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"Consejos básicos"

El mercado inmobiliario está experimentando fluctuaciones a la baja y los agentes lo sienten de forma más directa. En el primer semestre de 2024, el beneficio neto de Beike caerá un 40%. Si se quiere cruzar el fondo de un ciclo largo, ¿qué tan efectiva será la exploración de Beike en los campos del desarrollo inmobiliario y la decoración del hogar?

Autor | Zhan Fangge

Editar | Xingyun

Nadie sabe mejor que los agentes cómo es el mercado inmobiliario.

Recientemente, la principal agencia intermediaria Beike publicó sus condiciones operativas en el primer semestre del año. En el primer semestre de 2024, el volumen total de transacciones de Beike disminuyó un 16,2% en comparación con el mismo período de 2023. El beneficio neto de la empresa también experimentó un importante descenso, con un descenso del 42,7%. Pero al mismo tiempo, el número de corredores se ha estabilizado, con un ligero aumento respecto al mismo periodo del año pasado.

Esto es básicamente coherente con la situación del mercado en la primera mitad del año: la intensa publicación e implementación de políticas inmobiliarias favorables desde mayo aportó un mayor volumen de transacciones al mercado en junio y julio, pero aún así no logró revertir la caída general. en la primera mitad del año.

Para hacer frente al fondo de este ciclo demasiado largo, Beike propuso la estrategia de "un cuerpo, dos alas" en 2021 y la actualizó a "tres alas" en 2023, a saber, Beihaojia, que se dedica a la decoración del hogar, el arrendamiento y la entrada al campo de desarrollo inmobiliario.

Si se desmonta el informe semestral de Beike de cada eslabón de la cadena industrial, se verá que hay muchos problemas que también pueden abordarse en el mercado inmobiliario. yDetrás de estos problemas también hay nuevas oportunidades.

1. ¿Es difícil vender casas nuevas?

El informe financiero de Beike muestra que a mediados de 2024, Beike había logrado un volumen total de transacciones de 1,47 billones de yuanes, una disminución del 16,2% con respecto al mismo período del año pasado. La mayor caída se produjo en las transacciones de viviendas nuevas, que disminuyeron un 32,4% interanual. -año.

De hecho, a partir de 2021, la proporción del negocio de transacciones de viviendas nuevas de Beike en los ingresos totales ha ido disminuyendo año tras año. Los datos eólicos muestran que este año, los servicios de transacción de viviendas nuevas contribuyeron con el 57,55% de los ingresos. Esta proporción cayó al 47,22% en 2022 y volvió a caer al 32,33% a mediados de 2024.

Por un lado, esto es la continuación de la propia estrategia de Beike: tanto la decoración del hogar como el negocio de arrendamiento inclusivo continúan desarrollándose rápidamente. Por otro lado, este modelo de negocio también puede verse como una retroalimentación de Beike sobre el estado actual del mercado inmobiliario como empresa que cotiza en bolsa.

Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en el primer semestre de 2024, tanto el área de ventas residenciales nacionales como las ventas disminuyeron interanualmente, con tasas de caída del 21,9% y 26,9% respectivamente. A finales de junio, la superficie de vivienda comercial en venta aumentó un 23,5% interanual.

En pocas palabras,Hay menos casas vendidas que en esta época del año pasado y más casas sin vender.

Como resultado, la reducción de ganado se ha convertido en una de las tareas más importantes de cada ciudad. Muchas ciudades han comenzado a lograr la reducción de existencias adquiriendo oficialmente viviendas comerciales existentes como viviendas asequibles, incluidas ciudades de primer nivel como Guangzhou y Shenzhen. En Zhuhai y otros lugares, este tipo de transacciones han comenzado a realizarse. Anteriormente, la empresa que cotiza en bolsa Huafa Co., Ltd. había anunciado que llevaría a cabo tales transacciones con Zhuhai Huafa Group o sus subsidiarias controladas por la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales, con un monto total de transacción que no excedería los 12 mil millones de yuanes.

Los desafíos también significan oportunidades. Es difícil vender casas nuevas, la situación de facturación de los promotores no es buena y las actividades de compra de terrenos también han disminuido, lo que en realidad deja un vacío en el mercado. En este momento también comenzó a surgir otro grupo de desarrolladores que aún tenían margen de mejora.

Primero, un grupo de empresas inmobiliarias con experiencia en activos estatales, lideradas por C&D, comenzaron a explorar el mercado a nivel nacional. Los datos del Instituto de Investigación del Índice de China muestran que de enero a julio de 2024, C&D Real Estate ocupó el primer lugar con un monto de adquisición de terrenos de 27,9 mil millones de yuanes, y entre los 10 primeros, solo Binjiang Group no tiene antecedentes de propiedad estatal.

además,Beike, famosa por sus servicios de intermediación, también ha comenzado a intentar ampliar su alcance a la cadena industrial upstream.. En 2023, Beike ha pasado de la estrategia anterior de "un cuerpo, dos alas" a "un cuerpo, tres alas", de las cuales el ala adicional es el cuerpo principal de la adquisición de tierras: Beihaojia. La información pública muestra que Beihaojia se posiciona como una plataforma de servicios de desarrollo residencial basada en datos, que brinda principalmente a propietarios, desarrolladores y otros socios soluciones integrales que incluyen posicionamiento de productos, servicios financieros, servicios de marketing, etc.

