A queda dos aluguéis e a reavaliação de propriedades pressionaram as operações de empresas imobiliárias estabelecidas e financiadas por Hong Kong
2024-08-14
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Durante o último período de relatório de desempenho, muitos promotores financiados por Hong Kong registaram quedas no desempenho ou mesmo perdas. Por exemplo, o lucro atribuível aos acionistas da Wharf Properties perdeu HK$ 1,052 mil milhões, passando de lucro para prejuízo em meados do ano anterior; Acionistas de longo prazo da Swire Properties O lucro atribuível diminuiu 19% ano a ano, e as vendas no varejo de muitos de seus shoppings caíram...
Ao analisar as razões para o declínio no desempenho, muitas empresas imobiliárias financiadas por Hong Kong mencionaram o impacto da desaceleração na recuperação económica, na indústria do turismo de Hong Kong, na oferta do mercado, etc., resultando num declínio nas receitas de arrendamento. A recessão no mesmo período também exerceu uma pressão considerável sobre a reavaliação das propriedades de investimento empresariais.
No entanto, isto não impediu as empresas imobiliárias de Hong Kong de continuarem a investir. Alguns analistas acreditam que as empresas imobiliárias financiadas por Hong Kong têm operações estáveis, experimentaram várias rondas de ciclos imobiliários e têm uma forte experiência em operar através de ciclos. Ao mesmo tempo, também têm a capacidade de aproveitar oportunidades de investimento e investir contra. a tendência. As empresas financiadas por Hong Kong, como a Swire Properties, a Hang Lung Properties e a Sun Hung Kai Properties, continuam a aumentar a sua exposição ao mercado continental.
Reavaliação de imóveis afeta desempenho
A principal razão para as perdas das empresas imobiliárias financiadas por Hong Kong é o impacto da reavaliação das propriedades de investimento detidas pelas empresas.
Os ganhos e perdas de reavaliação de propriedades de investimento referem-se à diferença de valor líquido que ocorre após as propriedades comerciais, hoteleiras, de escritórios e outras propriedades de investimento detidas pela empresa serem reavaliadas de acordo com as flutuações do valor justo de mercado durante o período de relato, e são incluídas no lucro corrente e perda. Durante a recuperação da economia e da indústria, os promotores financiados por Hong Kong que detêm muitas propriedades de investimento obtiveram retornos generosos. No entanto, quando a incerteza do mercado se intensifica, os ganhos e perdas de reavaliação das propriedades de investimento também flutuarão grandemente, o que inevitavelmente se tornará um obstáculo. desempenho.
A Wharf Properties, proprietária de Harbour City e Times Square, dois complexos comerciais conhecidos em Hong Kong, é uma incorporadora com uma longa história. No primeiro semestre deste ano, a empresa obteve receitas de aproximadamente HK$ 6,501 bilhões, um ligeiro aumento de aproximadamente 0,43% com relação ao ano anterior; .
O lucro líquido subjacente da Wharf Real Estate atingiu HK$ 3,123 bilhões, um aumento anual de aproximadamente 2% se o impacto da redução ao valor recuperável de propriedades de investimento for incluído, o que representa uma redução de HK$ 4,45 bilhões, a perda da empresa atribuível a; os acionistas seriam de HK$ 1,052 bilhão, "refletindo valores de ativos fracos".
De acordo com a divulgação da Wharf Real Estate, no final de junho de 2024, os ativos totais de propriedades de investimento da empresa eram de HK$ 223 bilhões, enquanto o indicador no mesmo período do ano passado era de aproximadamente HK$ 227,4 bilhões, entre os quais, o valor avaliado de Harbour City; (excluindo três hotéis) é de HK$ 151,6 bilhões, e a Times Square está avaliada em HK$ 46 bilhões no mesmo período de 2023, as avaliações das duas principais propriedades são de HK$ 154,5 bilhões e HK$ 47,3 bilhões, respectivamente, com alterações significativas de imparidade. A administração da Wharf Real Estate afirmou que se o desempenho do mercado retalhista continuar fraco, não se pode excluir que ainda serão necessárias imparidades no segundo semestre.
