάρκετινγκ κ.λπ.

Στις 30 Ιουλίου του τρέχοντος έτους, η Beihaojia δαπάνησε 134 εκατομμύρια γιουάν για να αποκτήσει δύο εμπορικές και οικιστικές τοποθεσίες στο Xi'an, οι οποίες θα αναπτυχθούν σε συνεργασία με την Greentown Management. Η Beihaojia αποκάλυψε στον έξω κόσμο ότι θα είναι υπεύθυνη για την τοποθέτηση προϊόντων, την έγκαιρη οικονομική υποστήριξη και το μάρκετινγκ, ενώ η Greentown θα είναι υπεύθυνη για τη διαχείριση κατασκευής πρακτορείων, την παραγωγή επωνυμίας και τις μετέπειτα λειτουργίες.

2. Αξίζει να επενδύσεις ξανά στα μεταχειρισμένα σπίτια;

Όσον αφορά την αγορά μεταχειρισμένων κατοικιών, η κατάσταση των εσόδων της Beike είναι ελαφρώς καλύτερη από αυτή της αγοράς νέων κατοικιών.

Το πρώτο εξάμηνο του 2024, ο συνολικός όγκος συναλλαγών του υπάρχοντος αποθέματος κατοικιών ήταν πάνω από 1 τρισεκατομμύριο γιουάν, σημειώνοντας μείωση 8,7% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2023. Το καθαρό εισόδημα που παρήγαγε η ίδια η Beike από υπάρχουσες συναλλαγές στέγασης μειώθηκε κατά 16,3% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2023, φτάνοντας τα 13,1 δισεκατομμύρια γιουάν.

Η οικονομική έκθεση εξήγησε ότι η μείωση των καθαρών εσόδων οφειλόταν κυρίως στο γεγονός ότι η βάση της βρίσκεται στο Πεκίνο και τα καταστήματα Beijing Lianjia παρουσίασαν μειώσεις προμηθειών. Επιπλέον, έχει αυξηθεί η συμβολή του συνολικού όγκου συναλλαγών των υφιστάμενων συναλλαγών στέγασης που διευκολύνονται από τους μεσίτες «Beilian», γεγονός που έχει επίσης αντίκτυπο στα καθαρά έσοδα.

Το "Beilian" μπορεί να θεωρηθεί ως άλλα κτηματομεσιτικά γραφεία που χρησιμοποιούν το σύστημα Beike για συναλλαγές.

Ως κορυφαίο κτηματομεσιτικό γραφείο, τα έσοδα της Beike αντικατοπτρίζουν σε κάποιο βαθμό την τρέχουσα κατάσταση της αγοράς μεταχειρισμένων κατοικιών. Δεν έχει σημασία να είναιΜείωση προμήθειας πόλεων πρώτης βαθμίδας,ακόμηΗ Beilian, η οποία χρεώνει σχετικά χαμηλότερες αμοιβές διαμεσολάβησης, συνέβαλε περισσότερο στον συνολικό όγκο συναλλαγών. Αυτό οφείλεται στην αδυναμία της ίδιας της συναλλαγής.. Υπό αυτές τις συνθήκες, η αγορά άνοιξε κύματα χαλάρωσης.

Μετά από μια σειρά μειώσεων στα επιτόκια των εμπορικών δανείων και χαλάρωσης των δεικτών προκαταβολών, ο όγκος των συναλλαγών έχει πράγματι αυξηθεί σε κάποιο βαθμό. Πληροφορίες από το Κέντρο Έρευνας Δεδομένων Zhuge δείχνουν ότι τον Ιούνιο του 2024, ο όγκος συναλλαγών μεταχειρισμένων κατοικιών σε 14 βασικές πόλεις αυξήθηκε κατά 27,89% σε ετήσια βάση.

Τα μεταχειρισμένα σπίτια συνεχίζουν να διαπραγματεύονται σε τιμή έναντι όγκου.Ξυπνούν σταδιακά και επενδυτές που ήταν αδρανείς εδώ και καιρό.

