uutiset

"Perusvinkit"

Kiinteistömarkkinoilla on heilahteluja alaspäin, ja välittäjät kokevat sen suorimmin. Vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla Beiken nettotulos putoaa 40 % Jos haluat ylittää pitkän syklin pohjan, kuinka tehokas on Beiken etsintä kiinteistökehitys- ja kodinsisustuksen saralla?

Tekijä | Zhan Fangge

Muokkaa | Xing Yun

Kukaan ei tiedä kiinteistömarkkinat paremmin kuin toimistot.

Äskettäin johtava välittäjätoimisto Beike julkaisi toimintaehdot ensimmäisen vuosipuoliskon aikana. Vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla Beiken transaktiovolyymi laski 16,2 % verrattuna vuoden 2023 vastaavaan ajanjaksoon. Myös yhtiön nettotulos heikkeni merkittävästi, 42,7 %. Mutta samaan aikaan välittäjien määrä on vakiintunut, ja se on hieman kasvanut viime vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna.

Tämä on pohjimmiltaan yhdenmukainen ensimmäisen vuosipuoliskon markkinatilanteen kanssa: suotuisan kiinteistöpolitiikan intensiivinen julkistaminen ja toteuttaminen toukokuusta lähtien toi markkinoille enemmän transaktiovolyymejä kesä- ja heinäkuussa, mutta se ei kuitenkaan pystynyt kääntämään yleistä laskua. vuoden ensimmäisellä puoliskolla.

Selviytyäkseen tämän liian pitkän syklin pohjasta Beike ehdotti "yksi ruumis, kaksi siipeä" -strategiaa vuonna 2021 ja päivitti sen "kolmeksi siiveksi" vuonna 2023, nimittäin Beihaojia, joka on kodin sisustamista, vuokraamista ja sisääntuloa. kiinteistökehitysala.

Jos purat Beiken puolivuotiskatsauksen jokaisesta teollisuusketjun lenkasta, huomaat, että on monia ongelmia, jotka voidaan osoittaa myös kiinteistömarkkinoille. jaNäiden ongelmien takana on myös uusia mahdollisuuksia.

1. Onko uusien talojen myyminen vaikeaa?

Beiken taloudellinen raportti osoittaa, että vuoden 2024 puoliväliin mennessä Beike on saavuttanut 1,47 biljoonaa juania, mikä on 16,2 % vähemmän kuin viime vuonna -vuosi.

Itse asiassa vuodesta 2021 lähtien Beiken uusien asuntojen kaupan osuus kokonaisliikevaihdosta on laskenut vuosi vuodelta. Tuulitiedot osoittavat, että tänä vuonna uusien asuntojen transaktiopalvelujen osuus liikevaihdosta oli 57,55 prosenttia. Tämä osuus laski 47,22 prosenttiin vuonna 2022 ja laski edelleen 32,33 prosenttiin vuoden 2024 puolivälissä.

Yhtäältä tämä on jatkoa Beiken omalle strategialle: sekä kodin sisustaminen että osallistava leasing-liiketoiminta kehittyvät edelleen nopeasti. Toisaalta tällainen liiketoimintamalli voidaan nähdä myös Beiken palautteena kiinteistömarkkinoiden nykytilasta pörssiyhtiönä.

Tilastokeskuksen tiedot osoittavat, että vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla sekä valtakunnallinen asuntojen myyntipinta-ala että myynti laskivat edellisvuodesta, ja laskut olivat 21,9 % ja 26,9 %. Kesäkuun lopussa myytävänä olevien toimitilojen pinta-ala kasvoi 23,5 % vuodentakaisesta.

Yksinkertaisesti sanottuna,Taloja on myyty vähemmän kuin viime vuonna tähän aikaan ja enemmän myymättä.

Tämän seurauksena varastojen purkamisesta on tullut yksi tärkeimmistä tehtävistä jokaisessa kaupungissa. Monet kaupungit ovat alkaneet vähentää varastoja ostamalla virallisesti olemassa olevia kaupallisia asuntoja kohtuuhintaisina asuntoina, mukaan lukien ensiluokkaiset kaupungit, kuten Guangzhou ja Shenzhen. Zhuhaissa ja muissa paikoissa tällaisia ​​liiketoimia on alettu tapahtua. Aiemmin pörssiyhtiö Huafa Co., Ltd. oli ilmoittanut toteuttavansa tällaisia ​​liiketoimia Zhuhai Huafa Groupin tai sen valtion omistaman omaisuuden valvonta- ja hallintokomission määräysvallassa olevien tytäryhtiöiden kanssa siten, että kaupan kokonaissumma ei ylitä 12 miljardia juania.

