Снижение арендной платы и переоценка недвижимости оказали давление на деятельность существующих компаний по недвижимости, финансируемых Гонконгом.
2024-08-14
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
В течение последнего отчетного периода многие застройщики, финансируемые из Гонконга, испытали снижение производительности или даже убытки. Например, прибыль, причитающаяся акционерам Wharf Properties, потеряла 1,052 миллиарда гонконгских долларов, превратившись из прибыли в убыток по сравнению с прошлым годом; Долгосрочные акционеры Swire Properties. Прибыль, связанная с этим, снизилась на 19% в годовом исчислении, а розничные продажи во многих торговых центрах компании упали...
Анализируя причины снижения производительности, многие финансируемые Гонконгом компании по недвижимости отметили влияние замедления восстановления экономики, туристической индустрии Гонконга, предложения на рынке и т. д., что привело к снижению доходов от аренды на рынке в целом. Спад в тот же период также оказал значительное давление на переоценку корпоративной инвестиционной недвижимости.
Однако это не помешало гонконгским компаниям недвижимости продолжать инвестировать. Некоторые аналитики полагают, что компании по недвижимости, финансируемые из Гонконга, ведут стабильную деятельность, прошли несколько раундов циклов в сфере недвижимости и имеют большой опыт работы в рамках циклов. В то же время они также обладают способностью использовать инвестиционные возможности и инвестировать против них. тенденция. Финансируемые Гонконгом компании, такие как Swire Properties, Hang Lung Properties и Sun Hung Kai Properties, по-прежнему расширяют свое присутствие на материковом рынке.
Переоценка недвижимости влияет на производительность
Основной причиной убытков компаний недвижимости, финансируемых Гонконгом, является влияние переоценки инвестиционной недвижимости, принадлежащей компаниям.
Прибыли и убытки от переоценки инвестиционной недвижимости представляют собой разницу чистой стоимости, возникающую после переоценки коммерческой, гостиничной, офисной и другой инвестиционной недвижимости, принадлежащей предприятию, в соответствии с колебаниями справедливой рыночной стоимости в течение отчетного периода, и включаются в текущую прибыль и потеря. Во время подъема экономики и промышленности финансируемые Гонконгом застройщики, владеющие многими инвестиционными объектами, добились щедрых доходов. Однако, когда неопределенность на рынке усиливается, прибыли и убытки от переоценки инвестиционной недвижимости также будут сильно колебаться, что неизбежно станет тормозом. производительность.
Wharf Properties, владеющая двумя известными коммерческими комплексами Гонконга Harbour City и Times Square, является застройщиком с долгой историей. В первой половине этого года выручка компании составила около 6,501 млрд гонконгских долларов, что соответствует небольшому увеличению примерно на 0,43% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. .
Базовая чистая прибыль Wharf Real Estate фактически достигла 3,123 млрд гонконгских долларов, увеличившись примерно на 2% в годовом исчислении, если учесть влияние обесценения инвестиционной недвижимости от переоценки, что представляет собой снижение на 4,45 млрд гонконгских долларов, что связано с убытком компании; акционеры составят 1,052 миллиарда гонконгских долларов, что «отражает низкую стоимость активов».
Согласно раскрытию информации Wharf Real Estate, по состоянию на конец июня 2024 года совокупные активы инвестиционной недвижимости компании составляли 223 миллиарда гонконгских долларов, тогда как показатель за тот же период прошлого года составлял примерно 227,4 миллиарда гонконгских долларов, среди которых оценочная стоимость Harbour City; (исключая три отеля) составляет 151,6 млрд гонконгских долларов, а Таймс-сквер оценивается в 46 млрд гонконгских долларов за тот же период 2023 года, оценка двух основных объектов недвижимости составляет 154,5 млрд гонконгских долларов и 47,3 млрд гонконгских долларов соответственно со значительными изменениями в обесценении; Руководство Wharf Real Estate заявило, что если показатели розничного рынка продолжат оставаться слабыми, нельзя исключать, что во второй половине года все равно понадобятся обесценения.
