La baisse des loyers et la réévaluation des propriétés ont mis sous pression les opérations des sociétés immobilières établies et financées par Hong Kong.
2024-08-14
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Au cours de la dernière période de rapport sur les performances, de nombreux promoteurs financés par Hong Kong ont connu des baisses de performances, voire des pertes. Par exemple, le bénéfice attribuable aux actionnaires de Wharf Properties a perdu 1,052 milliard de dollars de Hong Kong, passant d'un bénéfice à une perte d'une année sur l'autre ; actionnaires à terme de Swire Properties. Le bénéfice attribuable a diminué de 19 % d'une année sur l'autre et les ventes au détail de bon nombre de ses centres commerciaux ont chuté...
Lors de l'analyse des raisons de la baisse des performances, de nombreuses sociétés immobilières financées par Hong Kong ont mentionné l'impact du ralentissement de la reprise économique, de l'industrie touristique de Hong Kong, de l'offre du marché, etc., entraînant une baisse des revenus locatifs sur l'ensemble du marché. Le ralentissement économique survenu au cours de la même période a également exercé une pression considérable sur la réévaluation des immeubles de placement des entreprises.
Toutefois, cela n’a pas empêché les sociétés immobilières de Hong Kong de continuer à investir. Certains analystes estiment que les sociétés immobilières financées par Hong Kong ont des opérations stables, ont connu plusieurs cycles immobiliers et ont une solide expérience dans la gestion des cycles. En même temps, elles ont également la capacité de saisir les opportunités d'investissement et d'investir en conséquence. la tendance. Les sociétés financées par Hong Kong telles que Swire Properties, Hang Lung Properties et Sun Hung Kai Properties continuent d'accroître leur exposition au marché continental.
La réévaluation des propriétés affecte les performances
La principale raison des pertes des sociétés immobilières financées à Hong Kong est l'impact de la réévaluation des immeubles de placement détenus par les sociétés.
Les gains et pertes de réévaluation des immeubles de placement font référence à la différence de valeur nette qui se produit après que les immeubles commerciaux, hôteliers, de bureaux et autres immeubles de placement détenus par l'entreprise sont réévalués en fonction des fluctuations de la juste valeur marchande au cours de la période de reporting et sont inclus dans le résultat courant et perte. Au cours de la reprise de l'économie et de l'industrie, les promoteurs financés par Hong Kong détenant de nombreux immeubles de placement ont obtenu des rendements généreux. Cependant, lorsque l'incertitude du marché s'intensifie, les gains et les pertes de réévaluation des immeubles de placement fluctueront également considérablement, ce qui deviendra inévitablement un frein. performance.
Wharf Properties, propriétaire de Harbour City et Times Square, deux complexes commerciaux bien connus à Hong Kong, est un promoteur avec une longue histoire. Au premier semestre de cette année, la société a réalisé un chiffre d'affaires d'environ 6,501 milliards de dollars de Hong Kong, soit une légère augmentation d'environ 0,43 % sur un an ; le bénéfice d'exploitation a atteint 4,915 milliards de dollars de Hong Kong, soit une baisse d'environ 0,51 % seulement sur un an. .
Le bénéfice net sous-jacent de Wharf Real Estate a en fait atteint 3,123 milliards de dollars de Hong Kong, soit une augmentation d'une année sur l'autre d'environ 2 % si l'on inclut l'impact de la dépréciation des immeubles de placement, ce qui représente une diminution de 4,45 milliards de dollars de Hong Kong, la perte de la société attribuable à les actionnaires s'élèveraient à 1,052 milliard de dollars de Hong Kong, "reflétant la faible valeur des actifs".
Selon les informations divulguées par Wharf Real Estate, à la fin juin 2024, le total des actifs immobiliers de placement de la société s'élevait à 223 milliards de dollars de Hong Kong ; tandis que l'indicateur pour la même période de l'année dernière était d'environ 227,4 milliards de dollars de Hong Kong, parmi lesquels la valeur imposable de Harbour City ; (à l'exclusion de trois hôtels) est de 151,6 milliards de dollars de Hong Kong et Times Square est évalué à 46 milliards de dollars de Hong Kong ; pour la même période de 2023, les valorisations des deux principales propriétés sont respectivement de 154,5 milliards de dollars de Hong Kong et 47,3 milliards de dollars de Hong Kong, avec des changements de dépréciation importants. La direction de Wharf Real Estate a déclaré que si la performance du marché de détail continue à être faible, il ne peut être exclu que des dépréciations soient encore nécessaires au cours du second semestre.
