Il calo degli affitti e la rivalutazione degli immobili hanno messo sotto pressione le operazioni delle società immobiliari consolidate finanziate da Hong Kong
2024-08-14
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Durante l’ultimo periodo di rendicontazione, molti sviluppatori finanziati da Hong Kong hanno registrato cali di performance o addirittura perdite. Ad esempio, il profitto attribuibile agli azionisti di Wharf Properties ha perso 1,052 miliardi di HK$, passando da profitto a perdita a metà anno Azionisti a tempo determinato di Swire Properties Gli utili attribuibili sono diminuiti del 19% su base annua e le vendite al dettaglio di molti dei suoi centri commerciali sono diminuite...
Analizzando le ragioni del calo delle prestazioni, molte società immobiliari finanziate da Hong Kong hanno menzionato l'impatto del rallentamento della ripresa economica, dell'industria del turismo di Hong Kong, dell'offerta di mercato, ecc., con conseguente calo dei redditi da locazione sul mercato complessivo La flessione verificatasi nello stesso periodo ha inoltre esercitato una notevole pressione sulla rivalutazione degli investimenti immobiliari delle imprese.
Tuttavia, ciò non ha impedito alle società immobiliari di Hong Kong di continuare a investire. Alcuni analisti ritengono che le società immobiliari finanziate da Hong Kong abbiano operazioni stabili, abbiano sperimentato diversi cicli immobiliari e abbiano una forte esperienza nell'operare attraverso i cicli. Allo stesso tempo, hanno anche la capacità di cogliere opportunità di investimento e investire la tendenza. Le società finanziate da Hong Kong come Swire Properties, Hang Lung Properties e Sun Hung Kai Properties stanno ancora aumentando la loro esposizione al mercato continentale.
La rivalutazione della proprietà incide sulle prestazioni
La ragione principale delle perdite delle società immobiliari finanziate da Hong Kong è l’impatto della rivalutazione degli investimenti immobiliari detenuti dalle società.
Gli utili e le perdite da rivalutazione di investimenti immobiliari si riferiscono alla differenza di valore netto che si verifica dopo che gli immobili commerciali, alberghieri, uffici e altri investimenti immobiliari posseduti dall'impresa sono stati rivalutati in base alle fluttuazioni del giusto valore di mercato durante il periodo di riferimento e sono inclusi nell'utile corrente e nelle perdite. perdita. Durante la ripresa dell’economia e dell’industria, gli sviluppatori finanziati da Hong Kong che detengono molti immobili di investimento hanno ottenuto rendimenti generosi. Tuttavia, quando l’incertezza del mercato si intensifica, anche gli utili e le perdite di rivalutazione degli immobili di investimento oscilleranno notevolmente, il che diventerà inevitabilmente un ostacolo. prestazione.
Wharf Properties, proprietaria di Harbour City e Times Square, due noti complessi commerciali di Hong Kong, è un costruttore con una lunga storia. Nella prima metà di quest'anno, la società ha realizzato un fatturato di circa 6,501 miliardi di HK$, con un leggero aumento di circa lo 0,43% su base annua; l'utile operativo ha raggiunto 4,915 miliardi di HK$, con un calo di solo circa lo 0,51% su base annua; .
L'utile netto sottostante di Wharf Real Estate ha effettivamente raggiunto 3,123 miliardi di HK$, un aumento su base annua di circa il 2% se si include l'impatto della rivalutazione degli investimenti immobiliari, che corrisponde a una diminuzione di 4,45 miliardi di HK$, a cui è attribuibile la perdita della società; gli azionisti ammonterebbero a 1,052 miliardi di HK $, "riflettendo valori patrimoniali deboli".
Secondo la divulgazione di Wharf Real Estate, alla fine di giugno 2024, il totale delle attività immobiliari di investimento della società ammontava a 223 miliardi di dollari di Hong Kong, mentre l'indicatore nello stesso periodo dello scorso anno era di circa 227,4 miliardi di dollari di Hong Kong, tra cui il valore stimato di Harbour City; (esclusi tre hotel) è di 151,6 miliardi di HK$ e Times Square è valutata a 46 miliardi di HK$ nello stesso periodo del 2023, le valutazioni delle due proprietà principali sono rispettivamente di 154,5 miliardi di HK$ e 47,3 miliardi di HK$, con significative variazioni di valore; La direzione di Wharf Real Estate ha dichiarato che, se l'andamento del mercato commerciale dovesse continuare ad essere debole, non si può escludere che nella seconda metà dell'anno saranno ancora necessarie delle svalutazioni.