Σύμφωνα με το China Business News, ο όγκος συναλλαγών «παλιών, κατεστραμμένων και μικρών» επιχειρήσεων σε βασικές πόλεις όπως η Σαγκάη, η Χανγκζού και η Γκουανγκζού συνέχισε να αυξάνεται φέτος. Η λογική των επενδυτών είναι επίσης πολύ απλή: η τιμή θα μειωθεί πολύ, η συνολική τιμή θα είναι χαμηλή και αν το ενοίκιο μπορεί να καλύψει τους τόκους του δανείου αγοράς κατοικίας. Πληροφορίες από το Κέντρο Έρευνας Δεδομένων Zhuge δείχνουν ότι το πρώτο εξάμηνο του 2024, το ποσοστό απόδοσης ενοικίων σε 50 βασικές πόλεις έχει αυξηθεί στο 2,03%, ενώ τα επιτόκια καταθέσεων 5 ετών των περισσότερων τραπεζών ήταν τόσο χαμηλά όσο λιγότερο από 2%. .

Στο πλαίσιο της έλλειψης περιουσιακών στοιχείων, τα ακίνητα με καλούς δείκτες ενοικίασης και πώλησης έχουν γίνει καλοί επενδυτικοί στόχοι.

3. Είναι η επιχείρηση leasing μια γραμμή άμυνας που δεν θα παραβιαστεί;

Σε σύγκριση με την έκρηξη της κερδοσκοπίας ακινήτων στον κύκλο ανόδου των ακινήτων, οι επενδυτές αυτή τη στιγμή βιώνουν επίσης μια αλλαγή νοοτροπίας. Εκείνη την εποχή, ο σκοπός των ανθρώπων που επένδυαν σε ακίνητα ήταν η ταχεία εκτίμηση του ακινήτου βραχυπρόθεσμα, αλλά τώρα βασίζεται στον συμβιβασμό της αναλογίας ενοικίου προς πώληση που υποστηρίζεται από το ενοίκιο, που είναι η λογική μακροχρόνιας εκμετάλλευσης.

Τον Αύγουστο, η κεντρική τράπεζα δήλωσε στην έκθεση εφαρμογής της νομισματικής πολιτικής ότι το ενοίκιο έχει γίνει πλέον η βασική μεταβλητή που επηρεάζει την αξία των κατοικιών. Αυτό είναι επίσης ένα από τα χαρακτηριστικά της διαδικασίας μετατροπής της ακίνητης περιουσίας από αυξητική αγορά σε χρηματιστήριο.

Προς το παρόν, αν και η αγορά αγοραπωλησιών έχει γνωρίσει σημαντικά σκαμπανεβάσματα, η αγορά χρηματοδοτικής μίσθωσης παραμένει σχετικά σταθερή, ειδικά στις πόλεις πρώτης κατηγορίας. Τα στοιχεία από το China Index Research Institute δείχνουν ότι το πρώτο εξάμηνο του 2024, η σωρευτική μείωση των ενοικίων σε 18 πόλεις, συμπεριλαμβανομένων του Πεκίνου και της Guangzhou, ήταν εντός 1%, ενώ η σωρευτική μείωση στα μέσα ενοίκια κατοικιών στις πόλεις πρώτης κατηγορίας ήταν 0,44 %, το οποίο συνολικά παρέμεινε σταθερό.

Η Shell συνεχίζει επίσης να επεκτείνει την πορεία επιβίωσής της σε μια τέτοια αγορά. Ως ένα από τα «φτερά» στο «One Body and Three Wings», τα καθαρά έσοδα από υπηρεσίες ενοικίασης κατοικιών αυξήθηκαν από 2,1 δισεκατομμύρια γιουάν την ίδια περίοδο πέρυσι σε 5,8 δισεκατομμύρια γιουάν φέτος, με ρυθμό αύξησης 176,7%.

