家賃の下落と不動産の再評価が香港資本の老舗不動産会社の経営を圧迫している
2024-08-14
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最新の業績報告期間中、香港が出資する開発会社の多くは業績の低下、さらには損失を経験している。たとえば、ワーフ・プロパティーズの株主に帰属する利益は10億5,200万香港ドルの損失となり、前年同期比で黒字から赤字に転じた。 Swire Properties の期間株主 帰属利益は前年同期比 19% 減少し、多くのモールの小売売上高は減少しました...
業績低迷の理由を分析する際、香港資本の不動産会社の多くは、景気回復の鈍化、香港の観光産業、市場供給などの影響による市場全体の賃貸収入の減少を挙げた。同時期の景気低迷も企業の投資不動産の再評価に大きな圧力をかけた。
しかし、これらは香港の不動産会社が投資を続けることを妨げるものではなかった。一部のアナリストは、香港資本の不動産会社は安定した経営を行っており、複数回の不動産サイクルを経験しており、サイクルを通じての豊富な運営経験を持っていると同時に、投資機会を捉えて投資する能力も備えていると考えている。トレンド。 Swire Properties、Hang Lung Properties、Sun Hung Kai Properties などの香港資本の企業は、依然として本土市場へのエクスポージャーを増やしています。
不動産の再評価は業績に影響を与える
香港資本の不動産会社の損失の主な原因は、同社が保有する投資不動産の再評価の影響である。
投資不動産の再評価損益とは、企業が保有する商業、ホテル、オフィス、その他の投資不動産が報告期間中の公正市場価格の変動に応じて再評価された後に発生する純価値の差額を指し、経常利益および経常利益に含まれます。損失。経済と産業の好況期には、多くの投資不動産を保有する香港資本のデベロッパーが多額の収益を上げてきたが、市場の不確実性が強まると、投資不動産の再評価損益も大きく変動し、足かせとなるのは避けられない。パフォーマンス。
香港の有名な商業施設であるハーバーシティとタイムズスクエアを所有するワーフ・プロパティーズは、長い歴史を持つデベロッパーです。今年上半期の同社の売上高は約65億1,000万香港ドルで、前年同期比約0.43％増、営業利益は49億1,500万香港ドルで、前年同期比わずか約0.51％減となった。 。
実際、ワーフ リアル エステートの実質純利益は 31 億 2,300 万香港ドルに達し、前年比約 2% 増加しました。投資不動産の再評価による減損の影響を含めると、44 億 5,000 万香港ドルの減少となり、これに起因する会社の損失となります。株主は10億5,200万香港ドルとなり、「資産価値の低迷を反映している」という。
ワーフ・リアル・エステートの開示によれば、2024年6月末時点で同社の投資不動産資産総額は2,230億香港ドルであったが、その中にハーバーシティの評価額は約2,274億香港ドルであった。 （ホテル 3 軒を除く）は 1,516 億香港ドル、タイムズスクエアの評価額は 2023 年同期で 460 億香港ドルであり、2 つの主要な不動産の評価額はそれぞれ 1,545 億香港ドルと 473 億香港ドルであり、大幅な減損が行われています。ワーフ・リアル・エステートの経営陣は、小売市場の業績が引き続き低迷すれば、下半期にも減損が必要になる可能性は排除できないと述べた。
ハング肺の特性もこの指標の影響を受けます。今年上半期、市況の影響を受けて同社の賃貸収入は大幅に減少し、不動産の再評価を含めると株主に帰属する基本純利益は前年同期比約22％減少した。本土と香港の不動産ポートフォリオを合わせた場合、損失総額は6億3,400万香港ドルとなり、株主に帰属する同社の純利益は約10億6,100万香港ドルに減少し、前年同期比の減少幅は50％以上に拡大した。
Hang Lung が不動産の再評価に見舞われたのはこれが初めてではない。家賃下落、疫病、社会不安などの複数の要因の影響を受け、2020年上半期の時点で、ハンロン投資不動産の再評価損は46億4,200万香港ドルに達しており、このうち本土と香港の不動産の再評価損が含まれている。コングはいずれも２３億香港ドルを上回った。この影響を受け、Hang Lung Properties の株主に帰属する純利益は 25 億 3,700 万香港ドルの損失となりましたが、この影響を除くと株主に帰属する純利益は 19 億 8,900 万香港ドルの利益となるはずです。
不動産は短期的には実現できないため、投資不動産の再評価は実際に会社に損失をもたらすことはありませんが、この指標は市場環境の悪化による資産価値への影響も反映しており、会社の本業は実際には同期しています。 。特に、多数の投資不動産を保有・運営している香港資本のデベロッパーにとって、主な収入源である賃貸料収入は報告期間中に若干の減少を経験した。
