berita

"Tips Inti"

Pasar properti sedang mengalami fluktuasi yang menurun, dan para agen merasakannya secara langsung. Pada paruh pertama tahun 2024, laba bersih Beike akan turun 40%. Jika ingin melewati siklus panjang, seberapa efektifkah eksplorasi Beike di bidang pengembangan real estate dan dekorasi rumah?

Penulis | Zhan Fangge

Sunting | Xingyun

Tidak ada yang lebih tahu seperti apa pasar real estat selain agensi.

Baru-baru ini, lembaga perantara terkemuka Beike merilis kondisi operasinya pada paruh pertama tahun ini. Pada paruh pertama tahun 2024, total volume transaksi Beike mengalami penurunan sebesar 16,2% dibandingkan periode yang sama tahun 2023. Laba bersih perseroan pun mengalami penurunan cukup signifikan yakni turun 42,7%. Namun pada saat yang sama, jumlah broker telah stabil, dengan sedikit peningkatan dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Hal ini pada dasarnya konsisten dengan situasi pasar pada paruh pertama tahun ini: peluncuran intensif dan penerapan kebijakan real estate yang menguntungkan sejak bulan Mei memang membawa volume transaksi yang lebih besar ke pasar pada bulan Juni dan Juli, namun masih gagal membalikkan penurunan secara keseluruhan. dalam tren paruh pertama tahun ini.

Untuk mengatasi dasar siklus yang terlalu panjang ini, Beike mengusulkan strategi “satu tubuh, dua sayap” pada tahun 2021, dan ditingkatkan menjadi “tiga sayap” pada tahun 2023, yaitu Beihaojia, yaitu dekorasi rumah, penyewaan, dan memasuki rumah. bidang pengembangan real estate.

Jika Anda membongkar laporan tengah tahunan Beike dari setiap mata rantai rantai industri, Anda akan menemukan bahwa ada banyak masalah yang juga dapat diatasi pada pasar real estat. DanDi balik permasalahan tersebut, terdapat pula peluang baru.

1. Sulitkah menjual rumah baru?

Laporan keuangan Beike menunjukkan bahwa pada pertengahan tahun 2024, Beike telah mencapai total volume transaksi sebesar 1,47 triliun yuan, turun 16,2% dari periode yang sama tahun lalu. Penurunan terbesar terjadi pada transaksi rumah baru, yang turun sebesar 32,4% tahun-ke-tahun -tahun.

Faktanya, mulai tahun 2021, proporsi bisnis transaksi rumah baru Beike terhadap total pendapatan terus menurun dari tahun ke tahun. Data angin menunjukkan, pada tahun ini layanan transaksi rumah baru menyumbang 57,55% terhadap pendapatan. Proporsi ini turun menjadi 47,22% pada tahun 2022, dan semakin turun menjadi 32,33% pada pertengahan tahun 2024.

Di satu sisi, ini merupakan kelanjutan dari strategi Beike sendiri: bisnis dekorasi rumah dan penyewaan inklusif terus berkembang pesat. Di sisi lain, model bisnis seperti itu juga dapat dilihat sebagai tanggapan Beike terhadap status pasar real estate saat ini sebagai perusahaan tercatat.

Data Badan Pusat Statistik menunjukkan bahwa pada paruh pertama tahun 2024, baik wilayah penjualan maupun penjualan perumahan nasional mengalami penurunan tahun-ke-tahun, dengan tingkat penurunan masing-masing sebesar 21,9% dan 26,9%. Pada akhir Juni, luas perumahan komersial yang dijual meningkat sebesar 23,5% dibandingkan tahun lalu.

Sederhananya,Jumlah rumah yang terjual lebih sedikit dibandingkan tahun lalu, dan lebih banyak rumah yang tidak terjual.

Akibatnya, destocking menjadi salah satu tugas terpenting bagi setiap kota. Banyak kota telah mulai melakukan destocking dengan secara resmi mengakuisisi perumahan komersial yang ada sebagai perumahan terjangkau, termasuk kota-kota tingkat pertama seperti Guangzhou dan Shenzhen. Di Zhuhai dan tempat lain, transaksi serupa sudah mulai terjadi. Sebelumnya, emiten Huafa Co., Ltd. telah mengumumkan akan melakukan transaksi tersebut dengan Zhuhai Huafa Group atau anak perusahaannya yang dikendalikan oleh Komisi Pengawasan dan Administrasi Aset Milik Negara, dengan total nilai transaksi tidak melebihi 12 miliar yuan.

