임대료 감소와 부동산 재평가로 인해 홍콩 자금을 지원하는 기존 부동산 회사의 운영이 압박을 받고 있습니다.
2024-08-14
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최근 실적 보고 기간 동안 홍콩 자금을 지원받은 많은 개발업체는 실적 감소 또는 심지어 손실까지 경험했습니다. 예를 들어, Wharf Properties의 주주에게 귀속되는 이익은 HK$10억 5200만 손실을 입어 전년 대비 이익에서 손실로 전환되었습니다. 스와이어프로퍼티 중기주주 귀속이익은 전년 동기 대비 19% 감소했고, 다수의 쇼핑몰 소매판매도 감소…
많은 홍콩 자금을 지원하는 부동산 회사들이 실적 하락 원인을 분석하면서 경기 회복 둔화, 홍콩 관광산업, 시장 공급 등의 영향을 언급해 전체 시장 임대수익이 감소한 것으로 나타났다. 같은 기간 동안의 경기 침체도 기업 투자 자산의 재평가에 상당한 압력을 가했습니다.
그러나 이로 인해 홍콩 부동산 회사의 투자가 중단되지는 않았습니다. 일부 분석가들은 홍콩 자금을 지원하는 부동산 회사가 안정적으로 운영되고 여러 차례의 부동산 주기를 경험했으며 동시에 주기를 통해 운영되는 강력한 경험을 가지고 있다고 믿습니다. 추세. Swire Properties, Hang Lung Properties 및 Sun Hung Kai Properties와 같은 홍콩 자금 지원 회사는 여전히 본토 시장에 대한 노출을 늘리고 있습니다.
부동산 재평가가 실적에 영향을 미침
홍콩 자금을 지원하는 부동산 회사의 손실의 주요 원인은 해당 회사가 보유한 투자 부동산의 재평가로 인한 영향입니다.
투자부동산 재평가손익은 기업이 보유하고 있는 상업용, 호텔, 사무실 및 기타 투자부동산을 보고기간 중 공정한 시장가치 변동에 따라 재평가한 후 발생하는 순가치차이를 말하며 당기손익 및 당기손익에 포함됩니다. 손실. 경제와 산업이 호황을 누리는 동안 다수의 투자부동산을 보유한 홍콩 투자 개발자들은 넉넉한 수익을 달성했지만, 시장 불확실성이 심화되면 투자부동산의 재평가 손익도 크게 변동할 것이며 이는 필연적으로 걸림돌이 될 것입니다. 성능.
홍콩의 유명 상업단지인 하버시티와 타임스퀘어를 소유하고 있는 워프 프로퍼티스(Wharf Properties)는 오랜 역사를 지닌 개발사다. 올해 상반기 회사는 전년 동기 대비 약 0.43% 소폭 증가한 약 65억 1천만 홍콩달러의 매출을 달성했으며, 영업이익은 전년 대비 약 0.51% 감소한 49억 1500만 홍콩달러를 달성했습니다. .
Wharf Real Estate의 기본 순이익은 실제로 투자 부동산 재평가 손상의 영향을 포함하면 전년 대비 약 2% 증가한 31억 2,300만 홍콩 달러를 달성했습니다. 이는 회사의 손실로 인해 44억 5천만 홍콩 달러가 감소한 것입니다. 주주는 "부진한 자산 가치를 반영하여" 10억 5,200만 홍콩달러가 될 것입니다.
Wharf Real Estate의 공개에 따르면 2024년 6월 말 기준 회사의 총 투자 부동산 자산은 HK$2230억이며, 작년 같은 기간 지표는 약 HK$2274억입니다. (3개 호텔 제외)는 HK$1,516억이고, 2023년 같은 기간에 Times Square의 가치는 HK$460억이며, 두 주요 부동산의 가치는 각각 HK$1,545억과 HK$473억으로 상당한 손상 변동이 있습니다. Wharf Real Estate의 경영진은 소매 시장 실적이 계속 약할 경우 하반기에도 여전히 손상이 필요할 가능성을 배제할 수 없다고 밝혔습니다.