На этот показатель также влияют свойства Hang Lung Properties. В первом полугодии этого года под влиянием рыночных условий доходы компании от аренды значительно снизились, что привело к снижению базовой чистой прибыли, причитающейся акционерам, с учетом переоценки имущества примерно на 22% по сравнению с предыдущим годом. портфелей недвижимости на материке и в Гонконге, общий убыток составит 634 миллиона гонконгских долларов, в результате чего чистая прибыль компании, причитающаяся акционерам, упадет примерно до 1,061 миллиарда гонконгских долларов, а годовое снижение увеличится более чем на 50%.
Это не первый случай, когда Ханг Лунг страдает от переоценки недвижимости. Уже в первой половине 2020 года, под воздействием множества факторов, таких как падение арендной платы, эпидемия и социальные волнения, убытки от переоценки Hang Lung Investment Properties достигли 4,642 миллиарда гонконгских долларов, из которых потери от переоценки недвижимости на материке и в Гонконге Kong были на 2,3 миллиарда гонконгских долларов выше. В результате этого чистая прибыль Hang Lung Properties, причитающаяся акционерам, составила убыток в размере 2,537 миллиарда гонконгских долларов, без учета этого воздействия чистая прибыль, причитающаяся акционерам, должна составить 1,989 миллиарда гонконгских долларов;
Поскольку недвижимость не может быть реализована в краткосрочной перспективе, переоценка инвестиционной недвижимости фактически не принесет компании убытков, но этот показатель также отражает влияние плохих рыночных условий на стоимость активов, и основной бизнес компании фактически синхронизируется Под давлением . В течение отчетного периода доход от аренды, как основной источник дохода, в особенности у застройщиков, финансируемых из Гонконга, которые владеют и управляют большим количеством инвестиционной недвижимости, немного снизился.
Рынок офисной недвижимости Гонконга столкнулся с двойным ударом из-за слабой экономики и переизбытка предложения в первой половине этого года, что оказало сильное давление на арендную плату. Арендаторы Hang Lung Properties, сконцентрированные в центральном районе, снизили арендную плату, в результате чего доходы от портфеля офисных зданий на острове Гонконг резко упали примерно на 14%. За тот же период офисные здания в Харбор-Сити и Таймс-сквер, принадлежащие Wharf. В сфере недвижимости выручка упала на 2% и 8% соответственно.
Поскольку объем выездных поездок увеличивается, а структура потребления меняется, розничный рынок также находится под давлением. Доходы от аренды торговых центров Hang Lung Properties на материке и в Гонконге упали на 6% и 7% соответственно; уровень заполняемости всех проектов в Гонконге под управлением Swire Properties, еще одного опытного застройщика, финансируемого Гонконгом, достиг 100%. но общий доход от аренды в этой части все еще ниже, чем в 2023 году. Он упал на 3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 1,198 миллиарда гонконгских долларов, в то же время общий объем розничных продаж также упал примерно на 7%.
Все еще активно инвестируем в материк
Из-за плохих рыночных условий девелоперы, финансируемые из Гонконга, которые всегда были осмотрительны, замедлили темпы расширения. Чэнь Вэньбо, председатель Hang Lung Properties, откровенно заявил на итоговой конференции в конце июля, что бизнесу сейчас следует быть осторожным, и сейчас не лучшее время для расширения. В то же время, в ответ на сложную ситуацию, компания также сократила среднесрочные дивиденды, чтобы сохранить больше денежных средств.
Однако это не означает, что эти застройщики полностью отказываются от инвестиционных возможностей.