Les propriétés du Hang Lung sont également affectées par cet indicateur. Au premier semestre de cette année, affectés par les conditions du marché, les revenus locatifs de l'entreprise ont chuté de manière significative, ce qui a entraîné une diminution d'une année sur l'autre d'environ 22% du bénéfice net de base attribuable aux actionnaires, si l'on inclut la réévaluation de la propriété, y compris la réévaluation de la propriété. Dans les portefeuilles immobiliers de la partie continentale et de Hong Kong, la perte totale serait de 634 millions de dollars de Hong Kong, ce qui ferait chuter le bénéfice net attribuable aux actionnaires à environ 1,061 milliard de dollars de Hong Kong, et la baisse d'une année sur l'autre s'étendrait à plus de 50 %.
Ce n'est pas la première fois que Hang Lung est touché par des réévaluations immobilières. Dès le premier semestre 2020, affectée par de multiples facteurs tels que la baisse des loyers, l'épidémie et les troubles sociaux, la perte de réévaluation de Hang Lung Investment Properties a atteint 4,642 milliards de dollars de Hong Kong, dont les pertes de réévaluation des propriétés sur le continent et à Hong Kong. Kong coûtaient tous deux 2,3 milliards de dollars de Hong Kong. Affecté par cela, le bénéfice net attribuable aux actionnaires de Hang Lung Properties était une perte de 2,537 milliards de dollars de Hong Kong ; en excluant cet impact, le bénéfice net attribuable aux actionnaires devrait être un gain de 1,989 milliards de dollars de Hong Kong.
Étant donné que les immeubles ne peuvent pas être réalisés à court terme, la réévaluation des immeubles de placement n'entraînera pas réellement de pertes pour l'entreprise, mais cet indicateur reflète également l'impact des mauvaises conditions de marché sur la valeur des actifs, et l'activité principale de l'entreprise est en fait synchronisée. Sous pression . En particulier pour les promoteurs financés à Hong Kong qui détiennent et exploitent un grand nombre d'immeubles de placement, les revenus locatifs, en tant que principale source de revenus, ont connu une légère baisse au cours de la période considérée.
Le marché des bureaux de Hong Kong a été confronté au premier semestre de cette année à un double coup de faiblesse économique et d'offre excédentaire, ce qui a exercé une forte pression sur les loyers. Les locataires de Hang Lung Properties concentrés dans la zone centrale ont réduit leurs loyers, entraînant une forte baisse des revenus du portefeuille d'immeubles de bureaux de l'île de Hong Kong, d'environ 14 %. Au cours de la même période, les immeubles de bureaux de Harbour City et de Times Square, propriété de Wharf. Les propriétés ont vu leurs revenus chuter respectivement de 2 % et 8 %.
À mesure que les voyages à l’étranger augmentent et que les modes de consommation évoluent, le marché de détail est également sous pression. Les revenus locatifs des centres commerciaux de Hang Lung Properties sur le continent et à Hong Kong ont chuté respectivement de 6 % et 7 % ; le taux d'occupation de tous les projets à Hong Kong menés par Swire Properties, un autre promoteur chevronné financé par Hong Kong, a atteint 100 %, mais les revenus locatifs globaux de cette partie sont toujours inférieurs à ceux de 2023. Ils ont chuté de 3 % au cours de la même période l'année dernière, totalisant 1,198 milliard de dollars de Hong Kong, dans le même temps, les ventes au détail globales ont également diminué d'environ 7 % ;
Nous investissons toujours activement sur le continent
En raison des mauvaises conditions du marché, les promoteurs financés par Hong Kong, qui ont toujours été prudents, ont ralenti leur rythme d'expansion. Chen Wenbo, président de Hang Lung Properties, a déclaré franchement lors de la conférence sur les résultats fin juillet que les entreprises devaient être prudentes maintenant et que ce n'était pas le bon moment pour se développer. Dans le même temps, en réponse à un environnement difficile, la société a également réduit son dividende à moyen terme afin de préserver davantage de liquidités.
Toutefois, cela ne signifie pas que ces promoteurs abandonnent complètement les opportunités d’investissement.
