Vuokran lasku ja kiinteistöjen arvonkorotukset ovat aiheuttaneet paineita Hongkongin rahoittamien vakiintuneiden kiinteistöyhtiöiden toiminnalle
2024-08-14
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Viimeisimmän tulosraportointijakson aikana monet Hongkongin rahoittamat kehittäjät ovat kokeneet suorituskyvyn heikkenemistä tai jopa tappioita. Esimerkiksi Wharf Propertiesin osakkeenomistajille kuuluva voitto menetti 1,052 miljardia Hongkongin dollaria -Swire Propertiesin määräaikaiset osakkeenomistajat Kannattava voitto laski 19 % edellisvuodesta, ja useiden sen kauppakeskusten vähittäismyynti laski...
Analysoidessaan syitä suorituskyvyn laskuun, monet Hongkongin rahoittamat kiinteistöyhtiöt mainitsivat talouden elpymisen hidastumisen, Hongkongin matkailualan, markkinoiden tarjonnan jne., mikä johti vuokratulojen laskuun Kokonaismarkkinoilla Saman ajanjakson laskusuhdanne aiheutti myös huomattavia paineita yritysten sijoituskiinteistöjen arvonkorotuksiin.
Nämä eivät kuitenkaan ole estäneet Hongkongin kiinteistöyhtiöitä jatkamasta investointeja. Jotkut analyytikot uskovat, että Hongkongin rahoittamilla kiinteistöyhtiöillä on vakaa toiminta, ne ovat kokeneet useita kiinteistösyklejä ja niillä on vahva kokemus syklien kautta toimimisesta trendi. Hongkongin rahoittamat yritykset, kuten Swire Properties, Hang Lung Properties ja Sun Hung Kai Properties, lisäävät edelleen näkyvyyttään mantereen markkinoilla.
Kiinteistön uudelleenarvostus vaikuttaa tulokseen
Pääsyy Hongkongin rahoittamien kiinteistöyhtiöiden tappioihin on yritysten hallussa olevien sijoituskiinteistöjen arvonkorotuksen vaikutus.
Sijoituskiinteistöjen arvostusvoitot ja -tappiot ovat nettoarvoeroa, joka syntyy sen jälkeen, kun yrityksen hallussa olevat liike-, hotelli-, toimisto- ja muut sijoituskiinteistöt on arvostettu uudelleen käyvän arvon vaihteluiden mukaisesti raportointikauden aikana, ja ne sisältyvät tämänhetkiseen tulokseen ja menetys. Talouden ja teollisuuden noususuhdanteen aikana Hongkongin rahoittamat monia sijoituskiinteistöjä omistavat kehittäjät ovat saavuttaneet runsasta tuottoa. Markkinoiden epävarmuuden voimistuessa kuitenkin myös sijoituskiinteistöjen arvostusvoitot ja -tappiot vaihtelevat voimakkaasti, mikä tulee väistämättä hankaliksi. suorituskykyä.
Wharf Properties, joka omistaa Harbour Cityn ja Times Squaren, kaksi tunnettua kaupallista kompleksia Hongkongissa, on kehittäjä, jolla on pitkä historia. Tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla yrityksen liikevaihto oli noin 6,501 miljardia Hongkongin dollaria, mikä on noin 0,43 %:n vuosikasvu, ja liikevoitto oli 4,915 miljardia HK$, mikä on vain noin 0,51 % vähemmän kuin vuotta aiemmin; .
Wharf Real Estaten nettotulos oli 3,123 miljardia Hongkongin dollaria, mikä on noin 2 % enemmän kuin vuotta aiemmin, jos sijoituskiinteistöjen arvonalennukset lasketaan mukaan, mikä on 4,45 miljardin Hongkongin dollarin vähennys, joka johtuu yhtiön tappiosta; osakkeenomistajat olisivat 1,052 miljardia Hongkongin dollaria, mikä "heijastaa heikkoja omaisuusarvoja".
Wharf Real Estaten tiedotteen mukaan yhtiön sijoituskiinteistöjen kokonaisarvo oli 223 miljardia HK$ viime vuonna, joista Harbour Cityn arvioitu arvo (ilman kolmea hotellia) on 151,6 miljardia HK$, ja Times Squaren arvo on 46 miljardia HK$ samalla ajanjaksolla 2023. Kahden suuren kiinteistön arvo on 154,5 miljardia HK$ ja 47,3 miljardia HK$, ja arvonalentumiset ovat muuttuneet merkittävästi. Wharf Real Estaten johto totesi, että jos vähittäiskaupan markkinoiden kehitys jatkuu heikkona, ei voida sulkea pois sitä, että arvonalentumisia tarvitaan vielä toisella vuosipuoliskolla.
