La caída de los alquileres y la revaluación de las propiedades han ejercido presión sobre las operaciones de las empresas inmobiliarias establecidas financiadas en Hong Kong.
2024-08-14
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Durante el último período de presentación de informes de rendimiento, muchos promotores financiados por Hong Kong han experimentado caídas en el rendimiento o incluso pérdidas. Por ejemplo, las ganancias atribuibles a los accionistas de Wharf Properties perdieron HK$ 1.052 millones, pasando de ganancias a pérdidas a mediados de año; accionistas a largo plazo de Swire Properties El beneficio atribuido disminuyó un 19% interanual y las ventas minoristas de muchos de sus centros comerciales cayeron...
Al analizar las razones de la disminución del rendimiento, muchas empresas inmobiliarias financiadas por Hong Kong mencionaron el impacto de la desaceleración de la recuperación económica, la industria turística de Hong Kong, la oferta del mercado, etc., lo que resultó en una disminución de los ingresos por alquileres en el mercado general. La crisis en el mismo período también ejerció una presión considerable sobre la revaluación de las propiedades de inversión corporativas.
Sin embargo, esto no ha impedido que las empresas inmobiliarias de Hong Kong sigan invirtiendo. Algunos analistas creen que las empresas inmobiliarias financiadas por Hong Kong tienen operaciones estables, han experimentado varias rondas de ciclos inmobiliarios y tienen una sólida experiencia en operar a través de ciclos. Al mismo tiempo, también tienen la capacidad de aprovechar oportunidades de inversión e invertir en contra. la tendencia. Empresas financiadas por Hong Kong como Swire Properties, Hang Lung Properties y Sun Hung Kai Properties siguen aumentando su exposición al mercado continental.
La revaluación de la propiedad afecta el desempeño
La principal razón de las pérdidas de las empresas inmobiliarias financiadas por Hong Kong es el impacto de la revaluación de las propiedades de inversión en poder de las empresas.
Las ganancias y pérdidas por revaluación de propiedades de inversión se refieren a la diferencia de valor neto que ocurre después de que las propiedades comerciales, hoteleras, de oficinas y otras propiedades de inversión en poder de la empresa se revalúan de acuerdo con las fluctuaciones del valor justo de mercado durante el período del informe, y se incluyen en las ganancias y pérdidas actuales. pérdida. Durante el auge de la economía y la industria, los promotores financiados por Hong Kong que poseen muchas propiedades de inversión han logrado rendimientos generosos. Sin embargo, cuando se intensifica la incertidumbre del mercado, las ganancias y pérdidas por revaluación de las propiedades de inversión también fluctuarán mucho, lo que inevitablemente se convertirá en un lastre. actuación.
Wharf Properties, propietaria de Harbour City y Times Square, dos complejos comerciales muy conocidos en Hong Kong, es un promotor con una larga trayectoria. En el primer semestre de este año, la empresa obtuvo ingresos de aproximadamente 6.501 millones de dólares de Hong Kong, un ligero aumento de aproximadamente el 0,43% interanual; el beneficio operativo alcanzó 4.915 millones de dólares de Hong Kong, una disminución de sólo aproximadamente el 0,51% interanual; .
El beneficio neto subyacente de Wharf Real Estate alcanzó en realidad 3.123 millones de dólares de Hong Kong, un aumento interanual de aproximadamente el 2% si se incluye el impacto del deterioro de la revaluación de las propiedades de inversión, lo que supone una disminución de 4.450 millones de dólares de Hong Kong, la pérdida de la empresa atribuible a; accionistas ascenderían a 1.052 millones de dólares de Hong Kong, "lo que refleja la debilidad del valor de los activos".
Según la divulgación de Wharf Real Estate, a finales de junio de 2024, los activos inmobiliarios de inversión totales de la empresa ascendían a 223.000 millones de dólares de Hong Kong, mientras que el indicador en el mismo período del año pasado fue de aproximadamente 227.400 millones de dólares de Hong Kong, entre los cuales, el valor tasado de Harbour City; (excluidos tres hoteles) es de 151.600 millones de dólares de Hong Kong, y Times Square está valorado en 46.000 millones de dólares de Hong Kong en el mismo período de 2023, las valoraciones de las dos propiedades principales son de 154.500 millones de dólares de Hong Kong y 47.300 millones de dólares de Hong Kong, respectivamente, con importantes cambios en el deterioro. La dirección de Wharf Real Estate afirmó que si el rendimiento del mercado minorista sigue siendo débil, no se puede descartar que en la segunda mitad del año todavía sean necesarios deterioros.