Η εταιρεία δήλωσε ότι ο κύριος λόγος για την αύξηση ήτανΟ αριθμός των υπό διαχείριση ακινήτων στο πλαίσιο του μοντέλου ενοικίασης χωρίς προβλήματα έχει αυξηθεί.Αναφέρεται ότι αυτό το μοντέλο είναι παρόμοιο με την παραδοσιακή φιλοξενία κατοικιών, αλλά σε σύγκριση με το μοντέλο "δεύτερος ιδιοκτήτης" που κερδίζει υψηλά ασφάλιστρα, το κέρδος είναι μικρότερο και το μοντέλο είναι πιο σταθερό.

Ωστόσο, το απόλυτο μυστικό της επένδυσης σε ακίνητα με βάση την αναλογία ενοικίου προς πωλήσεις είναι στην πραγματικότητα η πεποίθηση ότι η αγορά ενοικίων θα συνεχίσει να είναι σταθερή. Όμως υπό τις παρούσες συνθήκες, ίσως κανείς δεν τολμά να βγάλει συμπέρασμα για το αν η αγορά των ενοικίων έχει επιστρέψει σε υγιή ανάπτυξη ή αν είναι ο τελευταίος κρίκος της αλυσίδας ακινήτων που δεν έχει ακόμη σπάσει.

4. Είναι πραγματικά δημοφιλής η επιχείρηση διακόσμησης;

Ως κτηματομεσιτικό γραφείο, η μείωση του εισοδήματος της Beike είναι ένα προβλέψιμο αποτέλεσμα του περιβάλλοντος της αγοράς. Εκτός όμως από τη μείωση των εσόδων, τα περιθώρια κέρδους της Beike συρρικνώνονται επίσης.

Τα στοιχεία της οικονομικής έκθεσης δείχνουν ότι το 2024, το μικτό κέρδος της θα μειωθεί κατά 9% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο και το μεικτό περιθώριο κέρδους της θα μειωθεί από 29,4% την ίδια περίοδο πέρυσι σε 26,8% φέτος.

Η εταιρεία δήλωσε ότι η μείωση του μικτού περιθωρίου κέρδους οφειλόταν κυρίως στη χαμηλότερη συμβολή της επιχείρησης συναλλαγών μεταχειρισμένων κατοικιών με υψηλότερα μικτά κέρδη στα έσοδα και στη μείωση του περιθωρίου κέρδους που συνέβαλε η επιχείρηση νέων κατοικιών. Ευτυχώς, η Shell έχει αναπτυχθεί με τον πιο γρήγορο ρυθμό τα τελευταία χρόνια——Το περιθώριο κέρδους των επίπλων σπιτιού συνέχισε επίσης να αυξάνεται, φθάνοντας επί του παρόντος το 31,0%.

Το πιο σημαντικό, το ποσοστό αυτής της επιχείρησης στα συνολικά έσοδα συνεχίζει να αυξάνεται. Στα μέσα του 2024, ο συνολικός όγκος συναλλαγών για διακόσμηση και επίπλωση σπιτιού ήταν 7,6 δισεκατομμύρια RMB, σημειώνοντας αύξηση 24,0% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2023 και τα έσοδα αυξήθηκαν κατά 59,9% σε ετήσια βάση, αντιπροσωπεύοντας το 16,23% του πρόσοδος.

Η Shell δήλωσε ότι το 2024, θα προωθήσει πλήρως την κατασκευή δυνατοτήτων ψηφιακών συστημάτων, θα συνεχίσει να βελτιστοποιεί τις δυνατότητες παράδοσης και θα συντομεύσει την περίοδο κατασκευής βελτιώνοντας την αποτελεσματικότητα αποστολής παραγγελιών και βελτιώνοντας τις διαδικασίες κατασκευής.

