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"핵심팁"

부동산 시장은 하향 변동을 겪고 있으며, 대리인은 이를 가장 직접적으로 느낍니다. 2024년 상반기에 Beike의 순이익은 40% 감소할 것입니다. 긴 사이클의 바닥을 넘고 싶다면 부동산 개발 및 주택 장식 분야에서 Beike의 탐색이 얼마나 효과적일까요?

작성자 | 잔 팡게

편집 | 윤싱

부동산 시장이 어떤지 중개업자만큼 잘 아는 사람은 없습니다.

최근 대표적인 중개업체 베이커(Beike)가 상반기 영업상황을 공개했다. 2024년 상반기 베이커의 총 거래량은 2023년 같은 기간에 비해 16.2% 감소했다. 순이익도 42.7% 감소하는 등 큰 폭의 감소를 겪었다. 그러나 동시에 브로커 수는 지난해 같은 기간에 비해 소폭 증가하는 등 안정세를 보였다.

이는 기본적으로 상반기 시장 상황과 일치한다. 5월 이후 집중적으로 우호적인 부동산 정책을 발표하고 시행하면서 6월과 7월 시장 거래량이 증가했지만 여전히 전반적인 하락세를 반전시키지는 못했다. 올해 상반기 추세.

이 너무 긴 사이클의 바닥에 대처하기 위해 Beike는 2021년에 '일체 두 날개' 전략을 제안하고 2023년에 이를 '세 날개'로 업그레이드했습니다. 부동산 개발 분야.

산업 체인의 각 링크에서 Beike의 반기 보고서를 해체하면 부동산 시장에도 해결할 수 있는 많은 문제가 있음을 알 수 있습니다. 그리고이러한 문제 뒤에는 새로운 기회도 있습니다.

1. 새집 파는게 어렵나요?

Beike의 재무 보고서에 따르면 2024년 중반까지 Beike의 총 거래량은 작년 같은 기간보다 16.2% 감소한 1조 4700억 위안을 달성했으며, 가장 큰 감소는 신규 주택 거래로 전년 대비 32.4% 감소했습니다. -년도.

실제로 2021년부터 베이커의 총 수익에서 신규 주택 거래 사업이 차지하는 비중은 해마다 줄어들고 있다. Wind 데이터에 따르면 올해 신규 주택 거래 서비스가 매출의 57.55%를 차지했으며, 이 비율은 2022년 47.22%로 떨어졌고, 2024년 중반에는 32.33%로 더욱 떨어졌습니다.

한편으로 이는 Beike 자체 전략의 연속입니다. 가정 장식 및 포괄적 임대 사업 모두 계속해서 빠르게 발전하고 있습니다. 한편, 이러한 비즈니스 모델은 상장기업으로서의 부동산 시장 현황에 대한 베이커의 피드백으로도 볼 수 있다.

국가통계국 자료에 따르면 2024년 상반기 전국 주택 매매면적과 매매가 모두 전년 동기 대비 감소해 감소율이 각각 21.9%, 26.9%를 기록했다. 6월말 기준 상가주택 매매면적은 전년 동기 대비 23.5% 증가했다.

간단히 말해서,지난해 이맘때보다 매매된 집은 적고, 미분양된 집은 더 많아졌습니다.

그 결과, 재고 정리는 각 도시의 가장 중요한 업무 중 하나가 되었습니다. 광저우, 선전과 같은 1급 도시를 포함하여 많은 도시에서는 기존 상업용 주택을 저렴한 주택으로 공식적으로 인수하여 재고 정리를 달성하기 시작했습니다. 주하이 등지에서는 이러한 거래가 이루어지기 시작했습니다. 이전에 상장회사인 Huafa Co., Ltd.는 국유자산감독관리위원회가 관리하는 Zhuhai Huafa Group 또는 그 자회사와 총 거래 금액이 120억을 초과하지 않는 거래를 수행할 것이라고 발표했습니다. 원.

도전은 기회를 의미하기도 합니다. 신규 주택 매도도 어렵고, 개발업자들의 거래 상황도 좋지 않고, 토지 매입 활동도 위축돼 사실상 시장 격차가 벌어지고 있는 상황이다. 아직 개선의 여지가 있는 또 다른 개발자 그룹도 이때 등장하기 시작했습니다.

첫째, C&D를 중심으로 한 국유자산 배경의 부동산 회사 그룹이 전국적으로 시장을 개척하기 시작했습니다. 중국지수연구소 자료에 따르면 2024년 1월부터 7월까지 C&D 부동산이 토지 취득액 279억 위안으로 1위를 차지했으며, 상위 10위 중 빈장그룹만 국유 배경이 없다.

게다가,중개 서비스로 유명한 Beike도 업스트림 산업 체인으로 범위를 확장하려고 시도하기 시작했습니다.. 2023년 베이커는 과거 '1체 2날개' 전략에서 '1체 3날개' 전략으로 업그레이드했는데, 그 중 여분의 날개가 토지 취득의 주체인 베이하오가(Beihaojia)이다. 공개 정보에 따르면 Beihaojia는 주로 소유자, 개발자 및 기타 파트너에게 제품 포지셔닝, 금융 서비스, 마케팅 서비스 등을 포함한 포괄적인 솔루션을 제공하는 데이터 기반 주거 개발 서비스 플랫폼으로 자리매김하고 있습니다.

