Η μείωση των ενοικίων και η επανεκτίμηση των ακινήτων έχουν ασκήσει πίεση στις δραστηριότητες των καθιερωμένων εταιρειών ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το Χονγκ Κονγκ
2024-08-14
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Κατά τη διάρκεια της τελευταίας περιόδου αναφοράς απόδοσης, πολλοί προγραμματιστές που χρηματοδοτούνται από το Χονγκ Κονγκ αντιμετώπισαν μειώσεις στην απόδοση ή ακόμη και ζημίες. Τα μεσοπρόθεσμα κέρδη των μετόχων της Swire Properties μειώθηκαν κατά 19% σε ετήσια βάση και οι λιανικές πωλήσεις πολλών από τα εμπορικά κέντρα της μειώθηκαν...
Κατά την ανάλυση των λόγων για την πτώση της απόδοσης, πολλές εταιρείες ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το Χονγκ Κονγκ ανέφεραν τον αντίκτυπο της επιβράδυνσης της οικονομικής ανάκαμψης, της τουριστικής βιομηχανίας του Χονγκ Κονγκ, της προσφοράς στην αγορά κ.λπ., με αποτέλεσμα τη μείωση των εσόδων από ενοίκια στη συνολική αγορά Η ύφεση κατά την ίδια περίοδο άσκησε επίσης σημαντική πίεση στην επανεκτίμηση των εταιρικών επενδύσεων σε ακίνητα.
Ωστόσο, αυτά δεν εμπόδισαν τις εταιρείες ακινήτων του Χονγκ Κονγκ να συνεχίσουν να επενδύουν. Ορισμένοι αναλυτές πιστεύουν ότι οι εταιρείες ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το Χονγκ Κονγκ έχουν σταθερές δραστηριότητες, έχουν βιώσει πολλούς κύκλους ακίνητης περιουσίας και έχουν ισχυρή εμπειρία στη λειτουργία μέσω κύκλων. Ταυτόχρονα, έχουν επίσης τη δυνατότητα να εκμεταλλεύονται επενδυτικές ευκαιρίες και να επενδύουν η τάση. Οι εταιρείες που χρηματοδοτούνται από το Χονγκ Κονγκ, όπως η Swire Properties, η Hang Lung Properties και η Sun Hung Kai Properties εξακολουθούν να αυξάνουν την έκθεσή τους στην ηπειρωτική αγορά.
Η επανεκτίμηση ακινήτων επηρεάζει την απόδοση
Ο κύριος λόγος για τις ζημίες των εταιρειών ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το Χονγκ Κονγκ είναι ο αντίκτυπος της επανεκτίμησης των επενδυτικών ακινήτων που κατέχουν οι εταιρείες.
Τα κέρδη και οι ζημίες από επανεκτίμηση επενδύσεων σε ακίνητα αναφέρονται στη διαφορά καθαρής αξίας που προκύπτει μετά την επανεκτίμηση των εμπορικών, ξενοδοχειακών, γραφείων και άλλων επενδυτικών ακινήτων που κατέχονται από την επιχείρηση σύμφωνα με τις διακυμάνσεις της εύλογης αξίας της αγοράς κατά την περίοδο αναφοράς και περιλαμβάνονται στο τρέχον κέρδος και απώλεια. Κατά τη διάρκεια της ανάκαμψης της οικονομίας και της βιομηχανίας, οι προγραμματιστές που χρηματοδοτούνται από το Χονγκ Κονγκ που κατέχουν πολλά επενδυτικά ακίνητα έχουν επιτύχει γενναιόδωρες αποδόσεις, ωστόσο, όταν εντείνεται η αβεβαιότητα της αγοράς, τα κέρδη και οι απώλειες από την επανεκτίμηση των επενδυτικών ακινήτων θα παρουσιάζουν επίσης μεγάλες διακυμάνσεις, κάτι που αναπόφευκτα θα γίνει αναπόφευκτο. εκτέλεση.
Η Wharf Properties, στην οποία ανήκει το Harbour City και η Times Square, δύο γνωστά εμπορικά συγκροτήματα στο Χονγκ Κονγκ, είναι ένας προγραμματιστής με μακρά ιστορία. Το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, η εταιρεία πέτυχε έσοδα περίπου 6,501 δισεκατομμυρίων δολαρίων HK, μια ελαφρά αύξηση κατά περίπου 0,43% σε ετήσια βάση, πέτυχε 4,915 δισεκατομμύρια δολάρια HK, μια μείωση μόνο κατά περίπου 0,51% σε ετήσια βάση. .