Hang Lung Properties도 이 지표의 영향을 받습니다. 올해 상반기에는 시장 상황의 영향으로 회사의 임대수익이 크게 감소하여 부동산 재평가를 포함한 주주 귀속 기본순이익이 전년 대비 약 22% 감소했습니다. 본토 및 홍콩 부동산 포트폴리오를 고려하면 총 손실액은 6억 3,400만 홍콩 달러에 달해 회사의 주주 귀속 순이익은 약 10억 6,100만 홍콩달러로 감소하고 전년 대비 감소율은 50% 이상으로 확대되었습니다.
Hang Lung이 부동산 재평가로 인해 타격을 입은 것은 이번이 처음이 아닙니다. 2020년 상반기에 임대료 하락, 전염병, 사회 불안 등 다양한 요인의 영향으로 Hang Lung Investment Properties의 재평가 손실은 HK$46억 4200만 달러에 이르렀으며, 그 중 본토와 홍콩 부동산의 재평가 손실이 발생했습니다. 홍콩은 모두 23억 홍콩달러를 초과했습니다. 이로 인해 Hang Lung Properties의 주주 귀속 순이익은 HK$25억 3,700만 손실을 기록했으며, 이러한 영향을 제외하면 주주 귀속 순이익은 HK$19억 8,900만 이익이 될 것입니다.
부동산은 단기간에 실현될 수 없기 때문에 투자 부동산의 재평가는 실제로 회사에 손실을 가져오지는 않지만 이 지표는 열악한 시장 상황이 자산 가치에 미치는 영향도 반영하며 회사의 주요 사업이 실제로 동기화됩니다. . 특히 다수의 투자부동산을 보유·운영하는 홍콩 자금 지원 개발업체의 경우 주요 수익원인 임대수익이 보고기간 중 소폭 감소했다.
홍콩 오피스 시장은 올해 상반기 경기 침체와 공급 과잉으로 인해 임대료에 큰 압박을 가하면서 이중 타격을 입었다. Central 지역에 집중된 Hang Lung Properties의 임차인은 임대료를 낮추어 홍콩섬의 오피스 빌딩 포트폴리오 수익이 같은 기간 동안 Wharf가 소유한 Harbour City 및 Times Square의 오피스 빌딩에서 약 14% 급감했습니다. 부동산 부문 매출은 각각 2%, 8% 감소했습니다.
해외 여행이 늘어나고 소비 패턴이 변화하면서 소매 시장도 압박을 받고 있습니다. 본토와 홍콩에 있는 Hang Lung Properties 쇼핑몰의 임대 수입은 각각 6%와 7% 감소했으며, 또 다른 홍콩 투자 개발사인 Swire Properties의 홍콩 내 모든 프로젝트 점유율은 100%에 도달했습니다. 하지만 이 부분의 전체 임대 수입은 2023년보다 여전히 낮습니다. 작년 같은 기간에 3% 감소하여 총 HK$11억 9,800만 달러를 기록했으며 전체 소매 매출도 약 7% 감소했습니다.
여전히 본토에 적극적으로 투자
열악한 시장 상황으로 인해 항상 신중하게 행동해 온 홍콩 자금 지원 개발자들은 확장 속도를 늦췄습니다. Hang Lung Properties의 Chen Wenbo 회장은 7월 말 결과 회의에서 지금은 사업에 신중해야 하며 확장을 위한 좋은 시기는 아니라고 솔직하게 말했습니다. 동시에, 어려운 환경에 대응하여 회사는 더 많은 현금을 보존하기 위해 중간 배당금도 삭감했습니다.
그러나 이것이 이들 개발자가 투자 기회를 완전히 포기한다는 의미는 아닙니다.
중국 지수 연구소(China Index Research Institute)의 기업 연구 책임자인 Liu Shui에 따르면, 홍콩 자금을 지원받는 부동산 회사는 안정적인 운영, 낮은 부채 비율 및 강력한 위험 저항성을 갖추고 있습니다. Swire Properties와 New World Development는 설립된 지 50년이 넘었습니다. 그들은 여러 차례의 부동산 주기를 경험해 왔으며 안정적인 운영과 낮은 부채 비율을 가지고 있습니다. 40% 부동산 시장이 사이클의 최하위에서 운영될 때 이러한 회사는 투자 기회를 포착하고 추세에 맞춰 투자할 수 있는 능력을 갖추고 있습니다.