Anche le proprietà Hang Lung sono influenzate da questo indicatore. Nella prima metà di quest'anno, influenzato dalle condizioni di mercato, il reddito da locazione della società è diminuito significativamente, determinando una diminuzione su base annua di circa il 22% dell'utile netto di base attribuibile agli azionisti se si include la rivalutazione della proprietà, compresi entrambi sulla terraferma e sui portafogli immobiliari di Hong Kong, la perdita totale ammonterebbe a 634 milioni di dollari di Hong Kong, facendo scendere l'utile netto della società attribuibile agli azionisti a circa 1,061 miliardi di HK$ e il calo su base annua si espanderebbe a oltre il 50%.
Questa non è la prima volta che Hang Lung viene colpita dalle rivalutazioni immobiliari. Già nella prima metà del 2020, influenzata da molteplici fattori come il calo degli affitti, l’epidemia e i disordini sociali, la perdita di rivalutazione di Hang Lung Investment Properties ha raggiunto i 4,642 miliardi di HK$, di cui le perdite di rivalutazione delle proprietà nella Cina continentale e a Hong Kong. Kong erano entrambi sopra i 2,3 miliardi di HK$. Influenzato da ciò, l'utile netto attribuibile agli azionisti di Hang Lung Properties è stato una perdita di 2,537 miliardi di HK$, escludendo questo impatto, l'utile netto attribuibile agli azionisti dovrebbe essere un guadagno di 1,989 miliardi di HK$;
Poiché gli immobili non possono essere realizzati a breve termine, la rivalutazione degli investimenti immobiliari non comporterà effettivamente perdite per l'azienda, ma questo indicatore riflette anche l'impatto delle cattive condizioni di mercato sui valori degli asset e l'attività principale dell'azienda è in realtà sincronizzata Sotto pressione . Soprattutto per gli sviluppatori finanziati da Hong Kong che detengono e gestiscono un gran numero di immobili di investimento, i redditi da locazione, come principale fonte di reddito, hanno registrato un leggero calo durante il periodo in esame.
Nella prima metà di quest'anno il mercato degli uffici di Hong Kong ha subito un doppio colpo a causa della debolezza dell'economia e dell'eccesso di offerta, che hanno esercitato una forte pressione sugli affitti. Gli inquilini di Hang Lung Properties concentrati nella zona Centrale hanno abbassato gli affitti, facendo crollare drasticamente di circa il 14% i ricavi del portafoglio di edifici per uffici dell'isola di Hong Kong. Nello stesso periodo, gli edifici per uffici di Harbour City e Times Square, di proprietà di Wharf Il settore immobiliare ha visto i ricavi diminuire rispettivamente del 2% e dell'8%.
Con l’aumento dei viaggi in uscita e il cambiamento dei modelli di consumo, anche il mercato al dettaglio è sotto pressione. Il reddito locativo dei centri commerciali di Hang Lung Properties nella terraferma e ad Hong Kong è diminuito rispettivamente del 6% e del 7%; il tasso di occupazione di tutti i progetti a Hong Kong sotto Swire Properties, un altro costruttore veterano finanziato da Hong Kong, ha raggiunto il 100%; ma il reddito complessivo da locazione di questa parte è ancora inferiore a quello del 2023. È diminuito del 3% nello stesso periodo dell'anno scorso, per un totale di 1,198 miliardi di HK$; allo stesso tempo, anche le vendite al dettaglio complessive sono diminuite di circa il 7%.
Investe ancora attivamente nella terraferma
A causa delle cattive condizioni del mercato, gli sviluppatori finanziati da Hong Kong, che sono sempre stati prudenti, hanno rallentato il ritmo di espansione. Chen Wenbo, presidente della Hang Lung Properties, ha dichiarato francamente alla conferenza sui risultati di fine luglio che gli affari devono essere cauti in questo momento e che non è un buon momento per l'espansione. Allo stesso tempo, in risposta al difficile contesto, la società ha anche tagliato il dividendo a medio termine per preservare più liquidità.
Tuttavia, ciò non significa che questi sviluppatori rinuncino completamente alle opportunità di investimento.