El 30 de julio de este año, Beihaojia gastó 134 millones de yuanes para adquirir dos sitios comerciales y residenciales en Xi'an, que se desarrollarán en cooperación con Greentown Management. Beihaojia reveló al mundo exterior que será responsable del posicionamiento del producto, el apoyo financiero inicial y el marketing, mientras que Greentown será responsable de la gestión de la construcción de la agencia, la producción de la marca y las operaciones posteriores.

2. ¿Vale la pena volver a invertir en casas de segunda mano?

En términos del mercado de viviendas de segunda mano, la situación de ingresos de Beike es ligeramente mejor que la del mercado de viviendas nuevas.

En el primer semestre de 2024, el volumen total de transacciones de su parque de viviendas existentes fue de más de 1 billón de yuanes, una disminución del 8,7% en comparación con el mismo período de 2023. Los ingresos netos generados por la propia Beike a partir de transacciones de viviendas existentes disminuyeron un 16,3% en comparación con el mismo período de 2023, alcanzando los 13.100 millones de yuanes.

El informe financiero explica que la disminución en los ingresos netos se debió principalmente al hecho de que su campamento base está ubicado en Beijing y las tiendas Beijing Lianjia han experimentado reducciones en las comisiones. Además, ha aumentado la contribución del volumen total de transacciones de viviendas existentes facilitadas por los corredores "Beilian", lo que también tiene un impacto en los ingresos netos.

"Beilian" puede considerarse como otras agencias inmobiliarias que utilizan el sistema Beike para realizar transacciones. Pagan por utilizar el sistema comercial de Beike y otros servicios. Muchas de ellas son empresas intermediarias más pequeñas con profundas raíces en el área local.

Como agencia inmobiliaria líder, los ingresos de Beike reflejan en cierta medida la situación actual del mercado de la vivienda de segunda mano. No importa que seaReducción de comisiones de ciudades de primer nivel,aúnBeilian, que cobra tarifas de intermediación relativamente más bajas, ha contribuido más al volumen total de transacciones. Esto se debe a la debilidad de la transacción en sí.. También fue bajo esta circunstancia que el mercado marcó el comienzo de oleadas de relajación.

Después de una serie de reducciones en las tasas de interés de los préstamos comerciales y una relajación de los coeficientes de pago inicial, el volumen de transacciones efectivamente ha aumentado hasta cierto punto. La información del Centro de Investigación de Datos de Zhuge muestra que en junio de 2024, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en 14 ciudades clave aumentó un 27,89% interanual. Este fue también el primer repunte en el volumen de transacciones después de cuatro meses consecutivos de caída.

Las casas de segunda mano se siguen negociando precio por volumen.Los inversores que han estado inactivos durante mucho tiempo también se están despertando poco a poco.

Según China Business News, el volumen de transacciones de empresas "viejas, rotas y pequeñas" en ciudades centrales como Shanghai, Hangzhou y Guangzhou ha seguido aumentando este año. La lógica de los inversores también es muy simple: el precio se reducirá mucho, el precio total será bajo y si el alquiler puede cubrir los intereses del préstamo para la compra de la vivienda. La información del Centro de investigación de datos de Zhuge muestra que en la primera mitad de 2024, la tasa de retorno del alquiler en 50 ciudades clave aumentó al 2,03%, mientras que las tasas de interés de los depósitos a 5 años de la mayoría de los bancos fueron tan bajas como menos del 2%. .

En un contexto de escasez de activos, las propiedades con buenos ratios de alquiler y venta se han convertido en buenos objetivos de inversión.

3. ¿Es el negocio de leasing una línea de defensa que no será vulnerada?

En comparación con el auge de la especulación inmobiliaria en el ciclo ascendente del sector inmobiliario, los inversores en este momento también están experimentando un cambio de mentalidad. En aquellos días, el propósito de la gente que invertía en bienes raíces era la rápida apreciación de la propiedad en el corto plazo, pero ahora se basa en la compensación de la relación alquiler-venta respaldada por el alquiler, que es la lógica. de tenencia a largo plazo.

En agosto, el banco central afirmó en su informe de implementación de la política monetaria que el alquiler se ha convertido ahora en la variable central que afecta el valor de la vivienda. Ésta es también una de las características del proceso de transformación del sector inmobiliario del mercado incremental al mercado de valores.

En la actualidad, aunque el mercado de compra y venta ha experimentado importantes altibajos, el mercado de arrendamiento se mantiene relativamente estable, especialmente en las ciudades de primer nivel. Los datos del Instituto de Investigación del Índice de China muestran que en el primer semestre de 2024, la caída acumulada de los alquileres en 18 ciudades, incluidas Beijing y Guangzhou, estuvo dentro del 1%, mientras que la caída acumulada de los alquileres residenciales promedio en las ciudades de primer nivel fue del 0,44. %, que en conjunto se mantuvo estable.