올해 7월 30일, 베이하오자(Beihaojia)는 1억 3,400만 위안을 들여 시안(Xi'an)의 상업 및 주거용 부지 2곳을 인수했습니다. 이 부지는 Greentown Management와 협력하여 개발될 예정입니다. Beihaojia는 제품 포지셔닝, 초기 재정 지원 및 마케팅을 담당하고 Greentown은 대리점 건설 관리, 브랜드 출력 및 이후 운영을 담당할 것이라고 외부 세계에 밝혔습니다.

2. 중고 주택에 다시 투자할 가치가 있나요?

중고 주택 시장 측면에서 Beike의 수익 상황은 신규 주택 시장보다 약간 더 좋습니다.

2024년 상반기 기존 주택 재고 총 거래액은 1조 위안을 넘어 2023년 같은 기간에 비해 8.7% 감소했다. Beike가 기존 주택 거래로 창출한 순이익은 2023년 같은 기간에 비해 16.3% 감소한 131억 위안에 달했습니다.

재무 보고서는 순이익 감소의 주된 원인이 베이스캠프가 베이징에 있고 베이징 Lianjia 매장이 수수료 인하를 경험했기 때문이라고 설명했습니다. 또한 '베일리안' 브로커가 촉진하는 기존 주택 거래의 총 거래량 기여도가 높아져 순이익에도 영향을 미칩니다.

"Beilian"은 Beike 시스템을 사용하여 거래하는 다른 부동산 중개인으로 간주할 수 있습니다. 그들은 Beike의 거래 시스템 및 기타 서비스를 사용하기 위해 비용을 지불합니다. 이들 중 다수는 지역에 뿌리를 둔 소규모 중개 회사입니다.

선도적인 부동산 중개업체인 Beike의 수익은 중고 주택 시장의 현재 상황을 어느 정도 반영합니다. 상관없어요1선 도시 수수료 인하,아직상대적으로 낮은 중개수수료를 부과하는 베이리안이 전체 거래량에 더 많은 기여를 하게 된 것은 거래 자체의 취약성 때문이다.. 시장이 완화의 물결을 맞이한 것도 이러한 상황에서였습니다.

일련의 상업대출 금리 인하와 계약금 비율 완화 이후 거래량이 어느 정도 증가한 것은 사실이다. Zhuge 데이터 연구 센터의 정보에 따르면 2024년 6월 14개 주요 도시의 중고 주택 거래량이 전년 대비 27.89% 증가한 것으로 나타났습니다. 이는 거래량이 4개월 연속 감소한 후 처음으로 반등한 것이기도 합니다.

중고 주택은 계속해서 수량 대비 가격으로 거래됩니다.오랫동안 휴면상태에 있던 투자자들도 점차 깨어나고 있다.

차이나비즈니스뉴스(China Business News)에 따르면 상하이, 항저우, 광저우 등 핵심 도시의 '오래되고 부서진 소규모' 기업의 거래량이 올해에도 계속 증가했다. 투자자들의 논리도 아주 간단하다. 가격이 많이 내려갈 것이고, 총 가격도 낮아질 것이며, 임대료가 주택구입대출 이자를 감당할 수 있을지 없을지 말이다. Zhuge 데이터 연구 센터의 정보에 따르면 2024년 상반기 50개 주요 도시의 임대 반환율은 2.03%로 상승한 반면 대부분 은행의 5년 예금 이자율은 2% 미만으로 낮았습니다. .

자산 부족을 배경으로 임대 및 판매 비율이 좋은 부동산이 좋은 투자 대상이 되었습니다.

3. 리스업은 침해받지 않는 방어선인가?

부동산 상승 사이클의 부동산 투기 붐과 비교하면 이때 투자자들의 사고방식에도 변화가 일어나고 있다. 당시 사람들이 부동산에 투자하는 목적은 단기적으로 부동산의 급격한 가치 상승이었는데, 지금은 임대료가 뒷받침하는 판매 대비 임대료의 상충관계에 근거하고 있는데, 이것이 바로 의 논리이다. 장기 보유.

지난 8월 중앙은행은 통화정책 시행 보고서에서 임대료가 이제 주택 가치에 영향을 미치는 핵심 변수가 되었다고 밝혔습니다. 이는 부동산이 증분시장에서 주식시장으로 변모하는 과정의 특징이기도 하다.

현재 매매 시장은 상당한 부침을 겪었지만 임대 시장은 특히 1선 도시에서 상대적으로 안정적인 상태를 유지하고 있습니다. 중국지수연구소 자료에 따르면 2024년 상반기 베이징, 광저우 등 18개 도시의 누적 임대료 감소폭은 1% 이내인 반면, 1선 도시의 평균 주거용 임대료 누적 감소폭은 0.44%였다. %로 전반적으로 안정적으로 유지되었습니다.

