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Autor | As Meninas Superpoderosas

Fonte do artigo | Mercado Imobiliário de Gelonghui

Existem vários sinais especiais de que o mercado imobiliário de primeira linha parece estar no fundo do poço.

O “trunfo matador” de Guangzhou

Em apenas dois ou três dias, parece que assistimos a mais um marco no mercado imobiliário.

Comprar uma casa em uma cidade de primeira linha lhe dará um registro de domicílio, que se tornou um tema de pesquisa importante.

O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural do distrito de Guangzhou Huadu anunciou oficialmente que, contanto que você compre uma casa em Huadu, você receberá uma residência permanente registrada para talentos e seus filhos que frequentam a escola em Huadu serão atendidos. de acordo com as políticas distritais.

O objetivo de comprar uma casa é permitir que seus filhos recebam uma educação melhor desde cedo.

Mas, na verdade, o registo familiar de Huadu não tem valor e a instalação não é difícil.

No ano passado, Guangzhou emitiu um aviso sobre os pareceres das "Medidas Diferenciadas de Gestão da Migração Doméstica da Cidade de Guangzhou" (doravante denominadas "Medidas").Os menores de 28 anos só precisam ter diploma universitário e pagar a seguridade social por um ano para se estabelecerem em Huadu.

Não é difícil frequentar a escola localmente. Existem boas escolas primárias públicas em Huadu e as vagas não são apertadas.

De referir ainda que para usufruir do tratamento “quase-hukou” é necessário comprar uma casa nova. Comparado com o assentamento real, na percepção de todos, ainda existe uma lacuna.

O Cartão Verde de Talento do Distrito de Huadu é originalmente um canal verde para pessoas não residentes registradas comprarem uma casa. Depois de obter o “Cartão Huadu”, os benefícios são comprar uma casa e ir à escola.

Portanto, pode-se dizer que esta política de dar aos talentos uma residência permanente registada no momento da compra de uma casa é melhor do que nada.

O verdadeiro trunfo de Huadu desta vez é encorajar a “garantia de preço sem preocupações”.

Isso é o que muitas pessoas ignoram.

Pela política de Huadu desta vez, há uma grande probabilidade de que Zhiduoxing ajude.

Garantir o preço equivale a dizer que se a incorporadora baixar o preço posteriormente, os proprietários que compraram na fase inicial não precisam se preocupar, e não há necessidade de ir de mãos dadas com o departamento de vendas que a incorporadora fará diretamente. aumentar a diferença.

Isto protege completamente a mentalidade de todos de "comprar e não comprar", e proporciona uma arbitragem segura e sem riscos.

Quanto a tal política, há uma grande probabilidade de que seja interrompida antes que isso aconteça, e está fora das regras.

Agora chegamos realmente ao ponto de uma nova casa, é muito alto.

Você sabe, de acordo com as informações da Beike New Homes, existem atualmente 47 imóveis à venda em todo o mercado imobiliário de Huadu. Segundo estatísticas do Instituto de Pesquisa Zhongzhi, de janeiro a julho de 2024, o número de residências em primeira mão (. incluindo residências comuns e casas de jardim) no distrito de Huadu, villa)O número de transações foi de 3.655, ocupando o quinto lugar entre todos os distritos administrativos da cidade.

O novo mercado doméstico local em Huadu é dominado principalmente por clientes locais. Devido a razões de distância e transporte, poucas pessoas escolherão viver em Huadu e viajar diariamente pelos distritos para trabalhar em lugares como Yuexiu, Haizhu e Tianhe.

Isso significa que é quase difícil para Huadu ter um excesso de clientes que precisam urgentemente de obras na área central de Guangzhou.

Portanto, o mercado de Huadu precisa urgentemente de um grande apoiador.

Agora, damos um diploma, um bilhete de quarto e uma garantia de “só ter lucro, não perder dinheiro”. Apoiamos a troca do pequeno pelo grande, esse tipo de política de compra de casa.Sem falar que se sente à vontade, pelo menos o clima está instalado.