Tantangan juga berarti peluang. Sulitnya menjual rumah baru, situasi turnover pengembang yang kurang baik, dan aktivitas pembelian tanah juga menurun yang justru menyisakan celah pasar. Kelompok pengembang lain yang masih memiliki ruang untuk perbaikan juga mulai bermunculan saat ini.

Pertama, sekelompok perusahaan real estate dengan latar belakang aset milik negara, dipimpin oleh C&D, mulai mengembangkan pasar di seluruh negeri. Data dari China Index Research Institute menunjukkan bahwa pada Januari hingga Juli 2024, C&D Real Estate menempati peringkat pertama dengan jumlah pembebasan lahan sebesar 27,9 miliar yuan, dan di antara 10 besar, hanya Binjiang Group yang tidak memiliki latar belakang milik negara.

Selain itu,Beike yang terkenal dengan jasa perantaranya juga mulai mencoba memperluas jangkauannya ke rantai industri hulu.. Pada tahun 2023, Beike telah meningkatkan strategi sebelumnya "satu badan, dua sayap" menjadi "satu badan, tiga sayap", di mana sayap tambahan adalah badan utama pembebasan lahan - Beihaojia. Informasi publik menunjukkan bahwa Beihaojia memposisikan dirinya sebagai platform layanan pengembangan perumahan berbasis data, terutama menyediakan solusi komprehensif kepada pemilik, pengembang, dan mitra lainnya termasuk penentuan posisi produk, layanan keuangan, layanan pemasaran, dll.

Pada 30 Juli tahun ini, Beihaojia menghabiskan 134 juta yuan untuk mengakuisisi dua lokasi komersial dan residensial di Xi'an, yang akan dikembangkan bekerja sama dengan Greentown Management. Beihaojia mengungkapkan kepada dunia luar bahwa mereka akan bertanggung jawab atas penentuan posisi produk, dukungan keuangan awal dan pemasaran, sementara Greentown akan bertanggung jawab atas manajemen konstruksi agensi, keluaran merek, dan operasi selanjutnya.

2. Apakah rumah bekas layak untuk diinvestasikan kembali?

Dalam hal pasar perumahan bekas, situasi pendapatan Beike sedikit lebih baik dibandingkan dengan pasar perumahan baru.

Pada paruh pertama tahun 2024, total volume transaksi stok perumahan yang ada mencapai lebih dari 1 triliun yuan, turun 8,7% dibandingkan periode yang sama tahun 2023. Laba bersih yang dihasilkan Beike sendiri dari transaksi perumahan eksisting mengalami penurunan sebesar 16,3% dibandingkan periode yang sama tahun 2023, mencapai 13,1 miliar yuan.

Laporan keuangan menjelaskan bahwa penurunan laba bersih terutama disebabkan oleh fakta bahwa base campnya berlokasi di Beijing, dan toko Beijing Lianjia mengalami pengurangan komisi. Selain itu, kontribusi total volume transaksi transaksi perumahan eksisting yang difasilitasi oleh broker "Beilian" mengalami peningkatan yang juga berdampak pada laba bersih.

"Beilian" dapat dianggap sebagai agen real estat lain yang menggunakan sistem Beike untuk bertransaksi. Mereka membayar untuk menggunakan sistem transaksi Beike dan layanan lainnya.

Sebagai agen real estat terkemuka, pendapatan Beike sampai batas tertentu mencerminkan situasi pasar perumahan bekas saat ini. Tidak peduli ituPengurangan komisi kota-kota tingkat pertama,tetapBeilian, yang mengenakan biaya perantara yang relatif lebih rendah, berkontribusi lebih besar terhadap total volume transaksi. Hal ini disebabkan oleh kelemahan transaksi itu sendiri.. Dalam kondisi inilah pasar juga mengalami gelombang pelonggaran.

