Sinkende Mieten und Neubewertungen von Immobilien haben die Geschäftstätigkeit etablierter, in Hongkong finanzierter Immobilienunternehmen unter Druck gesetzt
2024-08-14
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Im letzten Leistungsberichtszeitraum mussten viele von Hongkong finanzierte Entwickler Leistungseinbußen oder sogar Verluste hinnehmen. Beispielsweise verlor der den Aktionären von Wharf Properties zuzurechnende Gewinn 1,052 Milliarden HK$, was sich im Jahresvergleich von einem Gewinn in einen Verlust verwandelte. mittelfristige Aktionäre von Swire Properties Der zurechenbare Gewinn ging im Vergleich zum Vorjahr um 19 % zurück, und die Einzelhandelsumsätze vieler seiner Einkaufszentren gingen zurück ...
Bei der Analyse der Gründe für den Leistungsrückgang erwähnten viele in Hongkong finanzierte Immobilienunternehmen die Auswirkungen der Verlangsamung der wirtschaftlichen Erholung, der Tourismusbranche in Hongkong, des Marktangebots usw., die zu einem Rückgang der Mieteinnahmen auf dem Gesamtmarkt führten Der Abschwung im gleichen Zeitraum übte auch erheblichen Druck auf die Neubewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien aus.
Dies hat die Immobilienunternehmen in Hongkong jedoch nicht davon abgehalten, weiterhin zu investieren. Einige Analysten glauben, dass in Hongkong finanzierte Immobilienunternehmen über einen stabilen Betrieb verfügen, mehrere Runden von Immobilienzyklen durchlaufen haben und über umfassende Erfahrung im Durchlaufen von Zyklen verfügen. Gleichzeitig verfügen sie auch über die Fähigkeit, Investitionsmöglichkeiten zu nutzen und dagegen zu investieren der Trend. Von Hongkong finanzierte Unternehmen wie Swire Properties, Hang Lung Properties und Sun Hung Kai Properties verstärken immer noch ihr Engagement auf dem Festlandmarkt.
Die Neubewertung von Immobilien wirkt sich auf die Leistung aus
Der Hauptgrund für die Verluste der in Hongkong finanzierten Immobilienunternehmen sind die Auswirkungen der Neubewertung der von den Unternehmen gehaltenen Anlageimmobilien.
Gewinne und Verluste aus der Neubewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien beziehen sich auf die Nettowertdifferenz, die entsteht, nachdem die vom Unternehmen gehaltenen Gewerbe-, Hotel-, Büro- und anderen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gemäß den Schwankungen des beizulegenden Zeitwerts während des Berichtszeitraums neu bewertet wurden, und sind im aktuellen Gewinn enthalten Verlust. Während des Aufschwungs der Wirtschaft und Industrie haben von Hongkong finanzierte Entwickler, die viele als Finanzinvestition gehaltene Immobilien halten, großzügige Renditen erzielt. Wenn sich die Marktunsicherheit jedoch verschärft, werden auch die Neubewertungsgewinne und -verluste von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stark schwanken, was unweigerlich zu einer Belastung wird Leistung.
Wharf Properties, Eigentümer von Harbour City und Times Square, zwei bekannten Gewerbekomplexen in Hongkong, ist ein Entwickler mit langer Geschichte. Im ersten Halbjahr dieses Jahres erzielte das Unternehmen einen Umsatz von etwa 6,501 Milliarden HK$, was einer leichten Steigerung von etwa 0,43 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht; der Betriebsgewinn erreichte 4,915 Milliarden HK$, was einem Rückgang von nur etwa 0,51 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht .
Der zugrunde liegende Nettogewinn von Wharf Real Estate erreichte tatsächlich 3,123 Milliarden HK$, was einem Anstieg von etwa 2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, wenn man die Auswirkungen der Neubewertung von Anlageimmobilien berücksichtigt, was einem Rückgang von 4,45 Milliarden HK$ entspricht, auf den der Verlust des Unternehmens zurückzuführen ist Die Aktionäre würden sich auf 1,052 Milliarden HK$ belaufen, was „die schwachen Vermögenswerte widerspiegelt“.
Laut der Offenlegung von Wharf Real Estate betrug das Gesamtvermögen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Unternehmens 223 Milliarden HK$, während der Indikator im gleichen Zeitraum des Vorjahres etwa 227,4 Milliarden HK$ betrug; (ohne die drei Hotels) beträgt 151,6 Milliarden HK$, und der Times Square hat im gleichen Zeitraum des Jahres 2023 einen Wert von 46 Milliarden HK$, die Bewertungen der beiden großen Immobilien betragen 154,5 Milliarden HK$ bzw. 47,3 Milliarden HK$, mit erheblichen Wertminderungsänderungen; Das Management von Wharf Real Estate erklärte, dass bei einer weiterhin schwachen Entwicklung des Einzelhandelsmarktes nicht ausgeschlossen werden könne, dass in der zweiten Jahreshälfte noch Wertminderungen erforderlich seien.