O “trunfo matador” de Xangai

O que difere do mercado imobiliário deserto em Guangzhou é o boom nos leilões locais em Xangai.

Hoje (7 de agosto) Shanghai Diwang se tornou um tópico de pesquisa popular.

O terreno xh128D-07 localizado na Rua Xietu, distrito de Xuhui, Xangai, foi leiloado pelo preço mais alto. Após 72 rodadas de licitações, Greentown ganhou o terreno por 4,805 bilhões de yuans.O preço da transação foi de 131.045 yuans/metro quadrado, com uma taxa premium de 30%., quebrando diretamente o recorde nacional de terreno mais caro vendido pela Ronshine China em Xangai em 2016(Preço mínimo 100.000 yuan/metro quadrado)。

Quanto à Greentown, que adquiriu o terreno, precisará de cerca de 165.000 yuan/㎡ para atingir o ponto de equilíbrio no preço de abertura futuro, e precisará de um preço de cerca de 183.000 yuan/㎡ para atingir uma margem de lucro de cerca de 5%.

O teto atual para o preço médio registrado de novas casas em Xangai é de cerca de 178 mil yuans/㎡.Isto significa que as novas casas nascidas no terreno no futuro provavelmente irão atualizar este limite superior.

Quando o Rei da Terra nasceu, os proprietários das casas de segunda e segunda mão vizinhas beneficiaram naturalmente.

O aumento dos preços máximos fez com que os preços máximos de várias comunidades aumentassem.

Em abril deste ano, o preço médio registrado de 80 casas de grande porte em Hong Kong Land Kaiyuan era de cerca de 178.000 yuans/㎡. Em junho, o preço médio registrado de Zhonghai Lingdi Jiuxu era de cerca de 146.000 yuans/㎡.

Portanto, os proprietários que escolheram as casas de luxo à beira do rio Xuhui antes de junho deste ano têm a confiança necessária para “pendurar de cabeça para baixo”.

Hoje, entre as quatro cidades de primeiro nível, Xangai demonstrou a maior resiliência.

Mais obviamente, no primeiro semestre do ano, o mercado imobiliário de luxo de Xangai voltou a ser o foco do mercado.

Não apenas as transações de casas de luxo são atraentes, mas até mesmo as novas casas de luxo também são o foco do mercado.

Por exemplo, com um preço médio de 40 milhões por unidade, existem 512 unidades residenciais em Zhonghai·Shunchang Jiuli localizadas na área de Xintiandi de Huangpu, Xangai. Mais de 700 pessoas ricas selecionaram casas, e cerca de 98% delas eram casas. vendido no mesmo dia.

De acordo com dados do CRIC, no primeiro semestre de 2024, um total de 3.972 casas de luxo foram vendidas no mercado imobiliário de Xangai, com um valor total de transação de mais de 100 bilhões de yuans.Entre eles, foram vendidas 1.544 casas de luxo com um preço total superior a 30 milhões, 1,6 vezes o volume de transações do ano passado, estabelecendo um novo recorde nos últimos dez anos.

Mesmo em Junho e Julho, com o apoio de políticas, o número de casas usadas em Xangai atingiu mais de 20.000 unidades, o que é muito superior às 15.000 unidades.

É óbvio que o mercado se estabilizou a um nível que não pode ser visto em outras cidades de primeira linha.

Portanto, a atualização dos preços dos terrenos prova mais uma vez a forte vitalidade do mercado imobiliário de Xangai.

O “trunfo matador” de Shenzhen

Guangzhou estimula a venda de novas casas ao oferecer o registo familiar, e Xangai estimula a atmosfera do mercado através de leilões locais.Shenzhen, por outro lado, optou por consumir estoque por meio de compras e armazenamento.

Agora mesmo (7 de agosto), o Grupo Shenzhen Anju emitiu o "Aviso de Solicitação para Aquisição de Habitação Comercial para Habitação Acessível", que comprará moradias comerciais, apartamentos e dormitórios em Shenzhen para uso como habitação a preços acessíveis.