Setelah serangkaian penurunan suku bunga pinjaman komersial dan pelonggaran rasio uang muka, volume transaksi memang meningkat hingga batas tertentu. Informasi dari Pusat Penelitian Data Zhuge menunjukkan bahwa pada bulan Juni 2024, volume transaksi perumahan bekas di 14 kota utama meningkat sebesar 27,89% tahun-ke-tahun. Ini juga merupakan peningkatan volume transaksi pertama setelah penurunan selama empat bulan berturut-turut.

Rumah bekas terus diperdagangkan berdasarkan harga berdasarkan volume.Investor yang sudah lama terbengkalai juga berangsur-angsur bangkit.

Menurut China Business News, volume transaksi bisnis "lama, rusak, dan kecil" di kota-kota inti seperti Shanghai, Hangzhou, dan Guangzhou terus meningkat tahun ini. Logika investor juga sangat sederhana: akan banyak penurunan harga, total harga akan rendah, dan apakah sewa dapat menutupi bunga pinjaman pembelian rumah. Informasi dari Pusat Penelitian Data Zhuge menunjukkan bahwa pada paruh pertama tahun 2024, tingkat pengembalian sewa di 50 kota utama telah meningkat menjadi 2,03%, sedangkan suku bunga deposito 5 tahun di sebagian besar bank berada pada level kurang dari 2%. .

Dengan latar belakang kekurangan aset, properti dengan rasio sewa dan penjualan yang baik menjadi sasaran investasi yang baik.

3. Apakah bisnis sewa guna usaha merupakan garis pertahanan yang tidak akan dilanggar?

Dibandingkan dengan booming spekulasi real estate pada siklus naik real estate, investor saat ini juga mengalami perubahan mentalitas. Pada masa itu, tujuan orang berinvestasi di real estat adalah untuk mempercepat apresiasi properti dalam jangka pendek, namun sekarang didasarkan pada trade-off rasio sewa terhadap penjualan yang didukung oleh sewa, yang merupakan logika. kepemilikan jangka panjang.

Pada bulan Agustus, bank sentral menyatakan dalam laporan implementasi kebijakan moneternya bahwa sewa kini menjadi variabel inti yang mempengaruhi nilai perumahan. Hal ini juga merupakan salah satu ciri proses transformasi real estate dari pasar inkremental ke pasar saham.

Saat ini, meskipun pasar jual beli mengalami naik turun yang signifikan, namun pasar sewa guna usaha masih relatif stabil, terutama di kota-kota lapis pertama. Data dari China Index Research Institute menunjukkan bahwa pada paruh pertama tahun 2024, penurunan kumulatif harga sewa di 18 kota, termasuk Beijing dan Guangzhou, berada dalam kisaran 1%, sedangkan penurunan kumulatif rata-rata harga sewa tempat tinggal di kota-kota lapis pertama adalah 0,44. %, yang secara keseluruhan tetap stabil.

Shell juga terus memperluas jalur kelangsungan hidupnya di pasar seperti itu. Sebagai salah satu "sayap" dalam "Satu Tubuh dan Tiga Sayap", laba bersih dari layanan sewa rumah meningkat dari 2,1 miliar yuan pada periode yang sama tahun lalu menjadi 5,8 miliar yuan tahun ini, dengan tingkat pertumbuhan sebesar 176,7%.

Perusahaan menyatakan bahwa alasan utama kenaikan tersebut adalahJumlah properti yang dikelola dengan model sewa tanpa rasa khawatir telah meningkat.Dilaporkan bahwa model ini mirip dengan hosting perumahan tradisional, tetapi dibandingkan dengan model "pemilik kedua" yang menghasilkan premi tinggi, keuntungannya lebih tipis dan modelnya lebih stabil.

Namun, rahasia utama investasi real estate berdasarkan rasio sewa terhadap penjualan sebenarnya adalah keyakinan bahwa pasar sewa akan terus stabil. Namun dalam kondisi saat ini, mungkin tidak ada yang berani menyimpulkan apakah pasar persewaan telah kembali berkembang dengan sehat atau merupakan mata rantai terakhir dalam rantai real estate yang belum terputus.

4. Apakah bisnis dekorasi benar-benar populer?

Sebagai agen real estat, penurunan pendapatan Beike merupakan akibat lingkungan pasar yang dapat diprediksi. Namun selain pendapatannya menurun, margin keuntungan Beike juga menyusut.

