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著者 | パワーパフ ガールズ

記事の出典 | 格龍回不動産市場

第一級不動産市場が底入れしつつあると思われる特別な兆候がいくつかある。

広州の「殺人の切り札」

わずか 2 ～ 3 日で、私たちは不動産市場で新たなマイルストーンを目撃したようです。

一級都市で家を買うと戸籍が得られ、検索で話題になっている。

広州花都区住宅・都市農村開発局は、花都で家を購入する限り、人材に登録された永住権が与えられ、花都の学校に通う子供たちの面倒も見られると正式に発表した。地区の方針に従ってください。

住宅を購入する目的は、子供たちが幼い頃からより良い教育を受けられるようにすることです。

しかし実際には、花都の戸籍には価値がなく、定着するのは難しいことではありません。

昨年、広州市は「広州市の差別化された世帯移住管理措置」（以下「措置」という）に対する意見に関する通知を発表した。28 歳未満の人が花都に定住するには、大学の学位を取得し、1 年間の社会保障を支払うだけで済みます。

地元で学校に通うのは難しくありません。花都には優れた公立小学校があり、学校も逼迫していません。

また、「準戸口」の待遇を享受するには、新築住宅を購入する必要があることも、皆さんの認識の中の現実の定住状況と​​比べると、まだギャップがあることにも注意が必要です。

花都区人材グリーンカードは本来、戸籍を持っていない人が住宅を購入するためのグリーンチャネルであり、「花都カード」を取得すると、住宅の購入と学校に通うことができるというメリットがある。

したがって、住宅購入時にタレントに永住権を与えるこの政策は、何もしないよりはマシだと言える。

今回の花都の本当の切り札は、「安心の価格保証」を奨励することだ。

これは多くの人が見落としていることです。

今回の花都の政策は、志陀興が協力する可能性が高い。

価格を保証するということは、開発会社が後で価格を下げても、初期段階で購入したオーナーは心配する必要はありませんし、営業部門と手を組む必要もありません、開発会社が直接価格を設定します、と言うのと同じです。差を上げます。

これにより、「買い占め、買い下げはしない」という全員の心理が完全に保護され、安全でリスクのない裁定取引が提供されます。

このような政策については、そうなる前に中止される可能性が高く、ルール外です。

今、私たちは本当に新しい家のポイントに達しています、それは本当に高いです。

ご存じのとおり、北池新住宅の情報によると、中志研究所の統計によると、2024 年 1 月から 7 月までの花都不動産市場全体で、中古住宅の数は現在 47 件販売されています。一般住宅とガーデンハウスを含む）花都区、別荘）取引件数は3,655件でした、市内のすべての行政区の中で5番目にランクされています。

花都の地元の新築住宅市場は主に地元の顧客が占めていますが、距離と交通の理由から、花都に住み、越秀、海珠、天河などの地区を越えて通勤する人はほとんどいません。

これは、花都にとって、広州の中核地域で緊急に仕事を必要とする顧客が溢れかえることはほぼ困難であることを意味する。

したがって、花都の市場は大きなサポーターを緊急に必要としています。

現在、私たちは学位、宿泊券、そして「お金を失うことはなく、利益だけを得る」という保証を提供する、この種の住宅購入政策を支持します。安心感は言うまでもなく、少なくとも雰囲気は整っています。

上海の「殺人の切り札」

広州の閑散とした不動産市場と違うのは、上海では現地オークションがブームになっていることだ。

今日（8月7日）、上海地王はホットな検索トピックになっています。

上海市徐匯区謝図街にある土地xh128D-07が最高価格で競売にかけられ、72回の入札を経てグリーンタウンが48億5000万元で落札した。取引価格は13万1,045元/平方メートルで、プレミアム率は30％となった。、2016年にロンシャイン・チャイナが上海で販売した最も高価な土地の国内記録を直接破った。(床価格 100,000元/平方メートル)。

土地を取得したグリーンタウンは、将来の初値で損益分岐点となる価格は約16万5,000元/㎡、約5％の利益率を達成するには約18万3,000元/㎡の価格が必要となる。

現在の上海の新築住宅の平均登録価格の上限は約17.8万元/㎡である。これは、将来その土地に新築住宅が建設される場合、この上限が更新される可能性が高いことを意味します。

土地王が誕生すると、当然ながら周囲の中古住宅や中古住宅の所有者も恩恵を受けることになる。

上限価格の上昇により、さまざまなコミュニティの価格上限が上昇しました。

今年4月、香港ランド開源の大型住宅80戸の平均登録価格は約17万8,000元/㎡、中海霊迪九牛の平均登録価格は約14万6,000元/㎡だった。

したがって、今年6月以前に徐匯河畔の高級住宅を選択した所有者にとって、彼らは「逆さまにぶら下がる」自信を持っています。

現在、4 つの一線都市の中で、上海は最も強い回復力を示しています。

最も明白なのは、今年上半期に上海の高級住宅市場が再び市場の焦点となったことです。

高級住宅の取引だけでなく、新築の高級住宅にも市場の注目が集まっています。

例えば、上海・黄浦の新天地エリアにある中海・順昌九里には、一戸当たりの平均価格が4,000万戸の住宅が512戸あり、700人以上の富裕層が住宅を選択し、そのうち約98％が住宅を選択した。同日に販売されました。