Το υποκείμενο καθαρό κέρδος της Wharf Real Estate πέτυχε στην πραγματικότητα 3,123 δισεκατομμύρια HK$, μια ετήσια αύξηση κατά 2% περίπου, εάν συνυπολογιστεί ο αντίκτυπος της απομείωσης της αξίας των επενδύσεων σε ακίνητα, που είναι μια μείωση κατά 4,45 δισεκατομμύρια δολάρια HK, η ζημία της εταιρείας που αποδίδεται σε. Οι μέτοχοι θα είναι 1,052 δισεκατομμύρια δολάρια HK, «αντανακλώντας τις αδύναμες αξίες του ενεργητικού».
Σύμφωνα με τις γνωστοποιήσεις της Wharf Real Estate, στα τέλη Ιουνίου 2024, τα συνολικά περιουσιακά στοιχεία της εταιρείας ήταν 223 δισεκατομμύρια δολάρια HK, ενώ ο δείκτης την ίδια περίοδο πέρυσι ήταν περίπου 227,4 δισεκατομμύρια HK (εξαιρουμένων των τριών ξενοδοχείων) είναι 151,6 δισεκατομμύρια δολάρια HK και η Times Square αποτιμάται σε 46 δισεκατομμύρια δολάρια HK την ίδια περίοδο του 2023, οι αποτιμήσεις των δύο μεγάλων ακινήτων είναι 154,5 δισεκατομμύρια δολάρια HK και 47,3 δισεκατομμύρια HK, αντίστοιχα, με σημαντικές αλλαγές απομείωσης. Η διοίκηση της Wharf Real Estate δήλωσε ότι εάν οι επιδόσεις της λιανικής αγοράς συνεχίσουν να είναι αδύναμες, δεν μπορεί να αποκλειστεί ότι θα χρειαστούν ακόμη απομειώσεις το δεύτερο εξάμηνο του έτους.
Επίσης, από αυτόν τον δείκτη επηρεάζεται το Hang Lung Properties. Το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, επηρεασμένο από τις συνθήκες της αγοράς, τα έσοδα από ενοίκια της εταιρείας μειώθηκαν σημαντικά, με αποτέλεσμα ετήσια μείωση περίπου 22% στα βασικά καθαρά κέρδη που αποδίδονται στους μετόχους Τα χαρτοφυλάκια ακινήτων της ηπειρωτικής χώρας και του Χονγκ Κονγκ, η συνολική ζημία θα ήταν 634 εκατομμύρια δολάρια Χονγκ Κονγκ, με αποτέλεσμα τα καθαρά κέρδη της εταιρείας που αποδίδονται στους μετόχους να μειωθούν σε περίπου 1,061 δισεκατομμύρια δολάρια Χονγκ Κονγκ και η πτώση από έτος σε έτος να αυξηθεί σε περισσότερο από 50%.
Δεν είναι η πρώτη φορά που η Hang Lung πλήττεται από ανατιμήσεις ακινήτων. Ήδη από το πρώτο εξάμηνο του 2020, επηρεασμένη από πολλούς παράγοντες όπως η πτώση των ενοικίων, η επιδημία και οι κοινωνικές αναταραχές, η ζημία επανεκτίμησης της Hang Lung Investment Properties έφτασε τα 4,642 δισεκατομμύρια δολάρια HK, εκ των οποίων οι απώλειες επανεκτίμησης ακινήτων στην ηπειρωτική χώρα και το Χονγκ Το Kong ήταν και τα δύο 2,3 δισεκατομμύρια δολάρια HK. Επηρεασμένο από αυτό, τα καθαρά κέρδη της Hang Lung Properties που αποδίδονται στους μετόχους ήταν ζημία 2,537 δισεκατομμυρίων δολαρίων HK, εξαιρουμένης αυτής της επίπτωσης, το καθαρό κέρδος που αποδίδεται στους μετόχους θα πρέπει να είναι κέρδος 1,989 δισεκατομμυρίων δολαρίων HK.
Δεδομένου ότι τα ακίνητα δεν μπορούν να πραγματοποιηθούν βραχυπρόθεσμα, η επανεκτίμηση των επενδυτικών ακινήτων δεν θα επιφέρει ουσιαστικά ζημιές στην εταιρεία, αλλά αυτός ο δείκτης αντικατοπτρίζει επίσης τον αντίκτυπο των κακών συνθηκών της αγοράς στις αξίες των περιουσιακών στοιχείων και η κύρια δραστηριότητα της εταιρείας συγχρονίζεται στην πραγματικότητα υπό πίεση . Ειδικά για τους προγραμματιστές που χρηματοδοτούνται από το Χονγκ Κονγκ που κατέχουν και διαχειρίζονται μεγάλο αριθμό επενδυτικών ακινήτων, τα έσοδα από ενοίκια, ως κύρια πηγή εσόδων, παρουσίασαν ελαφρά πτώση κατά την περίοδο αναφοράς.