Shell은 또한 이러한 시장에서 생존 경로를 계속 확장하고 있습니다. '한 몸과 세 날개'의 '날개' 중 하나로 주택 임대 서비스 순이익은 지난해 같은 기간 21억 위안에서 올해 58억 위안으로 증가해 176.7%의 성장률을 기록했다.

회사 측은 매출 증가의 가장 큰 이유를 밝혔다.걱정 없는 임대 모델로 관리되는 부동산의 수가 늘어났습니다.이 모델은 기존 주택호스팅과 유사하지만, 높은 보험료를 받는 '2차 임대주' 모델에 비해 수익이 적고 안정적인 모델인 것으로 알려졌다.

하지만 전세율을 바탕으로 한 부동산 투자의 궁극적인 비결은 사실 임대시장이 앞으로도 안정적일 것이라는 믿음이다. 그러나 현재 상황에서는 아마도 임대 시장이 건전한 발전을 되찾았는지, 아니면 아직 깨지지 않은 부동산 사슬의 마지막 고리인지에 대해 감히 결론을 내릴 수 있는 사람은 아무도 없을 것입니다.

4. 장식 사업이 정말 인기가 있나요?

부동산 중개인으로서 Beike의 소득 감소는 시장 환경의 예측 가능한 결과입니다. 그러나 매출 감소에 더해 Beike의 이윤폭도 줄어들고 있습니다.

재무보고서 데이터에 따르면 2024년 매출총이익은 전년 동기 대비 9% 감소하고, 매출총이익률은 지난해 같은 기간 29.4%에서 올해 26.8%로 하락할 전망이다.

매출총이익률 감소는 매출총이익이 높은 중고주택거래사업의 매출기여도가 낮고, 신규 주택사업에 따른 이익률 감소가 주요 원인으로 꼽혔다. 다행스럽게도 Shell은 최근 몇 년 동안 가장 빠르게 발전했습니다.홈퍼니싱 이익률도 지속적으로 증가해 현재 31.0%에 달한다.

더 중요한 것은 전체 수익에서 이 사업이 차지하는 비중이 계속해서 증가하고 있다는 점입니다. 2024년 중반 현재 가정 장식 및 가구 총 거래액은 76억 위안으로 2023년 같은 기간에 비해 24.0% 증가했고, 수익은 전년 대비 59.9% 증가해 전체 매출의 16.23%를 차지했다. 수익.

Shell은 2024년에 디지털 시스템 역량 구축을 종합적으로 추진하고 배송 역량을 지속적으로 최적화하며 주문 파견 효율성 향상 및 건설 프로세스 개선을 통해 건설 기간을 단축할 것이라고 밝혔습니다.

그러나 Beike의 가정 장식 사업 시장 점유율은 중개 서비스만큼 높지 않기 때문에 회사 사업의 발전이 장식 시장의 전반적인 상황을 대표할 수는 없습니다. 6~7월 중고주택 거래량 증가로 장식시장의 단위거래량은 늘어날 수밖에 없으나, 첫째, 거래량이 지속적이고 안정적인 성장을 이루지 못했고, 둘째, 8월 이후 약세 조짐이 나타나고 있다. , 장식 시장에서는 예산과 단위 수량도 똑같이 중요합니다.

베이징 장식 업계에 종사하는 한 관계자는 '레오파드 체인지(Leopard Change)'에 올해 장식 시장 상황이 그리 낙관적이지 않다고 말했다. 가장 직관적인 느낌은 "누구나 돈이 없다"는 것입니다. 소유자의 예산 절감은 거의 모든 측면에서 반영됩니다. 과거에는 오래된 주택을 개조할 때 레이아웃 변경이 거의 필수적이었지만 이제는 예산의 제약으로 인해 많은 사람들이 기존 레이아웃을 채택합니다.

“바닥에 원목을 여러 겹으로 깔고 싶은데, 합판을 제대로 만들 예산도 없어요.” 이 두 가지 유형의 바닥재의 가격 차이는 평방미터당 약 100위안입니다. 비관적인 기대 속에서 사람들의 궁극적인 돈 절약 추구는 가정 장식 소비에도 반영됩니다.

새로운 주택산업 조사기관 '슬로스라이프 파인'이 발표한 '2024년 중국 홈데코레이션 소비자 조사 보고서'에서도 올해부터국민의 의사결정 주기가 상당히 길어졌고, 엄격한 예산 통제가 일반화되었습니다.사업 운영 측면에서도 2023년보다 어려움이 더 커질 전망이다.

부동산 산업 체인은 매매, 임대, 가정 장식에 이르기까지 너무 길어서 모두가 번영하고 잃습니다. 산업 체인의 모든 링크는 직접적이고 지속적으로 영향을 받습니다. 그러나 모든 사이클은 실제로 개편이라고 불릴 수 있습니다. 이때 부동산 개발 분야에 진출하든, 집 꾸미기 사업을 계속 발전시키든, 사실상 베이커가 그 사이클을 활용해 이에 맞서 싸우려는 시도로 볼 수 있다.

파도가 강한 것은 누구나 아는 사실이고, 해변에는 항상 파도를 기다리는 서퍼들이 있습니다.