Shell también continúa ampliando su camino de supervivencia en ese mercado. Como una de las "alas" de "Un cuerpo y tres alas", sus ingresos netos por servicios de alquiler de viviendas aumentaron de 2.100 millones de yuanes en el mismo período del año pasado a 5.800 millones de yuanes este año, una tasa de crecimiento del 176,7%.

La empresa afirmó que la razón principal del aumento fueHa aumentado el número de inmuebles gestionados bajo el modelo de alquiler sin preocupaciones.Se informa que este modelo es similar al alojamiento de viviendas tradicional, pero en comparación con el modelo de "segundo propietario" que gana primas altas, las ganancias son menores y el modelo es más estable.

Sin embargo, el secreto fundamental de la inversión inmobiliaria basada en la relación alquiler-venta es en realidad la creencia de que el mercado de alquiler seguirá siendo estable. Pero en las circunstancias actuales quizás nadie se atreva a sacar una conclusión sobre si el mercado del alquiler ha vuelto a tener un desarrollo saludable o si es el último eslabón de la cadena inmobiliaria que aún no se ha roto.

4. ¿Es realmente popular el negocio de la decoración?

Como agencia inmobiliaria, la reducción de ingresos de Beike es un resultado predecible del entorno del mercado. Pero además de la disminución de los ingresos, los márgenes de beneficio de Beike también se están reduciendo.

Los datos del informe financiero muestran que en 2024, su beneficio bruto disminuirá un 9% en comparación con el mismo período del año pasado, y su margen de beneficio bruto caerá del 29,4% en el mismo período del año pasado al 26,8% este año.

La compañía afirmó que la disminución del margen de beneficio bruto se debió principalmente a la menor contribución a los ingresos del negocio de transacción de vivienda de segunda mano con mayor beneficio bruto, y a la disminución del margen de beneficio aportado por el negocio de vivienda nueva. Afortunadamente, Shell se ha desarrollado más rápidamente en los últimos años——El margen de beneficio del sector del mobiliario para el hogar también ha seguido aumentando, alcanzando actualmente el 31,0%.

Más importante aún, la proporción de este negocio en los ingresos totales sigue aumentando. A mediados de 2024, el volumen total de transacciones de decoración y mobiliario del hogar fue de 7.600 millones de RMB, un aumento del 24,0% en comparación con el mismo período de 2023, y los ingresos aumentaron un 59,9% interanual, lo que representa el 16,23% de ganancia.

Shell afirmó que en 2024 promoverá integralmente la construcción de capacidades de sistemas digitales, continuará optimizando las capacidades de entrega y acortará el período de construcción mejorando la eficiencia del envío de pedidos y mejorando los procesos de construcción.

Sin embargo, la cuota de mercado del negocio de decoración del hogar de Beike no es tan alta como la de los servicios intermediarios, por lo que el desarrollo del negocio de la empresa no puede representar la situación general del mercado de la decoración. Aunque el aumento del volumen de transacciones de viviendas de segunda mano de junio a julio seguramente aumentará el volumen unitario del mercado de decoración, en primer lugar, el volumen de transacciones no ha logrado un crecimiento continuo y estable y ha habido signos de debilidad desde agosto. , para el mercado de la decoración, digamos, el presupuesto y la cantidad unitaria son igualmente importantes.

Alguien que trabaja en la industria de la decoración en Beijing dijo a "Leopard Change" que la situación del mercado de la decoración este año no ha sido optimista. El sentimiento más intuitivo es "todo el mundo no tiene dinero". La reducción del presupuesto de los propietarios se refleja en casi todos los aspectos. En el pasado, los cambios de distribución eran casi imprescindibles en la renovación de casas antiguas, pero ahora, restringidos por el presupuesto, muchas personas optan por aceptar la distribución existente.

"Quiero utilizar varias capas de madera maciza para el suelo, pero ni siquiera tengo presupuesto para un buen laminado", dijo la persona de arriba. La diferencia de precio entre estos dos tipos de suelos es de unos 100 yuanes por metro cuadrado. Bajo expectativas pesimistas, la búsqueda final de la gente de ahorrar dinero también se refleja en el consumo de decoración del hogar.

El "Informe de la encuesta de consumidores de decoración del hogar de China 2024" publicado por la nueva organización de servicios de investigación de la industria de la vivienda "Sloth Life Fine" también mencionó que desde este año,El ciclo de toma de decisiones de las personas se ha alargado significativamente y el estricto control presupuestario se ha convertido en la norma.En términos de operaciones comerciales, la dificultad también será mayor que en 2023.

La cadena de la industria inmobiliaria es tan larga, desde la compra y venta, pasando por el arrendamiento hasta la decoración del hogar, que todos prosperan y pierden. Cada eslabón de la cadena industrial se verá afectado directa y continuamente. Pero en realidad cada ciclo se puede llamar una reorganización. Ya sea que ingrese al campo del desarrollo inmobiliario en este momento o continúe desarrollando el negocio de la decoración del hogar, en realidad puede verse como el intento de Beike de utilizar el ciclo y luchar contra él.

Todo el mundo sabe que las olas son fuertes y siempre hay surfistas esperando las olas en la playa.