Η αγορά γραφείων του Χονγκ Κονγκ αντιμετώπισε διπλό πλήγμα από την αδύναμη οικονομία και την υπερπροσφορά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, γεγονός που άσκησε μεγάλη πίεση στα ενοίκια. Οι ενοικιαστές της Hang Lung Properties που συγκεντρώνονται στην κεντρική περιοχή μείωσαν τα ενοίκια, με αποτέλεσμα τα έσοδα του χαρτοφυλακίου κτιρίων γραφείων του Χονγκ Κονγκ να μειωθούν απότομα κατά περίπου 14%. Τα ακίνητα, είδαν τα έσοδα να μειώνονται κατά 2% και 8% αντίστοιχα.
Καθώς τα εξερχόμενα ταξίδια αυξάνονται και τα πρότυπα κατανάλωσης αλλάζουν, η λιανική αγορά βρίσκεται επίσης υπό πίεση. Τα έσοδα από ενοίκια των εμπορικών κέντρων της Hang Lung Properties στην ηπειρωτική χώρα και το Χονγκ Κονγκ μειώθηκαν κατά 6% και 7% αντίστοιχα, το ποσοστό πληρότητας όλων των έργων στο Χονγκ Κονγκ υπό την Swire Properties, έναν άλλο βετεράνο κατασκευαστή που χρηματοδοτείται από το Χονγκ Κονγκ, έφτασε το 100%. αλλά τα συνολικά έσοδα από ενοίκια αυτού του τμήματος εξακολουθούν να είναι χαμηλότερα από αυτά του 2023. Μειώθηκαν κατά 3% την ίδια περίοδο πέρυσι, συνολικού ύψους 1,198 δισεκατομμυρίων δολαρίων Χονγκ Κονγκ, την ίδια στιγμή, οι συνολικές λιανικές πωλήσεις μειώθηκαν επίσης κατά περίπου 7%.
Εξακολουθεί να επενδύει ενεργά στην ηπειρωτική χώρα
Λόγω των κακών συνθηκών της αγοράς, οι προγραμματιστές που χρηματοδοτούνται από το Χονγκ Κονγκ, οι οποίοι ήταν πάντα συνετοί, έχουν επιβραδύνει τον ρυθμό επέκτασής τους. Ο Chen Wenbo, πρόεδρος της Hang Lung Properties, δήλωσε ειλικρινά στη διάσκεψη αποτελεσμάτων στα τέλη Ιουλίου ότι οι επιχειρήσεις πρέπει να είναι προσεκτικές τώρα και ότι δεν είναι καλή στιγμή για επέκταση. Ταυτόχρονα, ως απάντηση στο δύσκολο περιβάλλον, η εταιρεία μείωσε επίσης το μεσοπρόθεσμο μέρισμά της για να διατηρήσει περισσότερα μετρητά.
Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι αυτοί οι προγραμματιστές εγκαταλείπουν εντελώς τις επενδυτικές ευκαιρίες.
Σύμφωνα με τον Liu Shui, διευθυντή εταιρικής έρευνας στο China Index Research Institute, οι εταιρείες ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το Χονγκ Κονγκ έχουν σταθερές λειτουργίες, χαμηλούς δείκτες χρέους και ισχυρή αντίσταση στον κίνδυνο. Η Swire Properties και η New World Development έχουν δημιουργηθεί για περισσότερα από 50 χρόνια. Έχουν βιώσει πολλούς κύκλους ακίνητης περιουσίας και έχουν μεγάλη εμπειρία στη λειτουργία μέσω κύκλων 40%.
Τον Ιούλιο, άνοιξε επίσημα το εμπορικό κέντρο Nanjing ifc που κατασκευάστηκε από την Sun Hung Kai Properties. Βρίσκεται στην κεντρική επιχειρηματική περιοχή του Nanjing και στεγάζει το συγκρότημα "Jinling Central" που αναπτύχθηκε από το Hongkong Land στο Nanjing Xinjiekou. ολοκληρωθεί και παραδόθηκε.
Η Hang Lung Properties προωθεί επίσης τις επενδύσεις με τον δικό της τρόπο: συνεχίζοντας την επέκταση της Shanghai Hang Lung Plaza. Ο Chen Wenbo είπε ότι ο ανταγωνισμός στη Σαγκάη γίνεται όλο και πιο έντονος και ο σκοπός της επέκτασης του Plaza 66 είναι να παρέχει περισσότερο χώρο για την κάλυψη των αναγκών των σημερινών νέων. «Εκμεταλλευόμενοι την επιβράδυνση της μακροοικονομικής αγοράς, εάν μπορούμε να κάνουμε τα προϊόντα μας καλύτερα χωρίς να ξοδεύουμε πολλά χρήματα, θα πρέπει να επιταχύνουμε τη διαδικασία».