Haasteet merkitsevät myös mahdollisuuksia. Uusien asuntojen myynti on vaikeaa, rakentajien vaihtuvuustilanne ei ole hyvä, ja myös maanostotoiminta on vähentynyt, mikä itse asiassa jättää markkinoille aukon. Myös toinen ryhmä kehittäjiä, joilla oli vielä parantamisen varaa, alkoi ilmaantua tähän aikaan.

Ensin C&D:n johtama joukko kiinteistöyhtiöitä, joilla oli valtion omaisuustausta, alkoi kehittää markkinoita eri puolilla maata. China Index Research Instituten tiedot osoittavat, että tammikuusta heinäkuuhun 2024 C&D Real Estate sijoittui ensimmäisellä sijalla 27,9 miljardin yuanin maanhankintasummalla, ja 10 parhaan joukossa vain Binjiang Groupilla ei ole valtion omistamaa taustaa.

lisäksi,Välityspalveluistaan ​​tunnettu Beike on myös alkanut laajentaa kattavuuttaan alkupään teollisuusketjuun.. Vuonna 2023 Beike on päivittänyt aiemmasta "yksi runko, kaksi siipeä" -strategiasta "yksi ruumis, kolme siipeä", josta ylimääräinen siipi on maanhankinnan pääosa - Beihaojia. Julkiset tiedot osoittavat, että Beihaojia positioi itsensä datavetoiseksi asuntorakentamisen palvelualustaksi, joka tarjoaa pääasiassa omistajille, kehittäjille ja muille kumppaneille kokonaisvaltaisia ​​ratkaisuja, kuten tuotteiden asemointia, rahoituspalveluita, markkinointipalveluita jne.

30. heinäkuuta tänä vuonna Beihaojia käytti 134 miljoonaa yuania kahden kaupallisen ja asuinalueen hankkimiseen Xi'anista, jotka kehitetään yhteistyössä Greentown Managementin kanssa. Beihaojia paljasti ulkomaailmalle, että se vastaa tuotteiden sijoittelusta, varhaisesta taloudellisesta tuesta ja markkinoinnista, kun taas Greentown vastaa viraston rakentamisen hallinnasta, brändin tuotannosta ja myöhemmistä toiminnoista.

2. Kannattaako käytettyihin taloihin taas sijoittaa?

Käytettyjen asuntojen markkinoilla Beiken tulotilanne on hieman parempi kuin uusien asuntojen markkinoilla.

Vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla sen nykyisen asuntokannan kokonaistransaktiovolyymi oli yli 1 biljoona yuania, mikä on 8,7 % laskua vuoden 2023 vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Beiken itsensä olemassa olevista asuntokaupoista saama nettotulo laski 16,3 % verrattuna vuoden 2023 vastaavaan ajanjaksoon ja oli 13,1 miljardia juania.

Talousraportissa selitettiin, että nettotulojen lasku johtui pääasiassa siitä, että sen perusleiri sijaitsee Pekingissä ja Beijing Lianjia -myymälöissä on ollut palkkioiden alennuksia. Lisäksi "Beilian"-välittäjien toteuttamien nykyisten asuntokauppojen kokonaistransaktiovolyymin osuus on kasvanut, mikä vaikuttaa myös nettotulokseen.

"Beilian" voidaan pitää muina kiinteistötoimistoina, jotka käyttävät Beike-järjestelmää asiointiin. Monet heistä ovat pienempiä välittäjäyrityksiä, joilla on syvät juuret paikallisella alueella.

Johtavana kiinteistönvälitystoimistona Beiken liikevaihto heijastelee jossain määrin käytettyjen asuntojen markkinoiden nykytilannetta. Ei ole väliäEnsiluokkaisten kaupunkien palkkioiden alennus,edelleenSuhteellisen alhaisempia välityspalkkioita perittävä Beilian on vaikuttanut enemmän transaktioiden kokonaisvolyymiin. Tämä johtuu itse tapahtuman heikkoudesta.. Myös tässä tilanteessa markkinat aloittivat löystymisaallot.

Useiden kaupallisten lainojen korkojen alennusten ja käsirahasuhteiden höllentämisen jälkeen transaktiovolyymit ovat todellakin kasvaneet jossain määrin. Zhuge Data Research Centerin tiedot osoittavat, että kesäkuussa 2024 käytettyjen asuntojen ostovolyymi 14 avainkaupungissa kasvoi 27,89 prosenttia vuodentakaiseen verrattuna.