Secondo Liu Shui, direttore della ricerca aziendale presso il China Index Research Institute, le società immobiliari finanziate da Hong Kong hanno operazioni stabili, bassi rapporti debito e una forte resistenza al rischio. Swire Properties, New World Development, ecc. sono stati fondati da più di 50 anni. Hanno sperimentato diversi cicli di cicli immobiliari e hanno una forte esperienza nell'operare attraverso cicli. Hanno operazioni stabili e bassi rapporti di indebitamento è generalmente intorno al 40%. Quando il mercato immobiliare opera nella parte inferiore del ciclo, queste società hanno la capacità di cogliere opportunità di investimento e investire contro la tendenza.
A luglio è stato ufficialmente inaugurato il centro commerciale Nanjing ifc costruito da Sun Hung Kai Properties. Si trova nel quartiere centrale degli affari di Nanchino Hexi e sta per essere inaugurato anche il complesso "Jinling Central" sviluppato da Hongkong Land a Nanchino Xinjiekou; completato e consegnato.
Hang Lung Properties sta anche promuovendo gli investimenti a modo suo: continuando ad espandere lo Shanghai Hang Lung Plaza. Chen Wenbo ha affermato che la concorrenza a Shanghai sta diventando sempre più agguerrita e che lo scopo dell'espansione del Plaza 66 è quello di fornire più spazio per soddisfare le esigenze dei giovani di oggi. "Approfittando del rallentamento del macromercato, se riuscissimo a migliorare i nostri prodotti senza spendere troppi soldi, dovremmo effettivamente accelerare il processo."
Hang Lung Properties ha reso noto che l'ampliamento di Plaza 66 a Shanghai ha ricevuto l'approvazione del governo per utilizzare l'area paesaggistica esistente per costruire un edificio commerciale con una superficie totale di circa 3.000 metri quadrati, il cui completamento è previsto nel 2026. Allo stesso tempo, si prevede che anche l’Hangzhou 66 Plaza, che è in costruzione, sarà completato in fasi a partire dal 2025.
Tra questi, Swire Properties ha effettuato gli spostamenti più frequenti. All'inizio di agosto, il progetto di sviluppo globale di Shanghai Yangjing sviluppato congiuntamente da Swire Properties e Lujiazui Group è stato ufficialmente denominato "Lujiazui Swire Source". Il complesso si trova all'interno della tangenziale interna lungo il fiume Huangpu a Pudong e l'apertura è prevista in più fasi a partire dal 2027. Nell'ambito di questo progetto, Swire Properties lancerà anche il suo primo marchio residenziale di fascia alta sulla terraferma, con la prevendita del primo lotto di residenze prevista entro la fine del 2024.
Peng Guobang, CEO di Swire Properties, prevede che la domanda di spazi commerciali di lusso a Guangzhou e Chengdu rimarrà forte. Durante questo periodo, mentre portava avanti il progetto di ammodernamento di Taikoo Li Chengdu e ampliava la parte commerciale del marchio di lusso nel progetto, Swire Properties acquisì anche il progetto N. 387 Tianhe Road a Guangzhou e lo rinnovò come fulcro del progetto di Guangzhou Taikoo Hui portafoglio immobiliare al dettaglio di fascia alta. Con la nuova aggiunta, ciò aumenterà del 43% l'area edificabile di Taikoo Hui a Guangzhou. Secondo i rapporti, i lavori di ristrutturazione e ristrutturazione inizieranno entro la fine di quest'anno e dovrebbero essere completati nel 2026.
Questo è solo un microcosmo dei maggiori investimenti di Swire Properties nella terraferma. Peng Guobang ha dichiarato: "Il nostro piano di investimenti da 100 miliardi di dollari di Hong Kong sta procedendo in modo soddisfacente da quando è stato annunciato nel 2022, soprattutto nel mercato della Cina continentale. Il mercato della Cina continentale è la chiave per stimolare la crescita dei ricavi e ha anche un importante significato strategico nel lungo periodo". piano di espansione del mandato."
Bradley Bradley, presidente di Swire Properties, ha fissato un obiettivo per l'espansione del business: sviluppare un totale di 11 progetti commerciali su larga scala focalizzati principalmente sulla vendita al dettaglio in sei città continentali entro il 2027. Ha affermato che Swire Properties continuerà a cercare opportunità di sviluppo di progetti nelle città di primo livello ed emergenti e raddoppierà la superficie totale nella Cina continentale entro il 2032 secondo il piano di investimenti di 100 miliardi di HKD.
(Questo articolo proviene da China Business News)