Von diesem Indikator sind auch Hang-Lung-Eigenschaften betroffen. Im ersten Halbjahr dieses Jahres gingen die Mieteinnahmen des Unternehmens aufgrund der Marktbedingungen erheblich zurück, was zu einem Rückgang des den Aktionären zurechenbaren Nettogewinns um etwa 22 % im Jahresvergleich führte, wenn man die Neubewertung der Immobilien berücksichtigt, einschließlich der beiden Bei Immobilienportfolios auf dem Festland und in Hongkong würde der Gesamtverlust 634 Millionen Hongkong-Dollar betragen, was dazu führen würde, dass der den Aktionären zuzurechnende Nettogewinn des Unternehmens auf etwa 1,061 Milliarden HK$ sinkt und sich der Rückgang gegenüber dem Vorjahr auf mehr als 50 % ausweitet.
Dies ist nicht das erste Mal, dass Hang Lung von Immobilienneubewertungen betroffen ist. Bereits im ersten Halbjahr 2020 belief sich der Neubewertungsverlust von Hang Lung Investment Properties aufgrund mehrerer Faktoren wie sinkender Mieten, der Epidemie und sozialer Unruhen auf 4,642 Milliarden HK$, wovon die Neubewertungsverluste von Immobilien auf dem Festland und in Hong Kong entfielen Kong waren beide 2,3 Milliarden HK$ höher. Davon betroffen war der den Aktionären zurechenbare Nettogewinn von Hang Lung Properties ein Verlust von 2,537 Milliarden HK$; der den Aktionären zurechenbare Nettogewinn dürfte sich auf einen Gewinn von 1,989 Milliarden HK$ belaufen.
Da die Immobilien nicht kurzfristig realisiert werden können, wird die Neubewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien dem Unternehmen eigentlich keine Verluste bringen, aber dieser Indikator spiegelt auch die Auswirkungen schlechter Marktbedingungen auf die Vermögenswerte wider, und das Hauptgeschäft des Unternehmens steht tatsächlich unter Druck . Insbesondere bei von Hongkong finanzierten Entwicklern, die eine große Anzahl von Anlageimmobilien halten und betreiben, verzeichneten die Mieteinnahmen als Haupteinnahmequelle im Berichtszeitraum einen leichten Rückgang.
Der Büromarkt in Hongkong wurde im ersten Halbjahr dieses Jahres durch eine schwache Wirtschaft und ein Überangebot doppelt belastet, was großen Druck auf die Mieten ausübte. Die im zentralen Bereich konzentrierten Mieter von Hang Lung Properties haben die Mieten gesenkt, was zu einem starken Rückgang des Umsatzes des Bürogebäudeportfolios von Hong Kong Island um etwa 14 % führte. Im gleichen Zeitraum sanken die Bürogebäude von Harbour City und Times Square, die Wharf gehören Immobilien verzeichneten einen Umsatzrückgang von 2 % bzw. 8 %.
Da Auslandsreisen zunehmen und sich das Konsumverhalten verändert, steht auch der Einzelhandelsmarkt unter Druck. Die Mieteinnahmen der Einkaufszentren von Hang Lung Properties auf dem Festland und in Hongkong gingen um 6 % bzw. 7 % zurück. Die Auslastung aller Projekte in Hongkong unter Swire Properties, einem weiteren erfahrenen, von Hongkong finanzierten Entwickler, erreichte 100 %. aber die Gesamtmieteinnahmen dieses Teils sind immer noch niedriger als im Jahr 2023. Sie gingen im gleichen Zeitraum des Vorjahres um 3 % zurück und beliefen sich auf 1,198 Milliarden HK$, gleichzeitig gingen auch die gesamten Einzelhandelsumsätze um etwa 7 % zurück;
Investiert immer noch aktiv auf dem Festland
Aufgrund der schlechten Marktbedingungen haben die von Hongkong finanzierten Entwickler, die stets umsichtig waren, ihr Expansionstempo verlangsamt. Chen Wenbo, Vorsitzender von Hang Lung Properties, sagte auf der Ergebniskonferenz Ende Juli ganz offen, dass die Unternehmen jetzt vorsichtig sein müssen und es kein guter Zeitpunkt für eine Expansion sei. Gleichzeitig hat das Unternehmen als Reaktion auf das herausfordernde Umfeld auch seine mittelfristige Dividende gekürzt, um mehr Barmittel zu sparen.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass diese Entwickler völlig auf Investitionsmöglichkeiten verzichten.