Käytetyillä asunnoilla käydään edelleen kauppaa hintaan suhteutettuna.Myös pitkään lepotilassa olleet sijoittajat ovat vähitellen heräämässä.

China Business Newsin mukaan "vanhojen, rikkinäisten ja pienten" yritysten transaktiovolyymi ydinkaupungeissa, kuten Shanghaissa, Hangzhoussa ja Guangzhoussa, on jatkanut nousuaan tänä vuonna. Sijoittajien logiikka on myös hyvin yksinkertainen: hinnanalennuksia tulee paljon, kokonaishinta on alhainen ja kattaako vuokra asuntolainan korot. Zhuge Data Research Centerin tiedot osoittavat, että vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla vuokratuottoprosentti 50 avainkaupungissa on noussut 2,03 prosenttiin, kun taas useimpien pankkien 5 vuoden talletuskorot ovat olleet alle 2 %. .

Omaisuuspulan taustalla hyvien vuokra- ja myyntisuhteiden kohteista on tullut hyviä sijoituskohteita.

3. Onko leasing-liiketoiminta puolustuslinja, jota ei rikota?

Verrattuna kiinteistöspekulaatiobuumiin kiinteistöjen noususyklissä, sijoittajat ovat tällä hetkellä myös kokemassa mentaliteetin muutosta. Kiinteistösijoittamisen tarkoitus oli tuohon aikaan kiinteistön nopea arvonnousu lyhyellä aikavälillä, mutta nyt se perustuu vuokran tukeman vuokra-myyntisuhteen kompromissiin, mikä on logiikka. pitkäaikaisesta omistuksesta.

Elokuussa keskuspankki totesi rahapolitiikan toimeenpanoraportissaan, että vuokrasta on tullut asunnon arvoon vaikuttava ydinmuuttuja. Tämä on myös yksi kiinteistöjen muutosprosessin ominaisuuksista inkrementaalisista markkinoista osakemarkkinoille.

Tällä hetkellä, vaikka osto- ja myyntimarkkinat ovat kokeneet merkittäviä nousuja ja laskuja, leasingmarkkinat ovat edelleen suhteellisen vakaat etenkin ensiluokkaisissa kaupungeissa. China Index Research Instituten tiedot osoittavat, että vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla vuokrien kumulatiivinen lasku 18 kaupungissa, mukaan lukien Peking ja Guangzhou, oli yhden prosentin sisällä, kun taas keskimääräisten asuntojen vuokrien kumulatiivinen lasku ensimmäisen tason kaupungeissa oli 0,44 %, joka pysyi kokonaisuudessaan vakaana.

Shell jatkaa myös selviytymispolun laajentamista tällaisilla markkinoilla. Yhtenä "One Body and Three Wingsin" "siiveistä" sen nettotulo talovuokrapalveluista kasvoi 2,1 miljardista yuanista viime vuoden vastaavana ajanjaksona 5,8 miljardiin juaniin tänä vuonna, kasvuvauhti 176,7%.

Yhtiön mukaan pääasiallinen syy nousuun oliHuolettoman vuokrausmallin hallinnoimien kiinteistöjen määrä on lisääntynyt.On raportoitu, että tämä malli on samanlainen kuin perinteinen asuntohotelli, mutta verrattuna "toiseen vuokranantajaan" -malliin, joka ansaitsee korkeat palkkiot, voitto on ohuempi ja malli on vakaampi.

Vuokraan perustuvan kiinteistösijoittamisen perimmäinen salaisuus on kuitenkin itse asiassa usko siihen, että vuokramarkkinat säilyvät vakaana. Mutta nykytilanteessa kukaan ei ehkä uskalla tehdä johtopäätöstä siitä, onko vuokramarkkinat palanneet terveelle kehitykselle vai onko se viimeinen lenkki kiinteistöketjussa, jota ei ole vielä murtauduttu läpi.

4. Onko sisustusliiketoiminta todella suosittua?

Kiinteistönvälittäjänä Beiken tulojen aleneminen on markkinaympäristön ennakoitavissa oleva tulos. Mutta tulojen laskun lisäksi Beiken voittomarginaalit ovat myös supistuneet.

Talousraporttitiedot osoittavat, että vuonna 2024 sen myyntikate laskee 9 prosenttia viime vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna ja sen bruttokate laskee viime vuoden vastaavan ajanjakson 29,4 prosentista tänä vuonna 26,8 prosenttiin.

