別の都市は住宅販売の「半分購入、半分賃貸」モデルを奨励しているが、市場はその費用を支払うだろうか。
2024-08-13
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蕪湖市、黄山市に続き、安徽省も最近、部分財産権の購入を検討し、不動産会社が部分財産権の売却を検討するよう奨励する新たな政策を導入した。契約によれば、住宅購入者は住宅の所有権の一部を先に購入することを選択でき、残りの所有権は引き続き不動産開発会社が保有することになる。買主は物件のこの部分を賃貸して使用する権利を持ち、残りの物件を購入する際には支払った賃料を購入代金と相殺することができます。
新しい住宅販売方法として、開発業者は所有権の一部を売却し、買い手は「半分買って半分借りる」必要があるが、その費用は市場が支払うのだろうか。どのようなリスクが存在するのでしょうか?
開発者と住宅購入者が共同で所有権を保有し、後者はそれを借りることができます。
「半購入、半賃貸」として知られるこのモデルは、共有不動産住宅に似ていますが、前者では住宅購入者と開発者が共同で住宅を所有するのに対し、後者では住宅購入者と開発者が共同で住宅を所有する点が異なります。政府は家の所有権を共同で保有します。
このモデルを提案したのは黄山市が最初ではない。今年、安徽省の別の都市、蕪湖市も「部分的な財産権の購入を検討する」ことを提案した。安徽省蕪湖市は6月7日、「蕪湖市不動産市場の安定的かつ健全な発展のための政策と措置の最適化に関する通知」を発表し、不動産市場の最適化と発展に向けた13の政策を打ち出した。不動産開発会社は、契約を通じて住宅購入者が住宅の所有権の一部を購入し、残りの所有権を継続して購入する販売方法を検討することが奨励されていると指摘した。住宅購入者は、残りの所有権を購入する際に、それを賃貸して使用することができ、支払った家賃は購入価格から差し引かれます。
さらに遡ると、ダリもかつて同様の政策を打ち出していた。 2022年8月1日、雲南省大理白自治州人民政府は「不動産産業の安定的かつ健全な発展促進に関する実施意見の発出に関する通知」を発表し、不動産開発会社の販売支援が行われていると指摘した。商業用住宅は「財産権の共有」により取得され、住宅購入者は前払いが可能 不動産権の50％以上を購入した後、残りの財産権は引き続き不動産開発会社が保有し、住宅購入者が賃貸し、その後、残りの所有権は、両当事者間の契約に従って購入されます。
在庫整理を背景に、革新的な住宅販売方法が徐々に登場している。出発点から言えば、これは間違いなく良いことです。住宅購入者の住宅購入の敷居を下げるだけでなく、不動産会社の在庫削減にも役立ちます。
58 Anjuke Research Institute の張博所長は、この考え方は、住宅購入者と政府が住宅の所有権を共同で所有するという、地方政府が推進している「共有財産権住宅」に似ていると述べた。買い手は住宅価格の一部を支払うだけで済み、残りの財産は政府が保有します。この政策を推進する目的は、住宅購入コストを削減することでもある。
この点に関して、一部の住宅購入者は記者団に対し、住宅ローンや利息がなければ住宅購入はまだ可能だと語った。しかし、住宅購入者からは「住宅の売却に影響はないのか？」「不動産会社が倒産した場合、住宅に影響はあるのか？」「将来的にすべての所有権を変換するにはどうすればよいのか？」といった不安や疑問の声が増えている。
住宅購入者の中には、開発業者が現金を返すために家賃を徴収していると指摘する人もいる。キャッシュフローは維持できるのだろうか。それは財政圧力を増大させるだろうか？
業界: 不動産会社が財務上の問題に直面した場合、潜在的なリスクが高くなります
業界関係者によると、住宅購入者と開発者の両方の観点から見て、「半分購入、半分賃貸」モデルの導入には困難があるという。
中国指数研究所の中国東部地区常務副所長であるガオ・ユアンシェン氏は、「買い手はその後の使用のために開発業者に家賃を支払う必要があるが、最終的には購入価格の抵当として使用できるが、新たな費用が発生する」と指摘した。さらに、不動産開発業者と住宅購入者が共同で所有権を保有することに伴うリスクも考慮する必要があります。」
張波氏は、「不動産会社の信用格付けは地方政府の信用格付けよりも明らかに低い。住宅購入者と政府は財産権の共同所有に強い信頼を置いているが、不動産会社は独立した事業体であり、リスクもある」と述べた。近年、住宅購入者が不動産会社と共同で物件を所有するかどうかが問題となり、不動産会社が経営上の問題を抱えた場合、それがシェアハウスに影響を与えるかどうかも住宅購入者の懸念事項となります。住宅の共有所有権を分割できても、住宅購入者の所有分には影響しませんが、所有権の分割はその後の住宅取引レベルでも問題を引き起こす可能性があります。」
広東省住宅政策研究センターの主任研究員であるリー・ユジア氏も、この動きの最大の問題は、不動産会社が保有する財産権が法的・債務紛争によって強制執行された場合、その権利が損なわれ、損害が発生することであると考えている。これは住宅購入者の利益に大きな不確実性をもたらします。この考慮に基づいて、住宅購入者はこの共有財産権モデルをあまり受け入れていないと推定されます。「そして、現在の観点からすると、このモデルの事例はほとんどありません。」
さらに、開発者がこの販売モデルを採用する意思があるかどうかはまだ不明です。
張波氏は、「不動産会社にとって、『半購入・半リース』はキャッシュフローの悪化につながる。住宅取引はある程度スピードアップするかもしれないが、所有権の一部がまだ完了していないため、賃貸契約はまだ通過する必要があるが、賃貸契約は徐々に戻ってきているが、これは大きな財政的圧力にさらされている不動産会社にとって最良の選択ではないかもしれない。」
北京新聞記者ドゥアン・ウェンピン
編集者のヤン・ジュアンジュアンと校正のムー・シャントン