Data laporan keuangan menunjukkan bahwa pada tahun 2024, laba kotornya akan turun sebesar 9% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, dan margin laba kotornya akan turun dari 29,4% pada periode yang sama tahun lalu menjadi 26,8% tahun ini.

Perseroan menyatakan penurunan margin laba kotor terutama disebabkan oleh menurunnya kontribusi bisnis transaksi perumahan bekas yang laba kotornya lebih tinggi terhadap pendapatan, dan penurunan margin keuntungan yang disumbangkan oleh bisnis rumah baru. Untungnya, Shell telah berkembang paling pesat dalam beberapa tahun terakhir——Margin keuntungan perabot rumah tangga juga terus meningkat hingga saat ini mencapai 31,0%.

Yang lebih penting lagi, proporsi bisnis ini terhadap total pendapatan terus meningkat. Pada pertengahan tahun 2024, total volume transaksi dekorasi dan perabotan rumah adalah RMB 7,6 miliar, meningkat 24,0% dibandingkan periode yang sama tahun 2023, dan pendapatan meningkat sebesar 59,9% tahun-ke-tahun, menyumbang 16,23% dari pendapatan.

Shell menyatakan pada tahun 2024 akan mendorong pembangunan kemampuan sistem digital secara komprehensif, terus mengoptimalkan kemampuan pengiriman, dan mempersingkat masa konstruksi dengan meningkatkan efisiensi pengiriman pesanan dan meningkatkan proses konstruksi.

Namun pangsa pasar bisnis dekorasi rumah Beike belum setinggi bisnis jasa perantara, sehingga perkembangan bisnis perusahaan belum bisa mewakili situasi pasar dekorasi secara keseluruhan. Meskipun peningkatan volume transaksi perumahan bekas dari bulan Juni hingga Juli pasti akan meningkatkan volume unit pasar dekorasi, pertama, volume transaksi belum mencapai pertumbuhan yang berkelanjutan dan stabil, dan terdapat tanda-tanda pelemahan sejak bulan Agustus , untuk pasar dekorasi, katakanlah, anggaran dan kuantitas unit sama pentingnya.

Seseorang yang bekerja di industri dekorasi di Beijing mengatakan kepada "Leopard Change" bahwa situasi pasar dekorasi tahun ini tidak optimis. Perasaan paling intuitif adalah "setiap orang tidak punya uang". Pengurangan anggaran pemilik tercermin di hampir semua aspek. Di masa lalu, perubahan tata letak hampir merupakan hal yang penting dalam renovasi rumah tua, namun kini dibatasi oleh anggaran, banyak orang memilih untuk menerima tata letak yang ada.

“Saya ingin menggunakan beberapa lapis kayu solid untuk lantai, tapi saya bahkan tidak memiliki anggaran untuk membuat laminasi yang bagus.” Perbedaan harga antara kedua jenis lantai ini sekitar 100 yuan per meter persegi. Di bawah ekspektasi pesimistis, upaya utama masyarakat untuk menghemat uang juga tercermin dalam konsumsi dekorasi rumah.

"Laporan Survei Konsumen Dekorasi Rumah Tiongkok 2024" yang dirilis oleh organisasi layanan penelitian industri perumahan baru "Sloth Life Fine" juga menyebutkan bahwa sejak tahun ini,Siklus pengambilan keputusan masyarakat telah diperpanjang secara signifikan, dan pengendalian anggaran yang ketat telah menjadi hal yang biasa.Dari sisi operasional bisnis, kesulitannya juga akan lebih besar dibandingkan tahun 2023.

Rantai industri real estate begitu panjang, mulai dari jual beli, sewa guna hingga dekorasi rumah, semua orang untung dan rugi. Setiap mata rantai dalam rantai industri akan terkena dampak secara langsung dan terus menerus. Namun setiap siklus sebenarnya bisa disebut reshuffle. Baik saat ini memasuki bidang pengembangan real estate atau terus mengembangkan bisnis dekorasi rumah, hal tersebut sebenarnya bisa dilihat sebagai upaya Beike untuk memanfaatkan siklus tersebut dan melawannya.

Semua orang tahu ombaknya ganas, dan selalu ada peselancar yang menunggu ombak di pantai.