Yhtiö totesi, että bruttokateprosentin lasku johtui pääosin korkeamman bruttotulon omaavan käytettyjen asuntojen kauppaliiketoiminnan osuuden pienenemisestä liikevaihtoon sekä uuden asuntokaupan myötävaikuttaman voittomarginaalin pienenemiseen. Onneksi Shell on kehittynyt nopeimmin viime vuosina...Myös kodinsisustustuotteiden voittomarginaali on jatkanut nousuaan ja on tällä hetkellä 31,0 %.

Vielä tärkeämpää on, että tämän liiketoiminnan osuus kokonaistuloista jatkaa kasvuaan. Vuoden 2024 puolivälissä kodin sisustamisen ja kalusteiden kokonaistransaktiovolyymi oli 7,6 miljardia RMB, mikä on 24,0 % kasvua vuoden 2023 vastaavaan ajanjaksoon verrattuna, ja liikevaihto kasvoi 59,9 % vuoden 2024 vastaavaan ajanjaksoon verrattuna, mikä on 16,23 % liikevaihdosta. tuloja.

Shell totesi vuonna 2024 edistävänsä kokonaisvaltaisesti digitaalisten järjestelmäominaisuuksien rakentamista, jatkavansa toimituskyvyn optimointia ja lyhentävän rakentamisaikaa parantamalla tilausten toimitustehokkuutta ja parantamalla rakentamisprosesseja.

Beiken kodinsisustusliiketoiminnan markkinaosuus ei kuitenkaan ole yhtä suuri kuin välityspalveluilla, joten yrityksen liiketoiminnan kehitys ei voi edustaa sisustusmarkkinoiden kokonaistilannetta. Vaikka käytettyjen asuntojen transaktiovolyymin kasvu kesäkuusta heinäkuuhun väistämättä kasvattaa sisustusmarkkinoiden yksikkövolyymiä, yhtäältä kauppavolyymi ei ole saavuttanut jatkuvaa ja vakaata kasvua, ja toiseksi heikentymisen merkkejä on ollut havaittavissa elokuusta lähtien , Sisustusmarkkinoille, Sano, budjetti ja yksikkömäärä ovat yhtä tärkeitä.

Pekingissä sisustusteollisuudessa työskentelevä henkilö kertoi "Leopard Changelle", että tämän vuoden sisustusmarkkinatilanne ei ole ollut optimistinen. Intuitiivisin tunne on "kaikilla ei ole rahaa". Omistajien budjettien pieneneminen näkyy lähes kaikin puolin. Aiemmin pohjaratkaisujen muutokset olivat lähes välttämättömiä vanhojen talojen peruskorjauksessa, mutta nyt budjettien rajoittamana monet ihmiset hyväksyvät olemassa olevan pohjaratkaisun.

"Haluan käyttää useita kerroksia massiivipuuta lattiaan, mutta minulla ei ole edes budjettia hyvään laminaattiin." Hintaero näiden kahden lattiatyypin välillä on noin 100 yuania neliömetriltä. Pessimististen odotusten vallitessa ihmisten perimmäinen pyrkimys säästää rahaa näkyy myös kodin sisustuksen kulutuksessa.

Uuden asuntoalan tutkimuspalveluorganisaation "Sloth Life Fine" julkaisemassa "2024 China Home Decoration Consumer Survey -raportissa" mainittiin myös, että tästä vuodesta lähtienIhmisten päätöksentekosykli on pidentynyt merkittävästi, ja tiukka budjettivalvonta on tullut normiksi.Liiketoiminnan osalta vaikeus on myös suurempi kuin vuonna 2023.

Kiinteistöalan ketju on niin pitkä ostosta ja myynnistä, leasingista kodin sisustamiseen, että kaikki menestyvät ja häviävät. Teollisuusketjun jokaiseen lenkkiin vaikuttaa suoraan ja jatkuvasti. Mutta jokaista sykliä voidaan itse asiassa kutsua uudelleenjärjestelyksi. Tulipa se tällä hetkellä kiinteistökehitysalalle tai jatkaa sisustusliiketoiminnan kehittämistä, se voidaan itse asiassa nähdä Beiken yrityksenä hyödyntää sykliä ja taistella sitä vastaan.

Kaikki tietävät, että aallot ovat rajuja, ja rannalla on aina surffaajia, jotka odottavat aaltoja.