По словам Лю Шуя, директора по корпоративным исследованиям Китайского института индексных исследований, финансируемые Гонконгом компании недвижимости имеют стабильную деятельность, низкий коэффициент долга и сильную устойчивость к рискам. Swire Properties, New World Development и т. д. были созданы более 50 лет назад. Они прошли несколько циклов операций с недвижимостью и имеют большой опыт работы в рамках этих циклов. Они имеют стабильную деятельность и низкий коэффициент задолженности. обычно составляет около 40%. Когда рынок недвижимости работает в нижней части цикла, эти компании имеют возможность использовать инвестиционные возможности и инвестировать против тенденции.
В июле официально открылся торговый центр Nanjing ifc, построенный компанией Sun Hung Kai Properties. Он расположен в центральном деловом районе Нанкина Хэкси и включает в себя множество люксовых брендов; также скоро будет открыт комплекс Jinling Central, построенный компанией Hongkong Land в Нанкине Синьцзекоу. завершено и доставлено.
Hang Lung Properties также продвигает инвестиции по-своему: продолжая расширять Shanghai Hang Lung Plaza. Чэнь Вэньбо сказал, что конкуренция в Шанхае становится все более жесткой, и цель расширения Plaza 66 — предоставить больше места для удовлетворения потребностей современной молодежи. «Воспользовавшись замедлением макроэкономического рынка, если мы сможем улучшить нашу продукцию, не тратя слишком много денег, нам следует ускорить этот процесс».
Hang Lung Properties сообщила, что расширение Plaza 66 в Шанхае получило одобрение правительства на использование существующей благоустроенной территории для строительства торгового здания общей площадью около 3000 квадратных метров, которое, как ожидается, будет завершено в 2026 году. В то же время строящийся Hangzhou 66 Plaza также планируется завершить поэтапно, начиная с 2025 года.
Среди них Swire Properties предпринимала наиболее частые шаги. В начале августа проект комплексного развития Шанхая Янцзин, совместно разработанный Swire Properties и Lujiazui Group, был официально назван «Lujiazui Swire Source». Комплекс расположен на внутренней кольцевой дороге вдоль реки Хуанпу в Пудуне, и его планируется открыть поэтапно, начиная с 2027 года. В рамках этого проекта Swire Properties также запустит свой первый элитный жилой бренд на материке, при этом первую партию резиденций планируется продать к концу 2024 года.
Пэн Гобан, генеральный директор Swire Properties, ожидает, что спрос на роскошные торговые помещения в Гуанчжоу и Чэнду останется высоким. В этот период, реализуя проект модернизации Taikoo Li Chengdu и расширяя розничную часть люксового бренда в проекте, Swire Properties также приобрела проект № 387 Tianhe Road в Гуанчжоу и отремонтировала его, сделав его центральным элементом Guangzhou Taikoo Hui’s. Портфель элитной торговой недвижимости Благодаря новому дополнению площадь застройки Taikoo Hui в Гуанчжоу увеличится на 43%. По имеющимся данным, ремонтно-восстановительные работы начнутся до конца этого года и, как ожидается, будут завершены в 2026 году.
Это всего лишь микрокосм увеличения инвестиций Swire Properties в материковую часть страны. Пэн Гобан сказал: «Наш инвестиционный план на сумму 100 миллиардов гонконгских долларов успешно реализуется с момента его объявления в 2022 году, особенно на рынке материкового Китая. Рынок материкового Китая является ключом к стимулированию роста доходов, а также имеет важное стратегическое значение в долгосрочной перспективе». план расширения сроков».
Брэдли Брэдли, председатель Swire Properties, поставил цель по расширению бизнеса: к 2027 году разработать в общей сложности 11 крупномасштабных коммерческих проектов, в основном ориентированных на розничную торговлю, в шести городах материка. Он сказал, что Swire Properties продолжит искать возможности развития проектов в городах первого и развивающихся городов первого уровня и удвоит общую площадь площадей в материковом Китае к 2032 году в соответствии с инвестиционным планом на 100 миллиардов гонконгских долларов.
(Эта статья взята из China Business News)