CRICのデータによると、2024年上半期に上海の不動産市場では合計3,972戸の高級住宅が販売され、総取引額は1,000億元を超えた。このうち、総額3,000万以上の高級住宅が1,544戸販売され、昨年の取引量の1.6倍となり、過去10年間で最高記録を更新した。

政策の後押しもあり、6月と7月でも上海の中古住宅戸数は2万戸以上に達し、1万5千戸を大きく上回った。

他の一級都市では見られないほど市場が安定しているのは明らかだ。

したがって、地価の回復は上海の不動産市場の強い活力を改めて証明している。

深センの「殺人の切り札」

広州は戸籍を公開することで新築住宅の販売を促進し、上海は地元のオークションを通じて市場の雰囲気を盛り上げている。一方、深センは、購入と保管を通じて在庫を消費することを選択しました。

先ほど（8月7日）、深セン安住集団は、深セン市内で商業住宅、アパート、寮を取得し、低価格住宅として利用する「低価格住宅用商業住宅取得に関する募集通知」を発表した。

具体的な範囲:深セン市の範囲内（深セン・汕頭特別協力区を除く）の商業用不動産である住宅ビル、アパート、寮などについては、建物全体またはユニット全体が売れ残っている建築プロジェクト（住宅）が優先されます。クローズドな方法で管理できる

収集要件:1. 立地が適切である 2. アパートの広さが適切である（65 平方メートル以下） 3. 生活が便利である 4. 手続きが完了しており、ローンが利用できる。

これは、売れない住宅、アパート、寮にとって直接的なメリットとなります。

いいえのみそれは深センの商業住宅在庫を消費し、また深センの手頃な価格の住宅供給計画をできるだけ早く完了させることができ、一石二鳥だ。

恵州市と河南省新郷市はすでに勧誘通知を発行しているが、深セン市の対応は比較的遅い。

全棟・全住戸非売却でクローズド管理が可能なことはもちろん、交通の便が良く、住戸面積が65平方メートル以下であることが条件となるため、条件を満たす住宅は少ないと思われる方もいるかもしれません。メートル。

実際、深センの新築住宅事情全体に注目してみると、条件を満たす物件がかなりあることがわかります。

深センの不動産情報プラットフォームによると——

南山の中心部に位置する恒裕パークハイアット（アパート）は、3ユニットと4ユニットの建物の主要ユニットの2ユニットを除いて、628日間先行販売が承認されました。最上階48階の4戸の大規模マンションは契約書に署名しており、残りの物件は計画外販売中。

例えば、南山区西里のダンファマンション（寮）は687日間の先行販売が承認されており、面積約56平方メートルの6号棟と7号棟の住宅はすべて先行販売されている。メートル;

たとえば、宝安市松港の金新センターアパートメント（寮）は、1棟1戸で472日間の先行販売が承認されています。計画外販売物件あり州、単位面積は約48.8平方メートルと38.2平方メートルです。

たとえば、大鵬市の彭年山月明都（寮）は604日間先行販売が承認されたが、500戸はどれも売れていない。

まさにドミトリータイプの住居です。

一般的に、深センのアパートのデザインと市場の需要により、面積が 65 平方メートル未満のアパートも多くあります。ですので、マンションも含めればアンジュグループが募集する条件に合う物件はもっとあると思います。

それで、募集の焦点は、条件を満たすプロジェクトがあるかどうかではなく、開発者の募集参加意欲である。

募集は「市場化、法の支配」、相互自発性の原則に従って行われるため、デベロッパーと安寿グループは価格のバランスをとる必要がある。

回収価格が高すぎると、安寿グループの回収コストに大きな圧力がかかり、低すぎると開発者は過去の開発費や運営費をカバーできなくなります。

一部のオーナーは、自分が選んだプロジェクトの住宅面積が 65 平方メートル未満で、プロジェクトの販売が順調でない場合は注意が必要です。なぜなら、プロジェクトが募集に参加すると、もともと純粋な住宅または純粋なアパートのプロジェクトが、住宅/アパート/+手頃な価格の住宅の組み合わせになる可能性があるからです。

しかし、どの角度から見ても、手頃な価格の住宅を待っているグループに直接利益をもたらします。

集まった住宅は、基本的に交通の便が良く、周辺施設も充実しており、生活が便利な中核地域に位置しています。

著者の意見はGelonghuiの立場を代表するものではありません