Tämä indikaattori vaikuttaa myös Hang Lung Properties -ominaisuuksiin. Tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla yhtiön vuokratuotot laskivat merkittävästi markkinatilanteen vaikutuksesta, minkä seurauksena osakkeenomistajille kuuluva nettotulos laski noin 22 % Manner- ja Hongkongin kiinteistösalkkujen kokonaistappio olisi 634 miljoonaa Hongkongin dollaria, mikä aiheuttaisi yhtiön osakkeenomistajille kuuluvan nettovoiton putoamisen noin 1,061 miljardiin Hongkongin dollariin, ja vuosilasku kasvoi yli 50 prosenttiin.
Tämä ei ole ensimmäinen kerta, kun Hang Lung joutuu kiinteistöjen arvonkorotuksiin. Jo vuoden 2020 ensimmäisellä puoliskolla useiden tekijöiden, kuten vuokrien laskun, epidemian ja sosiaalisten levottomuuksien vaikutuksesta, Hang Lung Investment Propertiesin arvostustappio oli 4,642 miljardia Hongkongin dollaria, josta Manner- ja Hong-kiinteistöjen arvostustappiot Kong oli molemmat 2,3 miljardia dollaria. Tämän vaikutuksesta Hang Lung Propertiesin osakkeenomistajille kuuluva nettotulos oli 2,537 miljardin HK$:n tappiollinen, ja osakkeenomistajille kuuluvan nettovoiton pitäisi olla 1,989 miljardin HK$:n voitto.
Koska kiinteistöjä ei voida realisoida lyhyellä aikavälillä, sijoituskiinteistöjen arvonkorotukset eivät varsinaisesti aiheuta yhtiölle tappioita, vaan tämä indikaattori heijastaa myös huonon markkinatilanteen vaikutusta omaisuusarvoihin ja yhtiön pääliiketoiminta on itse asiassa synkronoitu Paineen alla. . Etenkin Hongkongin rahoittamien kehittäjien, jotka omistavat ja operoivat paljon sijoituskiinteistöjä, vuokratuotot pääasiallisena tulonlähteenä laskivat hieman katsauskauden aikana.
Hongkongin toimistomarkkinoita kohtasi heikon talouden ja ylitarjonnan aiheuttama kaksinkertainen isku tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla, mikä aiheutti suuria paineita vuokriin. Hang Lung Propertiesin Keski-alueelle keskittyneet vuokralaiset ovat alentaneet vuokria, minkä seurauksena Hong Kong Islandin toimistorakennussalkun liikevaihto laski jyrkästi, noin 14 %. Samana aikana Wharfin omistamat Harbour Cityn ja Times Squaren toimistorakennukset Kiinteistöjen liikevaihto laski 2 % ja 8 %.
Ulkomaanmatkailun lisääntyessä ja kulutustottumusten muuttuessa myös vähittäiskaupan markkinoilla on paineita. Hang Lung Propertiesin Manner- ja Hongkongin ostoskeskusten vuokratuotot laskivat 6 % ja Hongkongissa 7 %. Toisen Hongkongin rahoittaman Swire Propertiesin projektien vuokrausaste saavutti 100 %; mutta tämän osan kokonaisvuokratuotot ovat edelleen alhaisemmat kuin vuonna 2023. Se laski 3 % viime vuoden vastaavana ajanjaksona, yhteensä 1,198 miljardia Hongkongin dollaria, ja myös vähittäiskaupan kokonaismyynti laski noin 7 %.
Sijoittaa edelleen aktiivisesti mantereelle
Huonon markkinatilanteen vuoksi Hongkongin rahoittamat, aina varovaisia kehittäjät ovat hidastaneet laajentumistaan. Hang Lung Propertiesin puheenjohtaja Chen Wenbo sanoi suoraan heinäkuun lopun tuloskonferenssissa, että liiketoiminnan on oltava nyt varovainen eikä ole hyvä aika laajentaa. Samaan aikaan yhtiö leikkasi myös keskipitkän aikavälin osinkoaan vastatakseen haastavaan ympäristöön säästääkseen enemmän käteistä.
Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että nämä kehittäjät kokonaan luopuisivat investointimahdollisuuksista.
China Index Research Instituten yritystutkimuksen johtajan Liu Shuin mukaan Hongkongin rahoittamilla kiinteistöyhtiöillä on vakaa toiminta, alhainen velkasuhde ja vahva riskinkestävyys. Swire Properties, New World Development jne. ovat olleet toiminnassa yli 50 vuoden ajan. Heillä on vahva kokemus syklien kautta toimimisesta on yleensä noin 40%. Kun kiinteistömarkkinat toimivat syklin pohjalla, näillä yrityksillä on mahdollisuus hyödyntää sijoitusmahdollisuuksia ja investoida trendiä vastaan.
