новости

«Основные советы»

Рынок недвижимости переживает нисходящие колебания, и агенты ощущают это самым непосредственным образом. В первой половине 2024 года чистая прибыль Beike упадет на 40%. Если вы хотите пересечь дно длинного цикла, насколько эффективными будут исследования Beike в области развития недвижимости и отделки дома?

Автор | Жан Фанге

Редактировать | Син Юнь

Никто лучше агентств не знает, что такое рынок недвижимости.

Недавно ведущее посредническое агентство Beike опубликовало условия работы на первое полугодие. В первой половине 2024 года общий объем транзакций Beike снизился на 16,2% по сравнению с тем же периодом 2023 года. Чистая прибыль компании также значительно снизилась – на 42,7%. Но в то же время количество брокеров стабилизировалось, незначительно увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Это в основном соответствует ситуации на рынке в первой половине года: интенсивный выпуск и реализация благоприятной политики в сфере недвижимости с мая действительно привели к увеличению объема сделок на рынке в июне и июле, но все еще не смогли обратить вспять общий спад. в первом полугодии тенденция.

Чтобы справиться с нижней частью этого слишком длинного цикла, Бэйке предложил стратегию «одно тело, два крыла» в 2021 году и модернизировал ее до «трех крыльев» в 2023 году, а именно Бэйхаоцзя, которая занимается украшением дома, сдачей в аренду и выходом на рынок. сфера девелопмента недвижимости.

Если разобрать полугодовой отчет Бейке по каждому звену производственной цепочки, то обнаружится множество проблем, которые также можно адресовать рынку недвижимости. иЗа этими проблемами скрываются и новые возможности.

1. Сложно ли продавать новые дома?

Финансовый отчет Beike показывает, что к середине 2024 года общий объем транзакций Beike составил 1,47 трлн юаней, что на 16,2% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Наибольшее снижение произошло в сделках с новым жильем, которые снизились на 32,4% в годовом исчислении. -год.

Фактически, начиная с 2021 года, доля бизнеса Beike по сделкам с новым жильем в общем объеме доходов снижается из года в год. Данные Wind показывают, что в этом году услуги по сделкам с новым жильем принесли 57,55% дохода. Эта доля упала до 47,22% в 2022 году, а в середине 2024 года упала до 32,33%.

С одной стороны, это является продолжением собственной стратегии Бейке: бизнес по декорированию жилья и инклюзивному лизингу продолжает стремительно развиваться. С другой стороны, такую ​​бизнес-модель можно также рассматривать как отзыв Бейке о текущем состоянии рынка недвижимости как листинговой компании.

Данные Национального бюро статистики показывают, что в первой половине 2024 года как объем продаж жилья в стране, так и продажи снизились по сравнению с прошлым годом, при этом темпы снижения составили 21,9% и 26,9% соответственно. По состоянию на конец июня площади продаваемого коммерческого жилья увеличились на 23,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Проще говоря,Продано меньше домов, чем в прошлом году, и больше непроданных домов.

В результате сокращение запасов стало одной из важнейших задач для каждого города. Многие города начали добиваться сокращения запасов путем официального приобретения существующего коммерческого жилья в качестве доступного жилья, включая города первого уровня, такие как Гуанчжоу и Шэньчжэнь. В Чжухае и других местах подобные сделки начали совершаться. Ранее зарегистрированная на бирже компания Huafa Co., Ltd. опубликовала объявление, в котором говорилось, что она будет проводить подобные сделки с Zhuhai Huafa Group или ее дочерними компаниями, контролируемыми Комиссией по надзору и управлению государственными активами, с общей суммой сделки, не превышающей 12 миллиардов долларов. юань.

Проблемы также означают возможности. Новые дома сложно продавать, ситуация с оборотом застройщиков плохая, активность по покупке земли также снизилась, что фактически оставляет пробел на рынке. В это же время начала появляться еще одна группа разработчиков, которым еще есть куда совершенствоваться.

Сначала группа компаний по недвижимости с государственными активами во главе с C&D начала исследовать рынок по всей стране. Данные Китайского исследовательского института индекса показывают, что с января по июль 2024 года компания C&D Real Estate занимала первое место с суммой приобретения земли в 27,9 млрд юаней, и в первой десятке только Binjiang Group не имела государственного опыта.

кроме того,Beike, известная своими посредническими услугами, также начала попытки расширить свое влияние на цепочку добывающей промышленности.. В 2023 году Бэйке модернизировал прежнюю стратегию «один корпус, два крыла» до «один корпус, три крыла», в которой дополнительное крыло является основным объектом приобретения земли - Бэйхаоцзя. Публичная информация показывает, что Beihaojia позиционирует себя как основанная на данных платформа услуг жилищного строительства, которая в основном предоставляет владельцам, застройщикам и другим партнерам комплексные решения, включая позиционирование продукта, финансовые услуги, маркетинговые услуги и т. д.