Este indicador también se ve afectado por Hang Lung Properties. En el primer semestre de este año, afectados por las condiciones del mercado, los ingresos por alquileres de la empresa cayeron significativamente, lo que resultó en una disminución interanual de alrededor del 22% en el beneficio neto básico atribuible a los accionistas, si se incluye la revaluación de la propiedad, incluyendo ambas. carteras de propiedades en China continental y Hong Kong, la pérdida total sería de 634 millones de dólares de Hong Kong, lo que provocaría que el beneficio neto de la empresa atribuible a los accionistas cayera a aproximadamente 1.061 millones de dólares de Hong Kong, y la caída interanual se expandiera a más del 50%.
Esta no es la primera vez que Hang Lung se ve afectado por las revaluaciones de propiedades. Ya en el primer semestre de 2020, afectada por múltiples factores como la caída de los alquileres, la epidemia y el malestar social, las pérdidas por revaluación de Hang Lung Investment Properties alcanzaron los 4.642 millones de dólares de Hong Kong, de los cuales las pérdidas por revaluación de propiedades en China continental y Hong Kong Kong estaban ambos HK$ 2.300 millones por encima. Afectado por esto, el beneficio neto atribuible a los accionistas de Hang Lung Properties fue una pérdida de 2.537 millones de dólares de Hong Kong; excluyendo este impacto, el beneficio neto atribuible a los accionistas debería ser una ganancia de 1.989 millones de dólares de Hong Kong.
Dado que las propiedades no pueden venderse en el corto plazo, la revaluación de las propiedades de inversión en realidad no traerá pérdidas a la empresa, pero este indicador también refleja el impacto de las malas condiciones del mercado en los valores de los activos, y el negocio principal de la empresa en realidad está sincronizado. Bajo presión . Especialmente para los desarrolladores financiados por Hong Kong que poseen y operan una gran cantidad de propiedades de inversión, los ingresos por alquiler, como principal fuente de ingresos, experimentaron una ligera disminución durante el período del informe.
El mercado de oficinas de Hong Kong enfrentó el doble golpe de la debilidad económica y el exceso de oferta en el primer semestre de este año, lo que ejerció una gran presión sobre los alquileres. Los inquilinos de Hang Lung Properties concentrados en el área central han reducido los alquileres, lo que provocó que los ingresos de la cartera de edificios de oficinas de la isla de Hong Kong cayeran bruscamente en aproximadamente un 14%. Durante el mismo período, los edificios de oficinas de Harbour City y Times Square, propiedad de Wharf. Properties, vio caer sus ingresos un 2% y un 8% respectivamente.
A medida que aumentan los viajes al extranjero y cambian los patrones de consumo, el mercado minorista también se ve bajo presión. Los ingresos por alquiler de los centros comerciales de Hang Lung Properties en el continente y Hong Kong cayeron un 6% y un 7% respectivamente; la tasa de ocupación de todos los proyectos en Hong Kong bajo Swire Properties, otro desarrollador veterano financiado por Hong Kong, alcanzó el 100%. pero los ingresos generales por alquiler de esta parte siguen siendo inferiores a los de 2023. Cayeron un 3% en el mismo período del año pasado, totalizando HK $ 1,198 mil millones; al mismo tiempo, las ventas minoristas generales también cayeron alrededor de un 7%;
Seguimos invirtiendo activamente en el continente.
Debido a las malas condiciones del mercado, los promotores financiados por Hong Kong, que siempre han sido prudentes, han ralentizado su ritmo de expansión. Chen Wenbo, presidente de Hang Lung Properties, dijo con franqueza en la conferencia de resultados a finales de julio que las empresas deben ser cautelosas ahora y que no es un buen momento para la expansión. Al mismo tiempo, en respuesta al entorno desafiante, la empresa también recortó su dividendo a medio plazo para conservar más efectivo.
Sin embargo, esto no significa que estos promotores renuncien por completo a las oportunidades de inversión.
