Penurunan harga sewa dan revaluasi properti telah memberikan tekanan pada operasi perusahaan-perusahaan real estate yang didanai oleh Hong Kong
2024-08-14
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Selama periode pelaporan kinerja terakhir, banyak pengembang yang didanai Hong Kong mengalami penurunan kinerja atau bahkan kerugian. Misalnya, laba yang diatribusikan kepada pemegang saham Wharf Properties kehilangan HK$1,052 miliar, yang berubah dari laba menjadi rugi tahun-ke-tahun; pemegang saham jangka menengah Laba Atribusi Swire Properties turun 19% tahun-ke-tahun, dan penjualan ritel di banyak malnya turun...
Saat menganalisis alasan penurunan kinerja, banyak perusahaan real estate yang didanai Hong Kong menyebutkan dampak perlambatan pemulihan ekonomi, industri pariwisata Hong Kong, pasokan pasar, dll., yang mengakibatkan penurunan pendapatan sewa pasar secara keseluruhan Penurunan pada periode yang sama juga memberikan tekanan besar terhadap revaluasi properti investasi korporasi.
Namun, hal ini tidak menghentikan perusahaan real estat Hong Kong untuk terus berinvestasi. Beberapa analis percaya bahwa perusahaan real estat yang didanai Hong Kong memiliki operasi yang stabil, telah mengalami beberapa putaran siklus real estat, dan memiliki pengalaman yang kuat dalam beroperasi melalui siklus tersebut tren. Perusahaan-perusahaan yang didanai Hong Kong seperti Swire Properties, Hang Lung Properties, dan Sun Hung Kai Properties masih meningkatkan eksposur mereka ke pasar daratan.
Revaluasi properti mempengaruhi kinerja
Alasan utama kerugian perusahaan real estat yang didanai Hong Kong adalah dampak revaluasi properti investasi yang dimiliki perusahaan tersebut.
Keuntungan dan kerugian revaluasi properti investasi mengacu pada selisih nilai bersih yang terjadi setelah properti komersial, hotel, perkantoran, dan properti investasi lainnya yang dimiliki oleh perusahaan direvaluasi sesuai dengan fluktuasi nilai pasar wajar selama periode pelaporan, dan termasuk dalam laba dan rugi kini. kehilangan. Selama pertumbuhan ekonomi dan industri, pengembang yang memiliki banyak properti investasi yang didanai oleh Hong Kong telah memperoleh keuntungan yang besar. Namun, ketika ketidakpastian pasar meningkat, keuntungan dan kerugian revaluasi properti investasi juga akan sangat berfluktuasi, yang pasti akan menjadi hambatan. pertunjukan.
Wharf Properties, pemilik Harbour City dan Times Square, dua kompleks komersial terkenal di Hong Kong, adalah pengembang dengan sejarah panjang. Pada paruh pertama tahun ini, perusahaan memperoleh pendapatan sekitar HK$6,501 miliar, sedikit meningkat sekitar 0,43% dibandingkan tahun sebelumnya; laba operasional mencapai HK$4,915 miliar, turun hanya sekitar 0,51% dibandingkan tahun lalu; .
Laba bersih dasar Wharf Real Estate sebenarnya mencapai HK$3,123 miliar, meningkat dari tahun ke tahun sekitar 2%; jika termasuk dampak penurunan nilai revaluasi properti investasi, yang merupakan penurunan sebesar HK$4,45 miliar, kerugian perusahaan yang diatribusikan kepada pemegang sahamnya akan menjadi HK$1,052 miliar, "mencerminkan nilai aset yang lemah".
Menurut keterbukaan informasi Wharf Real Estate, pada akhir Juni 2024, total aset properti investasi perusahaan adalah HK$223 miliar; sedangkan indikator pada periode yang sama tahun lalu adalah sekitar HK$227,4 miliar; (tidak termasuk tiga hotel) adalah HK$151,6 miliar, dan Times Square bernilai HK$46 miliar; pada periode yang sama tahun 2023, penilaian dua properti utama masing-masing adalah HK$154,5 miliar dan HK$47,3 miliar, dengan perubahan penurunan nilai yang signifikan. Manajemen Wharf Real Estate menyatakan, jika kinerja pasar ritel terus melemah, tidak menutup kemungkinan masih diperlukan penurunan nilai pada paruh kedua tahun ini.