Ωστόσο, το μερίδιο αγοράς της επιχείρησης διακόσμησης σπιτιού της Beike δεν είναι τόσο υψηλό όσο αυτό των ενδιάμεσων υπηρεσιών, επομένως η ανάπτυξη των δραστηριοτήτων της εταιρείας δεν μπορεί να αντιπροσωπεύει τη συνολική κατάσταση της αγοράς διακόσμησης. Αν και η αύξηση του όγκου συναλλαγών μεταχειρισμένων κατοικιών από τον Ιούνιο έως τον Ιούλιο αναμένεται να αυξήσει τον όγκο των συναλλαγών στην αγορά διακόσμησης, πρώτον, ο όγκος συναλλαγών δεν σημείωσε συνεχή και σταθερή ανάπτυξη και, δεύτερον, υπάρχουν ενδείξεις αδυναμίας , για την αγορά διακόσμησης, ας πούμε, ο προϋπολογισμός και η μοναδιαία ποσότητα είναι εξίσου σημαντικά.

Κάποιος που εργάζεται στη βιομηχανία διακόσμησης στο Πεκίνο είπε στο «Leopard Change» ότι η κατάσταση στην αγορά διακόσμησης φέτος δεν ήταν αισιόδοξη. Το πιο διαισθητικό συναίσθημα είναι «όλοι δεν έχουν λεφτά». Η μείωση των προϋπολογισμών των ιδιοκτητών αντικατοπτρίζεται σχεδόν σε κάθε πτυχή Στο παρελθόν, οι αλλαγές διαρρύθμισης ήταν σχεδόν απαραίτητες για την ανακαίνιση των παλαιών σπιτιών, αλλά τώρα περιορίζονται από τους προϋπολογισμούς, πολλοί άνθρωποι επιλέγουν να αποδεχτούν την υπάρχουσα διάταξη.

«Θέλω να χρησιμοποιήσω πολλά στρώματα μασίφ ξύλου για το πάτωμα, αλλά δεν έχω τον προϋπολογισμό για ένα καλό laminate». Η διαφορά τιμής μεταξύ αυτών των δύο τύπων ορόφων είναι περίπου 100 γιουάν ανά τετραγωνικό μέτρο. Κάτω από απαισιόδοξες προσδοκίες, η απόλυτη επιδίωξη των ανθρώπων για εξοικονόμηση χρημάτων αντανακλάται επίσης στην κατανάλωση διακόσμησης σπιτιού.

Η «Έρευνα Έρευνας Καταναλωτών για τη Διακόσμηση Σπιτιού στην Κίνα για το 2024» που κυκλοφόρησε από τον νέο οργανισμό παροχής υπηρεσιών έρευνας της βιομηχανίας στέγασης «Sloth Life Fine» ανέφερε επίσης ότι από φέτος,Ο κύκλος λήψης αποφάσεων των ανθρώπων έχει επιμηκυνθεί σημαντικά και ο αυστηρός έλεγχος του προϋπολογισμού έχει γίνει ο κανόνας.Όσον αφορά τις επιχειρηματικές δραστηριότητες, η δυσκολία θα είναι επίσης μεγαλύτερη από το 2023.

Η αλυσίδα της βιομηχανίας ακινήτων είναι τόσο μεγάλη, από την αγοραπωλησία, τη μίσθωση μέχρι τη διακόσμηση σπιτιού, όλοι ευημερούν και χάνουν. Κάθε κρίκος της βιομηχανικής αλυσίδας θα επηρεάζεται άμεσα και συνεχώς. Αλλά κάθε κύκλος μπορεί στην πραγματικότητα να ονομαστεί ανασχηματισμός. Είτε εισέρχεται στον τομέα της ανάπτυξης ακινήτων αυτή τη στιγμή είτε συνεχίζει να αναπτύσσει την επιχείρηση διακόσμησης σπιτιού, μπορεί στην πραγματικότητα να θεωρηθεί ως η προσπάθεια του Beike να χρησιμοποιήσει τον κύκλο και να τον πολεμήσει.

Όλοι γνωρίζουν ότι τα κύματα είναι δυνατά και πάντα υπάρχουν σέρφερ που περιμένουν τα κύματα στην παραλία.