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"Suggerimenti fondamentali"

Il mercato immobiliare sta attraversando fluttuazioni al ribasso e gli agenti lo avvertono più direttamente. Nella prima metà del 2024, l'utile netto di Beike diminuirà del 40%. Se si vuole superare il fondo di un lungo ciclo, quanto sarà efficace l'esplorazione di Beike nei settori dello sviluppo immobiliare e della decorazione domestica?

Autore | Zhan Fangge

Modifica | Xing Yun

Nessuno meglio delle agenzie sa com’è il mercato immobiliare.

Recentemente la principale agenzia intermediaria Beike ha pubblicato le sue condizioni operative per la prima metà dell'anno. Nella prima metà del 2024, il volume totale delle transazioni di Beike è diminuito del 16,2% rispetto allo stesso periodo del 2023. Anche l'utile netto della società ha subito un calo significativo, con un calo del 42,7%. Ma allo stesso tempo il numero dei broker si è stabilizzato, con un leggero aumento rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.

Ciò è sostanzialmente coerente con la situazione del mercato nella prima metà dell’anno: l’intensa pubblicazione e attuazione di politiche immobiliari favorevoli da maggio hanno portato un maggiore volume di transazioni sul mercato in giugno e luglio, ma non sono ancora riuscite a invertire il declino generale nella prima metà dell'anno.

Per affrontare il fondo di questo ciclo troppo lungo, Beike ha proposto la strategia "un corpo, due ali" nel 2021, e l'ha aggiornata a "tre ali" nel 2023, vale a dire Beihaojia, che si occupa di decorazione della casa, locazione ed entrata nel mercato. campo dello sviluppo immobiliare.

Se si smonta il rapporto semestrale della Beike da ogni anello della catena industriale, si scopre che ci sono molti problemi che possono essere affrontati anche per il mercato immobiliare. EDietro questi problemi si nascondono anche nuove opportunità.

1. È difficile vendere nuove case?

Il rapporto finanziario di Beike mostra che entro la metà del 2024, Beike ha raggiunto un volume totale di transazioni di 1,47 trilioni di yuan, con un calo del 16,2% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Il calo maggiore ha riguardato le transazioni di nuove case, che sono diminuite del 32,4% su base annua -anno.

Infatti, a partire dal 2021, la percentuale delle transazioni di nuove case di Beike rispetto alle entrate totali è diminuita di anno in anno. I dati di Wind mostrano che quest’anno i nuovi servizi di transazione domestica hanno contribuito per il 57,55% alle entrate. Questa percentuale è scesa al 47,22% nel 2022 e ulteriormente scesa al 32,33% a metà del 2024.

Da un lato, questa è la continuazione della strategia di Beike: sia le attività di decorazione domestica che quelle di leasing inclusivo continuano a svilupparsi rapidamente. D’altro canto, un simile modello di business può essere visto anche come un feedback di Beike sullo stato attuale del mercato immobiliare come società quotata in borsa.

I dati dell’Ufficio nazionale di statistica mostrano che nella prima metà del 2024, sia l’area nazionale di vendita residenziale che le vendite sono diminuite su base annua, con tassi di calo rispettivamente del 21,9% e del 26,9%. Alla fine di giugno la superficie delle abitazioni commerciali in vendita è aumentata del 23,5% rispetto all'anno precedente.

In poche parole,Ci sono meno case vendute rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso e più case invendute.

Di conseguenza, la riduzione delle scorte è diventata uno dei compiti più importanti per ogni città. Molte città hanno iniziato a ridurre le scorte acquisendo ufficialmente alloggi commerciali esistenti come alloggi a prezzi accessibili, comprese città di primo livello come Guangzhou e Shenzhen. A Zhuhai e in altri luoghi tali transazioni hanno cominciato ad avvenire. In precedenza, la società quotata Huafa Co., Ltd. aveva emesso un annuncio in cui affermava che avrebbe condotto tali transazioni con il Gruppo Zhuhai Huafa o le sue filiali controllate dalla Commissione per la supervisione e l'amministrazione dei beni di proprietà statale, con un importo totale della transazione non superiore a 12 miliardi. yuan.