Yang juga terpengaruh oleh indikator ini adalah Hang Lung Properties. Pada paruh pertama tahun ini, dipengaruhi oleh kondisi pasar, pendapatan sewa perusahaan turun secara signifikan, mengakibatkan penurunan laba bersih dasar yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham tahun-ke-tahun sekitar 22% Jika revaluasi properti disertakan, termasuk keduanya portofolio properti daratan dan Hong Kong, total kerugian akan mencapai 634 juta dolar Hong Kong, menyebabkan laba bersih perusahaan yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham turun menjadi sekitar HK$1,061 miliar, dan penurunan tahun-ke-tahun meluas hingga lebih dari 50%.
Ini bukan pertama kalinya Hang Lung terkena revaluasi properti. Pada awal paruh pertama tahun 2020, dipengaruhi oleh berbagai faktor seperti penurunan harga sewa, epidemi, dan kerusuhan sosial, kerugian revaluasi Properti Investasi Hang Lung mencapai HK$4,642 miliar, di mana kerugian revaluasi properti di Daratan dan Hong Kong keduanya berada di atas HK$2,3 miliar. Dipengaruhi oleh hal ini, laba bersih Hang Lung Properties yang diatribusikan kepada pemegang saham adalah kerugian sebesar HK$2,537 miliar; tidak termasuk dampak ini, laba bersih yang diatribusikan kepada pemegang saham seharusnya merupakan keuntungan sebesar HK$1,989 miliar.
Karena properti tidak dapat direalisasikan dalam jangka pendek, maka revaluasi properti investasi sebenarnya tidak akan membawa kerugian bagi perusahaan, namun indikator ini juga mencerminkan dampak kondisi pasar yang buruk terhadap nilai aset, dan bisnis utama perusahaan sebenarnya tersinkronisasi. . Khusus untuk pengembang yang didanai Hong Kong yang memiliki dan mengoperasikan properti investasi dalam jumlah besar, pendapatan sewa sebagai sumber pendapatan utama mengalami sedikit penurunan selama periode pelaporan.
Pasar perkantoran di Hong Kong menghadapi pukulan ganda akibat melemahnya perekonomian dan kelebihan pasokan pada paruh pertama tahun ini, yang memberikan tekanan besar pada harga sewa. Penyewa Hang Lung Properties yang terkonsentrasi di kawasan Central telah menurunkan harga sewa, menyebabkan pendapatan portofolio gedung perkantoran Pulau Hong Kong turun tajam sekitar 14%. Pada periode yang sama, gedung perkantoran Harbour City dan Times Square, milik Wharf Properti, mengalami penurunan pendapatan masing-masing sebesar 2% dan 8%.
Ketika perjalanan keluar negeri meningkat dan pola konsumsi berubah, pasar ritel juga berada di bawah tekanan. Pendapatan sewa pusat perbelanjaan Hang Lung Properties di Daratan dan Hong Kong masing-masing turun sebesar 6% dan 7%; tingkat hunian semua proyek di Hong Kong di bawah Swire Properties, pengembang veteran lainnya yang didanai Hong Kong, mencapai 100%, tetapi pendapatan sewa keseluruhan bagian ini masih lebih rendah dibandingkan pada tahun 2023. Turun 3% pada periode yang sama tahun lalu, dengan total HK$1,198 miliar; pada saat yang sama, penjualan ritel secara keseluruhan juga turun sekitar 7%.
Masih aktif berinvestasi di daratan
Karena kondisi pasar yang buruk, pengembang yang didanai Hong Kong, yang selalu berhati-hati, memperlambat laju ekspansi mereka. Chen Wenbo, ketua Hang Lung Properties, mengatakan dengan jujur pada konferensi hasil akhir Juli bahwa bisnis harus berhati-hati saat ini dan ini bukan saat yang tepat untuk ekspansi. Pada saat yang sama, sebagai respons terhadap kondisi yang penuh tantangan ini, perusahaan juga memotong dividen jangka menengahnya untuk mempertahankan lebih banyak kas.
Namun, bukan berarti para pengembang tersebut sepenuhnya melepaskan peluang investasinya.