30 июля этого года Beihaojia потратила 134 миллиона юаней на приобретение двух коммерческих и жилых объектов в Сиане, которые будут построены в сотрудничестве с Greentown Management. Beihaojia сообщила внешнему миру, что она будет отвечать за позиционирование продукции, раннюю финансовую поддержку и маркетинг, а Greentown будет отвечать за управление строительством агентства, выпуск бренда и последующие операции.

2. Стоит ли снова инвестировать в подержанные дома?

Что касается рынка подержанного жилья, ситуация с доходами в Бейке немного лучше, чем на рынке нового жилья.

В первой половине 2024 года общий объем сделок с существующим жилым фондом составил более 1 трлн юаней, что на 8,7% меньше, чем за тот же период 2023 года. Чистый доход, полученный самой Beike от существующих сделок с жильем, снизился на 16,3% по сравнению с тем же периодом 2023 года, достигнув 13,1 млрд юаней.

В финансовом отчете поясняется, что снижение чистой прибыли произошло главным образом из-за того, что ее базовый лагерь расположен в Пекине, а в пекинских магазинах Lianjia наблюдалось снижение комиссий. Кроме того, увеличился вклад в общий объем существующих сделок с жильем, осуществляемых брокерами «Бейлян», что также оказывает влияние на чистую прибыль.

«Beilian» можно рассматривать как другие агентства недвижимости, которые используют систему Beike для транзакций. Многие из них являются небольшими посредническими компаниями с глубокими корнями в этом регионе.

Доходы Beike как ведущего агентства недвижимости в некоторой степени отражают текущую ситуацию на рынке вторичного жилья. Независимо от того, что этоСнижение комиссии городов первого эшелона,все ещеBeilian, который взимает относительно низкие посреднические комиссии, внес больший вклад в общий объем транзакций. Это связано со слабостью самой транзакции.. Именно в этих обстоятельствах на рынке началась волна ослабления.

После серии снижений процентных ставок по коммерческим кредитам и ослабления коэффициентов первоначального взноса объем транзакций действительно в определенной степени увеличился. Информация Исследовательского центра данных Чжугэ показывает, что в июне 2024 года объем сделок с подержанным жильем в 14 ключевых городах увеличился на 27,89% в годовом исчислении. Это также было первое восстановление объема сделок после четырех месяцев снижения подряд.

Подержанные дома по-прежнему продаются по цене за объем.Инвесторы, которые долгое время дремали, также постепенно просыпаются.

По данным China Business News, объем транзакций «старых, сломанных и малых» предприятий в таких крупных городах, как Шанхай, Ханчжоу и Гуанчжоу, в этом году продолжал расти. Логика инвесторов также очень проста: цена будет сильно снижена, общая стоимость будет низкой, сможет ли арендная плата покрыть проценты по кредиту на покупку жилья. Информация Исследовательского центра данных Чжугэ показывает, что в первой половине 2024 года доходность аренды в 50 ключевых городах выросла до 2,03%, в то время как процентные ставки по 5-летним депозитам большинства банков составляли менее 2%. .

На фоне нехватки активов недвижимость с хорошими коэффициентами аренды и продажи стала хорошим объектом для инвестиций.

3. Является ли лизинговый бизнес линией обороны, которую невозможно прорвать?

По сравнению с бумом спекуляций недвижимостью в период роста недвижимости, инвесторы в это время также испытывают изменение в менталитете. В те времена целью людей, инвестирующих в недвижимость, было быстрое повышение стоимости недвижимости в краткосрочной перспективе. Теперь же это основано на компромиссе между соотношением арендной платы и продажи, поддерживаемым арендной платой, что является логикой. долгосрочное владение.

В августе центральный банк заявил в своем отчете о реализации денежно-кредитной политики, что арендная плата теперь стала основной переменной, влияющей на стоимость жилья. Это также одна из характеристик процесса трансформации недвижимости из постепенного рынка в фондовый рынок.

В настоящее время, хотя рынок купли-продажи переживает значительные взлеты и падения, рынок лизинга остается относительно стабильным, особенно в городах первого эшелона. Данные Китайского исследовательского института индекса показывают, что в первой половине 2024 года совокупное снижение арендной платы в 18 городах, включая Пекин и Гуанчжоу, было в пределах 1%, тогда как совокупное снижение средней арендной платы за жильё в городах первого эшелона составило 0,44. %, который в целом оставался стабильным.

