Eine andere Stadt fördert das „halb Kauf, halb Miete“-Modell des Hausverkaufs. Wird der Markt dafür zahlen?
2024-08-13
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Nach Wuhu und Huangshan hat die Provinz Anhui kürzlich auch neue Richtlinien eingeführt, um den Kauf teilweiser Eigentumsrechte zu prüfen und Immobilienunternehmen zu ermutigen, den Verkauf teilweiser Eigentumsrechte zu prüfen. Laut Vertrag kann der Hauskäufer zunächst einen Teil der Eigentumsrechte am Haus erwerben, die übrigen Eigentumsrechte verbleiben weiterhin bei der Immobilienentwicklungsgesellschaft. Der Käufer hat das Recht, diesen Teil der Immobilie zu vermieten und zu nutzen, beim Erwerb der restlichen Immobilie kann die gezahlte Miete als Verrechnung des Kaufpreises verwendet werden.
Als neue Art des Hausverkaufs verkaufen Bauträger einen Teil der Eigentumsrechte, und Käufer müssen „zur Hälfte kaufen und zur Hälfte mieten“. Wird der Markt dafür zahlen? Welche Risiken bestehen?
Der Bauträger und der Hauskäufer halten gemeinsam die Eigentumsrechte, letzterer kann es vermieten.
Dieses Modell, das als „halber Kauf, halbe Miete“ bekannt ist, ähnelt in gewisser Weise dem Wohngemeinschaftshaus, mit der Ausnahme, dass im ersten Fall der Hauskäufer und der Bauträger das Haus gemeinsam besitzen, während im letzteren Fall der Hauskäufer und der Hausentwickler das Haus gemeinsam besitzen Die Regierung hält gemeinsam die Eigentumsrechte an dem Haus.
Huangshan ist nicht die erste Stadt, die dieses Modell vorschlägt. In diesem Jahr schlug auch Wuhu, eine weitere Stadt in Anhui, vor, „den Erwerb teilweiser Eigentumsrechte zu prüfen“. Am 7. Juni veröffentlichte die Stadt Wuhu in der Provinz Anhui die „Mitteilung zur Optimierung von Richtlinien und Maßnahmen für die stabile und gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes in der Stadt Wuhu“ und führte 13 Richtlinien zur Optimierung und Entwicklung des Immobilienmarktes ein. Es wurde darauf hingewiesen, dass Immobilienentwicklungsunternehmen ermutigt werden, die Verkaufsmethode für den Erwerb eines Teils der Eigentumsrechte zu prüfen. Durch den Vertrag kann der Hauskäufer zunächst einen Teil der Eigentumsrechte des Hauses erwerben und die verbleibenden Eigentumsrechte weiterhin erwerben Der Hauskäufer kann die restlichen Grundstücksrechte verpachten und nutzen. Die gezahlte Miete kann vom Kaufpreis abgezogen werden.
Noch weiter zurückgehend: Dali hat einmal ähnliche Richtlinien herausgegeben. Am 1. August 2022 veröffentlichte die Volksregierung der Autonomen Präfektur Dali Bai in Yunnan die „Mitteilung zur Abgabe von Umsetzungsmeinungen zur Förderung der stabilen und gesunden Entwicklung der Immobilienbranche“, in der darauf hingewiesen wurde, dass Immobilienentwicklungsunternehmen beim Verkauf unterstützt werden Gewerbewohnungen durch „gemeinsame Eigentumsrechte“, und Hauskäufer können weitermachen. Nach dem Kauf von mindestens 50 % der Eigentumsrechte verbleiben die verbleibenden Eigentumsrechte weiterhin bei der Immobilienentwicklungsgesellschaft und werden vom Hauskäufer vermietet Die restlichen Eigentumsrechte werden gemäß dem Vertrag zwischen den beiden Parteien erworben.
Vor dem Hintergrund des Lagerabbaus entstehen nach und nach innovative Methoden für den Hausverkauf. Von Anfang an ist dies zweifellos eine gute Sache. Es kann nicht nur dazu beitragen, dass Hauskäufer die Hürde für den Hauskauf senken, sondern auch Immobilienunternehmen dabei helfen, Lagerbestände abzubauen.