Menurut Liu Shui, direktur riset perusahaan di China Index Research Institute, perusahaan real estat yang didanai Hong Kong memiliki operasi yang stabil, rasio utang yang rendah, dan ketahanan risiko yang kuat. Swire Properties dan New World Development telah didirikan selama lebih dari 50 tahun, mereka telah mengalami beberapa putaran siklus real estat dan memiliki pengalaman yang kuat dalam beroperasi melalui siklus, mereka memiliki operasi yang stabil dan rasio utang yang rendah pada umumnya 40% Ketika pasar real estate Beroperasi di bagian bawah siklus, perusahaan-perusahaan ini memiliki kemampuan untuk menangkap peluang investasi dan berinvestasi melawan tren.
Pada bulan Juli, pusat perbelanjaan ifc Nanjing yang dibangun oleh Sun Hung Kai Properties secara resmi dibuka. Terletak di Kawasan Pusat Bisnis Hexi Nanjing dan menampung banyak merek mewah yang dikembangkan oleh Hongkong Land di Nanjing Xinjiekou juga akan segera dibuka selesai dan diserahkan.
Hang Lung Properties juga mempromosikan investasi dengan caranya sendiri: terus memperluas Shanghai Hang Lung Plaza. Chen Wenbo mengatakan persaingan di Shanghai semakin ketat, dan tujuan perluasan Plaza 66 adalah untuk memberikan lebih banyak ruang guna memenuhi kebutuhan generasi muda saat ini. “Memanfaatkan perlambatan pasar makro, jika kita bisa membuat produk kita lebih baik tanpa mengeluarkan terlalu banyak uang, kita harus mempercepat prosesnya.”
Hang Lung Properties mengungkapkan, perluasan Plaza 66 di Shanghai telah mendapat persetujuan pemerintah untuk menggunakan kawasan lanskap yang ada untuk membangun gedung ritel dengan total luas lantai sekitar 3.000 meter persegi, yang diharapkan selesai pada tahun 2026. Sementara itu, Hangzhou 66 Plaza yang sedang dalam tahap pembangunan juga rencananya akan selesai secara bertahap mulai tahun 2025.
Di antara mereka, Swire Properties adalah yang paling sering melakukan perpindahan. Pada awal Agustus, proyek pengembangan komprehensif Shanghai Yangjing yang dikembangkan bersama oleh Swire Properties dan Lujiazui Group secara resmi diberi nama "Lujiazui Swire Source". Kompleks ini terletak di dalam jalan lingkar dalam di sepanjang Sungai Huangpu di Pudong dan dijadwalkan dibuka secara bertahap mulai tahun 2027. Swire Properties juga akan meluncurkan merek residensial kelas atas pertamanya di daratan dalam proyek ini, dengan batch pertama residensial direncanakan akan dijual terlebih dahulu pada akhir tahun 2024.
Peng Guobang, CEO Swire Properties, memperkirakan permintaan akan ruang ritel mewah di Guangzhou dan Chengdu akan tetap kuat. Selama periode ini, saat melaksanakan proyek peningkatan Taikoo Li Chengdu dan memperluas bagian ritel merek mewah dalam proyek tersebut, Swire Properties juga mengakuisisi proyek Jalan Tianhe No. 387 di Guangzhou dan merenovasinya sebagai pusat dari Guangzhou Taikoo Hui's portofolio properti ritel kelas atas. Dengan penambahan baru, ini akan meningkatkan area konstruksi Taikoo Hui di Guangzhou sebesar 43%. Menurut laporan, pekerjaan renovasi dan renovasi akan dimulai sebelum akhir tahun ini dan diharapkan selesai pada tahun 2026.
Ini hanyalah mikrokosmos dari peningkatan investasi Swire Properties di Tiongkok daratan. Peng Guobang berkata, "Rencana investasi kami sebesar HK$100 miliar telah mengalami kemajuan yang memuaskan sejak diumumkan pada tahun 2022, terutama di pasar Tiongkok daratan. Pasar Tiongkok daratan adalah kunci untuk mendorong pertumbuhan pendapatan dan juga memiliki arti strategis yang penting dalam jangka panjang. rencana ekspansi jangka panjang."
Bradley Bradley, ketua Swire Properties, telah menetapkan tujuan ekspansi bisnis: mengembangkan total 11 proyek komersial berskala besar yang sebagian besar berfokus pada ritel di enam kota daratan pada tahun 2027. Dia mengatakan bahwa Swire Properties akan terus mencari peluang pengembangan proyek di kota-kota tingkat pertama dan kota-kota berkembang, dan akan melipatgandakan total luas lantai di Tiongkok daratan pada tahun 2032 sesuai dengan rencana investasi HKD 100 miliar.
(Artikel ini berasal dari China Business News)
