Outra cidade incentiva o modelo de venda de casas “metade compra, metade aluguel”. Será que o mercado pagará por isso?
2024-08-13
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Após Wuhu, Huangshan, a província de Anhui também introduziu recentemente novas políticas para explorar a compra de direitos de propriedade parciais e incentivar as empresas imobiliárias a explorarem vendas de direitos de propriedade parciais. De acordo com o contrato, o comprador da casa pode optar por adquirir primeiro parte dos direitos de propriedade da casa, e os demais direitos de propriedade continuarão a ser detidos pela incorporadora imobiliária. O comprador tem o direito de alugar e usar esta parte do imóvel, e na compra do restante do imóvel o aluguel pago poderá ser utilizado para compensar o preço de compra.
Como uma nova forma de vender casas, os incorporadores vendem parte dos direitos de propriedade e os compradores precisam “comprar metade e alugar metade”. O mercado pagará por isso? Que riscos existem?
O incorporador e o comprador da casa detêm conjuntamente os direitos de propriedade, podendo este último alugá-la.
Este modelo, conhecido como "meia compra, meio aluguel", é um pouco semelhante à habitação em propriedade compartilhada, exceto que no primeiro, o comprador da casa e o desenvolvedor detêm a casa em conjunto, enquanto no último, o comprador da casa e o o governo detém conjuntamente os direitos de propriedade da casa.
Huangshan não é a primeira cidade a propor este modelo. Este ano, Wuhu, outra cidade de Anhui, também propôs “explorar a compra de direitos de propriedade parciais”. Em 7 de junho, a cidade de Wuhu, província de Anhui, emitiu o "Aviso sobre Otimização de Políticas e Medidas para o Desenvolvimento Estável e Saudável do Mercado Imobiliário na cidade de Wuhu", lançando 13 políticas para a otimização e desenvolvimento do mercado imobiliário. Salientou que as empresas de promoção imobiliária são incentivadas a explorar o método de venda para adquirir parte dos direitos de propriedade. Através do contrato, o comprador da casa pode primeiro adquirir parte dos direitos de propriedade da casa, e os restantes direitos de propriedade continuarão a adquirir. ser detido pela empresa de incorporação imobiliária. O comprador da casa pode alugá-la e usá-la. Quando o comprador da casa adquirir os direitos de propriedade restantes, o aluguel pago pode ser deduzido do preço de compra.
Voltando ainda mais atrás, Dali certa vez emitiu políticas semelhantes. Em 1º de agosto de 2022, o Governo Popular da Prefeitura Autônoma de Dali Bai, em Yunnan, emitiu o "Aviso sobre a emissão de pareceres de implementação sobre a promoção do desenvolvimento estável e saudável do setor imobiliário", que destacou que as empresas de incorporação imobiliária são apoiadas para vender habitação comercial por meio de "direitos de propriedade compartilhada", e os compradores de casas podem avançar Depois de adquirir pelo menos 50% dos direitos de propriedade, os direitos de propriedade restantes continuarão a ser detidos pela empresa de incorporação imobiliária e alugados pelo comprador da casa, e então os direitos de propriedade restantes serão adquiridos de acordo com o contrato entre as duas partes.
Num contexto de desestocagem, estão a surgir gradualmente métodos inovadores de venda de casas. Desde o ponto de partida, isto é sem dúvida uma coisa boa, pois pode não só ajudar os compradores de casas a reduzir o limite para a compra de casas, mas também ajudar as empresas imobiliárias a eliminar o inventário.
Zhang Bo, presidente do 58 Anjuke Research Institute, disse que essa ideia é semelhante à "habitação com direitos de propriedade compartilhada" promovida pelos governos locais nos últimos anos. Os compradores de casas e o governo detêm conjuntamente os direitos de propriedade da casa. os compradores só precisam pagar parte do preço da casa e o governo detém a parte restante. O objectivo da promoção desta política é também reduzir o custo de aquisição de casa.
A este respeito, alguns compradores de casas disseram aos repórteres que, se não houver hipoteca nem juros, ainda é possível. No entanto, mais compradores de casas expressaram preocupações e perguntas: "Isso afetará a venda da casa?" "A casa será afetada se a imobiliária falir?"
Alguns compradores de casas também apontaram que os incorporadores estão cobrando aluguel para devolver o dinheiro. O fluxo de caixa pode ser sustentado? Aumentará a pressão financeira?
Indústria: Se as empresas imobiliárias encontrarem problemas financeiros, os riscos potenciais são elevados
De acordo com especialistas do setor, há dificuldades na implementação do modelo “metade compra, metade aluguel”, tanto na perspectiva dos compradores quanto dos incorporadores.
Gao Yuansheng, vice-presidente executivo da região leste da China do China Index Research Institute, destacou: “Os compradores precisam pagar aluguel ao desenvolvedor para uso posterior. Embora possa eventualmente ser usado para hipotecar o preço de compra, há um novo custo. adicionados de forma invisível durante a compra de todos os direitos de propriedade. Além disso, os riscos envolvidos na detenção conjunta de direitos de propriedade entre promotores imobiliários e compradores de casas também devem ser considerados.”
Zhang Bo disse: “A classificação de crédito das empresas imobiliárias é definitivamente significativamente inferior à dos governos locais e o governo tem forte confiança na propriedade conjunta de direitos de propriedade. No entanto, as empresas imobiliárias são entidades comerciais independentes e os riscos têm sido. aumentando nos últimos anos. Se os compradores de casas estarão dispostos a possuir propriedades em conjunto com empresas imobiliárias é uma questão. Uma vez que uma empresa imobiliária tenha problemas financeiros, se isso afetará a casa compartilhada também é uma preocupação dos compradores de casas. a propriedade conjunta da casa pode ser dividida, isso não afetará a parte detida pelo comprador da casa, mas a divisão dos direitos de propriedade também pode causar problemas no nível subsequente da transação habitacional.
Li Yujia, investigador-chefe do Centro Provincial de Investigação de Políticas de Habitação de Guangdong, também acredita que o maior problema com esta medida é que se os direitos de propriedade detidos por empresas imobiliárias forem aplicados devido a algumas disputas legais e de dívida, isso irá danificar os direitos e interesses dos compradores de casas Esta é uma grande incerteza. Com base nesta consideração, estima-se que os compradores de casas não aceitam muito este modelo de direitos de propriedade partilhada “E do ponto de vista actual, quase não há casos deste modelo”.
Além disso, ainda não se sabe se os desenvolvedores estão dispostos a adotar esse modelo de vendas.
Zhang Bo disse: "Para as empresas imobiliárias, a 'metade compra e metade locação' levará a um fluxo de caixa mais lento. Embora possa acelerar a transação habitacional até certo ponto, porque parte dos direitos de propriedade não foram concluídos o transação, ela ainda precisa ser repassada. Os aluguéis estão voltando lentamente, o que pode não ser a melhor escolha para imobiliárias que estão sob forte pressão financeira.”
Duan Wenping, repórter do Beijing News
Editor Yang Juanjuan e revisão Mu Xiangtong