Laut Liu Shui, Direktor für Unternehmensforschung am China Index Research Institute, verfügen in Hongkong finanzierte Immobilienunternehmen über stabile Abläufe, niedrige Schuldenquoten und eine hohe Risikoresistenz. Swire Properties und New World Development sind seit mehr als 50 Jahren etabliert. Sie haben mehrere Phasen von Immobilienzyklen erlebt und verfügen über eine stabile Geschäftstätigkeit und ein niedriges Schuldenverhältnis 40 % Wenn sich der Immobilienmarkt am Tiefpunkt des Zyklus befindet, haben diese Unternehmen die Möglichkeit, Investitionsmöglichkeiten zu nutzen und gegen den Trend zu investieren.
Im Juli wurde das von Sun Hung Kai Properties erbaute Einkaufszentrum Nanjing ifc offiziell eröffnet. Es befindet sich im Geschäftsviertel Hexi Central und beherbergt bald den von Hongkong Land entwickelten Komplex „Jinling Central“. fertiggestellt und geliefert.
Hang Lung Properties fördert Investitionen auch auf seine eigene Art und Weise: den Ausbau des Shanghai Hang Lung Plaza weiter. Chen Wenbo sagte, dass der Wettbewerb in Shanghai immer härter werde und der Zweck der Erweiterung der Plaza 66 darin bestehe, mehr Platz zu schaffen, um den Bedürfnissen der jungen Menschen von heute gerecht zu werden. „Wenn wir die Verlangsamung des Makromarktes ausnutzen und unsere Produkte verbessern können, ohne zu viel Geld auszugeben, sollten wir den Prozess tatsächlich beschleunigen.“
Hang Lung Properties gab bekannt, dass die Erweiterung der Plaza 66 in Shanghai die Genehmigung der Regierung erhalten hat, die bestehende Landschaftsfläche für den Bau eines Einzelhandelsgebäudes mit einer Gesamtfläche von etwa 3.000 Quadratmetern zu nutzen, das voraussichtlich im Jahr 2026 fertiggestellt wird. Gleichzeitig ist geplant, dass das im Bau befindliche Hangzhou 66 Plaza ab 2025 schrittweise fertiggestellt wird.
Unter ihnen hat Swire Properties die häufigsten Umzüge vorgenommen. Anfang August erhielt das von Swire Properties und der Lujiazui Group gemeinsam entwickelte umfassende Entwicklungsprojekt Shanghai Yangjing offiziell den Namen „Lujiazui Swire Source“. Der Komplex liegt innerhalb der inneren Ringstraße entlang des Huangpu-Flusses in Pudong und soll ab 2027 schrittweise eröffnet werden. Swire Properties wird im Rahmen dieses Projekts auch seine erste High-End-Wohnimmobilienmarke auf dem Festland einführen, wobei die erste Reihe von Wohnimmobilien bis Ende 2024 vorab verkauft werden soll.
Peng Guobang, CEO von Swire Properties, geht davon aus, dass die Nachfrage nach Luxus-Einzelhandelsflächen in Guangzhou und Chengdu weiterhin stark bleiben wird. Während dieser Zeit erwarb Swire Properties im Zuge der Durchführung des Modernisierungsprojekts von Taikoo Li Chengdu und der Erweiterung des Einzelhandelsteils der Luxusmarke im Projekt auch das Projekt Nr. 387 Tianhe Road in Guangzhou und renovierte es als Herzstück von Guangzhou Taikoo Hui's Hochwertiges Einzelhandelsimmobilienportfolio. Durch den Neuzugang wird die Baufläche von Taikoo Hui in Guangzhou um 43 % vergrößert. Berichten zufolge sollen die Sanierungs- und Renovierungsarbeiten noch in diesem Jahr beginnen und voraussichtlich im Jahr 2026 abgeschlossen sein.
Dies ist nur ein Mikrokosmos der verstärkten Investitionen von Swire Properties auf dem Festland. Peng Guobang sagte: „Unser Investitionsplan in Höhe von 100 Milliarden HK$ hat seit seiner Ankündigung im Jahr 2022 zufriedenstellende Fortschritte gemacht, insbesondere auf dem Markt auf dem chinesischen Festland. Der Markt auf dem chinesischen Festland ist der Schlüssel zur Förderung des Umsatzwachstums und hat auch auf lange Sicht eine wichtige strategische Bedeutung.“ langfristiger Expansionsplan.“
Bradley Bradley, Vorsitzender von Swire Properties, hat sich für die Geschäftsausweitung ein Ziel gesetzt: bis 2027 insgesamt elf große Gewerbeprojekte zu entwickeln, die sich hauptsächlich auf den Einzelhandel in sechs Städten auf dem Festland konzentrieren. Er sagte, dass Swire Properties weiterhin nach Projektentwicklungsmöglichkeiten in erstklassigen und aufstrebenden erstklassigen Städten suchen und die Gesamtfläche auf dem chinesischen Festland gemäß dem 100-Milliarden-HKD-Investitionsplan bis 2032 verdoppeln werde.
(Dieser Artikel stammt von China Business News)