Heinäkuussa Sun Hung Kai Propertiesin rakentama Nanjing ifc -ostoskeskus avattiin virallisesti. Se sijaitsee Nanjingin Hexi Centralin liikealueella, ja siellä on myös Hongkongin osavaltion Nanjing Xinjiekoussa kehittämä "Jinling Central" -kompleksi. valmis ja toimitettu.
Hang Lung Properties edistää myös investointeja omalla tavallaan: jatkaa Shanghai Hang Lung Plazan laajentamista. Chen Wenbo sanoi, että kilpailu Shanghaissa kiristyy jatkuvasti ja Plaza 66:n laajennuksen tarkoituksena on tarjota lisää tilaa nykypäivän nuorten tarpeisiin. "Hyödyntämällä makromarkkinoiden hidastumista, jos voimme tehdä tuotteistamme parempia kuluttamatta liikaa rahaa, meidän pitäisi itse asiassa nopeuttaa prosessia."
Hang Lung Properties paljasti, että Shanghain Plaza 66:n laajennus on saanut hallituksen hyväksynnän käyttää olemassa olevaa maisemoitua aluetta noin 3 000 neliömetrin kokonaispinta-alaltaan vähittäiskaupparakennuksen rakentamiseen, jonka odotetaan valmistuvan vuonna 2026. Samaan aikaan myös rakenteilla oleva Hangzhou 66 Plaza on suunniteltu valmistuvan vaiheittain vuodesta 2025 alkaen.
Niistä Swire Properties on tehnyt yleisimmät liikkeet. Swire Propertiesin ja Lujiazui Groupin yhdessä kehittämä Shanghai Yangjingin kattava kehitysprojekti sai elokuun alussa virallisen nimen "Lujiazui Swire Source". Kompleksi sijaitsee sisäkehätiellä Huangpu-joen varrella Pudongissa, ja sen on tarkoitus avautua vaiheittain vuodesta 2027 alkaen. Swire Properties tuo hankkeessa markkinoille myös ensimmäisen korkealuokkaisen asuntobrändinsä mantereella, ja ensimmäinen asuntoerä on tarkoitus myydä ennakkoon vuoden 2024 loppuun mennessä.
Swire Propertiesin toimitusjohtaja Peng Guobang odottaa luksuskaupan tilojen kysynnän jatkuvan vahvana Guangzhoussa ja Chengdussa. Tänä aikana Swire Properties toteutti Taikoo Li Chengdun päivitysprojektia ja laajensi hankkeessa luksusbrändin vähittäismyyntiosuutta ja osti myös Guangzhoussa sijaitsevan No. 387 Tianhe Road -projektin ja kunnosti sen Guangzhou Taikoo Huin keskipisteeksi. Huippuluokan vähittäiskaupan kiinteistöportfolio lisää uuden lisäyksen myötä Taikoo Huin rakennusalaa Guangzhoussa 43 %. Raporttien mukaan peruskorjaus- ja saneeraustyöt alkavat ennen tämän vuoden loppua ja niiden odotetaan valmistuvan vuonna 2026.
Tämä on vain mikrokosmos Swire Propertiesin lisääntyneistä investoinneista mantereeseen. Peng Guobang sanoi: "100 miljardin Hongkongin dollarin investointisuunnitelmamme on edennyt tyydyttävästi siitä lähtien, kun se julkistettiin vuonna 2022, erityisesti Manner-Kiinan markkinoilla. Manner-Kiinan markkinat ovat avain liikevaihdon kasvuun, ja sillä on myös tärkeä strateginen merkitys pitkällä aikavälillä. määräaikainen laajennussuunnitelma."
Swire Propertiesin hallituksen puheenjohtaja Bradley Bradley on asettanut tavoitteekseen liiketoiminnan laajentamisen: kehittää yhteensä 11 suurta kaupallista projektia, jotka keskittyvät pääasiassa vähittäiskauppaan kuudessa mantereen kaupungissa vuoteen 2027 mennessä. Hän sanoi, että Swire Properties jatkaa projektikehitysmahdollisuuksien etsimistä ensiluokkaisissa ja nousevissa ensimmäisen tason kaupungeissa ja kaksinkertaistaa Manner-Kiinan kokonaispinta-alan vuoteen 2032 mennessä 100 miljardin Hongkongin dollarin investointisuunnitelman mukaisesti.
(Tämä artikkeli on peräisin China Business Newsista)