Também afetado por este indicador são as propriedades Hang Lung. No primeiro semestre deste ano, afectados pelas condições de mercado, os rendimentos de arrendamento da empresa diminuíram significativamente, resultando numa diminuição homóloga de cerca de 22% no lucro líquido básico atribuível aos accionistas, incluindo a reavaliação dos imóveis, incluindo tanto o lucro líquido básico atribuível aos accionistas. carteiras de propriedades no continente e em Hong Kong, a perda total seria de 634 milhões de dólares de Hong Kong, fazendo com que o lucro líquido da empresa atribuível aos acionistas caísse para aproximadamente HK$ 1,061 bilhão, e o declínio anual se expandisse para mais de 50%.
Esta não é a primeira vez que Hang Lung é atingido por reavaliações imobiliárias. Já no primeiro semestre de 2020, afectada por múltiplos factores como a queda das rendas, a epidemia e a agitação social, a perda de reavaliação das propriedades de investimento Hang Lung atingiu HK$ 4,642 mil milhões, dos quais as perdas de reavaliação de propriedades no Continente e Hong Kong estavam ambos com HK$ 2,3 bilhões acima. Afetado por isso, o lucro líquido atribuível aos acionistas da Hang Lung Properties foi uma perda de HK$ 2,537 bilhões; excluindo esse impacto, o lucro líquido atribuível aos acionistas deveria ser um ganho de HK$ 1,989 bilhão;
Uma vez que as propriedades não podem ser realizadas no curto prazo, a reavaliação das propriedades de investimento não trará efectivamente perdas para a empresa, mas este indicador também reflecte o impacto das más condições de mercado nos valores dos activos, e o principal negócio da empresa está efectivamente sincronizado Sob pressão . Especialmente para os promotores financiados por Hong Kong que detêm e operam um grande número de propriedades de investimento, as receitas de arrendamento, como principal fonte de receitas, registaram um ligeiro declínio durante o período em análise.
O mercado de escritórios de Hong Kong enfrentou um duplo golpe devido a uma economia fraca e ao excesso de oferta no primeiro semestre deste ano, o que colocou grande pressão sobre os aluguéis. Os inquilinos da Hang Lung Properties concentrados na área Central reduziram os aluguéis, fazendo com que a receita do portfólio de edifícios de escritórios da Ilha de Hong Kong caísse drasticamente em cerca de 14%. Durante o mesmo período, os edifícios de escritórios de Harbour City e Times Square, de propriedade da Wharf. As propriedades viram as receitas caírem 2% e 8%, respetivamente.
À medida que as viagens para o exterior aumentam e os padrões de consumo mudam, o mercado retalhista também está sob pressão. As receitas de aluguer dos centros comerciais da Hang Lung Properties no Continente e Hong Kong caíram 6% e 7%, respetivamente; a taxa de ocupação de todos os projetos em Hong Kong sob a Swire Properties, outro promotor veterano financiado por Hong Kong, atingiu 100%, mas a receita geral de aluguel desta parte ainda é inferior à de 2023. Caiu 3% no mesmo período do ano passado, totalizando HK$ 1,198 bilhão. Ao mesmo tempo, as vendas gerais no varejo também caíram cerca de 7%.
Ainda investindo ativamente no continente
Devido às más condições de mercado, os promotores financiados por Hong Kong, que sempre foram prudentes, abrandaram o seu ritmo de expansão. Chen Wenbo, presidente da Hang Lung Properties, disse francamente na conferência de resultados no final de julho que os negócios devem ser cautelosos agora e que não é um bom momento para expansão. Ao mesmo tempo, em resposta ao ambiente desafiador, a empresa também cortou os seus dividendos de médio prazo para preservar mais caixa.
No entanto, isso não significa que esses incorporadores desistam completamente das oportunidades de investimento.