Shell также продолжает расширять свой путь выживания на таком рынке. Как одно из «крыльев» в «одном теле и трех крыльях», его чистый доход от услуг по аренде домов увеличился с 2,1 млрд юаней за тот же период прошлого года до 5,8 млрд юаней в этом году, темп роста составил 176,7%.

В компании заявили, что основной причиной повышения сталоКоличество объектов недвижимости, находящихся под управлением по модели беззаботной аренды, увеличилось.Сообщается, что эта модель похожа на традиционный хостинг жилья, но по сравнению с моделью «второго арендодателя», которая приносит высокие премии, прибыль меньше, а модель более стабильна.

Однако главный секрет инвестиций в недвижимость, основанных на соотношении арендной платы к продаже, на самом деле заключается в вере в то, что рынок аренды будет оставаться стабильным. Но в нынешних условиях, пожалуй, никто не решается сделать вывод о том, вернулся ли рынок аренды к здоровому развитию или это последнее звено в цепочке недвижимости, которое еще не прорвано.

4. Действительно ли бизнес по декорированию популярен?

Снижение доходов Beike как агентства недвижимости является предсказуемым результатом рыночной конъюнктуры. Но помимо снижения доходов, рентабельность Beike также сокращается.

Данные финансового отчета показывают, что в 2024 году ее валовая прибыль снизится на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а рентабельность валовой прибыли упадет с 29,4% за тот же период прошлого года до 26,8% в этом году.

Компания заявила, что снижение валовой прибыли произошло главным образом из-за более низкого вклада бизнеса по сделкам с подержанным жильем с более высокой валовой прибылью в выручку, а также снижением прибыли от нового жилищного бизнеса. К счастью, в последние годы Shell развивалась быстрее всех.Маржа прибыли от производства товаров для дома также продолжала расти, достигнув в настоящее время 31,0%.

Что еще более важно, доля этого бизнеса в общем объеме доходов продолжает расти. По состоянию на середину 2024 года общий объем сделок с предметами интерьера и мебелью составил 7,6 млрд юаней, что на 24,0% больше, чем за тот же период 2023 года, а выручка увеличилась на 59,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что составляет 16,23% доход.

Shell заявила, что в 2024 году она будет всесторонне способствовать созданию возможностей цифровых систем, продолжит оптимизировать возможности доставки и сократит период строительства за счет повышения эффективности отправки заказов и улучшения строительных процессов.

Однако рыночная доля бизнеса Beike по декорированию дома не так высока, как у посреднических услуг, поэтому развитие бизнеса компании не может отражать общую ситуацию на рынке украшений. Хотя увеличение объема сделок с подержанным жильем с июня по июль неизбежно приведет к увеличению удельного объема рынка отделки, во-первых, объем сделок не достиг непрерывного и стабильного роста, и с августа наблюдаются признаки слабости. Скажем, для рынка декораций одинаково важны бюджет и количество единиц продукции.

Кто-то, работающий в индустрии декора в Пекине, рассказал "Leopard Change", что ситуация на рынке декора в этом году не была оптимистичной. Самое интуитивное чувство — «денег нет у всех». Сокращение бюджетов владельцев отражается практически во всех аспектах. Раньше изменения планировки были практически необходимы при ремонте старых домов, но теперь, ограниченные бюджетом, многие люди предпочитают принять существующую планировку.

«Я хочу использовать для пола несколько слоев массивной древесины, но у меня нет денег даже на хороший ламинат», — сказал человек выше. Разница в цене между этими двумя типами полов составляет около 100 юаней за квадратный метр. В условиях пессимистических ожиданий стремление людей сэкономить деньги также отражается на потреблении украшений для дома.

В «Отчете об опросе потребителей предметов домашнего обихода в Китае за 2024 год», опубликованном новой исследовательской организацией жилищной отрасли «Sloth Life Fine», также упоминается, что с этого годаЦикл принятия решений людьми значительно удлинился, а строгий бюджетный контроль стал нормой.С точки зрения бизнес-операций сложности также будут выше, чем в 2023 году.

Цепочка в сфере недвижимости настолько длинная, от покупки и продажи, аренды до отделки дома, что все процветают и теряют. Каждое звено производственной цепочки будет подвергаться прямому и постоянному воздействию. Но каждый цикл на самом деле можно назвать перестановкой. Независимо от того, выходит ли она в настоящее время в сферу девелопмента недвижимости или продолжает развивать бизнес по декорированию домов, на самом деле это можно рассматривать как попытку Бейке использовать цикл и бороться с ним.

Все знают, что волны сильные, и на пляже всегда их ждут серферы.