Un'altra città incoraggia il modello “metà acquisto e metà affitto” di vendita delle case. Il mercato pagherà per questo?
2024-08-13
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Dopo Wuhu, Huangshan, anche la provincia di Anhui ha recentemente introdotto nuove politiche per esplorare l'acquisto di diritti di proprietà parziali e incoraggiare le società immobiliari a esplorare la vendita di diritti di proprietà parziali. Secondo il contratto, l'acquirente della casa può scegliere di acquistare prima una parte dei diritti di proprietà della casa, mentre i restanti diritti di proprietà continueranno ad essere detenuti dalla società di sviluppo immobiliare. L'acquirente ha il diritto di affittare e utilizzare questa parte della proprietà e, al momento dell'acquisto della restante proprietà, l'affitto pagato può essere utilizzato per compensare il prezzo di acquisto.
Come nuovo modo di vendere case, gli sviluppatori vendono parte dei diritti di proprietà e gli acquirenti devono "metà comprare e metà affittare". Il mercato pagherà per questo? Quali rischi esistono?
Lo sviluppatore e l'acquirente della casa detengono congiuntamente i diritti di proprietà e quest'ultimo può affittarla.
Questo modello, noto come "metà acquisto e metà affitto", è in qualche modo simile all'edilizia abitativa in proprietà condivisa, tranne per il fatto che nel primo l'acquirente della casa e il promotore detengono congiuntamente la casa, mentre nel secondo l'acquirente della casa e il costruttore il governo detiene congiuntamente i diritti di proprietà della casa.
Huangshan non è la prima città a proporre questo modello. Quest’anno anche Wuhu, un’altra città dell’Anhui, ha proposto di “esplorare l’acquisto di diritti di proprietà parziali”. Il 7 giugno, la città di Wuhu, nella provincia di Anhui, ha emesso l'"Avviso sull'ottimizzazione delle politiche e delle misure per lo sviluppo stabile e sano del mercato immobiliare nella città di Wuhu", lanciando 13 politiche per l'ottimizzazione e lo sviluppo del mercato immobiliare. Ha sottolineato che le società di sviluppo immobiliare sono incoraggiate a esplorare il metodo di vendita per acquistare parte dei diritti di proprietà. Attraverso il contratto, l'acquirente della casa può prima acquistare parte dei diritti di proprietà della casa, mentre i restanti diritti di proprietà continueranno a farlo essere detenuto dalla società di sviluppo immobiliare. L'acquirente della casa può affittarla e utilizzarla. Quando l'acquirente della casa acquista i restanti diritti di proprietà, l'affitto pagato può essere detratto dal prezzo di acquisto.
Tornando ancora più indietro, Dalì una volta emanò politiche simili. Il 1° agosto 2022, il governo popolare della prefettura autonoma di Dali Bai nello Yunnan ha emesso l'"Avviso sull'emissione di pareri di attuazione sulla promozione dello sviluppo stabile e sano del settore immobiliare", in cui si afferma che le società di sviluppo immobiliare sono supportate nella vendita di attività commerciali alloggio attraverso "diritti di proprietà condivisi", e gli acquirenti della casa possono avanzare Dopo aver acquistato non meno del 50% dei diritti di proprietà, i restanti diritti di proprietà continueranno a essere detenuti dalla società di sviluppo immobiliare e affittati dall'acquirente della casa, e poi il i rimanenti diritti di proprietà verranno acquistati secondo il contratto tra le due parti.
Sullo sfondo della riduzione delle scorte stanno gradualmente emergendo metodi innovativi per vendere case. Da un punto di vista iniziale, questa è senza dubbio una buona cosa: può non solo aiutare gli acquirenti ad abbassare la soglia per l’acquisto di case, ma anche aiutare le società immobiliari a eliminare le scorte.