香港のオフィス市場は今年上半期、経済低迷と供給過剰の二重打撃に直面し、賃料に大きな圧力をかけた。中環地区に集中するハンルン・プロパティーズのテナントが賃料を引き下げたため、同時期に香港島のオフィスビルポートフォリオの収益が約14％急減し、ワーフが所有するハーバーシティとタイムズスクエアのオフィスビルも減少した。不動産部門では、収益がそれぞれ 2% と 8% 減少しました。
アウトバウンド旅行が増加し、消費パターンが変化するにつれ、小売市場もプレッシャーにさらされています。本土と香港にあるハンロン・プロパティーズのショッピングモールの賃料収入はそれぞれ6％と7％減少し、香港資本のもう一つのベテランデベロッパーであるスワイヤー・プロパティーズ傘下の香港の全プロジェクトの稼働率は100％に達した。しかし、この部分の全体的な賃貸収入は2023年よりもまだ低い。前年同期には3%減少し、総額11億9,800万香港ドルとなった。同時に全体の小売売上高も約7%減少した。
今でも本土への投資は積極的に行っている
市場環境の悪化により、常に慎重であった香港資本のデベロッパーは事業拡大のペースを落とした。 Hang Lung PropertiesのChen Wenbo会長は、7月末の決算会見で、企業は今は慎重でなければならず、拡大には良い時期ではないと率直に述べた。同時に、厳しい環境に対応して、同社はより多くの現金を確保するために中間配当も減額した。
ただし、これはこれらの開発者が投資機会を完全に放棄することを意味するものではありません。
中国指数研究所の企業調査部長、劉水氏によると、香港資本の不動産会社は経営が安定しており、負債比率が低く、リスク耐性が強いという。 Swire Properties、New World Development などは、複数の不動産サイクルを経験しており、安定した運営と低い負債比率を持っています。不動産市場がサイクルの底にあるとき、これらの企業は投資機会を捉え、トレンドに逆らって投資する能力を持っています。
7月には、Sun Hung Kai Propertiesが建設した南京IFCショッピングモールが正式にオープンし、南京の河西中心商業地区に位置し、香港ランドが南京新街口に開発した複合施設「Jinling Central」もオープンする予定である。完成して納品されました。
Hang Lung Properties も独自の方法で投資を促進しており、Shanghai Hang Lung Plaza の拡張を続けています。陳文波氏は、上海の競争はますます激化しており、プラザ66の拡張の目的は今日の若者のニーズを満たすためにより多くのスペースを提供することであると述べた。 「マクロ市場の減速を利用して、あまりお金をかけずに製品を改善できるのであれば、実際にそのプロセスをスピードアップする必要がある。」
Hang Lung Propertiesは、上海のプラザ66の拡張が、既存の景観エリアを利用して総床面積約3,000平方メートルの商業ビルを建設する政府の承認を得たことを明らかにし、2026年に完成予定であると発表した。同時に建設中の杭州66プラザも2025年から段階的に完成する予定だ。
その中で、最も頻繁に動き出したのがSwire Propertiesだ。 8月上旬、スワイヤー・プロパティーズと陸家嘴グループが共同開発する上海陽京総合開発プロジェクトが正式に「陸家嘴スワイヤー・ソース」と命名された。この複合施設は浦東の黄浦江沿いの内環状道路内に位置し、2027年から段階的に開業する予定だ。スワイヤー・プロパティーズはまた、このプロジェクトで本土初の高級住宅ブランドを立ち上げ、最初の住宅群は2024年末までに先行販売される予定だ。
スワイヤー・プロパティーズの彭国邦最高経営責任者（CEO）は、広州と成都の高級小売スペースの需要は引き続き堅調だと予想している。この期間中、成都太古里のアップグレードプロジェクトを実施し、そのプロジェクトにおける高級ブランドの小売部分を拡大する一方、スワイヤー・プロパティーズは広州の天河路387号プロジェクトも取得し、広州太古匯の中心として改修した。新たな追加により、広州太古匯の建設面積は43%増加します。報道によると、改修・改修工事は今年末までに開始され、2026年に完了する予定だという。
これは、スワイヤー・プロパティーズによる本土への投資増加の縮図にすぎません。彭国邦氏は、「当社の1,000億香港ドルの投資計画は、2022年の発表以来、特に中国本土市場で順調に進んでいる。中国本土市場は収益成長を促進する鍵であり、長期的には重要な戦略的重要性も持っている」と述べた。期間拡張計画。」
スワイヤー・プロパティーズのブラッドリー会長は、2027年までに本土の6都市で小売業を中心とした計11の大規模商業プロジェクトを開発するという事業拡大の目標を掲げた。同氏は、スワイヤー・プロパティーズは今後も一線都市および新興一線都市でのプロジェクト開発の機会を模索し、1,000億香港ドルの投資計画に従って2032年までに中国本土の総床面積を2倍にすると述べた。
(この記事は中国ビジネスニュースからのものです)
