또 다른 도시에서는 주택 판매의 "반 구입, 반 임대" 모델을 장려합니다. 시장이 이에 대한 비용을 지불할까요?
2024-08-13
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안후이성 황산 우후(Wuhu)에 이어 최근 안후이성 황산도 부분 재산권 구매를 탐색하고 부동산 회사가 부분 재산권 판매를 탐색하도록 장려하는 새로운 정책을 도입했습니다. 계약에 따르면 주택 구입자는 해당 주택의 재산권 중 일부를 먼저 구매하고 나머지 재산권은 부동산 개발회사가 계속 보유하도록 선택할 수 있다. 구매자는 부동산의 이 부분을 임대하고 사용할 권리가 있으며, 나머지 부동산을 구매할 때 지불한 임대료를 사용하여 구매 가격을 상쇄할 수 있습니다.
주택을 판매하는 새로운 방법으로 개발자는 재산권의 일부를 판매하고 구매자는 "반 구매 및 절반 임대료"를 지불해야 합니다. 어떤 위험이 존재합니까?
개발자와 주택 구매자가 재산권을 공동으로 보유하고 구매자가 임대할 수 있습니다.
'반구입, 반임대'로 알려진 이 모델은 공유주택 주택과 다소 유사하지만, 전자는 주택 구입자와 개발업자가 공동으로 집을 소유하고, 후자는 주택 구매자와 주택 소유자가 공동으로 소유한다는 점만 다릅니다. 정부는 집의 재산권을 공동으로 보유합니다.
황산이 이 모델을 제안한 최초의 도시는 아닙니다. 올해 안후이성의 또 다른 시 우후(吳湖)시도 “일부 재산권 매입을 검토”하자고 제안했다. 6월 7일, 안후이성 우후시에서는 '우후시 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 위한 정책 및 조치 최적화에 관한 고시'를 발표하고 부동산 시장의 최적화 및 발전을 위한 13가지 정책을 발표했습니다. 부동산 개발업체는 계약을 통해 주택 구매자가 주택 재산권의 일부를 먼저 구매하고 나머지 재산권은 계속 구매하는 판매 방식을 모색하도록 권장된다고 지적했습니다. 주택 구매자가 임대하여 사용할 수 있으며, 주택 구매자가 남은 재산권을 구매할 때 지불한 임대료는 구매 가격에서 공제될 수 있습니다.
더 거슬러 올라가면 달리(Dali)도 비슷한 정책을 발표한 적이 있습니다. 2022년 8월 1일 윈난성 다리바이자치주 인민정부는 '부동산 산업의 안정적이고 건전한 발전 촉진에 관한 시행의견 발행에 관한 통지'를 발표하여 부동산 개발회사의 매각 지원을 명시했습니다. 상업용 주택은 '공유재산권'을 통해 주택 구입자가 진출할 수 있으며, 재산권의 50% 이상을 구입한 후 남은 재산권은 부동산 개발업체가 계속 보유하고 주택 구입자가 임대한 후, 나머지 재산권은 두 당사자 간의 계약에 따라 구매됩니다.
재고 정리를 배경으로 혁신적인 주택 판매 방법이 점차 등장하고 있습니다. 처음부터 이는 의심할 여지 없이 좋은 일입니다. 이는 주택 구매자가 주택 구매 기준을 낮추는 데 도움이 될 뿐만 아니라 부동산 회사가 재고를 없애는 데도 도움이 됩니다.
58 Anjuke Research Institute의 Zhang Bo 회장은 이 아이디어가 지난 몇 년 동안 지방 정부가 추진한 '공유 재산권 주택'과 유사하다고 말했습니다. 구매자는 주택 가격의 일부만 지불하면 되고 나머지 부분은 정부가 보유하게 됩니다. 이 정책을 추진하는 목적도 주택 구입 비용을 줄이는 것입니다.
이와 관련해 일부 주택 구입자들은 기자들에게 모기지나 이자가 없어도 여전히 가능하다고 말했다. 하지만 “집 매매에 영향을 미칠까”, “부동산 회사가 망하면 집에도 영향을 미칠까”, “앞으로 재산권을 모두 어떻게 전환할 것인가”라는 우려와 의문을 표하는 주택 구입자들이 늘었다.
일부 주택 구입자들은 개발자들이 현금을 돌려받기 위해 임대료를 징수하고 있다는 점도 지적했습니다. 재정적 압박이 가중될까요?
산업: 부동산 회사가 재정적 문제에 직면할 경우 잠재적 위험이 높습니다.
업계 관계자에 따르면 '반구입 반월세' 모델을 시행하는 데 주택 구매자와 개발업자 입장 모두에서 어려움을 겪고 있다.
중국지수연구소 화동지역 부사장 Gao Yuansheng은 “구매자는 차후 사용을 위해 개발자에게 임대료를 지불해야 하지만 이는 결국 구매 가격을 담보로 사용할 수 있지만 새로운 비용이 발생합니다. 또한, 부동산 개발업자와 주택 구매자가 공동으로 재산권을 보유하는 데 따른 위험도 고려해야 합니다.”
Zhang Bo는 “부동산 회사의 신용 등급은 지방 정부의 신용 등급보다 확실히 낮습니다. 주택 구매자와 정부는 재산권 공동 소유에 대한 강한 신뢰를 가지고 있습니다. 그러나 부동산 회사는 독립적인 사업체이므로 위험이 따릅니다. 최근에는 주택 구매자가 부동산 회사와 공동으로 부동산을 소유할 의향이 있는지 여부가 문제입니다. 일단 부동산 회사에 재정적 문제가 생기면 그것이 공유 주택에 영향을 미칠지 여부도 주택 구매자의 관심사입니다. 주택의 공동 소유권은 분할될 수 있어 주택 구입자가 보유하는 부분에는 영향을 미치지 않지만 재산권 분할은 이후 주택 거래 수준에서 문제를 일으킬 수도 있다”고 말했다.
광둥성 주택정책연구센터 수석연구원 리유자 역시 이번 조치의 가장 큰 문제는 부동산 회사가 보유한 재산권이 일부 법적 분쟁과 채무 분쟁으로 인해 강제집행될 경우 권리와 권리가 훼손될 수 있다는 점이라고 믿고 있다. 주택 구매자의 이익은 큰 불확실성입니다. 이런 점을 고려하면 주택 구입자들은 이 공유재산권 모델을 그다지 받아들이지 않는 것으로 추정된다. “그리고 현재 관점에서 볼 때 이 모델의 사례는 거의 없습니다.”
또한 개발자가 이 판매 모델을 채택할 의향이 있는지 여부는 아직 알려지지 않았습니다.
Zhang Bo는 "부동산 회사의 경우 '반매입 반 임대'로 인해 현금 흐름이 둔화될 것입니다. 주택 거래가 어느 정도 속도를 낼 수는 있지만 재산권의 일부가 완료되지 않았기 때문입니다. 거래가 여전히 통과되어야 하며 임대료가 천천히 반환되고 있으며 이는 재정적 압박이 심한 부동산 회사에게는 최선의 선택이 아닐 수 있습니다.”
베이징 뉴스 기자 Duan Wenping
편집자 Yang Juanjuan 및 교정자 Mu Xiangtong