Selon Liu Shui, directeur de la recherche sur les entreprises au China Index Research Institute, les sociétés immobilières financées à Hong Kong ont des opérations stables, de faibles ratios d'endettement et une forte résistance au risque. Swire Properties, New World Development, etc. sont établis depuis plus de 50 ans. Ils ont connu plusieurs cycles immobiliers et possèdent une solide expérience dans le fonctionnement à travers les cycles. Ils ont des opérations stables et un faible ratio actif-passif. se situe généralement autour de 40 %. Lorsque le marché immobilier évolue en bas de cycle, ces sociétés ont une marge pour saisir les opportunités d'investissement et investir à contre-tendance.
En juillet, le centre commercial Ifc de Nanjing construit par Sun Hung Kai Properties a été officiellement ouvert. Il est situé dans le quartier central des affaires de Nanjing et abrite de nombreuses marques de luxe ; le complexe « Jinling Central » développé par Hongkong Land à Nanjing Xinjiekou est également sur le point d'être ouvert. terminé et livré.
Hang Lung Properties encourage également les investissements à sa manière : en continuant à agrandir Shanghai Hang Lung Plaza. Chen Wenbo a déclaré que la concurrence à Shanghai devient de plus en plus féroce et que l'objectif de l'agrandissement de la Plaza 66 est de fournir plus d'espace pour répondre aux besoins des jeunes d'aujourd'hui. "En profitant du ralentissement du macro-marché, si nous pouvons améliorer nos produits sans dépenser trop d'argent, nous devrions en fait accélérer le processus."
Hang Lung Properties a révélé que l'agrandissement de la Plaza 66 à Shanghai avait reçu l'approbation du gouvernement pour utiliser la zone paysagée existante pour construire un immeuble commercial d'une superficie totale d'environ 3 000 mètres carrés, qui devrait être achevé en 2026. Dans le même temps, le Hangzhou 66 Plaza, en construction, devrait également être achevé par phases à partir de 2025.
Parmi eux, Swire Properties a effectué les démarches les plus fréquentes. Début août, le projet de développement global de Shanghai Yangjing développé conjointement par Swire Properties et Lujiazui Group a été officiellement nommé « Lujiazui Swire Source ». Le complexe est situé sur le périphérique intérieur le long de la rivière Huangpu à Pudong et devrait ouvrir par phases à partir de 2027. Swire Properties lancera également sa première marque résidentielle haut de gamme sur le continent dans le cadre de ce projet, le premier lot de résidences devant être prévendu d'ici fin 2024.
Peng Guobang, PDG de Swire Properties, s'attend à ce que la demande d'espaces commerciaux de luxe à Guangzhou et Chengdu reste forte. Au cours de cette période, tout en réalisant le projet de modernisation de Taikoo Li Chengdu et en élargissant la partie vente au détail de la marque de luxe dans le projet, Swire Properties a également acquis le projet n° 387 Tianhe Road à Guangzhou et l'a rénové pour en faire la pièce maîtresse du projet Guangzhou Taikoo Hui. portefeuille de propriétés commerciales haut de gamme Avec ce nouvel ajout, cela augmentera la zone de construction de Taikoo Hui à Guangzhou de 43 %. Selon certaines informations, les travaux de rénovation et de rénovation commenceront avant la fin de cette année et devraient s'achever en 2026.
Il ne s’agit là que d’un microcosme de l’investissement accru de Swire Properties sur le continent. Peng Guobang a déclaré : « Notre plan d'investissement de 100 milliards de dollars de Hong Kong a progressé de manière satisfaisante depuis son annonce en 2022, en particulier sur le marché de la Chine continentale. Le marché de la Chine continentale est la clé pour stimuler la croissance des revenus et revêt également une importance stratégique importante à long terme. plan d'expansion à terme.
Bradley Bradley, président de Swire Properties, s'est fixé un objectif d'expansion commerciale : développer un total de 11 projets commerciaux à grande échelle principalement axés sur le commerce de détail dans six villes du continent d'ici 2027. Il a déclaré que Swire Properties continuera à rechercher des opportunités de développement de projets dans les villes de premier rang et émergentes de premier rang, et doublera la superficie totale en Chine continentale d'ici 2032, conformément au plan d'investissement de 100 milliards HKD.
(Cet article provient de China Business News)