Le sfide significano anche opportunità. È difficile vendere nuove case, la situazione del fatturato degli sviluppatori non è buona e anche le attività di acquisto di terreni sono diminuite, il che di fatto lascia un vuoto nel mercato. In questo periodo iniziò ad emergere anche un altro gruppo di sviluppatori che aveva ancora margini di miglioramento.

Innanzitutto, un gruppo di società immobiliari con un background patrimoniale di proprietà statale, guidato da C&D, ha iniziato a esplorare il mercato a livello nazionale. I dati del China Index Research Institute mostrano che da gennaio a luglio 2024, C&D Real Estate si è classificata al primo posto con un importo di acquisizione di terreni di 27,9 miliardi di yuan e tra i primi 10 solo il gruppo Binjiang non ha un background di proprietà statale.

inoltre,Anche Beike, famosa per i suoi servizi di intermediazione, ha iniziato a cercare di estendere la sua portata alla catena industriale a monte.. Nel 2023, Beike è passata dalla precedente strategia "un corpo, due ali" alla strategia "un corpo, tre ali", di cui l'ala extra è il corpo principale dell'acquisizione del terreno - Beihaojia. Le informazioni pubbliche mostrano che Beihaojia si posiziona come una piattaforma di servizi di sviluppo residenziale basata sui dati, che fornisce principalmente a proprietari, sviluppatori e altri partner soluzioni complete tra cui posizionamento del prodotto, servizi finanziari, servizi di marketing, ecc.

Il 30 luglio di quest'anno, Beihaojia ha speso 134 milioni di yuan per acquisire due siti commerciali e residenziali a Xi'an, che saranno sviluppati in collaborazione con Greentown Management. Beihaojia ha rivelato al mondo esterno che sarà responsabile del posizionamento del prodotto, del supporto finanziario iniziale e del marketing, mentre Greentown sarà responsabile della gestione della costruzione dell'agenzia, della produzione del marchio e delle operazioni successive.

2. Vale la pena investire nuovamente nelle case di seconda mano?

Per quanto riguarda il mercato immobiliare di seconda mano, la situazione dei ricavi di Beike è leggermente migliore di quella del mercato immobiliare nuovo.

Nella prima metà del 2024, il volume totale delle transazioni del suo patrimonio immobiliare esistente è stato di oltre 1 trilione di yuan, in calo dell’8,7% rispetto allo stesso periodo del 2023. Il reddito netto generato dalla stessa Beike dalle transazioni immobiliari esistenti è diminuito del 16,3% rispetto allo stesso periodo del 2023, raggiungendo i 13,1 miliardi di yuan.

Il rapporto finanziario spiega che la diminuzione dell'utile netto è dovuta principalmente al fatto che il suo campo base si trova a Pechino e che i negozi Lianjia di Pechino hanno subito riduzioni delle commissioni. Inoltre, è aumentato il contributo del volume totale delle transazioni delle transazioni immobiliari esistenti agevolate dai broker "Beilian", che ha un impatto anche sul reddito netto.

"Beilian" può essere considerata come altre agenzie immobiliari che utilizzano il sistema Beike per le transazioni. Pagano per utilizzare il sistema di transazioni Beike e altri servizi. Molte di loro sono piccole società intermediarie con profonde radici nell'area locale.

In quanto agenzia immobiliare leader, i ricavi di Beike riflettono in una certa misura la situazione attuale del mercato immobiliare di seconda mano. Non importaRiduzione commissioni città di prima fascia,AncoraBeilian, che applica commissioni intermediarie relativamente più basse, ha contribuito maggiormente al volume totale delle transazioni. Ciò è dovuto alla debolezza della transazione stessa.. È stato anche in questa circostanza che il mercato ha inaugurato ondate di allentamento.