7월에는 Sun Hung Kai Properties가 건설한 난징 ifc 쇼핑몰이 공식 개장했습니다. 난징 허시 중앙 비즈니스 지구에 위치하고 있으며 난징 신지에커우에 홍콩랜드가 개발한 '진링 센트럴' 단지도 곧 개장될 예정입니다. 완료되어 배송되었습니다.
Hang Lung Properties는 또한 자신만의 방식으로 투자를 추진하고 있습니다. 즉, Shanghai Hang Lung Plaza를 지속적으로 확장하는 것입니다. Chen Wenbo는 상하이에서의 경쟁이 점점 치열해지고 있으며 Plaza 66 확장의 목적은 오늘날 젊은이들의 요구를 충족시키기 위해 더 많은 공간을 제공하는 것이라고 말했습니다. "거시 시장의 둔화를 이용하여 너무 많은 비용을 들이지 않고 제품을 더 좋게 만들 수 있다면 실제로 프로세스 속도를 높여야 합니다."
Hang Lung Properties는 상하이의 Plaza 66 확장이 기존 조경 지역을 사용하여 총 바닥 면적이 약 3,000m2인 소매 건물을 짓는 것에 대한 정부 승인을 받았으며 2026년에 완공될 것으로 예상된다고 밝혔습니다. 동시에 건설 중인 항저우 66플라자(Hangzhou 66 Plaza)도 2025년부터 단계적으로 완공될 예정이다.
그 중 스와이어프로퍼티가 가장 많이 움직였습니다. 8월 초, Swire Properties와 Lujiazui Group이 공동으로 개발한 상하이 양징 종합 개발 프로젝트는 공식적으로 "Lujiazui Swire Source"로 명명되었습니다. 이 단지는 푸동 황푸강을 따라 내부 순환도로 내에 위치하며 2027년부터 단계적으로 개장할 예정이다. Swire Properties는 또한 이 프로젝트를 통해 본토에서 최초의 고급 주거 브랜드를 출시할 예정이며, 첫 번째 주택 배치는 2024년 말까지 사전 판매될 예정입니다.
Swire Properties의 CEO Peng Guobang은 광저우와 청두의 고급 소매 공간에 대한 수요가 계속 강할 것으로 예상합니다. 이 기간 동안 Swire Properties는 Taikoo Li Chengdu의 업그레이드 프로젝트를 수행하고 해당 프로젝트에서 럭셔리 브랜드의 소매 부분을 확장하는 동시에 광저우의 No. 387 Tianhe Road 프로젝트를 인수하여 광저우 Taikoo Hui의 중심으로 개조했습니다. 고급 소매 부동산 포트폴리오가 새로 추가됨에 따라 광저우 Taikoo Hui의 건축 면적이 43% 증가할 것입니다. 보도에 따르면 올해 말 이전에 개보수 공사가 시작돼 2026년 완료될 예정이다.
이는 Swire Properties의 본토 투자 증가의 축소판일 뿐입니다. Peng Guobang은 "우리의 1000억 홍콩달러 투자 계획은 2022년 발표된 이후 특히 중국 본토 시장에서 만족스럽게 진행되고 있다"고 말했다. "중국 본토 시장은 매출 성장을 견인하는 핵심이며 장기적으로 중요한 전략적 의미를 갖습니다. 기간 연장 계획"
Swire Properties의 Bradley Bradley 회장은 사업 확장 목표를 세웠습니다. 2027년까지 본토 6개 도시에서 주로 소매업에 초점을 맞춘 총 11개의 대규모 상업 프로젝트를 개발하는 것입니다. 그는 Swire Properties가 1선 및 신흥 1선 도시에서 프로젝트 개발 기회를 계속 모색할 것이며 HKD 1000억 투자 계획에 따라 2032년까지 중국 본토의 총 바닥 면적을 두 배로 늘릴 것이라고 말했습니다.
(이 기사는 중국경제신문에서 발췌한 것입니다)