De acordo com Liu Shui, diretor de pesquisa corporativa do China Index Research Institute, as empresas imobiliárias financiadas por Hong Kong têm operações estáveis, baixos rácios de endividamento e forte resistência ao risco. Swire Properties, New World Development, etc. foram estabelecidas há mais de 50 anos. Eles passaram por várias rodadas de ciclos imobiliários e têm forte experiência em operar através de ciclos. Eles têm operações estáveis e baixos índices de dívida. geralmente fica em torno de 40%. Quando o mercado imobiliário opera no fundo do ciclo, essas empresas têm a capacidade de capturar oportunidades de investimento e investir contra a tendência.
Em julho, o shopping Nanjing ifc construído pela Sun Hung Kai Properties foi inaugurado oficialmente. Ele está localizado no Hexi Central Business District de Nanjing e abriga muitas marcas de luxo; concluído e entregue.
A Hang Lung Properties também está promovendo investimentos à sua maneira: continuando a expandir o Shanghai Hang Lung Plaza. Chen Wenbo disse que a concorrência em Xangai está se tornando cada vez mais acirrada e que o objetivo da expansão do Plaza 66 é fornecer mais espaço para atender às necessidades dos jovens de hoje. "Aproveitando a desaceleração do macromercado, se pudermos melhorar os nossos produtos sem gastar muito dinheiro, deveremos na verdade acelerar o processo."
A Hang Lung Properties divulgou que a expansão do Plaza 66 em Xangai recebeu aprovação do governo para usar a área paisagística existente para construir um edifício comercial com uma área total de aproximadamente 3.000 metros quadrados, com conclusão prevista para 2026. Ao mesmo tempo, o Hangzhou 66 Plaza, que está em construção, também está previsto para ser concluído em fases a partir de 2025.
Entre eles, a Swire Properties fez as movimentações mais frequentes. No início de agosto, o projeto de desenvolvimento abrangente Shanghai Yangjing desenvolvido em conjunto pela Swire Properties e pelo Lujiazui Group foi oficialmente denominado "Lujiazui Swire Source". O complexo está localizado no anel viário interno ao longo do rio Huangpu, em Pudong, e está programado para ser inaugurado em fases a partir de 2027. A Swire Properties também lançará neste projeto a sua primeira marca residencial de alto padrão no continente, com o primeiro lote de residências planejado para ser pré-vendido até o final de 2024.
Peng Guobang, CEO da Swire Properties, espera que a procura por espaços comerciais de luxo em Guangzhou e Chengdu permaneça forte. Durante este período, ao realizar o projeto de atualização do Taikoo Li Chengdu e expandir a parte de varejo da marca de luxo no projeto, a Swire Properties também adquiriu o projeto No. 387 Tianhe Road em Guangzhou e o renovou como a peça central do Guangzhou Taikoo Hui's portfólio de propriedades de varejo de alto padrão Com a nova adição, isso aumentará a área de construção de Taikoo Hui em Guangzhou em 43%. Segundo relatos, as obras de renovação e renovação começarão antes do final deste ano e deverão ser concluídas em 2026.
Este é apenas um microcosmo do aumento do investimento da Swire Properties no continente. Peng Guobang disse: "Nosso plano de investimento de HK$ 100 bilhões tem progredido satisfatoriamente desde que foi anunciado em 2022, especialmente no mercado da China continental. O mercado da China continental é a chave para impulsionar o crescimento das receitas e também tem um significado estratégico importante no longo prazo. plano de expansão a longo prazo."
Bradley Bradley, presidente da Swire Properties, estabeleceu uma meta para a expansão dos negócios: desenvolver um total de 11 projetos comerciais de grande escala focados principalmente no varejo em seis cidades do continente até 2027. Ele disse que a Swire Properties continuará a procurar oportunidades de desenvolvimento de projetos em cidades de primeiro nível e emergentes de primeiro nível, e duplicará a área total na China continental até 2032, de acordo com o plano de investimento de HKD 100 mil milhões.
(Este artigo vem do China Business News)