Zhang Bo, Präsident des 58 Anjuke Research Institute, sagte, dass diese Idee dem von den lokalen Regierungen in den letzten Jahren geförderten „gemeinsamen Eigentumsrecht“ ähnelt. Hauskäufer und die Regierung besitzen gemeinsam die Eigentumsrechte am Haus Käufer müssen nur einen Teil des Immobilienpreises zahlen, der Rest bleibt dem Staat vorbehalten. Der Zweck der Förderung dieser Politik besteht auch darin, die Kosten für den Hauskauf zu senken.
In diesem Zusammenhang sagten einige Hauskäufer gegenüber Reportern, dass es immer noch möglich sei, wenn es keine Hypothek und keine Zinsen gäbe. Allerdings haben immer mehr Hauskäufer Bedenken geäußert und gefragt: „Wird es Auswirkungen auf den Verkauf des Hauses haben?“ „Wird das Haus betroffen sein, wenn das Immobilienunternehmen in Zukunft scheitert?“
Einige Hauskäufer wiesen auch darauf hin, dass die Bauträger Miete kassieren, um Bargeld zurückzugeben. Kann der Cashflow aufrechterhalten werden? Wird es den finanziellen Druck erhöhen?
Branche: Wenn Immobilienunternehmen in finanzielle Schwierigkeiten geraten, sind die potenziellen Risiken hoch
Brancheninsidern zufolge gibt es Schwierigkeiten bei der Umsetzung des „halb Kauf, halb Miete“-Modells, sowohl aus Sicht von Hauskäufern als auch von Bauträgern.
Gao Yuansheng, Executive Vice President der Region Ostchina des China Index Research Institute, betonte: „Käufer müssen dem Entwickler Miete für die spätere Nutzung zahlen. Diese kann zwar letztendlich als Hypothek für den Kaufpreis verwendet werden, es entstehen jedoch neue Kosten.“ Darüber hinaus müssen beim Kauf sämtlicher Eigentumsrechte unsichtbar auch die Risiken berücksichtigt werden, die mit dem gemeinsamen Halten von Eigentumsrechten zwischen Immobilienentwicklern und Hauskäufern verbunden sind.“
Zhang Bo sagte: „Die Kreditwürdigkeit von Immobilienunternehmen ist definitiv deutlich niedriger als die von lokalen Regierungen, und die Regierung hat großes Vertrauen in den gemeinsamen Besitz von Eigentumsrechten, und es bestehen Risiken.“ Ob Hauskäufer bereit sind, gemeinsam mit einem Immobilienunternehmen eine Immobilie zu besitzen, ist eine Frage. Wenn das Immobilienunternehmen finanzielle Probleme hat, ist es auch eine Frage des Hauskäufers. Auch wenn das Miteigentum am Haus geteilt werden kann, hat dies keinen Einfluss auf den Anteil, der vom Hauskäufer gehalten wird, aber die Aufteilung der Eigentumsrechte kann auch auf der Ebene der nachfolgenden Wohnungstransaktion zu Problemen führen.“
Li Yujia, Chefforscher des Guangdong Provincial Housing Policy Research Center, glaubt auch, dass das größte Problem bei diesem Schritt darin besteht, dass die Rechte und Rechte geschädigt werden, wenn die Eigentumsrechte von Immobilienunternehmen aufgrund einiger Rechts- und Schuldenstreitigkeiten durchgesetzt werden Die Interessen der Hauskäufer sind mit großen Unsicherheiten verbunden. Aufgrund dieser Überlegungen gehe man davon aus, dass die Akzeptanz dieses Modells gemeinsamer Eigentumsrechte bei Hauskäufern gering sei. „Und aus heutiger Sicht gibt es so gut wie keine Fälle dieses Modells.“
Darüber hinaus ist noch unklar, ob Entwickler bereit sind, dieses Vertriebsmodell zu übernehmen.
Zhang Bo sagte: „Für Immobilienunternehmen wird das ‚halb Kauf und halb Miete‘ zu einem langsameren Cashflow führen. Obwohl es die Wohnungstransaktion bis zu einem gewissen Grad beschleunigen kann, da ein Teil der Eigentumsrechte noch nicht abgeschlossen ist.“ Die Transaktion muss noch abgeschlossen werden. Die Vermietungen kehren langsam zurück, was für Immobilienunternehmen, die unter starkem finanziellen Druck stehen, möglicherweise nicht die beste Wahl ist.“
Beijing News-Reporter Duan Wenping
Herausgeber Yang Juanjuan und Korrekturleser Mu Xiangtong