Zhang Bo, presidente del 58 Anjuke Research Institute, ha affermato che questa idea è simile al "diritto di proprietà condivisa" promosso dai governi locali negli ultimi anni. Gli acquirenti di case e il governo possiedono congiuntamente i diritti di proprietà della casa gli acquirenti devono pagare solo una parte del prezzo della casa e il governo detiene la parte restante. Lo scopo di promuovere questa politica è anche quello di ridurre il costo di acquisto della casa.
A questo proposito, alcuni acquirenti di case hanno detto ai giornalisti che se non ci sono mutui e interessi, è ancora possibile. Tuttavia, un numero maggiore di acquirenti di case ha espresso preoccupazioni e domande: "Ciò influenzerà la vendita della casa?" "La casa sarà influenzata se la società immobiliare fallisce?" "Come convertire tutti i diritti di proprietà in futuro?"
Alcuni acquirenti di case hanno anche sottolineato che i costruttori stanno riscuotendo l'affitto per restituire denaro. Il flusso di cassa può essere sostenuto? Aumenterà la pressione finanziaria?
Industria: se le società immobiliari incontrano problemi finanziari, i rischi potenziali sono elevati
Secondo addetti ai lavori, ci sono difficoltà nell'attuazione del modello "metà acquisto e metà affitto", sia dal punto di vista degli acquirenti di case che dei costruttori.
Gao Yuansheng, vicepresidente esecutivo della regione della Cina orientale del China Index Research Institute, ha sottolineato: “Gli acquirenti devono pagare l'affitto allo sviluppatore per l'uso successivo. Anche se alla fine può essere utilizzato per ipotecare il prezzo di acquisto, c'è un nuovo costo aggiunti invisibilmente durante l’acquisto di tutti i diritti di proprietà. Inoltre, devono essere considerati anche i rischi derivanti dalla detenzione congiunta di diritti di proprietà tra promotori immobiliari e acquirenti di case.”
Zhang Bo ha detto: “Il rating creditizio delle società immobiliari è decisamente significativamente inferiore a quello dei governi locali. Gli acquirenti di case e il governo hanno una forte fiducia nel possedere congiuntamente i diritti di proprietà. Tuttavia, le società immobiliari sono entità commerciali indipendenti, e i rischi lo sono stati crescente negli ultimi anni. Se gli acquirenti di case saranno disposti a possedere proprietà in comune con società immobiliari è una questione Una volta che una società immobiliare ha problemi finanziari, anche se ciò influenzerà la casa condivisa è una preoccupazione degli acquirenti di case La comproprietà della casa può essere divisa, ciò non influirà sulla quota spettante all'acquirente della casa, ma la divisione dei diritti di proprietà può causare problemi anche nelle successive transazioni abitative”.
Li Yujia, capo ricercatore del Centro di ricerca sulla politica abitativa provinciale del Guangdong, ritiene inoltre che il problema più grande con questa mossa è che se i diritti di proprietà detenuti dalle società immobiliari vengono applicati a causa di alcune controversie legali e sui debiti, ciò danneggerà i diritti e interessi degli acquirenti di case Questa è una grande incertezza. Sulla base di questa considerazione, si stima che gli acquirenti di case non accettino molto questo modello di proprietà condivisa “E dal punto di vista attuale, non ci sono quasi casi di questo modello”.
Inoltre, non è ancora noto se gli sviluppatori siano disposti ad adottare questo modello di vendita.
Zhang Bo ha detto: "Per le società immobiliari, il 'metà acquisto e metà locazione' porterà a un flusso di cassa più lento. Anche se potrebbe accelerare la transazione immobiliare in una certa misura, perché parte dei diritti di proprietà non sono stati completati transazione, deve ancora essere completata. Gli affitti stanno lentamente tornando, il che potrebbe non essere la scelta migliore per le società immobiliari che sono sotto forte pressione finanziaria.
Il giornalista di Beijing News Duan Wenping
A cura di Yang Juanjuan e corretto da Mu Xiangtong