Dopo una serie di riduzioni dei tassi di interesse sui prestiti commerciali e l’allentamento dei rapporti di acconto, il volume delle transazioni è effettivamente aumentato in una certa misura. Le informazioni del Zhuge Data Research Center mostrano che nel giugno 2024, il volume delle transazioni di alloggi di seconda mano in 14 città chiave è aumentato del 27,89% su base annua. Questo è stato anche il primo rimbalzo del volume delle transazioni dopo quattro mesi consecutivi di calo.

Le case di seconda mano continuano ad essere scambiate in termini di prezzo per volume.Anche gli investitori rimasti dormienti per lungo tempo si stanno gradualmente risvegliando.

Secondo China Business News, il volume delle transazioni di imprese “vecchie, fallite e piccole” in città centrali come Shanghai, Hangzhou e Guangzhou ha continuato ad aumentare quest’anno. Anche la logica degli investitori è molto semplice: il prezzo sarà molto ridotto, il prezzo totale sarà basso e se l'affitto può coprire gli interessi sul mutuo per l'acquisto della casa. Le informazioni del Zhuge Data Research Center mostrano che nella prima metà del 2024, il tasso di rendimento degli affitti in 50 città chiave è salito al 2,03%, mentre i tassi di interesse sui depositi a 5 anni della maggior parte delle banche sono stati inferiori al 2% .

In un contesto di carenza di asset, gli immobili con buoni rapporti di affitto e vendita sono diventati buoni obiettivi di investimento.

3. L'attività di leasing rappresenta una linea di difesa che non verrà violata?

Rispetto al boom della speculazione immobiliare nel ciclo di crescita immobiliare, in questo momento anche gli investitori stanno vivendo un cambiamento di mentalità. A quei tempi, lo scopo di chi investiva nel settore immobiliare era il rapido apprezzamento della proprietà a breve termine, ora si basa sul compromesso del rapporto affitto/vendita sostenuto dall’affitto, che è la logica di tenuta a lungo termine.

Ad agosto, la banca centrale ha dichiarato nel suo rapporto sull’attuazione della politica monetaria che gli affitti sono ormai diventati la variabile principale che incide sul valore delle abitazioni. Questa è anche una delle caratteristiche del processo di trasformazione del patrimonio immobiliare da mercato incrementale a mercato azionario.

Attualmente, sebbene il mercato della compravendita abbia attraversato alti e bassi significativi, il mercato del leasing rimane relativamente stabile, soprattutto nelle città di primo livello. I dati del China Index Research Institute mostrano che nella prima metà del 2024, il calo cumulativo degli affitti in 18 città, tra cui Pechino e Guangzhou, è stato entro l’1%, mentre il calo cumulativo degli affitti residenziali medi nelle città di primo livello è stato dello 0,44. %, che nel complesso è rimasto stabile.

Shell continua inoltre ad espandere il proprio percorso di sopravvivenza in un mercato di questo tipo. Essendo una delle "ali" del gruppo "un corpo e tre ali", il suo reddito netto derivante dai servizi di affitto di case è aumentato da 2,1 miliardi di yuan nello stesso periodo dell'anno scorso a 5,8 miliardi di yuan quest'anno, con un tasso di crescita del 176,7%.

La società ha dichiarato che la ragione principale dell'aumento è stataÈ aumentato il numero degli immobili gestiti con il modello dell’affitto senza pensieri.È stato riferito che questo modello è simile all'hosting immobiliare tradizionale, ma rispetto al modello del "secondo proprietario" che guadagna premi elevati, il profitto è inferiore e il modello è più stabile.

Tuttavia, il segreto ultimo degli investimenti immobiliari basati sul rapporto affitto/vendita è in realtà la convinzione che il mercato degli affitti continuerà ad essere stabile. Ma forse nessuno osa, nelle circostanze attuali, giungere alla conclusione se il mercato degli affitti sia tornato a svilupparsi in modo sano o se si tratti dell'ultimo anello non ancora rotto della catena immobiliare.

4. Il settore delle decorazioni è davvero popolare?

Come agenzia immobiliare, la riduzione del reddito di Beike è un risultato prevedibile del contesto di mercato. Ma oltre al calo dei ricavi, si stanno riducendo anche i margini di profitto della Beike.