Según Liu Shui, director de investigación corporativa del China Index Research Institute, las empresas inmobiliarias financiadas por Hong Kong tienen operaciones estables, bajos índices de endeudamiento y una fuerte resistencia al riesgo. Swire Properties, New World Development, etc. se han establecido durante más de 50 años. Han experimentado varias rondas de ciclos inmobiliarios y tienen una sólida experiencia en operaciones a través de ciclos. Tienen operaciones estables y bajos índices de endeudamiento. generalmente ronda el 40% cuando el mercado inmobiliario opera en la parte inferior del ciclo, estas empresas tienen espacio para aprovechar oportunidades de inversión e invertir en contra de la tendencia.
En julio, se inauguró oficialmente el centro comercial Nanjing ifc construido por Sun Hung Kai Properties. Está ubicado en el distrito comercial central de Hexi de Nanjing y alberga muchas marcas de lujo. El complejo "Jinling Central" desarrollado por Hongkong Land en Nanjing Xinjiekou también está a punto de ser inaugurado. completado y entregado.
Hang Lung Properties también está promoviendo la inversión a su manera: continúa ampliando Shanghai Hang Lung Plaza. Chen Wenbo dijo que la competencia en Shanghai es cada vez más feroz y que el propósito de la ampliación de Plaza 66 es proporcionar más espacio para satisfacer las necesidades de los jóvenes de hoy. "Aprovechando la desaceleración del macromercado, si podemos mejorar nuestros productos sin gastar demasiado dinero, deberíamos acelerar el proceso".
Hang Lung Properties reveló que la ampliación de Plaza 66 en Shanghai recibió la aprobación del gobierno para utilizar el área ajardinada existente para construir un edificio comercial con una superficie total de aproximadamente 3.000 metros cuadrados, que se espera que esté terminado en 2026. Al mismo tiempo, también está previsto que Hangzhou 66 Plaza, que está en construcción, se complete en fases a partir de 2025.
Entre ellos, Swire Properties ha realizado los movimientos más frecuentes. A principios de agosto, el proyecto de desarrollo integral Shanghai Yangjing desarrollado conjuntamente por Swire Properties y Lujiazui Group recibió el nombre oficial de "Lujiazui Swire Source". El complejo está ubicado dentro de la carretera de circunvalación interior a lo largo del río Huangpu en Pudong y su inauguración está prevista en fases a partir de 2027. Swire Properties también lanzará su primera marca residencial de alta gama en el continente en este proyecto, y está previsto que el primer lote de residencias se preveda a finales de 2024.
Peng Guobang, director ejecutivo de Swire Properties, espera que la demanda de espacios comerciales de lujo en Guangzhou y Chengdu se mantenga fuerte. Durante este período, mientras se llevaba a cabo el proyecto de mejora de Taikoo Li Chengdu y se ampliaba la parte minorista de la marca de lujo en el proyecto, Swire Properties también adquirió el proyecto No. 387 Tianhe Road en Guangzhou y lo renovó como la pieza central de Guangzhou Taikoo Hui. Cartera de propiedades comerciales de alta gama Con la nueva incorporación, esto aumentará el área de construcción de Taikoo Hui en Guangzhou en un 43%. Según los informes, las obras de renovación y renovación comenzarán antes de finales de este año y se espera que finalicen en 2026.
Esto es sólo un microcosmos de la mayor inversión de Swire Properties en el continente. Peng Guobang dijo: "Nuestro plan de inversión de 100.000 millones de dólares de Hong Kong ha progresado satisfactoriamente desde que se anunció en 2022, especialmente en el mercado de China continental. El mercado de China continental es la clave para impulsar el crecimiento de los ingresos y también tiene una importancia estratégica importante a largo plazo. plan de expansión a largo plazo."
Bradley Bradley, presidente de Swire Properties, se ha fijado un objetivo de expansión empresarial: desarrollar un total de 11 proyectos comerciales a gran escala centrados principalmente en el comercio minorista en seis ciudades continentales de aquí a 2027. Dijo que Swire Properties continuará buscando oportunidades de desarrollo de proyectos en ciudades de primer nivel y emergentes de primer nivel, y duplicará la superficie total en China continental para 2032 de acuerdo con el plan de inversión de HKD 100 mil millones.
(Este artículo proviene de China Business News)