Escopo específico:Para edifícios residenciais, apartamentos, dormitórios, etc. que sejam propriedades comerciais no âmbito da cidade de Shenzhen (excluindo a Zona de Cooperação Especial Shenzhen-Shantou), será dada prioridade a projetos de construção (casas) que não sejam vendidos para todo o edifício ou unidade e pode alcançar uma gestão fechada.

Requisitos de coleta:1. A localização é adequada; 2. O tamanho do apartamento é adequado (menos de 65 metros quadrados);

Este é um benefício direto para casas, apartamentos e dormitórios invendáveis.

NãoapenasPode consumir o inventário de habitação comercial de Shenzhen e também completar o plano de fornecimento de habitação a preços acessíveis de Shenzhen o mais rapidamente possível, matando dois coelhos com uma cajadada só.

Huizhou e Xinxiang, Henan já emitiram avisos de solicitação, enquanto Shenzhen tem sido relativamente lenta em agir.

Algumas pessoas podem dizer que não há muitas casas que reúnam as condições, porque não só todo o edifício ou unidade deve ser desvendido e poder ter gestão fechada, mas também deve ter transporte cómodo e a área da casa ser inferior a 65 quadrados metros.

Na verdade, se você prestar atenção à situação geral das novas habitações em Shenzhen, descobrirá que há algumas que atendem às condições.

De acordo com a plataforma de informações imobiliárias de Shenzhen——

O Hengyu Park Hyatt (apartamento) localizado no centro de Nanshan foi aprovado para pré-venda por 628 dias. As unidades principais dos edifícios de 3 e 4 unidades têm cerca de 42,3 ou 42,4 metros quadrados. as 4 unidades do 48º andar do último andar Os amplos apartamentos possuem assinatura assinada e os demais imóveis estão à venda fora da planta.

Por exemplo, a Mansão Danhua (dormitório) em Xili, distrito de Nanshan, foi aprovada para pré-venda por 687 dias. Todas as casas do Edifício 6 e do Edifício 7 estão à venda antecipadamente, com uma área de cerca de 56 metros quadrados. metros;

Por exemplo, o Jinxin Center Apartment (dormitório) em Songgang, Baoan, foi aprovado para pré-venda por 472 dias, com 1 prédio e 1 unidade.Existem imóveis à venda fora da plantaestado, e a área da unidade é de cerca de 48,8 metros quadrados e 38,2 metros quadrados;

Por exemplo, Pengnian Shanyue Mingdu (dormitório) em Dapeng foi aprovado para pré-venda por 604 dias e nenhuma das 500 unidades foi vendida.

Esta é apenas uma residência tipo dormitório.

De modo geral, devido ao design e à demanda do mercado de apartamentos em Shenzhen, também existem muitos apartamentos com área inferior a 65 metros quadrados.Portanto, se forem incluídos apartamentos, acredito que haja mais imóveis que reúnam as condições solicitadas pelo Grupo Anju.

então,O foco da solicitação não é se existem projetos que atendam às condições, mas sim a disposição do desenvolvedor em participar da solicitação.

Como a solicitação segue os princípios de “mercantilização, estado de direito” e voluntariedade mútua, isso significa que os desenvolvedores e o Grupo Anju precisam equilibrar os preços.

Se o preço de coleta for muito alto, o custo de coleta do Grupo Anju ficará sob grande pressão; se for muito baixo, o desenvolvedor não será capaz de cobrir os custos anteriores de desenvolvimento e operação;

Já para alguns proprietários, se o projeto escolhido tiver casas abaixo de 65 metros quadrados e as vendas do empreendimento não forem tranquilas, eles precisam ficar atentos. Porque se o projeto participar da solicitação, o projeto originalmente puramente residencial ou puro apartamento pode se tornar uma combinação residencial/apartamento/+habitação acessível.

Mas não importa de que ângulo você olhe, isso beneficia diretamente os grupos que esperam por moradias populares.

As casas coletadas estão basicamente localizadas em áreas centrais com transporte conveniente, instalações de apoio completas e próximas ao desenvolvimento regional. Quem não se sentiria atraído por uma casa assim no futuro?

As opiniões do autor não representam a posição de Gelonghui