Η Hang Lung Properties αποκάλυψε ότι η επέκταση του Plaza 66 στη Σαγκάη έχει λάβει κυβερνητική έγκριση για χρήση της υπάρχουσας διαμορφωμένης περιοχής για την κατασκευή ενός κτιρίου λιανικής με συνολική επιφάνεια περίπου 3.000 τετραγωνικών μέτρων, το οποίο αναμένεται να ολοκληρωθεί το 2026. Ταυτόχρονα, το Hangzhou 66 Plaza, το οποίο βρίσκεται υπό κατασκευή, σχεδιάζεται επίσης να ολοκληρωθεί σε φάσεις από το 2025.
Ανάμεσά τους, η Swire Properties έχει κάνει τις πιο συχνές κινήσεις. Στις αρχές Αυγούστου, το πρόγραμμα ολοκληρωμένης ανάπτυξης Shanghai Yangjing που αναπτύχθηκε από κοινού από την Swire Properties και την Lujiazui Group ονομάστηκε επίσημα "Lujiazui Swire Source". Το συγκρότημα βρίσκεται στον εσωτερικό περιφερειακό δρόμο κατά μήκος του ποταμού Huangpu στο Pudong και έχει προγραμματιστεί να ανοίξει σε φάσεις ξεκινώντας από το 2027. Η Swire Properties θα λανσάρει επίσης την πρώτη της επωνυμία υψηλής ποιότητας κατοικιών στην ηπειρωτική χώρα σε αυτό το έργο, με την πρώτη παρτίδα κατοικιών να προγραμματίζεται να προπωληθεί μέχρι τα τέλη του 2024.
Ο Peng Guobang, Διευθύνων Σύμβουλος της Swire Properties, αναμένει ότι η ζήτηση για πολυτελείς χώρους λιανικής στο Guangzhou και το Chengdu θα παραμείνει ισχυρή. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, κατά την εκτέλεση του έργου αναβάθμισης του Taikoo Li Chengdu και την επέκταση του τμήματος λιανικής της πολυτελούς επωνυμίας στο έργο, η Swire Properties απέκτησε επίσης το έργο No. 387 Tianhe Road στο Guangzhou και το ανακαίνισε ως το κεντρικό στοιχείο του Guangzhou Taikoo Hui. χαρτοφυλάκιο λιανικής υψηλής ποιότητας Με τη νέα προσθήκη, αυτό θα αυξήσει την περιοχή κατασκευής του Taikoo Hui στο Guangzhou κατά 43%. Σύμφωνα με πληροφορίες, οι εργασίες ανακαίνισης και ανακαίνισης θα ξεκινήσουν πριν από το τέλος του τρέχοντος έτους και αναμένεται να ολοκληρωθούν το 2026.
Αυτό είναι απλώς ένας μικρόκοσμος της αυξημένης επένδυσης της Swire Properties στην ηπειρωτική χώρα. Ο Peng Guobang είπε: "Το επενδυτικό μας σχέδιο 100 δισεκατομμυρίων δολαρίων HK έχει προχωρήσει ικανοποιητικά από τότε που ανακοινώθηκε το 2022, ειδικά στην αγορά της ηπειρωτικής Κίνας. Η αγορά της ηπειρωτικής Κίνας είναι το κλειδί για την αύξηση των εσόδων και έχει επίσης σημαντική στρατηγική σημασία στη μακροχρόνια αγορά προθεσμιακό σχέδιο επέκτασης».
Ο Bradley Bradley, πρόεδρος της Swire Properties, έχει θέσει ως στόχο την επέκταση των επιχειρήσεων: να αναπτύξει συνολικά 11 μεγάλης κλίμακας εμπορικά έργα που θα επικεντρώνονται κυρίως στο λιανικό εμπόριο σε έξι πόλεις της ηπειρωτικής χώρας έως το 2027. Είπε ότι η Swire Properties θα συνεχίσει να αναζητά ευκαιρίες ανάπτυξης έργων σε πόλεις πρώτης και αναδυόμενης πρώτης βαθμίδας και θα διπλασιάσει τη συνολική επιφάνεια στην ηπειρωτική Κίνα έως το 2032 σύμφωνα με το επενδυτικό σχέδιο 100 δισεκατομμυρίων HKD.
(Αυτό το άρθρο προέρχεται από το China Business News)