I dati del rapporto finanziario mostrano che nel 2024 il suo profitto lordo diminuirà del 9% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso e il suo margine di profitto lordo scenderà dal 29,4% nello stesso periodo dell’anno scorso al 26,8% quest’anno.

La società ha dichiarato che la diminuzione del margine di profitto lordo è dovuta principalmente al minor contributo del business delle transazioni immobiliari di seconda mano, con un profitto lordo più elevato rispetto ai ricavi, e alla diminuzione del margine di profitto apportato dal business delle nuove abitazioni. Fortunatamente, Shell si è sviluppata più rapidamente negli ultimi anni——Anche il margine di profitto dell'arredamento per la casa ha continuato ad aumentare, raggiungendo attualmente il 31,0%.

Ancora più importante, la percentuale di questa attività rispetto ai ricavi totali continua ad aumentare. A metà del 2024, il volume totale delle transazioni di decorazioni e arredi per la casa ammontava a 7,6 miliardi di RMB, con un aumento del 24,0% rispetto allo stesso periodo del 2023, e i ricavi sono aumentati del 59,9% su base annua, pari al 16,23% del reddito.

Shell ha dichiarato che nel 2024 promuoverà in modo completo la costruzione di capacità del sistema digitale, continuerà a ottimizzare le capacità di consegna e ridurrà il periodo di costruzione migliorando l’efficienza dell’invio degli ordini e migliorando i processi di costruzione.

Tuttavia, la quota di mercato delle attività di decorazione domestica di Beike non è elevata quanto quella dei servizi di intermediazione, quindi lo sviluppo delle attività dell'azienda non può rappresentare la situazione complessiva del mercato delle decorazioni. Anche se l’aumento del volume delle transazioni immobiliari di seconda mano da giugno a luglio è destinato ad aumentare il volume unitario del mercato delle decorazioni, in primo luogo, il volume delle transazioni non ha raggiunto una crescita continua e stabile, e in secondo luogo ci sono stati segnali di debolezza da agosto Per il mercato della decorazione, ad esempio, il budget e la quantità unitaria sono ugualmente importanti.

Qualcuno che lavora nel settore delle decorazioni a Pechino ha detto a "Leopard Change" che la situazione del mercato delle decorazioni quest'anno non è stata ottimistica. La sensazione più intuitiva è "tutti non hanno soldi". La riduzione dei budget dei proprietari si riflette in quasi tutti gli aspetti. In passato, i cambiamenti di disposizione erano quasi essenziali nella ristrutturazione di vecchie case, ma ora, limitate dai budget, molte persone scelgono di accettare la disposizione esistente.

"Vorrei utilizzare più strati di legno massiccio per il pavimento, ma non ho nemmeno il budget per un buon laminato", ha detto la persona sopra. La differenza di prezzo tra questi due tipi di pavimenti è di circa 100 yuan al metro quadrato. In base alle aspettative pessimistiche, la ricerca ultima delle persone di risparmiare denaro si riflette anche nel consumo di decorazioni domestiche.

Il "Rapporto sull'indagine sui consumatori della decorazione domestica in Cina del 2024" pubblicato dalla nuova organizzazione di servizi di ricerca sul settore immobiliare "Sloth Life Fine" ha anche menzionato che da quest'anno,Il ciclo decisionale delle persone è stato notevolmente allungato e il rigido controllo del bilancio è diventato la norma.Anche in termini di operatività aziendale la difficoltà sarà maggiore rispetto al 2023.

La catena del settore immobiliare è così lunga, dall'acquisto alla vendita, dall'affitto alla decorazione della casa, tutti prosperano e perdono. Ogni anello della catena industriale sarà direttamente e continuamente interessato. Ma ogni ciclo può in realtà essere definito un rimpasto. Sia che entri nel campo dello sviluppo immobiliare in questo momento o continui a sviluppare il business della decorazione domestica, può in realtà essere visto come il tentativo di Beike di utilizzare il ciclo e combatterlo.

Tutti sanno che le onde sono forti e ci sono sempre surfisti che le aspettano sulla spiaggia.